Cómo navegar por los arrendamientos de cannabis en California en 2019

alquiler de marihuana en california Hemos escrito anteriormente sobre algunos de los escollos que los propietarios deben evitar al arrendar a inquilinos comerciales de cannabis en California. También hemos hablado recientemente de algunas cuestiones relevantes para los propietarios creados por la normativa estatal casi definitiva. Y también hemos examinado algunas de las mayores incertidumbres que quedan después de que el estado emitiera esas regulaciones. Ahora que tenemos una idea más clara de cómo será el régimen regulatorio en 2019, aquí hay algunas cuestiones que hemos encontrado en la práctica que tanto los propietarios como los inquilinos deben tener en cuenta antes de finalizar un contrato de arrendamiento de cannabis comercial en California.

Situación de la fiscalización del cannabis en California

A partir de hoy, la planta de cannabis (que incluye el cáñamo), incluida cualquier parte de la planta de cannabis y todos sus derivados, sigue siendo una sustancia controlada de la Lista I que es ilegal según la Ley de Sustancias Controladas, excepto en la medida en que contenga una concentración de THC no superior al 0,3% en peso seco (es decir, no psicoactiva), en cuyo caso ahora es legal según la ley federal gracias a la Ley Agrícola de 2018. Este confuso resultado se produce después de un año en el que el gobierno federal, a pesar de algunos bombos y platillos sobre un resurgimiento de la guerra contra las drogas, dejó claro una y otra vez que sus prioridades en lo que respecta a la aplicación de la ley sobre el cannabis son los cultivos ilegales en tierras federales y el crimen organizado. No se han tomado medidas enérgicas contra los negocios de cannabis con licencia estatal en California (ni en ningún otro lugar, por lo que sabemos), y en el otro lado de la ecuación, el movimiento de legalización y despenalización ha avanzado hasta incluir ahora a varios estados más, Canadá y México, y un liderazgo demócrata entrante en la Cámara de Representantes que ha dado prioridad al tema en línea con el creciente apoyo público en todo el país. Sin embargo, por improbables que parezcan las medidas federales contra los negocios de cannabis legales en los estados, hasta que se produzca la plena legalización federal, tanto los propietarios como los inquilinos deberían considerar la posibilidad de prever contingencias en el contrato de arrendamiento para anticiparse a las medidas coercitivas y cómo afectarán al arrendamiento.

Estructuración de la relación arrendaticia

Incluso antes de que California presentara su nueva normativa, seguía siendo una propuesta arriesgada para los propietarios aceptar la propiedad o los beneficios de un inquilino de cannabis en lugar del alquiler. Esta preocupación se ha hecho aún más patente con la nueva normativa estatal, ya que los arrendadores pueden convertirse involuntariamente en "propietarios" o "titulares de intereses financieros" no declarados del negocio de cannabis del inquilino, sometiéndose así a requisitos de información e investigación imprevistos y onerosos. Las partes en el contrato de arrendamiento deben tener en cuenta las consecuencias imprevistas de todo lo que no sea un arrendamiento en condiciones de igualdad y prestar mucha atención a la nueva normativa al respecto.

Contingencias relacionadas con licencias y permisos

La licencia de cannabis estatal temporal, fácil de obtener, es cosa del pasado; ahora los solicitantes deben presentar la solicitud de licencia anual completa, que es mucho más sólida y exigente (aunque ahora los solicitantes pueden obtener licencias provisionales si antes tenían una licencia temporal, sólo pueden hacerlo después de presentar una solicitud anual completa). Del mismo modo, un solicitante puede tardar meses en obtener un permiso de uso condicional en las localidades que lo exigen, lo cual es habitual. Es comprensible que ni el propietario ni el inquilino sepan exactamente qué opinan del arrendamiento -y cuánto quieren invertir en mejoras para el inquilino- hasta que haya más certidumbre sobre la concesión de licencias. Una solución habitual ha sido incluir en el contrato de arrendamiento un calendario previsto de concesión de licencias con contingencias de referencia que permitan a las partes evaluar los progresos y decidir si rescinden el contrato en caso de que no sean suficientes.

Gastos de explotación

Los arrendamientos de cannabis suelen conllevar costes inesperados que ninguna de las partes preveía por completo, lo que puede crear un problema, especialmente en el caso de inmuebles con varios inquilinos. Por ejemplo, puedes esperar que la póliza de seguro del edificio del propietario no permita un inquilino de cannabis y que la póliza de sustitución sea más cara. Los negocios de cannabis en California tienen que cumplir con estrictos protocolos de seguridad que requieren cámaras de seguridad, vallas y guardias de seguridad en el lugar, y dependiendo de cuáles sean los usos existentes en los locales arrendados y las necesidades de otros inquilinos, la adición de un inquilino de cannabis podría crear requisitos únicos que alteren la asignación proporcional existente de los gastos de funcionamiento, y esto debe ser abordado por adelantado en el contrato de arrendamiento. Si un inquilino de cannabis es un fabricante o un cultivador de interior, también es probable que el uso de servicios públicos no sólo aumente más que el de otros inquilinos en un local de varios inquilinos, sino que sea necesario instalar infraestructura adicional de agua o electricidad para acomodar el aumento del uso, creando así costes adicionales de mejora de capital que deben ser amortizados y asignados proporcionalmente. Otra cuestión que se plantea es la gestión de los residuos del cannabis: por un lado, los titulares de licencias de cannabis -especialmente los cultivadores- deben contar con estrictos protocolos de gestión de residuos que incluyan el aseguramiento de los residuos in situ o su transporte bajo estrictos requisitos. Es probable que el servicio de recogida de basuras de un edificio no se adapte bien a un inquilino de cannabis.

Para más información sobre el arrendamiento de cannabis en California, consulte lo siguiente: