Mejoras para inquilinos de cannabis en California: Las 7 cuestiones más importantes

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Todas las empresas que quieren una licencia de cannabis en California necesitan comprar o alquilar una propiedad, porque las licencias están vinculadas a las propiedades. Los negocios del cannabis suelen optar por el arrendamiento en lugar de la compra, dadas las incertidumbres a la hora de obtener la licencia o tener éxito en el negocio, y a veces las limitaciones de capital.

Como parte del proceso de concesión de licencias, las agencias estatales y locales exigen que el inmueble (el local) cuente con ciertas características de seguridad y de otro tipo, lo que en la mayoría de los casos requerirá algún tipo de construcción. Por si sirve de algo, he trabajado con un montón de negocios de cannabis y no puedo recordar una sola vez en la que no se requirieran mejoras. En este post, voy a ver lo que creo que son los siete problemas más importantes a los que se enfrentan los inquilinos de cannabis con respecto a las mejoras de los inquilinos.

#Nº 1 Coste

Cuando hablo con gente que quiere montar un negocio de cannabis, una de las primeras cosas que les digo es que va a costar mucho. Y, por lo general, la parte más cara del proceso es la construcción. En algunos casos, sólo se requieren mejoras modestas, pero en la mayoría de los casos se requieren grandes rediseños. Hemos visto a empresas gastarse millones de dólares o incluso construir instalaciones desde cero.

De hecho, uno de los tipos de financiación más comunes en los que trabajamos son los préstamos o inversiones realizados a un negocio de cannabis para ayudar a completar las mejoras del inquilino. Las empresas cannábicas que empiezan de cero necesitan entender fundamentalmente el coste de las mejoras y decidir si necesitarán fondos de terceros y cómo estructurarán esas operaciones (consulta un post mío aquí sobre diferentes tipos de inversiones y préstamos).

#2 Tiempo

Lo siguiente que les digo a las nuevas empresas de cannabis es que este proceso será más lento que ver secarse la pintura. Olvídate de que las agencias de cannabis se tomen su tiempo para revisar las solicitudes: la construcción suele ser la parte más larga. Si un edificio necesita algo más que unos pocos cambios estéticos, la construcción llevará al menos unos meses, y no es raro que lleve más de un año o incluso varios.

Hay muchos factores en juego: Cuestiones de la CEQA, aprobaciones de uso del suelo, tipos de cambios que hay que hacer, obtención de los permisos de construcción adecuados y otros similares, disponibilidad de piezas en la cadena de suministro y los contratistas que se utilizan. Cualquiera de estos factores puede hacer que el proceso sea muy largo, y en tándem puede ser aún más lento. No hay dos construcciones iguales.

#3 Aprobación del propietario

Muchos inquilinos de cannabis parecen pasar por alto sus propios contratos de arrendamiento a la hora de hacer cambios en el local. Es una mala idea. Casi cualquier contrato de alquiler que se precie va a tener controles agresivos del propietario sobre los cambios en las instalaciones. La mayoría de las cosas tienen que ser aprobadas por el propietario y en algunos casos el propietario tiene un montón de discreción que puede afectar a la capacidad del inquilino para hacer su trabajo.

Un inquilino que esté a la altura de las circunstancias suele resolver al menos algunos de los cambios previstos en las instalaciones antes de firmar el contrato de alquiler e incluso prepara un anexo con las obras permitidas. Algunos inquilinos incluso van más allá y consiguen que el propietario se comprometa a realizar algunas obras (al fin y al cabo, si el local está en mal estado, a todos nos beneficia arreglarlo, y este punto lo trataré más adelante en el punto 5).

#4 Propiedad de las mejoras

Para explicar esta cuestión en detalle, tengo que utilizar algo de jerga jurídica. En primer lugar, existe una diferencia entre bienes muebles (bienes inmuebles) y bienes inmuebles (bienes tangibles como coches, maquinaria, ropa, mercancías, etc.). Por lo general, los bienes personales que se introducen en un local arrendado son propiedad del inquilino y siguen siéndolo. Sin embargo, el problema surge cuando los bienes personales se adosan o incorporan al local.

Sin entrar demasiado en detalles jurídicos, existe una diferencia entre: a) realizar mejoras o alteraciones que cambien el carácter de un local o se conviertan en partes fundamentales del mismo, por un lado (por ejemplo, construir un muro o una escalera), y b) los bienes muebles que se fijan al local y pueden retirarse fácilmente sin afectar sustancialmente a la propiedad. Este tipo de bienes personales se conocen comúnmente como "accesorios comerciales" (piense en algún tipo de máquina que pueda retirarse sin afectar a la propiedad).

