Las cosas han estado inquietantemente tranquilas en el mercado de quiebras de Phoenix desde el final de la Gran Recesión. En el pasado, la economía parecía funcionar en ciclos de 6 a 7 años de prosperidad, seguido de una recesión. Aunque la Gran Recesión terminó oficialmente en 2009, los efectos se sintieron durante al menos unos años después de que comenzara el cambio de tendencia. La última recesión tiene ahora 12 años, lo que aparentemente desafía los ciclos económicos típicos que hemos visto en el pasado. Ciertamente, la economía ha crecido en complejidad y ahora estamos más entrelazados que nunca con los mercados internacionales. Si esta es la razón de que haya menos dificultades financieras sigue siendo una cuestión abierta.
Una cuestión que afecta a muchos procedimientos de quiebra son los valores de las propiedades del deudor. Debido a que Phoenix tiende a tener grandes fluctuaciones en los valores inmobiliarios, es imperativo entender la interacción entre los valores y el proceso de quiebra.
El mercado de Phoenix
Phoenix es un mercado interesante. Nuestra economía depende del turismo y la construcción. No es raro ver una subida del valor de los inmuebles en Phoenix, seguida de una implosión. Esa fue la pauta que se puso de manifiesto durante la Gran Recesión. El valor de las viviendas se desplomó, al igual que el de los inmuebles comerciales (tras las enormes subidas del mercado a principios y mediados de la década de 2000). Una tasación inmobiliaria, que puede ser esencial en un procedimiento de quiebra, sólo sirvió para uno o dos meses durante la Gran Recesión, ya que los valores siguieron cayendo precipitadamente. Según noticias recientes, en el lado residencial en 2020, el aumento interanual fue del 18% en Phoenix. Con rendimientos como que, hay una buena probabilidad de que estamos viendo otra burbuja inmobiliaria en Phoenix.
Muchos predijeron que COVID provocaría una avalancha de solicitudes de quiebra. Pero, de momento, no parece haber sido así en Phoenix, a pesar de que el turismo cayó en picado en 2020 y la construcción también se ralentizó. Aunque los tribunales de quiebras de Delaware y del Distrito Sur de Nueva York han estado ocupados con megacasos empresariales centrados principalmente en el comercio minorista, esa tendencia no parece haberse afianzado en el Oeste, al menos de momento. Entre las cantidades masivas de estímulo y las moratorias sobre desahucios y ejecuciones hipotecarias en muchos estados (y también a nivel federal), se puede argumentar que se han establecido falsos suelos, y una vez que las acciones del gobierno disminuyan, veremos más declaraciones de quiebra de empresas. También hay indicios de que estamos empezando a ver cierta presión inflacionista, lo que podría provocar una subida de los tipos de interés. Las empresas con préstamos a tipo variable podrían verse gravemente afectadas por las subidas de los tipos de interés: podría ser la diferencia entre la prosperidad y la quiebra.
¿En qué situación nos encontramos? Anecdóticamente, los rumores han estado circulando que Phoenix comenzará a ver más actividad de la quiebra del hotel debido a la disminución masiva de las tasas de ocupación. A medida que caen las tasas de ocupación, también lo hacen los valores. Los hoteles y otras clases de activos que dependen de las tasas de ocupación (por ejemplo, centros comerciales y edificios de oficinas) tienen más dificultades para cumplir con sus obligaciones de servicio de la deuda a medida que aumentan las tasas de vacantes. Además, es de suponer que los edificios de oficinas también sufrirán tensiones financieras. No es ningún secreto que ahora hay más gente que trabaja desde casa que antes del COVID. Por lo tanto, las empresas necesitarán menos espacio y, en consecuencia, los propietarios de edificios de oficinas pueden empezar a tener problemas para satisfacer sus demandas de servicio de la deuda. Sería sorprendente que no viéramos un repunte de los procedimientos de insolvencia (por ejemplo, quiebras y suspensiones de pagos) para las clases de activos dependientes de la ocupación.
