Las transacciones de bienes raíces de cannabis pueden ser notoriamente complicadas - mucho más que un acuerdo de bienes raíces promedio. El 9 de enero de 2024, voy a hablar en un panel llamado "Navigating Real Estate Issues Impacting the Cannabis Industry" para la Asociación de Abogados del Condado de Los Ángeles, donde mis co-panelistas y yo planeamos tocar muchas de las cuestiones más precarias en este tipo de transacciones. Hoy quiero adelantar algunas de las cuestiones clave que vemos en este tipo de operaciones.
Ubicación, ubicación, ubicación
El factor más importante en cualquier transacción inmobiliaria de cannabis es la ubicación. Las autoridades encargadas de conceder las licencias imponen todo tipo de requisitos o restricciones a la ubicación de los inmuebles, entre otros:
- Las leyes de zonificación suelen ser hiperrestrictivas para las empresas de cannabis. Los negocios de cannabis pueden quedar relegados a zonas muy pequeñas dentro de una ciudad. Las zonas permitidas suelen cambiar en función del tipo de uso. Por ejemplo, algunas ciudades pueden permitir instalaciones de venta al por menor más cerca de las zonas residenciales, mientras que prácticamente se puede garantizar que la fabricación volátil estará atrapada en zonas industriales.
- Los estados y las ciudades también imponen todo tipo de restricciones en función de la ubicación. Los negocios de cannabis, por ejemplo, pueden estar prohibidos a menos de X pies de escuelas, parques, iglesias, bibliotecas, etc. En lugares como California, las ciudades suelen añadir restricciones a los requisitos específicos del estado.
- Los estados o las ciudades también pueden imponer limitaciones al número de negocios de cannabis que pueden ubicarse en una zona específica. A veces vemos límites en las licencias dentro de una ciudad (más sobre esto más adelante), mientras que algunas ciudades prohíben la existencia de dos negocios de cannabis diferentes a una cierta distancia el uno del otro.
- Además de los problemas específicos de la ubicación, puede haber una serie de problemas específicos de la propiedad que podrían descalificar una propiedad potencial. Un inmueble puede estar debidamente zonificado y fuera de las zonas de amortiguación, pero no cumplir los requisitos locales de aparcamiento, retranqueo, electricidad, etcétera.
Cada una de estas cuestiones puede suponer la descalificación automática de una parcela inmobiliaria. Aspectos como la ubicación de las zonas de seguridad pueden ser difíciles de determinar y cambiar con el tiempo. Por ejemplo, una escuela podría abrir en una zona antes de que un negocio de cannabis presente una solicitud de licencia, y podría perder su oportunidad de hacerlo. Todo esto viene a decir que es absolutamente fundamental realizar las diligencias oportunas sobre una propiedad y su ubicación antes de firmar un contrato de arrendamiento o comprometerse a comprar un inmueble.
¿Compra o leasing?
Cuando una empresa cannábica encuentra un buen terreno en una buena ubicación, la siguiente decisión más importante que debe tomar es si lo compra o lo alquila. Hay algunas excepciones importantes, como las grandes granjas o instalaciones de procesamiento en zonas industriales o agrícolas. Pero en general, la mayoría de las empresas de cannabis tienden a alquilar. Hay muchas razones por las que las empresas de cannabis optan por arrendar bienes inmuebles en lugar de comprarlos. He hablado de ello en detalle aquí. Pero en términos generales:
- Las empresas de cannabis son startups con fondos limitados que optan por arrendar, en lugar de comprar.
- Comprar un inmueble suele ser mucho más complicado que alquilarlo.
- Las empresas no quieren comprometerse a una compra multimillonaria antes de saber que pueden asegurarse una licencia y/o tener alguna perspectiva de éxito.
- La financiación es un gran reto. Esto me lleva al siguiente punto.
Financiación, depósito en garantía y titularidad
Asegurar la financiación ha sido durante mucho tiempo un reto para las empresas de cannabis. De hecho, mi último post analizaba los problemas clave que las empresas de cannabis pueden esperar al tratar de obtener financiación. Pocas empresas de cannabis están suficientemente capitalizadas para comprar bienes inmuebles sin financiación, y debido a que la financiación tradicional casi nunca está disponible, los compradores por lo general terminan con tasas de interés mucho más altas y condiciones más favorables para los prestamistas.
Pero los compradores no son los únicos que tienen que lidiar con cuestiones relacionadas con la financiación. Si una empresa de cannabis quiere arrendar una propiedad que está sujeta a una hipoteca, probablemente no lo conseguirá. Los grandes bancos no suelen prestar dinero para el cannabis, y por lo general tendrán la capacidad de impagar a su prestatario (el propietario) por arrendar a una empresa de cannabis. He visto fracasar muchos arrendamientos inmobiliarios potenciales sólo por esta razón.