Los contratos de arrendamiento suelen dedicar bastante tiempo a definir las reformas/mejoras (que no suelen poder retirarse y pasan a formar parte de la propiedad a menos que el arrendador diga lo contrario) y los accesorios comerciales (que suelen poder retirarse libremente y siguen siendo propiedad del arrendatario). No definir estas cuestiones puede dar lugar a todo tipo de disputas.

Como advertencia, las normas que he mencionado en el párrafo anterior no son inamovibles. Algunos contratos de arrendamiento otorgan a los arrendadores derechos de garantía sobre las instalaciones comerciales o incluso el equipo y las existencias en caso de que el inquilino incumpla el contrato (en este caso se plantean muchas cuestiones espinosas para las empresas de cannabis, especialmente si el arrendador intenta obtener un derecho de garantía sobre las existencias de cannabis del inquilino, lo que no está permitido). Y la mayoría de los contratos de alquiler especifican que si se rescinde el contrato y el inquilino deja bienes en el local, el propietario puede quedárselos y venderlos o destruirlos.

Otra advertencia. Aunque he mencionado la norma general de que las mejoras pasan a formar parte del local y son propiedad del arrendador, hay algunos problemas bastante interesantes que pueden surgir para los arrendatarios de cannabis, dada la maquinaria tan especial que necesitan algunos de ellos. Los negocios de cannabis suelen utilizar sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) y otros sistemas de filtración de olores mucho más sofisticados que los sistemas HVAC comunes (y mucho más caros). Hemos visto muchos contratos de arrendamiento en los que los inquilinos quieren conservar sus equipos de calefacción, ventilación y aire acondicionado, aunque en la mayoría de los casos se considera una alteración que pasa a formar parte de la propiedad. Esta es otra razón para que los inquilinos sean cautelosos en los contratos de arrendamiento.

#5 Indemnizaciones por mejoras del inquilino (IT)

A veces, los propietarios acuerdan en un contrato de arrendamiento contribuir con una cantidad (normalmente fija) a las mejoras que el inquilino realice en la propiedad (lo que se suele denominar ayuda para mejoras del inquilino o ayuda para IT). La mejor manera de explicarlo es con este ejemplo: un inquilino quiere alquilar una suite en un edificio de varios inquilinos para cultivar cannabis, pero necesita mejorar la electricidad del edificio para obtener suficiente potencia. Esta mejora beneficia al propietario, que puede disponer de más electricidad en el edificio. Por lo tanto, el propietario puede estar de acuerdo en contribuir con algo de dinero para ayudar, especialmente cuando el propietario puede obtener beneficios de depreciación (impuestos).

En definitiva, las indemnizaciones por IT pueden ser una gran ventaja para los negocios cannábicos con problemas de liquidez por razones obvias. Si el arrendador no se hace cargo de la factura de IT, el inquilino puede convencerle de que al menos se haga cargo de esos gastos al principio y los amortice a lo largo del contrato junto con otras cantidades.

#6 Cuestiones fiscales

En algunos casos, las mejoras en la propiedad pueden dar lugar a una reevaluación fiscal de la misma y, en consecuencia, a un aumento de los impuestos sobre bienes inmuebles. Los contratos de arrendamiento suelen hacer recaer al menos parte de la obligación fiscal sobre el inquilino que realiza las mejoras, lo que no parece polémico en muchos casos. Sin embargo, puede haber mucha negociación en torno a estos aumentos (especialmente en propiedades de varios inquilinos, donde las mejoras de un inquilino teóricamente podrían afectar a los impuestos de toda la propiedad). Esta es otra consideración que deberá tener en cuenta un inquilino de cannabis, ya que está prácticamente garantizado que realizará mejoras. Los propietarios también deben considerar cuidadosamente cualquier posible impacto fiscal de las mejoras en su propiedad.

#7 Cuestiones reglamentarias

En California (y supongo que en todos los demás estados que regulan el cannabis también), los reguladores mantienen un control muy estricto sobre los cambios en las instalaciones. Todos y cada uno de los cambios deben ser aprobados por los reguladores antes de que se lleven a cabo. Para que quede claro, esto es además de la obligación de obtener permisos de construcción y otros permisos de construcción. Los reguladores del cannabis no permitirán prácticamente ningún cambio en el local que le afecte sin una aprobación previa. Puede tratarse de muchas cosas: levantar paredes o puertas, cambiar el uso de habitaciones o espacios dentro de habitaciones, etc. Si un inspector se presenta y el local no coincide con el diagrama que la agencia tiene en sus archivos, la cosa no acabará bien.

En resumen, hay muchos factores en juego que hacen que el alquiler de cannabis sea un reto tanto para los propietarios como para los inquilinos. Puedes leer más sobre ellos en algunos de nuestros artículos anteriores: