Las leyes sobre el cannabis otorgan a los propietarios un nivel de control y un poder de negociación sin igual sobre los inquilinos. Esto suele traducirse en alquileres por encima del precio de mercado y contratos de alquiler desiguales. Enfrentarse a los propietarios no es nada agradable, sobre todo para los inquilinos del sector del cannabis, que no pueden simplemente mudarse a otra propiedad y deben lidiar con su arrendador durante toda la vigencia de la licencia. En este artículo, analizaré algunos conceptos importantes para los inquilinos del sector del cannabis.
1. Llevarse bien con el casero
En realidad, ni siquiera se trata de un concepto jurídico, pero sí es fundamental. Antes de comprometerse con un contrato de varios años del que el inquilino, en esencia, no puede rescindir si quiere seguir con su negocio, es recomendable saber con quién está tratando. Es probable que el inquilino tenga que acudir al arrendador para obtener su aprobación con frecuencia durante la vigencia del contrato. Es recomendable saber quién es el arrendador antes de firmar. Si resulta complicado negociar las cláusulas básicas del contrato desde el principio, probablemente también lo será conseguir que se aprueben las modificaciones de las nuevas instalaciones, o cualquier otra cosa.
2. Control del arrendador
Es habitual que los contratos de arrendamiento prohíban la cesión o el subarriendo sin el consentimiento del arrendador. Muchos contratos van más allá y definen un cambio en el control del arrendatario como una cesión que requiere el consentimiento del arrendador. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento puede estipular que, si se produce un cambio de titularidad del 25 % o más del capital social del arrendatario, el arrendador debe dar su aprobación previa.
Desde el punto de vista del arrendador, estos derechos de aprobación tienen sentido; es obvio que un arrendador quiere examinar a los nuevos propietarios para asegurarse de que seguirán pudiendo pagar el alquiler. Sin embargo, desde el punto de vista del inquilino, estas disposiciones pueden dar lugar en ocasiones a una microgestión por parte del arrendador, sobre todo si el umbral de aprobación es bajo o si el arrendador tiene total libertad para decidir cómo y cuándo dar su aprobación o condicionarla al pago de una cantidad adicional.
Muchas empresas del sector del cannabis necesitan capital de inversión, lo que a menudo implica algún tipo de cambio en la titularidad durante la vigencia de la licencia. Si son demasiado amplias, las cláusulas de cambio de control de los propietarios pueden resultar difíciles de afrontar para el arrendatario.
3. Modificaciones en las instalaciones
Al igual que ocurre con los cambios de titularidad, la mayoría de las modificaciones físicas en los locales alquilados requieren algún tipo de autorización previa del arrendador o, como mínimo, una notificación. Esto tiene sentido cuando se piensa en modificar elementos fundamentales de un edificio, como levantar o derribar paredes. Sin embargo, si estas disposiciones no están bien definidas, pueden dar lugar a problemas. Por ejemplo, ¿se necesitaría autorización para instalar maquinaria pesada? ¿Y para un sistema de climatización? Si esto no se delimita con claridad, pueden surgir disputas.
Otra cuestión habitual es quién es el propietario de las modificaciones realizadas en el local. Al finalizar un contrato de arrendamiento, es posible que el arrendatario no pueda llevarse todo lo que haya instalado en el local. La mayoría de los contratos de arrendamiento especifican quién es el propietario de las modificaciones y indican con claridad qué tipo de modificaciones pueden o (en algunos casos) deben retirar los arrendatarios. Dado que prácticamente todos los locales deben modificarse para cumplir con la normativa sobre el cannabis, es importante tener esto en cuenta antes de firmar un contrato de arrendamiento.
4. Alquiler y cumplimiento normativo
Además del alquiler fijo, los propietarios pueden exigir una parte de los ingresos de los inquilinos dedicados al cannabis. Aunque esto pueda ser legal según la legislación estatal, plantea dos cuestiones importantes.
En primer lugar, los propietarios que participan en los ingresos por alquiler aumentan su riesgo de incurrir en infracciones penales a nivel federal. Aunque el Gobierno federal ha adoptado una postura de no intervención en la aplicación de la ley frente a los operadores con licencia estatal, esto podría cambiar en el futuro. Y si alguna vez se produjera un cambio en las prioridades de aplicación de la ley, los propietarios que participan en los beneficios de un negocio de cannabis podrían verse más expuestos a riesgos. Este riesgo podría afectar también a otras cláusulas del contrato de alquiler.
En segundo lugar, es probable que los propietarios que participan en los beneficios tengan que dar cuenta de ello al Estado y, en algunos casos, a las autoridades locales. En California, cualquier forma de participación en los beneficios convierte al propietario en un «titular de intereses financieros», lo que obliga a informar al Estado. Si la participación en los beneficios alcanza determinados umbrales, el propietario puede ser considerado un «titular», en cuyo caso se exigirían obligaciones de información mucho más estrictas. Es fundamental comprender este segundo punto desde el principio. ¿Qué inquilino querría encontrarse en una situación en la que, tras firmar un contrato de alquiler y solicitar una licencia, el arrendador se echara atrás de repente y se negara a cumplir con las solicitudes de revelación de información al estado? Probablemente esto no acabaría bien para nadie.
