结合其他几个因素，COVID-19大流行对美国住宅市场产生了巨大的影响：自2020年3月以来，全国范围内的房价已经上升了惊人的24.8%。这些 "其他因素 "中最重要的是稀缺性；在2020年底，房地美估计，美国有380万套住房无法满足需求。
虽然国内住宅房地产市场一直在冒着热气，但外国个人和公司的投资在大流行期间跌落悬崖。5月，我们报道说，根据彭博社报道，从2020年4月到2021年3月的12个月里，海外对曼哈顿房地产的投资暴跌了79%，这是Real Capital Analytics的数据。
与此同时，其他市场受到的影响要小得多。西雅图的外来投资只缩减了11%，达到25亿美元，翡翠城超过了大苹果，成为对海外投资者最有吸引力的城市房地产市场。总的来说，房地美报告说，住房需求正在转移到中西部、南部和西部的更实惠的城市地区。
根据全国房地产经纪人协会的数据，总体而言，在大流行之前，外国买家在2018年和2019年分别花费了2670亿美元和1830亿美元购买美国房地产。在大流行期间，外国买家无法参观潜在的投资项目，但11月初美国边境对来自33个国家的接种疫苗的旅行者开放，预计将重新启动外国投资。
从我的角度来看，美国的住宅房地产市场可能没有提供最好的机会。随着供应量的减少和需求量的增加，即使有便宜货也很少，每个身处市场的人都有这样的故事，即房产被以高于要价的价格抢购一空（除了通过Zoom或FaceTime）。
另一个选择是美国的零售和多户型房地产市场。大多数人都能与这些资产类别联系起来（谁没有租过房子，去过商场、餐馆和类似的场所？），因此，大多数人可以凭直觉判断投资这些房产时可能出现的问题，同时组建一个经验丰富、知识渊博的顾问团队。
投资于零售和多户型物业
首先，美国有一个最大的成熟的商业房地产市场；有了一个大市场，你就有了更多的买家和卖家；你有一个成熟可靠的金融系统来资助购买--无论是投资还是贷款。投资者如果了解这些系统，以及用于评估项目可行性的指标，就可以做出更准确的预测和预报。
第二，美国拥有最强大的法律体系之一，为投资者提供产权保护。这使得投资具有可预测性和安全性，只要你知道规则！"！
第三，在这个领域，投资者有更多的选择来提高他们的投资价值。通过资本改善和其他改进措施对房产进行再投资，几乎可以立即得到回报，从而证明更高的租金。有时，被收购的房产管理不善，更好地管理房产会吸引更好的租户，增加现金流。由于商业地产的估价取决于现金流，提高租金可以增加项目的价值。
第四，零售和多户房地产可以成为一个良好的通货膨胀对冲。随着利率的降低和财产价值的增加，通货膨胀可以使租金上涨，再次增加现金流。
最后，尽管人们对与大流行病有关的 "城市逃亡 "做了很多解释，但这在很大程度上是一个神话。超过80%的美国人口被认为是城市居民，而这是一个不太可能改变的趋势。
尽职调查是至关重要的
我们经常写到尽职调查的重要性（我的同事弗雷德-罗卡福特在今年早些时候写了一篇关于在具有挑战性的大流行环境中尽职调查的好文章），在零售和多户住宅背景下，尽职调查比纯粹的住宅投资更重要，仅仅是因为有更多的活动部分。
首先，投资者应该了解当地的市场情况。检查一下可比性。在你希望投资的地域，你所考虑的项目类型（如多户住宅楼、零售店、带状商场）的市场条件如何？
你真的想在好市多对面投资一个加油站吗（好市多通常包含一个低成本的加油站）？如果你正在考虑开发一个公寓大楼，那么附近的市场供应量是多少，包括预计在未来几年内可以提供的单位？
是否有其他考虑？任何隐性的环境成本，例如监管机构规定的清理费用？
你对当地的成本有很好的认识吗，比如说装修？了解成本对于决定一项投资是否有意义至关重要。
组建一个由知识渊博的当地顾问组成的团队
正如我们在本博客中多次写到的在许多商业和投资背景下，许多法律和法规制约着美国的商业和投资--最重要的是尽可能地了解相关的操作和法律背景，并在你做出投资和商业决定的每一步中获得合理的法律建议。
当你组建你的本地房地产投资顾问团队时，你要寻找那些了解你的目标并可以信任的顾问来维护你的利益。
房地产经纪人
这些人了解市场，对当地情况了如指掌。他们收取佣金，所以要善待他们。您会发现，与某些代理商合作的时间越长，您从他们那里获得的交易就越好。
物业经理
每个租过房子的人都能说出好物业经理和坏物业经理的故事。坏的物业经理会降低物业的价值，而好的物业经理则会提高物业的价值。找一个声誉好、善于沟通、反应迅速的人。
建筑师和设计师
如果您想/需要进行重大改造，您需要与经验丰富的建筑师、设计师和其他土地使用专业人士合作，他们了解当地法规，可以帮助您解决许可和其他问题。
总承包商和分包商
您最终需要整理出一份优秀水管工、电工和杂工的名单。这可能是一个缓慢的过程，或者您可能会幸运地得到早期推荐。但如果您有租户，您就会遇到急需解决的租户问题。
建立良好的关系需要时间，但对质量的投资会带来红利。
在任何情况下，你都应该签订合同，以保护你作为投资者和所有者的利益。
房地产投资者需要考虑的问题
如果你想在美国建立（或进一步发展）房地产业务，你将面临的一些问题包括：
- 寻找最佳位置并谈判最佳价格
- 在进行必要的尽职调查以了解并尽量减少法律和商业风险后，收购房产。
- 驾驭复杂的监管结构
- 构建合理的融资结构
- 做出战略性的实体决策并最大限度地减少税收负担
- 获得必要的施工和运营许可和执照
- 处理分区、限制性契约和抵押品的问题
- 寻找和征集建筑、产权和其他服务提供者
- 在可能的情况下保持匿名性
我们的房地产律师拥有数十年的商业房地产经验，并能说多种语言，包括中文、俄语、西班牙语、法语、葡萄牙语和德语。我们对其他国家房地产市场运作的了解，有助于我们确保我们的客户在美国市场的投资是舒适的，风险最小，并着眼于最大的回报。我们也是经验丰富的房地产诉讼律师，为每笔交易带来强大的谈判和风险缓解技能。
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