Requisitos de información para los vendedores de viviendas en Oregón: una guía jurídica completa

Si vas a vender una vivienda en Oregón, querrás mostrarla de la mejor manera posible. Pero también debes tener cuidado, ya que la legislación de Oregón exige a los vendedores que informen con total transparencia sobre ciertos aspectos que podrían afectar al valor, la seguridad o el atractivo de la propiedad.

Intentar ocultar un problema conocido, como un tejado con goteras o un cableado defectuoso, no solo es poco ético, sino que puede dar lugar a demandas inmobiliarias, retrasos o incluso a la cancelación de la venta. La buena noticia es que la transparencia total suele jugar a tu favor. Esto es lo que deben saber los vendedores de viviendas en Oregón.

Lo que la legislación de Oregón le obliga a comunicar (ORS 105.464, 105.465)

La legislación de Oregón (ORS 105.464 y 105.465) exige a los vendedores que faciliten una «Declaración de información sobre la propiedad del vendedor» a cualquier comprador que presente una oferta por escrito. Esto se aplica tanto si se vende una casa, un piso, un dúplex, una vivienda prefabricada o un tiempo compartido.

El formulario normalizado abarca los aspectos fundamentales de la propiedad:

• Título de propiedad y servidumbres: cuestiones relativas a la titularidad legal y derechos de acceso.

• Instalaciones: agua, alcantarillado, fontanería, electricidad y climatización.

• Estructura: estado del tejado, aislamiento, cimientos y ampliaciones no autorizadas (a menudo un aspecto de alto riesgo que debe revelarse).

• Comunidad: Cuotas de la comunidad de propietarios o zonas comunes, si procede.

Responde basándote en lo que realmente sabes sobre el estado de la vivienda.

Derecho de revocación del comprador: Una vez entregada la declaración informativa, el comprador dispone de cinco días hábiles para revocar su oferta mediante la presentación de un escrito de revocación firmado por separado, salvo que el comprador ya haya renunciado a este derecho. Si el vendedor no facilita la declaración informativa o se niega a hacerlo, el derecho de revocación del comprador se mantiene hasta que expire conforme a la ley, incluso en el momento del cierre. (ORS 105.475)

Definición de «defecto sustancial» para los vendedores de Oregón

Al final del formulario hay una última pregunta, que se examina con especial atención, en la que se pregunta si existe algún otro defecto importante que pueda afectar a la propiedad o a su valor.

Debes responder «Sí» o «No» a esta última pregunta (no puedes seleccionar «No lo sé» en este apartado). Si respondes «Sí», debes dar una explicación.

Un defecto sustancial es cualquier cosa que pueda influir de manera significativa en la decisión del comprador o en el valor de la vivienda. Los vendedores suelen encontrarse con casos como:

• Moho o daños generalizados causados por el agua en el espacio bajo el suelo, el sótano o las paredes.

• Grietas en los cimientos u otros problemas estructurales graves.

• Infestaciones activas de plagas, como termitas o hormigas carpinteras.

• Problemas conocidos relacionados con el sistema séptico o la red de alcantarillado.

Si no estás seguro de si un asunto cumple los requisitos, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario de Oregón. 

El riesgo de ocultar información: por qué el silencio conduce a un litigio

Tienes la obligación de comunicar lo que sabes, pero no puedes ignorar deliberadamente un problema evidente o recurrente. Intentar ocultar problemas puede dar lugar a reclamaciones por tergiversación fraudulenta e incumplimiento de contrato.

Un motivo habitual para interponer una demanda por omisión de información es el intento de ocultación. Por ejemplo, un vendedor, preocupado por una filtración de agua, consulta a un contratista y luego decide no repararla ni revelarla. Tras el cierre de la compraventa, el comprador contrata a la misma empresa, que aún conserva el expediente anterior de la propiedad. Cuando sale a la luz ese informe anterior, puede convertirse en una prueba directa de que el vendedor conocía el defecto y no lo reveló.

Bienes estigmatizados: divulgación de fallecimientos o delitos (ORS 93.275)

A diferencia de lo que ocurre en muchos estados, la legislación de Oregón (ORS 93.275) no obliga a los vendedores a revelar si alguien ha fallecido en la vivienda, ya sea por causas naturales, suicidio o un delito violento. Lo mismo se aplica a los delitos que hayan tenido lugar en la propiedad. Esos hechos no se consideran «hechos relevantes», ya que no afectan al estado físico ni a la titularidad de la vivienda. Si un comprador pregunta directamente por el historial de la propiedad, responda con sinceridad para mantener la buena fe y evitar disputas posteriores.