Otra dificultad es conseguir que las empresas de custodia o las aseguradoras de títulos trabajen en transacciones inmobiliarias de cannabis. Al igual que los grandes bancos, muchos de ellos simplemente no se atreven a realizar transacciones relacionadas con el cannabis. Esto es especialmente cierto en las jurisdicciones en las que comienzan a conceder licencias.
Afrontar la incertidumbre sobre la concesión de licencias en las operaciones inmobiliarias relacionadas con el cannabis
No hay forma de que una empresa de cannabis pueda garantizar que obtendrá una licencia. Incluso en jurisdicciones no competitivas, hay una serie de posibles problemas específicos de la propiedad o la ubicación que podrían impedir la solicitud de una licencia. La posibilidad de perder es mucho mayor en una ciudad con tres licencias en juego y 30 solicitantes diferentes. Hace poco escribí sobre algunas cuestiones clave para las jurisdicciones de licencias competitivas y los arrendamientos inmobiliarios aquí.
Por supuesto, hay formas de protegerse contra este tipo de incertidumbre. He aquí algunas de las que he visto:
- Las cartas de intenciones no vinculantes o las hojas de condiciones pueden ser aceptables para algunas ciudades, pero obviamente conllevan el riesgo de que el arrendador pueda retirarse o cambiar las condiciones clave si el acuerdo no es vinculante.
- Las opciones de arrendamiento o compra una vez obtenida la licencia, en lugar de los contratos de arrendamiento o compra a gran escala, pueden ser una buena forma de inmovilizar una propiedad a la espera de que se expida la licencia.
- Los arrendamientos con derecho de rescisión si no se obtiene una licencia son otra forma de protegerse contra la denegación de una solicitud.
Es fundamental señalar que las autoridades encargadas de conceder las licencias pueden tener requisitos estrictos sobre lo que un inquilino debe presentar para solicitarlas. Algunas ciudades no permitirán un documento a menos que sea vinculante (es decir, una opción o un contrato de arrendamiento en toda regla). Esta es otra razón por la que la diligencia temprana es tan importante.
Otras cuestiones relacionadas con las transacciones inmobiliarias de cannabis
Otras cuestiones clave que he visto surgir en más de una ocasión son las siguientes:
- Nunca he visto un solicitante de cannabis que no construyera al menos algunas mejoras para el inquilino de sus instalaciones con el fin de obtener la licencia. Las mejoras de los inquilinos pueden dar lugar a un aumento de los impuestos sobre bienes inmuebles. La mejor práctica consiste en establecer en el contrato de arrendamiento quién es responsable de esas mejoras.
- Siguiendo con el último punto, he visto a bastantes arrendatarios de cannabis convertir un edificio ruinoso en una zona industrial en unas instalaciones altamente productivas y punteras. Como puedes imaginar, esto cuesta mucho dinero. Los inquilinos más avispados pueden intentar negociar con el propietario algún tipo de subvención para mejoras. O pueden utilizar sus mejoras para justificar un alquiler más bajo o un plazo de arrendamiento más largo.
- Los contratos de alquiler de inmuebles comerciales suelen exigir a los inquilinos el cumplimiento de todas las leyes. Es una buena práctica excluir las leyes federales sobre el cannabis. Esto no sólo evitará una trampa de incumplimiento, sino que también evitará que un propietario intente más tarde rescindir un contrato de arrendamiento con el argumento de que no eran conscientes de que el cannabis era ilegal a nivel federal (sí, he visto cosas así suceder).
- Las opciones de renovación son clave. Los contratos de alquiler de cannabis suelen tener una duración inicial de cinco años. En estados como California, donde las licencias están vinculadas a un único bien inmueble para siempre, los propietarios tienen un inmenso poder para rescindir el contrato al final del plazo, a menos que el inquilino tenga opciones de renovación (y las ejerza a tiempo). Obviamente, esto sería devastador para un solicitante que no pudiera trasladar su licencia a otro lugar.
- Las opciones de compra también son importantes. El alquiler del cannabis suele ser mucho más alto que el alquiler de mercado para usos similares no relacionados con el cannabis. Y casi siempre aumenta año tras año. Las empresas con plazos de arrendamiento de varios años pueden querer una opción de compra para poder determinar si tiene más sentido comprar la propiedad directamente (si va muy bien) en lugar de pagar X veces el precio de mercado cada mes.
Podría seguir así durante mucho tiempo. La cuestión es que las operaciones inmobiliarias en el sector del cannabis son difíciles y están plagadas de posibles trampas. Utilizar un contrato de arrendamiento de una transacción comercial normal es casi siempre una mala idea, y no diligenciar adecuadamente los bienes inmuebles puede acarrear repercusiones.
