自大萧条结束以来，凤凰城的破产市场一直异常平静。在过去，经济似乎是以6至7年的繁荣为周期，随后是衰退。虽然大衰退在2009年正式结束，但在转机开始后至少有几年都能感受到其影响。上一次的衰退现在已经12年了，这似乎违背了我们过去看到的典型经济周期。当然，经济已经变得越来越复杂，我们现在与国际市场的联系比以往任何时候都更加紧密。这是否是金融困境减少的原因，仍然是一个开放的问题。
影响许多破产程序的一个问题是债务人房产的价值。因为凤凰城的房地产价值往往有很大的波动，所以必须了解价值和破产程序之间的相互作用。
凤凰城市场
凤凰城是一个有趣的市场。我们的经济依赖于旅游业和建筑业。在凤凰城看到房地产价值的上升，然后是内爆的情况并不少见。这就是在大衰退期间充分显示的模式。房屋价值急剧下降，商业房地产价值也是如此（在2000年代早期和中期的市场大规模上升之后）。在破产程序中至关重要的房地产估价，在大衰退期间只适用于一两个月，因为价值继续急剧下降。根据最近的新闻报道，在2020年的住宅方面，凤凰城的同比增长为18%。有了这样的回报，我们很有可能在凤凰城看到另一个房地产泡沫。
许多人预测，COVID将导致破产申请的大量涌现。但是，到目前为止，凤凰城似乎并没有出现这种情况，尽管2020年旅游业出现了下滑，建筑业也放缓了。尽管特拉华州和纽约南区的破产法院一直忙于处理主要集中在零售业的企业巨额案件，但这种趋势似乎还没有在西部地区形成--反正还没有。在大量的刺激措施和许多州（以及联邦一级）暂停驱逐和取消抵押品赎回权之间，有一种说法是假的底线已经到位，一旦政府行动减少，我们将看到更多的企业破产申请。也有迹象表明，我们开始看到一些通货膨胀的压力，这可能会导致利率上升。拥有可变利率贷款的公司可能受到利率上涨的严重影响--这可能是繁荣和破产之间的区别。
那么，这给我们留下了什么？据传闻，由于入住率的大幅下降，凤凰城将开始出现更多的酒店破产活动。随着入住率的下降，价值也在下降。酒店和其他依赖入住率的资产类别（如商场和办公楼），随着空置率的增加，更难履行其偿债义务。此外，办公大楼估计也会出现财务压力。与COVID之前相比，现在有更多的人在家里工作，这已经不是什么秘密。因此，公司将需要更少的空间，因此，写字楼业主可能开始有问题，无法满足他们的债务服务需求。如果我们没有看到依赖占用率的资产类别的破产程序（如破产和接管）的飙升，那将是令人惊讶的。
破产程序中的价值
但是，价值如何影响已经申请破产的债务人？假设债务人有一个贷款人的贷款是用不动产抵押的，那么其财产的估值在破产过程中是至关重要的。根据《美国法典》第11卷第506(a)(1)条，"债权人以遗产拥有权益的财产的留置权为担保的获准债权......是有担保的债权，以该债权人在遗产的权益中的价值为限，......是无担保的债权，以该债权人的权益价值或可抵销的金额低于该获准债权金额为限。"这条法规允许债务人将有担保的贷款人的债权进行分流--有担保的金额是财产的价值，无担保的金额是财产的价值与贷款给债务人的金额之间的差额。举例来说，如果贷款人以不动产为抵押贷款100万美元，而该财产的价值为40万美元，那么贷款人的债权将是--（1）40万美元的有担保债权，和（2）60万美元的无担保债权。因此，当债务人提出重组计划时，有担保贷款人将拥有两个不同 "类别 "的债权。为了确认重组计划，至少有一个受损类别必须投票赞成该计划。美国法典》第11卷第1129(a)(10)条（"如果一个债权类别根据[重组]计划受到损害，则至少有一个根据计划受到损害的债权类别接受了该计划，确定时不包括任何内部人对该计划的接受。"）。
债务人也有机会通过重组计划 "重组 "担保贷款人在申请前提供的贷款。新的贷款金额将是有担保债权的金额，债务人也有机会尝试降低利率和延长贷款期限。要确认一项并非所有 "类别 "都批准的计划，一个要求是 "该计划对每一个在该计划下受损且未接受该计划的债权或利益类别不存在不公平的歧视，是公平和公正的。"美国法典》第11卷第1129(b)(1)条。现在，为了对未接受计划的有担保贷款人 "公平公正"，确认计划最常见的方式之一是根据《美国法典》第11编第1129(b)(2)(A)㈠(II)条。该法规规定："该类债权的每个持有人因该债权而获得的递延现金付款总额至少为该债权的允许金额，其价值在计划生效之日至少为该持有人在该财产中的权益的价值。"因此，担保财产的 "价值 "成为计划确认时的一个重要问题。而且，很明显，当本金和利率降低，贷款期限延长时，债务人就会更容易偿还贷款。破产是一个令人难以置信的强大工具。
对债务人来说，减少担保债权额度并不总是有利的。例如，如果债务人正在寻求债务人持有资产融资（"DIP融资"），而新的贷款人正在寻找一个 "优先 "留置权（一个先于现有贷款人的留置权），那么债务人通常必须证明有足够的 "股权缓冲 "来保护现有贷款人。美国法典》第11卷第364(d)(1)(B)条。在这种情况下，债务人将试图说服法院，现有的担保贷款人是 "过度抵押"，因此，有空间向贷款人提供新的贷款，其留置权将是 "主要的 "或在现有贷款人的留置权之前。在这些类型的事项中，如果债务人需要DIP融资，债务人会希望其财产的估值非常高。
因此，由于多种原因，破产中的价值很重要。鉴于凤凰城的房地产波动的倾向性，价值可能意味着破产计划的确认和清算之间的区别。
