新冠疫情叠加其他多重因素，对美国住宅市场造成了巨大冲击：自2020年3月以来，全美房价已飙升24.8%。其中最关键的"其他因素"是住房短缺——房利美2020年底估算显示，美国住房供应缺口达380万套。
尽管国内住宅房地产市场持续火爆，但疫情期间外国个人和企业的投资却断崖式下跌。据彭博社援引Real Capital Analytics的数据报道，今年5月我们曾披露：从2020年4月至2021年3月的12个月间，海外对曼哈顿房地产的投资暴跌79%。
与此同时，其他市场的受影响程度则小得多。西雅图的外国投资流入仅缩减11%，降至25亿美元，这座翡翠城因此超越纽约，成为海外投资者最青睐的城市房地产市场。总体而言，房地美报告指出，住房需求正向中西部、南部和西部地区更具性价比的城市转移。
据全美房地产经纪人协会数据显示，2018年外国买家在美国房地产市场的投资总额达2670亿美元，2019年（疫情爆发前）为1830亿美元。疫情期间，外国买家无法实地考察潜在投资项目，但随着美国于11月初向33个国家的疫苗接种者开放边境，预计外国投资将重启。
在我看来，美国住宅房地产市场或许并非最佳投资选择。在供不应求的局面下，几乎找不到超值房源，而所有参与者都经历过这样的场景：房产在未经实地考察（仅通过Zoom或FaceTime远程查看）的情况下，就被以远超标价的溢价抢购一空。
另一种选择是美国零售及多户住宅房地产市场。大多数人都熟悉这类资产类别（谁没租过公寓，去过购物中心、餐厅等场所呢？），因此人们通常能直观理解投资此类房产可能面临的问题，同时组建经验丰富且知识渊博的顾问团队。
投资零售物业与多户住宅物业
首先，美国拥有全球规模最大的成熟商业地产市场之一；庞大的市场规模意味着买卖双方数量众多；同时具备成熟可靠的金融体系为交易提供资金支持——无论是投资还是贷款。了解这些体系以及项目可行性评估指标的投资者，能够做出更精准的预测与规划。
其次，美国拥有全球最完善的法律体系之一，为投资者提供产权保障。这使得投资具有可预测性和安全性——只要你了解规则！
第三，在这个领域，投资者在寻求提升投资价值时拥有更多选择。通过资本改善及其他升级措施对房产进行再投资，往往能迅速获得回报——例如通过提高租金来实现。有时收购的房产因管理不善，通过优化管理就能吸引优质租户，从而增加现金流。由于商业地产的估值取决于现金流，提高租金自然能提升项目价值。
第四，零售和多户住宅地产可成为有效的通胀对冲工具。在利率低迷而房产价值攀升的背景下，通胀能推动租金上涨，从而进一步增加现金流。
最后，尽管关于疫情引发的"城市逃离潮"的讨论甚嚣尘上，但这在很大程度上是个神话。超过80%的美国人口被视为城市居民，这一趋势不太可能改变。
尽职调查至关重要
我们多次撰文强调尽职调查的重要性（今年早些时候，我的同事弗雷德·罗卡福特就曾在充满挑战的疫情环境下撰写过一篇关于尽职调查的精彩文章）。在零售和多户住宅领域，尽职调查的重要性远高于纯住宅投资领域，原因很简单——前者涉及的变量更多。
首先，投资者应了解当地市场状况。查阅可比项目数据。在您计划投资的区域内，您所考虑的项目类型（例如多户住宅楼、零售店、街边商场）的市场状况如何？
你真的想投资在Costco（通常附设低价加油站）正对面的加油站吗？若你考虑开发公寓楼盘，该社区当前的市场供应情况如何？包括未来几年内预计可投放的房源？
还有其他需要考虑的因素吗？是否存在隐性环境成本，例如监管机构强制要求的清理费用？
您是否清楚当地的成本情况，例如装修费用？了解成本对判断投资是否合理至关重要。
组建一支由知识渊博的本地顾问组成的团队
正如我们在本博客多次提及的，美国商业与投资活动受众多法律法规约束——最关键的是要尽可能全面了解相关运营与法律环境，并在投资决策与商业运营的每个环节获取专业法律建议。
在组建本地房地产投资顾问团队时，您需要寻找既能理解您的目标，又能值得信赖以保障您利益的顾问。
房地产经纪人
这些人深谙市场之道，对当地情况了如指掌；他们正是为你四处探寻商机的推手。他们靠佣金谋生，所以请善待他们。你会发现，与某些经纪人合作越久，从他们那里获得的交易条件就越优渥。
物业经理
凡是租过房的人，都能讲出好房东与坏房东的故事。坏房东会降低房产价值，好房东则能提升其价值。务必寻找信誉良好、善于沟通且反应迅速的人选。
建筑师与设计师
若您希望或需要进行重大改进，建议您与经验丰富的建筑师、设计师及其他土地使用专业人士合作。这些专业人士熟悉当地法规，能够协助您处理审批及其他相关事宜。
总承包商和分包商
你终将需要建立一份优秀的管道工、电工和维修工名单。这个过程可能很漫长，也可能幸运地早早获得推荐。但若你拥有租户，就必须紧急处理各种租户问题。
建立良好关系需要时间，但投资于质量终将获得回报。
在任何情况下，您都应签订保护您作为投资者和所有者权益的合同。
房地产投资者需考虑的问题
若您计划在美国建立（或进一步拓展）房地产业务，您将面临以下问题：
- 寻找最佳地点并争取最优惠价格
- 在完成必要的尽职调查以了解并降低法律和商业风险后，取得该物业。
- 驾驭复杂的监管体系
- 构建合理的融资结构
- 制定战略实体决策并最大限度降低税务负担
- 获取施工和运营所需的必要许可和执照
- 处理分区、限制性契约和负担
- 寻找并签约建筑、产权及其他服务供应商
- 在可能的情况下保持匿名
我们的房地产律师拥有数十年的商业地产经验，精通多国语言，包括中文、俄语、西班牙语、法语、葡萄牙语和德语。凭借对各国房地产市场运作机制的深刻理解，我们确保客户在美国市场进行投资时既能规避风险，又能实现收益最大化。作为经验丰富的房地产诉讼律师，我们为每笔交易注入强大的谈判技巧与风险管控能力。
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