1624年，荷兰西印度公司于曼哈顿岛南端建立新阿姆斯特丹殖民地。自此之后，世界各地的投资者便蜂拥至这座不夜城，高唱着：
开始传播这个消息
我今天就要启程
我想成为其中一员
纽约，纽约
正如我们近期所述，美国长期以来一直是全球最大的外国直接投资（FDI）接收国，其房地产市场历来被视为经济不确定时期中的避风港。 尽管过去四年间立法与监管环境的不可预测性，使众多投资者暂停了在美国建立或扩展业务的计划，但今年一月的政府更迭，叠加低利率环境、经济复苏态势、相对较低的税收水平，以及美国房地产市场的流动性与透明度，共同推动了房地产活动的加速——包括创纪录的外国投资规模。
然而，疫情的影响已在全国各地的房地产市场显现。数百万平方英尺的中央商务区（CBD）办公空间已空置数月，对附属行业（零售购物和餐饮）的连锁反应尤为严重。
许多媒体纷纷为大城市生活撰写讣告，但我们依然坚信，在未来数十年（数百年？）里，数以百万计的人们仍将……
…渴望在不眠之城醒来
永不沉睡的都市
发现自己高居榜首
名列前茅
称霸群雄
荣登巅峰
然而，他们醒来时所处的城市，可能并非纽约市。
过去一年间，西雅图超越曼哈顿成为"美国商业地产领域最受外国投资者青睐的热点城市" ，同时取代旧金山成为美国"大型科技企业租赁市场首选之地"。换言之，西雅图如今已成为美国商业地产领域最炙手可热的城市。
西雅图自然是亚马逊的总部所在地（该公司疫情期间员工规模增长了50%以上），同时也是微软的总部所在地——按市值计算，微软是全球第二大市值公司（若排除国有及政府支持的沙特阿美公司，亚马逊位列第三，苹果居首）。西雅图还长期受益于其毗邻加拿大的地理优势，加拿大是美国房地产市场的重要外资来源。
在单笔交易层面，疫情对投资者决策产生了显著影响，但总体而言，美国房地产市场仍具备基本面吸引力。2020年4月至2021年3月期间，纽约市吸引外资逾20亿美元，领先旧金山约4亿美元，随后依次为芝加哥、达拉斯、亚特兰大、洛杉矶、菲尼克斯、波士顿和圣何塞。
与此同时，鉴于美国法律体系的复杂性——其包含多重管辖层级（如联邦、州及市政），且各地房地产法规存在差异——所有计划在美国投资房地产的投资者都应进行周密规划并寻求专业法律建议。
在决定投资（或投资策略）前需要回答的问题包括：
- 您购买的房产是自住自用的吗？
- 您购买房产是为了出租给租户吗？
- 您是否购买了预期在较短时间内转售的房产（例如在建房产，计划在竣工后立即转手）？
- 您购买的是预期持有较长时间的房产吗（例如退休房产或长期创收房产）？
这些问题的答案应当影响你的投资地点选择及投资结构设计。
例如，在西雅图和纽约市，房地产投资者的监管环境与仅几英里之外的郊区截然不同，而未能理解这些法规的后果可能对投资造成灾难性影响。过去几年间，这两座城市的政府都变得更加倾向于保护租户权益，即使对租赁房产进行了重大改造，提高租金也变得更为困难。
还有许多特定于地点的问题需要考虑，包括：筛选潜在合资伙伴；甄别并合作可靠的房地产经纪人，以优惠条件获取融资；聘请经验丰富的建筑专业人士（如承包商和建筑师）；随后协调各方进行合同谈判与签署，并在此之后开展必要的尽职调查，以了解收购过程中伴随的法律风险。
若您是希望在美国建立（或进一步拓展）房地产业务的外国个人或公司，您将面临以下问题：
- 寻找最佳地点并争取最优惠价格
- 在完成必要的尽职调查以了解并降低法律和商业风险后，取得该物业。
- 驾驭复杂的监管体系
- 构建合理的融资结构
- 制定战略实体决策并最大限度降低税务负担
- 获取施工和运营所需的必要许可和执照
- 处理分区、限制性契约和负担
- 寻找并签约建筑、产权及其他服务供应商
- 在可能的情况下保持匿名
正如我们多次在本博客的商业与投资专栏中所述，美国商业与投资活动受众多法律法规约束——最关键的是要尽可能全面了解相关运营与法律环境，并在投资决策与商业运营的每个环节获取可靠的本地法律 建议。
我们的房地产律师拥有数十年的商业地产经验，并精通多国语言，包括中文、俄语、西班牙语、法语、葡萄牙语和德语。我们对其他国家房地产市场运作机制的深刻理解，使我们能够确保客户在美国市场进行投资时既能获得最大回报，又能将风险降至最低。
