Una de las decisiones empresariales más importantes que deben tomar las empresas de cannabis es si alquilar o comprar un inmueble. He trabajado en demasiadas transacciones inmobiliarias de cannabis como para contarlas. Y en mi experiencia, la gran mayoría son arrendamientos. Hoy quiero analizar las tres razones principales por las que esto es así.
#1 - Aplazar los costes para más adelante
Incluso mucho antes de la recesión del cannabis, las empresas del sector tenían problemas de liquidez. El proceso entre la constitución y el funcionamiento cuesta cientos de miles, si no millones de dólares. Al mismo tiempo, los bienes inmuebles relacionados con el cannabis (ya sean en alquiler o en venta) suelen tener un coste mucho más elevado que para los negocios no relacionados con el cannabis. Al mismo tiempo, los propietarios de negocios de cannabis a menudo apuestan por la capacidad de obtener una licencia y tener éxito en una industria que está básicamente diseñada para hacerles gastar dinero de manera ineficiente y donde existe una interminable competencia ilegal en el mercado. El éxito no está en absoluto garantizado. Más bien al contrario.
La perspectiva de que una empresa con problemas de liquidez desembolse millones de dólares para comprar un inmueble es... imposible. No estoy diciendo que alquilar un local de cannabis sea barato. Definitivamente no lo es, y a largo plazo, los alquileres pagados en virtud de un contrato de arrendamiento pueden superar con creces el precio de una posible compra. Pero pagar cinco o seis cifras (en lugar de siete u ocho) al mes ahora es mucho más factible para muchas empresas de cannabis.
#2 - Buena suerte con la financiación inmobiliaria
Te preguntarás "¿por qué estas empresas no consiguen financiación?". Bueno, la respuesta es que probablemente no esté disponible. He escrito extensamente sobre cuestiones generales de financiación para las empresas de cannabis (ver aquí, por ejemplo). Así que no voy a repetir todos los detalles aquí. Pero lo esencial es que la ilegalidad federal y el recelo de los bancos más grandes hace que los préstamos bancarios estén fuera de la mesa para muchas empresas de cannabis. Y para el resto, los préstamos tienden a ser mucho más caros e incluso más depredadores. Prepárate para un montón de garantías e intereses de seguridad.
#3 - Mucha burocracia
Comprar inmuebles comerciales suele ser mucho más complicado que arrendarlos. He conseguido firmar contratos de arrendamiento con tan solo unos cuantos correos electrónicos. Este tipo de cosas son básicamente inauditas en las adquisiciones, que implican mucha más diligencia y burocracia en general que el arrendamiento.
Con el cannabis, las cosas son aún más complejas. Las empresas de cannabis (especialmente en los mercados más nuevos) tendrán dificultades para encontrar empresas de custodia y títulos que presten servicios a las empresas de cannabis. Esto es un gran impedimento para cerrar una adquisición inmobiliaria. Trabajar con una pequeña empresa de custodia de patatas, en mi experiencia, puede ser un gran dolor, un gran costo, y ralentizar las cosas de manera significativa. A medida que los mercados del cannabis se abren, las empresas de títulos y custodia también se abren, y este problema empieza a resolverse por sí solo. Pero puede llevar años, y las empresas de cannabis ni siquiera tienen minutos.
Estas son las tres principales razones por las que he visto que las empresas de cannabis se han decantado por el arrendamiento en los últimos cinco años de concesión de licencias de cannabis en California. Tanto es así que muchas de las empresas de cannabis que he visto empezar comprando han realizado posteriormente operaciones de venta y arrendamiento posterior.
¿Significa esto que los contratos de alquiler son siempre perfectos o incluso la mejor opción? No. Hay muchas formas de estropear una relación arrendador-inquilino (puede leer sobre algunas de ellas aquí). Y los arrendatarios de bienes inmuebles tienen un activo menos que avalar cuando busquen financiación más adelante. Pero al fin y al cabo, una empresa cannábica con problemas de liquidez que quiera empezar a funcionar rápidamente puede obtener mucho más valor inicial de un buen contrato de arrendamiento.
Como siempre, permanezca atento al Canna Law Blog para saber más sobre el sector inmobiliario del cannabis.