5. Garantías
Los propietarios de locales destinados al cannabis suelen exigir que los contratos de alquiler estén «garantizados» por terceros. Una garantía consiste básicamente en el compromiso de un tercero de pagar el alquiler y cualquier otra obligación financiera del inquilino en caso de que este incumpla el contrato. Si el propietario exige una garantía personal por parte del titular de un negocio de cannabis, esto puede tener graves consecuencias, ya que puede acarrear una importante responsabilidad personal para el garante si el inquilino dedicado al cannabis no puede hacer frente a sus pagos. Este riesgo es aún más pronunciado para las empresas de cannabis. A las empresas de cannabis les lleva una cantidad de tiempo considerable (sin ingresos) ponerse en marcha, y la pérdida de licencias también conllevará pérdidas de ingresos.
6. Diligencia inmobiliaria
La mayoría de los contratos de arrendamiento incluyen declaraciones y garantías sobre el inmueble objeto del contrato. No obstante, no hace falta decir que es fundamental verificar que dichas declaraciones sean veraces (mediante inspecciones u otros medios). Si un inquilino firma un contrato de arrendamiento sin inspeccionar el inmueble, podría estar renunciando a su derecho a presentar reclamaciones posteriormente (esto no se aplicaría si el arrendador hubiera falseado deliberadamente algún dato).
7. Rescisión
Dado que los permisos y licencias de cannabis están vinculados a propiedades concretas, para la mayoría de los inquilinos es importante que el arrendador se comprometa lo máximo posible con el contrato de alquiler. Unas cláusulas de rescisión demasiado amplias pueden resultar perjudiciales para los inquilinos por razones obvias. Siempre es recomendable examinar detenidamente los motivos de rescisión. Hay dos aspectos que surgen con frecuencia y que conviene tener en cuenta.
En primer lugar, está la posibilidad de que el arrendador rescinda el contrato por incumplimiento (esto suele darse en casos de impago del alquiler). Algunos contratos de arrendamiento conceden al inquilino un plazo para subsanar el incumplimiento, pero hemos visto muchos casos en los que los plazos de subsanación son muy cortos y no siempre es posible cumplirlos.
En segundo lugar, está la rescisión por incumplimiento de la ley. Los contratos de alquiler relacionados con el cannabis incumplen la ley federal por defecto. Si un contrato de alquiler puede rescindirse por incumplimiento decualquier ley, es posible que pueda rescindirse desde el primer día. Por supuesto, hay argumentos válidos para sostener que el arrendador renunció a su derecho a rescindir el contrato o que no lo rescindió de buena fe si esa es la justificación para la rescisión, pero ¿por qué ponerse en esa situación en primer lugar?
8. Resolución de litigios
Esto es absolutamente fundamental. Como abogado que antes se dedicaba exclusivamente a litigar en disputas mercantiles y que ha visto de primera mano los efectos de unas cláusulas de resolución de conflictos mal redactadas, no puedo dejar de insistir en lo importante que es prestar especial atención a estas cláusulas. Esto es especialmente cierto en el caso de los contratos relacionados con el cannabis, y aún más en el de los contratos de arrendamiento relacionados con el cannabis.
Cada vez que un litigio relacionado con el cannabis llega a un tribunal federal, existe la posibilidad de que el tribunal se niegue a reconocer la validez de un contrato alegando que infringe la legislación federal (esto se conoce como «defensa de ilegalidad federal» y, aunque se ha ido debilitando con el paso de los años, sigue estando muy vigente). Este riesgo es enorme para los arrendatarios de locales dedicados al cannabis; si un tribunal se niega a reconocer un contrato de arrendamiento, o peor aún, lo declara nulo, el arrendatario puede perder el local con licencia y, por lo tanto, su propia licencia.
Conclusión
Estas son solo algunas de las preguntas que los posibles arrendatarios del sector del cannabis deberían plantearse a la hora de considerar un contrato de arrendamiento. Es probable que los factores concretos varíen considerablemente de un contrato a otro y de una jurisdicción a otra. Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado para determinar qué cláusulas del contrato son las más adecuadas para un arrendatario y una jurisdicción concretos.
La conclusión principal que hay que sacar de todo esto es que redactar y negociar contratos de alquiler relacionados con el cannabis es complicado y que, si no se controla, los propietarios de locales dedicados al cannabis pueden ejercer un gran poder sobre los inquilinos. No te pierdas Canna Law Blog novedades Canna Law Blog la legislación en materia de alquileres de locales para cannabis Canna Law Blog el Canna Law Blog y, mientras tanto, echa un vistazo a las entradas que aparecen en los enlaces de abajo.
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