Comprar una vivienda en España: lo que los compradores extranjeros deben saber antes de firmar
La primera decisión: ¿Quién te protege?
1. ¿Necesito un abogado español?
Sí. Esta es la primera regla a la hora de comprar una vivienda en España.
El abogado del vendedor representa al vendedor. El agente inmobiliario suele recibir sus honorarios del vendedor. El notario es una figura neutral. Ninguno de ellos es tu abogado.
En el ámbito inmobiliario español, la representación legal del comprador no se lleva a cabo tal y como muchos compradores extranjeros esperan. El notario comprueba la legalidad y la validez formal de la transacción, pero no está ahí para negociar en su nombre, investigar todos los riesgos prácticos ni proteger sus intereses comerciales. Su abogado debe comprobar la titularidad, las deudas, el cumplimiento de la normativa urbanística, las cuestiones relacionadas con la comunidad de propietarios, las restricciones de alquiler, las implicaciones fiscales y el contrato de compraventa antes de que usted lo firme o envíe el dinero.
Contrata a un abogado español independiente que no tenga ninguna relación con el vendedor, el agente, la promotora o la plataforma inmobiliaria. Hazlo antes de presentar una oferta, firmar un contrato de reserva o realizar una transferencia del depósito.
Muchos problemas que sufren los compradores extranjeros comienzan cuando el comprador da por sentado que el agente, el promotor, el notario o el abogado del vendedor «se encargaban de todo».
2. ¿Cuál es el mayor error que cometen los compradores extranjeros?
Se mueven demasiado rápido.
Un comprador que firma primero y se informa después ya ha perdido su capacidad de negociación. Un comprador que transfiere un depósito de reserva antes de comprobar la titularidad, la planificación, las deudas, la legalidad del alquiler o las garantías de la venta sobre plano está asumiendo un riesgo que, por lo general, no comprende.
El orden correcto es muy sencillo: primero el abogado, luego los documentos y, por último, el dinero.
¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en España?
3. ¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en España?
Sí. En España no existe una prohibición general sobre la propiedad de viviendas por parte de extranjeros. Tanto los compradores de la UE como los de fuera de la UE pueden adquirir propiedades en régimen de propiedad absoluta en España.
Existen algunas restricciones en determinadas zonas sensibles, como ciertas zonas militares o fronterizas, pero estas rara vez afectan a las compras residenciales habituales. Pueden ser relevantes en las Islas Canarias, cerca de zonas costeras estratégicas o en zonas rurales y fronterizas, por lo que tu abogado debería comprobar si la propiedad se encuentra en una zona restringida.
4. ¿Tengo que ser residente en España para comprar?
No. Se puede comprar una vivienda en España aunque no se sea residente.
Ser propietario de una vivienda y residir en España son dos cuestiones distintas. Un no residente puede ser propietario de una vivienda en España, pagar los impuestos inmobiliarios españoles, alquilarla si cuenta con la licencia correspondiente y cumple con la normativa, y venderla más adelante. Sin embargo, el mero hecho de ser propietario no le da derecho a residir en España a largo plazo.
5. ¿Es el mercado español igual en todas partes?
No. España cuenta con un mercado maduro de compradores extranjeros, especialmente en las zonas costeras, las islas y las grandes ciudades. Sin embargo, la experiencia de los compradores varía mucho según la zona. Comprar en Madrid no es lo mismo que comprar en Mallorca, en la Andalucía rural, en Valencia, en Barcelona o en Tenerife.
6. ¿Debería comprar a mi nombre, a través de una empresa o mediante un fideicomiso?
La mayoría de los compradores particulares adquieren la vivienda a su nombre. Suele ser la opción más sencilla y económica para una segunda residencia o una vivienda para la jubilación.
Una sociedad española, normalmente una Sociedad Limitada (SL), puede ser una opción adecuada para inmuebles comerciales, carteras de varias propiedades, proyectos de promoción inmobiliaria o determinados negocios de alquiler. Sin embargo, la titularidad de una sociedad conlleva obligaciones contables, la presentación de informes anuales, cuestiones relacionadas con el impuesto de sociedades y una posible complejidad en caso de venta o herencia.
