En muchos tipos de negociaciones contractuales relacionadas con el cannabis, es habitual que las partes firmen, en las primeras fases de la negociación, un documento que suele denominarse «carta de intenciones» (o LOI), aunque también puede llamarse «hoja de términos». Las cartas de intenciones se utilizan en la mayoría de las transacciones inmobiliarias y de fusiones y adquisiciones, pero pueden emplearse en cualquier tipo de negociación contractual. En esta entrada, analizaré algunas de las razones por las que se firman cartas de intención, así como algunas de las cuestiones legales que las rodean.
Las cartas de intención suelen firmarse en una fase temprana de la operación, una vez que las partes han acordado las condiciones generales, como el precio de compra y las condiciones de pago. A menos que sean totalmente vinculantes (más información al respecto a continuación), no contienen gran parte de las condiciones que finalmente se incluirán en el acuerdo definitivo (comúnmente denominado «acuerdo definitivo»). En operaciones muy complejas, es posible encontrar cartas de intención más extensas que incluyan disposiciones complejas, pero incluso esas son versiones mucho más resumidas del acuerdo definitivo.
El objetivo de las cartas de intención es, básicamente, mantener vivo un acuerdo y garantizar que las partes tengan resumidos y acordados los términos fundamentales. Por lo general, las cartas de intención no son vinculantes y las partes son libres de retirarse del acuerdo o proponer modificaciones en función de los resultados de una diligencia debida inicial (si se lleva a cabo antes de la redacción del contrato definitivo) o durante las negociaciones del contrato definitivo. No obstante, constituyen una muestra de buena fe para mantener el compromiso de las partes.
Algunas cartas de intención van un paso más allá e incluyen cláusulas de confidencialidad y exclusividad que son realmente vinculantes y obligan a una de las partes, o a ambas, a no revelar los términos del acuerdo a terceros ni a negociar la operación con otros (por lo general, estas obligaciones recaen sobre el vendedor en una venta inmobiliaria o una operación de fusión y adquisición, o sobre el arrendador en una carta de intención de arrendamiento). Desde el punto de vista del comprador o arrendatario, estas cláusulas pueden ser fundamentales: la mayoría de los compradores no querrían dedicar tiempo a firmar una carta de intención para que luego el vendedor la lleve a la competencia y busque un mejor precio de compra.
Como ya he señalado, existe una diferencia entre las cláusulas vinculantes y las no vinculantes de las cartas de intención. Muchas cartas de intención incluyen, en su mayor parte o en su totalidad, cláusulas no vinculantes. Sin duda, es posible redactar una carta de intención vinculante, pero es menos habitual. Firmar una carta de intención vinculante puede resultar muy arriesgado, ya que, por definición, no incluiría muchas de las condiciones que sí figurarían en el acuerdo definitivo (incluidas incluso condiciones sustanciales). Siempre existe el riesgo de que una de las partes simplemente deje de negociar la firma de un acuerdo definitivo si ya cuenta con una carta de intención vinculante y le resulta más ventajoso no tener todas las restricciones de un acuerdo definitivo.
En la mayoría de los casos, cuando se utilizan cartas de intención vinculantes, estas son mucho más exhaustivas que una carta de intención no vinculante típica, precisamente por este motivo. Y cuando hay cartas de intención con estructuras híbridas (por ejemplo, condiciones generales no vinculantes pero cláusulas de exclusividad o confidencialidad vinculantes), estas serán muy explícitas sobre lo que es y lo que no es vinculante. La razón de ello es que, en el pasado, los tribunales han considerado vinculantes las cartas de intención en casos en los que las partes no se ponían de acuerdo sobre si su intención era que fueran vinculantes, por lo que en gran medida se trata de una medida de precaución.
Algunos de los problemas más habituales que observamos en las cartas de intención son los siguientes:
- Descuido. Algunas empresas intentan ahorrar en gastos legales y reutilizan cartas de intención antiguas, lo que da lugar a un contrato que puede contener cláusulas que no se ajustan al acuerdo actual o que no se corresponden con lo que las partes creían que estaban firmando. No hace falta que explique más a fondo por qué esto supone un problema.
- Cuestiones vinculantes frente a no vinculantes. Esto es exactamente lo que he descrito anteriormente y puede acabar pasando factura a las empresas más adelante.
- No tener en cuenta las cuestiones normativas. La mayoría de las operaciones en el sector del cannabis plantean al menos algunas cuestiones normativas. Algunas operaciones están totalmente prohibidas por la normativa sobre cannabis de diversos estados. Sin embargo, hemos visto muchas cartas de intención que contemplan operaciones que deben modificarse por completo para ajustarse a la normativa. Nadie quiere firmar una carta de intención para luego tener que proponer cambios sustanciales en el acuerdo.
- Omisión de condiciones sustanciales. Incluso las cartas de intención (LOI) mal redactadas suelen abordar las cuestiones más urgentes, como el precio de compra y la forma y el momento del pago. Sin embargo, puede haber toda una serie de condiciones que resultan fundamentales para la parte que emite la LOI y que se omiten, lo que puede acarrear problemas más adelante. Aunque las LOI no deben ser documentos extensos, una LOI de media página puede resultar igualmente problemática.
Las empresas del sector del cannabis que utilicen cartas de intención deberían plantearse colaborar con abogados capaces de redactar cartas de intención sencillas pero completas. Contar con una buena carta de intención puede ahorrar mucho tiempo, gastos legales y problemas en el futuro.
