Navegando por los arrendamientos de cannabis en California en 2019

Contrato de alquiler para un negocio de marihuana en California Hemos Ya he hablado anteriormente de algunos de los escollos que los propietarios deben evitar al alquilar a inquilinos del sector del cannabis en California. También hemos hablado recientemente de algunos aspectos importantes para los propietarios creada por la normativa estatal, ya casi definitiva. Y también hemos analizado algunas de las mayores incertidumbres que aún persisten tras la publicación de dicha normativa por parte del estado. Ahora que tenemos una idea más clara de cómo será el marco normativo en 2019, a continuación se exponen algunas cuestiones con las que nos hemos encontrado en la práctica y que tanto los arrendadores como los arrendatarios deberían tener en cuenta antes de formalizar un contrato de arrendamiento para locales destinados al cannabis en California.

Situación de la aplicación de la ley sobre el cannabis en California

A día de hoy, la planta de cannabis (que incluye el cáñamo), así como cualquier parte de la misma y todos sus derivados, sigue siendo una sustancia controlada de la Lista I, lo que la convierte en ilegal en virtud de la Ley de Sustancias Controladas, salvo en la medida en que contenga una concentración de THC no superior al 0,3 % en peso seco (es decir, que no sea psicoactiva), en cuyo caso ahora es legal según la legislación federal gracias a la Ley Agrícola de 2018. Este confuso resultado se produce tras un año en el que el Gobierno federal, a pesar de algunos rumores iniciales sobre un resurgimiento de la guerra contra las drogas, dejó claro una y otra vez que sus prioridades en materia de aplicación de la ley sobre el cannabis son los cultivos ilegales en terrenos federales y el crimen organizado. No ha habido ninguna campaña de represión contra los negocios de cannabis con licencia estatal en California (ni en ningún otro lugar, por lo que sabemos) y, por otro lado, el movimiento a favor de la legalización y la despenalización ha seguido adelante hasta incluir ahora a varios estados más, Canadá y México, así como a una nueva dirección demócrata en la Cámara de Representantes que ha dado prioridad a esta cuestión en consonancia con el creciente apoyo público a nivel nacional. Aun así, por muy improbables que puedan parecer las medidas de aplicación de la ley federal contra los negocios de cannabis legales a nivel estatal, hasta que se produzca la legalización federal total, tanto los propietarios como los inquilinos deberían considerar la posibilidad de incluir cláusulas de contingencia en el contrato de alquiler para anticiparse a las medidas de aplicación de la ley y a cómo estas afectarán al arrendamiento.

Estructuración de la relación de arrendamiento

Incluso antes de que California publicara su nueva normativa, para los propietarios seguía siendo una propuesta arriesgada aceptar la propiedad o los beneficios de un inquilino dedicado al cannabis en lugar del alquiler. Esa preocupación ha cobrado aún más relevancia con la nueva normativa estatal, ya que los propietarios pueden convertirse involuntariamente en «propietarios» o «titulares de intereses financieros» no declarados del negocio de cannabis del inquilino, exponiéndose así a requisitos de divulgación y verificación imprevistos y onerosos. Las partes del contrato de arrendamiento deben tener en cuenta las consecuencias no deseadas de cualquier situación que no sea un arrendamiento en condiciones de plena competencia y prestar especial atención a la nueva normativa al respecto.

Imprevistos relacionados con las licencias y los permisos

La licencia estatal temporal para el cannabis, que antes se obtenía con facilidad, ya es cosa del pasado; ahora los solicitantes deben presentar la solicitud de licencia anual completa, que es mucho más exhaustiva y exigente (aunque los solicitantes pueden obtener ahora licencias provisionales si anteriormente tenían una licencia temporal, solo pueden hacerlo tras presentar una solicitud anual completa). Del mismo modo, un solicitante puede tardar meses en obtener un permiso de uso condicional en las localidades que lo exigen, lo cual es habitual. Es comprensible que ni el arrendador ni el arrendatario sepan muy bien qué opinan sobre el arrendamiento —y cuánto quieren invertir en mejoras para el arrendatario— hasta que haya más certeza sobre la concesión de la licencia. Una solución habitual ha sido incluir en el contrato de arrendamiento un calendario previsto para la obtención de la licencia con contingencias de referencia que permitan a las partes evaluar el progreso y decidir si rescindir el contrato si no hay avances suficientes.

Gastos de explotación

Los contratos de alquiler relacionados con el cannabis suelen conllevar gastos imprevistos que ninguna de las partes había previsto del todo, lo que puede suponer un problema, especialmente en el caso de los inmuebles con varios inquilinos. Por ejemplo, es probable que la póliza de seguro del edificio del propietario no admita a un inquilino dedicado al cannabis y que la póliza de sustitución resulte más cara. Las empresas de cannabis en California deben cumplir con estrictos protocolos de seguridad que exigen cámaras de seguridad, vallas y guardias de seguridad en las instalaciones y, dependiendo de los usos actuales del local alquilado y de las necesidades de los demás inquilinos, la incorporación de un inquilino dedicado al cannabis podría generar requisitos específicos que alteren la distribución proporcional actual de los gastos de funcionamiento, lo cual debe abordarse desde el principio en el contrato de alquiler. Si un inquilino dedicado al cannabis es un fabricante o un cultivador de interior, también es probable que el consumo de servicios públicos no solo aumente por encima del de otros inquilinos en un local con múltiples inquilinos, sino que sea necesario instalar infraestructura adicional de agua o electricidad para dar cabida al mayor consumo, lo que generaría costes adicionales de mejoras de capital que deben amortizarse y asignarse proporcionalmente. Otra cuestión que se plantea es la gestión de los residuos de cannabis: por un lado, los titulares de licencias de cannabis —especialmente los cultivadores— deben contar con protocolos estrictos de gestión de residuos que incluyan el almacenamiento de los residuos en el propio recinto o su transporte fuera del mismo bajo requisitos estrictos. Es probable que el servicio habitual de recogida de basura del edificio no sea adecuado para un inquilino dedicado al cannabis.

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