Una empresa extranjera puede ser propietaria de un inmueble en España, pero rara vez es la mejor opción para la compra de una vivienda habitual. Esto puede dar lugar a la obligación de presentar declaraciones fiscales en España, a la divulgación de la identidad del beneficiario efectivo, a retrasos bancarios y a cuestiones relacionadas con el establecimiento permanente.
Los fideicomisos requieren especial precaución. En España, los fideicomisos angloamericanos no se tratan de la misma manera que en los países de derecho anglosajón. Una estructura de fideicomiso puede generar incertidumbre fiscal, confusión notarial, retrasos en el cumplimiento normativo por parte de los bancos y complicaciones sucesorias. No utilice un fideicomiso para mantener propiedades en España a menos que un asesor fiscal y sucesorio español haya revisado la estructura.
Residencia, visados y el fin del visado dorado
7. ¿La compra de una vivienda en España me da derecho a la residencia?
No. Ya no.
El visado de oro inmobiliario español permitía a los inversores de fuera de la UE obtener la residencia mediante una inversión mínima de 500 000 € en el sector inmobiliario español. España puso fin a las nuevas solicitudes de «Golden Visa» basadas en la inversión inmobiliaria con efecto a partir del 3 de abril de 2025, en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, que derogó las disposiciones sobre residencia para inversores de la Ley 14/2013. Las autorizaciones existentes y las solicitudes presentadas antes de la fecha límite pueden recibir un tratamiento transitorio, pero los nuevos compradores ya no pueden obtener la residencia en España simplemente comprando una propiedad inmobiliaria.
Aún así, puedes comprar una vivienda aunque no seas residente. Pero si quieres vivir en España, necesitas un visado o un procedimiento de residencia independiente. Los compradores extranjeros no deberían adquirir una vivienda en España hoy en día esperando que la compra en sí misma resuelva la cuestión de la residencia.
8. ¿Qué opciones de visado quedan tras la finalización del programa Golden Visa?
Entre las vías más habituales se encuentran el visado sin fines lucrativos, el visado para nómadas digitales, el permiso de trabajo, el visado para emprendedores, el permiso de residencia para estudiantes y la reagrupación familiar.
Los jubilados suelen considerar la posibilidad de solicitar el visado de residencia por motivos económicos. Por lo general, se exige acreditar unos ingresos pasivos o unos ahorros suficientes, un seguro médico privado y no tener antecedentes penales. El umbral de ingresos está vinculado al IPREM y está sujeto a cambios, por lo que no conviene basarse en una cifra fija en euros sin consultar la normativa consular vigente.
Las personas que trabajan a distancia suelen interesarse por el visado para nómadas digitales de España. Los requisitos para obtener el visado y el régimen fiscal son cuestiones independientes. El hecho de obtener el visado no implica automáticamente que el solicitante pueda acogerse a un régimen fiscal favorable en España.
9. ¿Es cierto que hay planes para aplicar un impuesto del 100 % a los compradores de inmuebles que no sean ciudadanos de la UE?
En España se ha debatido la posibilidad de aplicar un impuesto punitivo a las compras realizadas por compradores no residentes y no pertenecientes a la UE, pero aún no se ha aprobado como ley.
El primer ministro Pedro Sánchez anunció la idea en enero de 2025, y a continuación se presentaron varios borradores de propuestas. En la primavera de 2026, las informaciones indicaban que la propuesta se había estancado políticamente y carecía de suficiente apoyo en el Congreso.
No ignoren la propuesta, pero tampoco la incluyan en sus presupuestos como si ya fuera una ley en vigor. El alcance definitivo, en caso de que finalmente se apruebe alguna ley, podría diferir sustancialmente del anuncio político. Los compradores deben seguir de cerca esta cuestión, especialmente aquellos que no sean de la UE y no tengan residencia fiscal en España.
10. ¿Tiene importancia el Brexit para los compradores británicos?
Sí. A efectos de la legislación española en materia de inmigración, los ciudadanos del Reino Unido ya no se consideran ciudadanos de la UE.
