Llegar al cierre de una operación de fusión y adquisición en el sector del cannabis siempre supone un reto (puedes leer aquí más detalles sobre ese proceso). Las operaciones de fusión y adquisición en el sector del cannabis suelen tener muchas más condiciones suspensivas para su cierre que las de las empresas comunes y corrientes que no operan en ámbitos altamente regulados (por ejemplo, las adquisiciones en el sector del cannabis requieren la aprobación de organismos estatales y, posiblemente, locales).
Una de las condiciones para el cierre de la compraventa en la que la gente no suele fijarse lo suficiente es el consentimiento del propietario, lo cual a menudo puede suponer un gran problema. En esta entrada, analizaré por qué esto supone un problema y qué es lo que lo hace tan complicado.
A efectos de este artículo, me centraré principalmente en las operaciones de compra de empresas y de activos. En California, las operaciones de fusión y adquisición suelen consistir en la compra de empresas, debido a las normas que prohíben la transferencia de licencias. En otras jurisdicciones puede permitirse la transferencia de licencias, o al menos su obtención con mayor facilidad, mientras la empresa sigue operando, por lo que puede ser más habitual la compra de todos los activos de la empresa (incluido su derecho de arrendamiento sobre los inmuebles que utiliza).
Tanto si alguien compra una parte de una empresa dedicada al cannabis, la totalidad de dicha empresa o simplemente los activos de la misma, el comprador deberá obtener la autorizacióndel propietario del inmueble que utiliza el vendedor o la empresa objetivo. ¿Por qué? Porque en prácticamente cualquier contrato de arrendamiento existen restricciones a la cesión del propio contrato (lo que exige automáticamente la aprobación del arrendador para cualquier compra de activos) y los contratos de arrendamiento también especifican que la venta de determinados porcentajes de la participación en un negocio de cannabis se considera una cesión y requiere la aprobación del arrendador.
La autorización del arrendador para las cesiones o los cambios de control es un elemento fundamental del contrato de arrendamiento para aquellos propietarios que desean saber a quién le están alquilando el inmueble. Al prohibir los cambios de control sin su autorización, los arrendadores pueden tener la seguridad de que los inquilinos no intentarán vender su negocio a personas al azar que podrían no disponer de la capitalización suficiente para hacer frente a un alquiler superior al del mercado (algo también muy habitual en los contratos de arrendamiento relacionados con el cannabis).
Por cierto, las cláusulas relativas al cambio de control suelen ser objeto de intensas negociaciones en lo que respecta al porcentaje de cambio de control necesario para que se apliquen los requisitos de consentimiento del arrendador. Si represento al arrendador, prefiero que el umbral porcentual sea bajo, para que mi cliente sepa en todo momento quién dirige el negocio. Si represento al arrendatario, prefiero que sea más alto, para que el cliente no tenga que acudir al arrendador cada vez que recaude fondos o alguien venda sus acciones en la empresa.
Ya lo he dicho antes y estoy seguro de que lo volveré a decir muchas más veces, pero la relación entre propietarios e inquilinos en este sector es la peor y más disfuncional de todas. Los propietarios desconfían excesivamente de sus inquilinos debido a la situación legal del cannabis a nivel federal y a los prejuicios contra el cannabis que persisten desde hace tiempo y que no parecen desaparecer, y a menudo cobran alquileres muy por encima del precio de mercado. Los inquilinos, por su parte, se ven obligados a aceptar lo que a menudo consideran (a veces con razón) contratos de alquiler muy desiguales que les exigen renunciar a muchas cosas, y saben que los propietarios tienen una ventaja especial sobre ellos, dado que en muchos estados las licencias no se pueden trasladar (o al menos no se pueden trasladar fácilmente) a nuevos locales.
En resumen, en cualquier operación de fusión o adquisición en la que se ceda un contrato de arrendamiento o se venda la totalidad o la mayor parte de un negocio, es prácticamente seguro que el arrendador tendrá que dar su visto bueno de alguna forma. Y eso significa que lo mejor es ponerse en contacto con él lo antes posible. Hay dos razones principales para ello, más allá de la obvia: que el comprador necesitará la aprobación del arrendador.
- Es recomendable averiguar lo antes posible si el arrendador es la persona adecuada. Si el comprador y el arrendador no se llevan bien desde el principio, el comprador debe tenerlo en cuenta a la hora de decidir si sigue adelante con la operación o la cancela. Obviamente, es mejor hacerlo incluso antes de firmar el contrato para ahorrarse dinero en caso de que sea un motivo de ruptura total.
- En muchas operaciones de fusiones y adquisiciones en las que he trabajado, sobre todo en las que se compran empresas más pequeñas, los contratos de alquiler originales no son adecuados por un sinfín de razones y acabamos solicitando uno nuevo. Desde el punto de vista del arrendador, hay muy pocos motivos para dedicar tiempo a negociar un nuevo contrato. Algunos arrendadores siguen estando dispuestos a hacerlo, y es conveniente averiguarlo desde el principio.
En las operaciones de fusiones y adquisiciones del sector del cannabis hay muchísimos aspectos que tener en cuenta, y casi parece que no hay tiempo suficiente en el día para hacer todo lo que hay que hacer. Reunirse, interactuar y conocer al futuro arrendador no solo es una buena idea, sino algo a lo que los compradores sensatos dan prioridad.