Valores en procedimientos de quiebra
Pero, ¿cómo afectan los valores a un deudor que se ha declarado en quiebra? Suponiendo que el deudor tenga un prestamista cuyo préstamo esté garantizado con bienes inmuebles, la valoración de sus propiedades es de vital importancia en el proceso concursal. En virtud del artículo 11 § U.S.C. 506(a)(1), "Un crédito admitido de un acreedor garantizado por un gravamen sobre un bien en el que la masa tenga un interés ...es un crédito garantizado en la medida del valor del interés de dicho acreedor en el interés de la masa en dicho bien, ...y es un crédito no garantizado en la medida en que el valor del interés de dicho acreedor o la cantidad sujeta a compensación sea inferior al importe de dicho crédito admitido". Este estatuto permite a un deudor bifurcar la reclamación de un prestamista garantizado - la cantidad garantizada es el valor de la propiedad y la cantidad no garantizada es la diferencia entre el valor de la propiedad y la cantidad prestada al deudor. Por ejemplo, si un prestamista prestó 1.000.000 de dólares garantizados por bienes inmuebles y el valor de la propiedad es de 400.000 dólares, las reclamaciones del prestamista serían: 1) una reclamación garantizada por 400.000 dólares y 2) una reclamación no garantizada por 600.000 dólares. Así pues, cuando el deudor proponga un plan de reorganización, el prestamista garantizado tendrá créditos en dos "clases" diferentes. Para confirmar un plan de reorganización, al menos una de las clases perjudicadas debe votar a favor del plan. 11 U.S.C. § 1129(a)(10) ("Si una clase de créditos se ve perjudicada por el plan [de reorganización], al menos una clase de créditos que se vea perjudicada por el plan ha aceptado el plan, determinado sin incluir ninguna aceptación del plan por parte de cualquier insider").
El deudor también tiene la oportunidad de "reestructurar" el préstamo anterior al concurso concedido por el prestamista garantizado mediante un plan de reorganización. El nuevo importe del préstamo será el importe del crédito garantizado, y el deudor también tiene la oportunidad de intentar reducir los tipos de interés y ampliar el plazo del préstamo. Para confirmar un plan cuando no todas las "clases" lo han aprobado, uno de los requisitos es que "el plan no discrimine injustamente, sea justo y equitativo, con respecto a cada clase de reclamaciones o intereses que se vea perjudicada por el plan y no lo haya aceptado". 11 U.S.C. § 1129(b)(1). Ahora bien, para ser "justo y equitativo" con un prestamista garantizado que no ha aceptado el plan, una de las formas más comunes de confirmar el plan es en virtud del artículo 11 U.S.C. § 1129(b)(2)(A)(i)(II). Este estatuto establece "que cada titular de una reclamación de dicha clase reciba a cuenta de dicha reclamación pagos en efectivo diferidos por un total de al menos la cantidad permitida de dicha reclamación, de un valor, a partir de la fecha efectiva del plan, de al menos el valor de la participación de dicho titular en la participación del patrimonio en dicha propiedad". Así pues, el "valor" de los bienes garantizados se convierte en una cuestión importante en el momento de la confirmación del plan. Y, obviamente, resulta más fácil para un deudor devolver el préstamo cuando el importe principal y los tipos de interés se reducen, y el plazo del préstamo se ha ampliado. La quiebra es una herramienta increíblemente poderosa.
No siempre es ventajoso para un deudor reducir el importe del crédito garantizado. Por ejemplo, si un deudor está buscando financiación deudor en posesión ("financiación DIP"), y el nuevo prestamista está buscando un derecho de retención "priming" (un derecho de retención que va por delante de los prestamistas existentes), entonces el deudor a menudo tendrá que demostrar que hay un "colchón de capital" suficiente que protege a los prestamistas existentes. 11 U.S.C. § 364(d)(1)(B). En estos casos, el deudor intentará convencer al tribunal de que el prestamista o prestamistas garantizados existentes están "sobrecolateralizados" y, por tanto, hay margen para conceder un nuevo préstamo a un prestamista cuyo gravamen se "prime" o se anteponga al gravamen del prestamista existente. En este tipo de asuntos, en los que el deudor necesita financiación DIP, un deudor desearía una valoración muy alta de su propiedad.
Así pues, el valor importa en la quiebra por multitud de razones. Y dada la propensión de Phoenix a las fluctuaciones inmobiliarias, los valores pueden significar la diferencia entre la confirmación de un plan de quiebra y la liquidación.