Requisito federal: Información sobre la pintura con plomo (viviendas construidas antes de 1978)

Si su vivienda se construyó antes de 1978, la legislación federal exige que:

• Facilite una declaración sobre la presencia de pintura con plomo en la que se indique cualquier pintura con plomo o riesgo conocido.

• Entregue a los compradores el folleto de la EPA titulado «Proteja a su familia del plomo en su hogar».

• Ofrecer a los compradores un plazo de 10 días para realizar una inspección de pintura con plomo o una evaluación de riesgos, a menos que el comprador renuncie a ello por escrito.

La honestidad es la mejor estrategia para que el cierre se desarrolle sin problemas

Aunque revelar un defecto puede parecer arriesgado, la transparencia genera confianza y minimiza el riesgo. Los problemas revelados suelen resolverse mediante ajustes de precio, créditos por reparación o reparaciones acordadas, lo que permite que la transacción siga adelante. Ocultar los problemas tiene muchas más probabilidades de salirte caro más adelante, en caso de una demanda por omisión de información.

¿Necesitas asesoramiento legal sobre la declaración informativa inmobiliaria en Oregón?

En Oregón, los vendedores de viviendas están obligados a informar de todos los defectos físicos conocidos, pero la redacción de la ley y la estructura del formulario pueden resultar confusas. Si no está seguro de qué debe comunicar o de cómo rellenar la «Declaración de información sobre la propiedad del vendedor», consulte a un profesional.

No te la juegues con tu seguridad financiera y jurídica.

Preguntas frecuentes: Información que debe facilitar el vendedor en Oregón 

¿Qué significa «conocimiento efectivo» en la legislación de Oregón sobre la obligación de informar?

Por «conocimiento real» se entiende lo que realmente sabe basándose en sus propias observaciones, registros y comunicaciones. No está obligado a garantizar que la vivienda esté libre de defectos; debe responder a las preguntas de la declaración de forma veraz, de acuerdo con lo que realmente sabe en el momento de cumplimentar el formulario.

¿Estoy obligado por ley a contratar a un inspector antes de rellenar el formulario de información?

No. La Declaración de información sobre la propiedad del vendedor de Oregón se basa en lo que usted sabe realmente, no en una inspección obligatoria. Muchos vendedores siguen optando por realizar una inspección previa a la puesta en venta para detectar posibles problemas con antelación, pero la ley no le obliga a investigar más allá de lo que ya sabe.

¿En qué casos está exento el vendedor de presentar la Declaración de información sobre la propiedad del vendedor (SPDS)?

La legislación de Oregón recoge varias exenciones (véase ORS 105.465 y disposiciones relacionadas). Entre los ejemplos más comunes se incluyen determinadas transmisiones entre copropietarios o a un cónyuge, algunas ventas ordenadas por un tribunal o por ejecución hipotecaria, y determinadas transmisiones realizadas por fiduciarios (representantes personales, fideicomisarios) que no hayan ocupado la propiedad. Compruebe siempre si se aplica alguna exención a su transacción concreta.

¿Me protege la cláusula «tal cual» de mi contrato frente a una demanda por omisión de información en Oregón?

En general, no. Una cláusula «tal cual» no exime al vendedor de la obligación de revelar los defectos sustanciales conocidos que exige la ley ORS 105.464. La cláusula «tal cual» puede limitar la responsabilidad por defectos que usted desconocía y refuerza la obligación del comprador de inspeccionar la propiedad, pero no le eximirá de reclamaciones basadas en la omisión o el ocultamiento deliberado de un defecto sustancial. Consulte a un abogado especializado en derecho inmobiliario de Oregón antes de basarse en los términos «tal cual».

¿Tengo que informar de que alguien falleció en la vivienda o de que allí se cometió un delito?

No. La legislación de Oregón no exige la divulgación de fallecimientos o delitos, ya que no se trata de hechos relevantes que afecten al estado físico o a la titularidad del inmueble. (ORS 93.275)

¿Tengo que presentar la declaración informativa sobre la propiedad del vendedor en todas las ventas?

