Llegar al cierre de una operación de fusiones y adquisiciones en el sector del cannabis siempre es un obstáculo (lea sobre ese proceso en detalle aquí). Siempre hay muchas más contingencias para el cierre de las transacciones de fusiones y adquisiciones de cannabis que para las empresas comunes y corrientes que no operan en campos altamente regulados (por ejemplo, las adquisiciones de cannabis requerirán la aprobación de las agencias estatales y posiblemente locales).
Una condición de cierre en la que la gente no suele fijarse lo suficiente es el consentimiento del propietario, que a menudo puede suponer un gran reto. En este post, voy a ver por qué esto es incluso un problema, y lo que hace que sea tan difícil.
A efectos de este post, me centraré principalmente en las transacciones de compra de empresas y activos. En California, las operaciones de fusión y adquisición suelen consistir en compras de empresas, dadas las normas que prohíben la transmisión de licencias. Otras jurisdicciones pueden permitir que las licencias se transfieran o al menos se obtengan más fácilmente mientras una empresa sigue funcionando, por lo que las compras de todos los activos de la empresa (incluido su interés de arrendamiento en la propiedad que utilizan) pueden ser más comunes.
Tanto si se trata de comprar una parte de un negocio de cannabis, todo un negocio de cannabis, o sólo los activos de un negocio de cannabis, el comprador va a tener que conseguir que el propietario del inmueble utilizado por el vendedor o la empresa objetivo dé su visto bueno. ¿Por qué? Porque en prácticamente todos los contratos de arrendamiento existen restricciones a la cesión del propio contrato (lo que requiere automáticamente la aprobación del arrendador para cualquier compra de activos) y los contratos de arrendamiento también especificarán que la venta de determinados porcentajes de capital en un negocio de cannabis se considera una cesión y requiere la aprobación del arrendador.
La aprobación del arrendador sobre las cesiones o cambios de control es un componente fundamental del contrato para los arrendadores que quieren saber a quién alquilan. Al prohibir los cambios de control sin la aprobación del propietario, los arrendadores pueden tener la seguridad de que los inquilinos no intentarán simplemente vender su negocio a personas al azar que pueden no estar suficientemente capitalizadas para hacer frente a un alquiler por encima del mercado (también muy típico en los contratos de alquiler de cannabis).
Por otra parte, el lenguaje de los cambios de control puede ser muy negociado en cuanto al porcentaje de cambios de control suficientes para activar los requisitos de consentimiento del arrendador. Si represento a un arrendador, quiero que el umbral porcentual sea bajo para que mi cliente siempre sepa quién dirige el negocio. Si represento al arrendatario, quiero que sea más alto para que el cliente no se vea obligado a acudir a su arrendador cada vez que recaude fondos o alguien venda sus acciones en la empresa.
Lo he dicho antes y estoy seguro de que lo volveré a decir muchas veces más, pero la relación propietario-inquilino en esta industria es la peor y más disfuncional de todas. Los propietarios desconfían demasiado de sus inquilinos, dado el estatus federal del cannabis y los prejuicios anticannabis que no parecen haber desaparecido, y a menudo cobran un alquiler muy por encima del mercado. Los inquilinos, por su parte, se ven obligados a aceptar lo que a menudo consideran (a veces con razón) contratos unilaterales que les obligan a renunciar a muchas cosas y saben que los propietarios tienen una influencia especial sobre ellos, dado que en muchos estados las licencias no se pueden trasladar (o al menos no se pueden trasladar fácilmente) a otros lugares.
Para cerrar el círculo, en cualquier operación de fusión y adquisición en la que se ceda un contrato de arrendamiento o se venda la totalidad o la mayor parte de una empresa, prácticamente se puede garantizar que el arrendador tendrá que dar su visto bueno. Y eso significa que es una buena idea ponerse en contacto con el propietario tan pronto como sea humanamente posible. Hay dos razones principales para ello, además de la obvia de que el comprador necesitará la aprobación del propietario.
- Es bueno averiguar cuanto antes si el arrendador "encaja". Si el comprador y el arrendador no se llevan bien desde el principio, es algo que el comprador debe evaluar a la hora de decidir si entra en la transacción o la cierra. Obviamente, es mejor hacerlo incluso antes de firmar el acuerdo para ahorrar dinero si se trata de un factor decisivo.
- En muchas operaciones de fusiones y adquisiciones en las que he trabajado, sobre todo cuando se compran empresas pequeñas, los contratos de arrendamiento originales no son buenos por muchas razones y acabamos pidiendo un nuevo contrato. Desde el punto de vista del propietario, hay pocas razones para dedicar tiempo a negociar un nuevo contrato. Algunos propietarios siguen estando dispuestos a hacerlo, y también es bueno averiguarlo desde el principio.
En las operaciones de fusión y adquisición de empresas del sector del cannabis, hay muchas partes en movimiento y casi parece que no hay tiempo suficiente en el día para hacer todo lo que hay que hacer. Reunirse, interactuar y conocer a un futuro propietario no solo es una idea inteligente, sino que es algo que los compradores inteligentes priorizan.
