El arrendamiento de cannabis es increíblemente complicado tanto para los arrendadores como para los arrendatarios. Pero las cosas pueden complicarse mucho más en jurisdicciones con licencias competitivas. He trabajado tanto con arrendadores como con arrendatarios-solicitantes en jurisdicciones de licencias competitivas, y hoy quiero destacar algunas de las cosas clave que he visto a lo largo de los años.
#1 Por qué las licencias competitivas son diferentes de todo lo demás
Si está leyendo esto y no está familiarizado con las licencias competitivas, me refiero a las localidades (o, en algunos casos, estados) que sólo permiten un número pequeño y fijo de licencias. En las jurisdicciones con licencias competitivas, a menudo se ven docenas de solicitantes para un pequeño puñado de licencias disponibles; por ejemplo, unos treinta solicitantes para cuatro licencias.
Usted puede señalar que la mayoría de las ciudades tienen de hecho algún tipo de límite en las licencias, ya sea expresamente, porque hay una ventana de solicitud finita, o porque hay una zonificación restrictiva. Sin embargo, lo que yo llamo licencias competitivas es una situación en la que, tal vez, haya entre 1 y 6 licencias disponibles en un breve periodo de solicitud.
Por eso hablo de licencias "competitivas". Y es realmente competitiva. Los solicitantes pueden acabar gastando cientos de miles en honorarios legales, de diseño, consultoría y otros para presentar una solicitud. Sin ninguna garantía de éxito.
Así que, como puedes imaginar, esto crea una dinámica bastante interesante para el arrendamiento de cannabis. Y eso me lleva al punto #2.
#2 ¿Es obligatorio el arrendamiento de cannabis?
Pónganse en la piel de un solicitante de una licencia competitiva. Puede estar gastando cientos de miles de dólares en presentar una solicitud sin ninguna garantía de éxito. Es posible que se enfrente a una docena o más de empresas altamente capitalizadas y cualificadas que buscan la misma licencia. ¿Desea quedar atrapado en un contrato de arrendamiento de varios años sin ninguna garantía de poder operar? Está claro que no.
Muchas localidades abordan esta cuestión exigiendo a los solicitantes que presenten algo menos que un contrato de arrendamiento en toda regla. Esto puede incluir un contrato de arrendamiento con derecho de rescisión anticipada si no se obtiene la licencia. O puede ser tan simple como una opción de arrendamiento o incluso una carta de intenciones. Últimamente, la tendencia parece ser a favor de las opciones vinculantes de arrendamiento, que suelen ser más "vinculantes" que una simple carta de intenciones.
En todos estos casos, el arrendador suele querer algo que permita al arrendatario solicitar la licencia. Si se trata de un contrato de arrendamiento con opción de rescisión anticipada, puede tratarse de un alquiler reducido durante algún periodo inicial, a veces incluso reducido por una ampliación. Si se trata de una opción, puede haber una cuota mensual de opción que sería proporcional a algún tipo de alquiler reducido. Pero, en general, los arrendadores suelen cobrar algo al arrendatario. Al fin y al cabo, están manteniendo la propiedad fuera del mercado mientras el arrendatario solicita una licencia.
#3 Ubicación, ubicación, ubicación
Tanto la concesión de licencias competitivas como las jurisdicciones más "abiertas" limitan las posibles ubicaciones a zonas y áreas específicas dentro de sus fronteras. Por lo general, también hay requisitos de protección (por ejemplo, no se puede estar al lado de un colegio). Sin embargo, según mi experiencia, las jurisdicciones con licencias competitivas tienden a ser aún más restrictivas en cuanto a dónde pueden solicitarlas los solicitantes. Una tendencia que he observado es que los solicitantes a menudo deben obtener una "carta de verificación de zonificación" antes de presentar la solicitud. Una ZVL permitirá a la ciudad dar su visto bueno inicial a la ubicación propuesta.
En una jurisdicción con un mapa de localización restrictivo, los arrendadores potenciales reciben muchas llamadas. He trabajado con arrendadores de licencias competitivas que reciben numerosas llamadas de agentes o arrendatarios potenciales para arrendar en situaciones de mapa restrictivo como esta. Obviamente, esto significa que el valor del alquiler puede subir, y mucho.
Al mismo tiempo, los arrendadores no suelen tener experiencia con el cannabis y desconocen su legislación. Los arrendadores deben tener cuidado de no hacer promesas sobre la zonificación, el cumplimiento de la ubicación, las restricciones de la zona de amortiguación o cualquier otra cosa. Esto debería recaer directamente sobre los hombros del posible arrendatario. Los arrendadores inteligentes renuncian a cualquier tipo de declaración en sus acuerdos con los arrendatarios.
#4 Los arrendadores deben esperar cierta participación en el proceso
En cualquier proceso competitivo de concesión de licencias de cannabis que yo recuerde, se exige a los arrendadores que presenten a la ciudad documentos que autoricen el uso solicitado. Por alguna razón, no basta con firmar un contrato de arrendamiento que autorice el uso. Así que muchos ayuntamientos exigen a los arrendadores que firmen documentos en los que reconozcan que su arrendatario estará autorizado a consumir cannabis una vez obtenida la licencia. La tendencia actual parece ser exigir a los arrendadores que no sólo firmen declaraciones, sino también certificados notariales.
Algunos municipios van más allá. He visto algunas que exigen a los arrendadores que certifiquen que sólo han arrendado la propiedad al arrendatario en cuestión, en un esfuerzo por prohibir a los arrendadores que suscriban múltiples opciones para tener alternativas si uno de los arrendatarios propuestos no obtiene una licencia (más sobre esto más adelante). Los arrendadores deben ser conscientes de lo que firman para no acabar siendo responsables de algún tipo de declaración falsa o incluso de perjurio.
#5 ¿Qué pueden hacer los arrendadores para cubrir su riesgo?
La mayoría de las localidades exigen que los arrendadores sólo autoricen a una entidad específica a solicitar una licencia en la propiedad del arrendador. Esto es bueno para el arrendatario propuesto, que no tiene competencia para la propiedad específica (después de todo, ¿qué pasaría si dos empresas ganaran en la misma propiedad?) Pero no es bueno para los arrendadores, que tienen que confiar en que el arrendatario propuesto superará a toda la competencia o se marchará. ¿Qué arrendador querría tener un inmueble arrendado sólo unos meses y volver a empezar el proceso?
Algunas ciudades solucionan este problema permitiendo a los arrendadores autorizar a varios solicitantes en la misma dirección. Evidentemente, esto es mejor para los arrendadores. Pero no lo es para los arrendatarios por la razón inversa de lo que he señalado antes. En esos lugares, los arrendadores deben contar con que los arrendatarios propuestos exijan exclusividad y, en esos casos, los arrendadores pueden estar justificados para pedir pagos de opción más elevados.
Conclusión
La concesión competitiva de licencias es dura, pero puede resultar mucho más difícil si el propietario y el arrendatario propuesto no están de acuerdo. Es fundamental abordar las cuestiones planteadas anteriormente desde el principio, o el solicitante puede perder mucho tiempo y dinero en una situación que no funcionará. Siga atento al Canna Law Blog para más asuntos inmobiliarios relacionados con el cannabis.