La mayoría de las ventas de viviendas lo exigen, pero existen excepciones descritas en la legislación. Compruebe si es aplicable a su transacción concreta antes de continuar. (ORS 105.465; véase también 105.470)

El defecto se reparó hace cinco años. ¿Tengo que indicarlo igualmente en la declaración informativa del vendedor sobre la propiedad?

Lo mejor es simplemente informar sobre el historial y la reparación. Facilita las fechas, los recibos y las garantías, si las hay. Ser transparente sobre un problema ya resuelto es mucho más seguro que guardar silencio.

Si respondo «Sí» a la pregunta sobre un defecto sustancial, ¿tiene el comprador automáticamente derecho a rescindir la venta?

No de forma automática. Una vez que haya entregado la declaración informativa, el comprador dispone del plazo especificado en el contrato para revocar su oferta (a menos que haya renunciado a ese derecho). Si posteriormente modifica la declaración informativa debido a la aparición de nueva información, es posible que su contrato conceda al comprador un plazo adicional o le ofrezca otras soluciones. Revise su contrato de compraventa y el artículo 105.475 del Código de Procedimientos de Oregón (ORS) con su agente o abogado.

¿Cuál es la diferencia entre responder «Desconocido» y «No» a una pregunta?

«Desconocido» significa que, según tu conocimiento real, realmente no lo sabes. «No» es una afirmación de que, según tu conocimiento, la condición no existe. Responder «No» cuando no estás seguro puede suponer un riesgo de declaración falsa. Recuerda: en la última pregunta sobre «defectos importantes», debes responder «Sí» o «No»; no se permite responder «Desconocido» en esa pregunta.

¿El hecho de revelar los problemas conocidos echará por tierra mi acuerdo?

Por lo general, no. La mayoría de los problemas relacionados con la falta de transparencia se resuelven mediante negociaciones. Las operaciones fracasan cuando surgen defectos no revelados en las últimas fases del depósito en garantía o tras el cierre.

¿Tengo que informar de si he realizado obras sin la correspondiente licencia de obras?

Sí. Las obras no autorizadas son un motivo de preocupación habitual para compradores, entidades crediticias y aseguradoras. Indique qué obras se realizaron, cuándo y si posteriormente se obtuvieron los permisos o se sometieron a inspección. Esté preparado para presentar la documentación pertinente o considere la posibilidad de tomar medidas correctivas.

¿Están obligados los vendedores a informar de la presencia de gas radón, moho o amianto en Oregón?

Si tiene conocimiento de la presencia de radón, moho, amianto o condiciones ambientales similares, comuníquelo y facilite los resultados de las pruebas o los informes de que disponga. La normativa federal sobre pintura con plomo se aplica por separado a las viviendas construidas antes de 1978 y exige la presentación de documentos específicos, así como un plazo de inspección de 10 días, salvo que se conceda una exención.

Ya han reparado los cimientos. ¿Qué datos concretos debo facilitar al respecto?

Indique la naturaleza del problema y de la reparación, incluyendo la fecha, el contratista o ingeniero, los permisos o inspecciones, y si la garantía es transferible. Adjuntar facturas, cartas de los ingenieros y documentos finales de los permisos ayuda a los compradores a evaluar el riesgo y garantiza que las transacciones se desarrollen según lo previsto.

¿Cuánto tiempo tiene el comprador para desistir de la compra tras recibir mi información?

Por lo general, el comprador dispone de cinco días hábiles (aunque este plazo puede ser mayor o menor en función del contrato) tras la entrega de la declaración informativa para revocar su oferta mediante la presentación de un documento de revocación por escrito firmado por separado, a menos que el comprador haya renunciado previamente a este derecho. Si usted no facilita la declaración informativa o se niega a hacerlo, el derecho de revocación del comprador seguirá vigente hasta que expire según lo establecido por la ley, incluso en el momento del cierre. (ORS 105.475)

Si descubro un nuevo problema después de aceptar una oferta, ¿qué debo hacer?

Informa de inmediato a tu agente y al comprador, y luego modifica tu declaración informativa. Puedes proponer soluciones como reparaciones, bonificaciones o un cambio en el precio. Una comunicación rápida y documentada reduce el riesgo de litigios.