En el caso de estancias cortas, los ciudadanos del Reino Unido suelen estar sujetos a los límites de 90/180 días del espacio Schengen, a menos que posean un permiso de residencia. Tampoco pueden acogerse a los derechos de libre circulación de la UE para residir en España. En lo que respecta a la compra de inmuebles, a los compradores británicos se les suele agrupar con otros compradores de fuera de la UE, aunque las cuestiones relacionadas con el convenio fiscal entre el Reino Unido y España difieren de las que se plantean con Estados Unidos, Canadá, Australia y otros países no pertenecientes a la UE con los que existe un convenio.
El resultado práctico es que los compradores británicos siguen pudiendo adquirir inmuebles en España, pero la compra no les da derecho a residir allí de forma permanente.
Certificados de no objeción, cuentas bancarias y comprobaciones del origen de los fondos
11. ¿Qué es un NIE? ¿Necesito uno?
Sí. Todos los compradores extranjeros necesitan un NIE, es decir, un Número de Identificación de Extranjero.
El NIE es el número de identificación de extranjeros que se utiliza con fines fiscales y legales en España. Por lo general, es necesario para realizar una compra, pagar impuestos, firmar documentos notariales, abrir una cuenta bancaria en España y dar de alta los servicios públicos.
Cada comprador necesita su propio NIE. Si cónyuges, parejas, hermanos o amigos compran conjuntamente, cada copropietario debe obtener uno.
12. ¿Cómo puedo solicitar un NIE?
Hay tres rutas habituales.
Puedes presentar la solicitud en un consulado español en el extranjero. También puedes hacerlo en una comisaría de la Policía Nacional en España, previa cita. O bien, tu abogado español suele poder tramitarlo por ti mediante un poder notarial.
Para muchos compradores extranjeros, recurrir a un abogado es la opción menos complicada. Los plazos de tramitación pueden oscilar entre unos días y varias semanas, así que es mejor empezar con tiempo.
13. ¿Necesito una cuenta bancaria en España?
Tener una cuenta bancaria en España no siempre es un requisito legal estricto, pero en la práctica suele ser necesario.
Probablemente necesitarás una para pagar fianzas, impuestos, gastos notariales, suministros, gastos de comunidad, el IBI, seguros y las obligaciones fiscales que te corresponden como no residente. Muchos bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes, aunque el proceso de apertura puede requerir mucha documentación y las comisiones pueden ser más elevadas que en el caso de las cuentas para residentes.
Deberá presentar su pasaporte, su NIE o un justificante de la solicitud del NIE, un justificante de domicilio, información sobre su residencia fiscal y pruebas de sus ingresos o del origen de los fondos.
14. ¿Puedo pagar desde una cuenta bancaria en el extranjero?
A veces, pero no des por sentado que será fácil.
Los bancos, notarios y abogados españoles deben cumplir la normativa contra el blanqueo de capitales. Pueden solicitar documentación sobre el origen de los fondos, como extractos bancarios, contratos de compraventa, documentos de herencia, declaraciones de impuestos, registros mercantiles o justificantes de ahorros. Esto puede ocurrir incluso cuando los fondos sean legítimos y aunque el importe sea inferior al umbral de notificación.
Prepara estos documentos con antelación. La falta de documentación sobre el origen de los fondos puede retrasar o incluso impedir el cierre de la operación.
15. ¿Puedo comprar a distancia?
Sí. Muchos compradores extranjeros formalizan la compra de una vivienda en España sin estar físicamente presentes en el país.
Esto suele hacerse mediante un poder notarial, otorgado a su abogado español o a otro representante de confianza. El poder notarial puede firmarse ante un consulado español o ante un notario en su país de origen, normalmente con apostilla y traducción jurada.
No firme un poder general sin revisarlo antes. Debe tener el alcance suficiente para llevar a cabo la transacción, pero sin exceder lo necesario.
El proceso de compra
16. ¿Cuál es el plazo habitual?
En el caso de una venta sin complicaciones, hay que contar con un plazo de entre dos y cuatro meses desde la oferta hasta la formalización. Tres meses es un plazo razonable.
Las viviendas de nueva construcción dependen de los plazos de construcción. Las propiedades rurales, las propiedades antiguas, las que presentan discrepancias en el registro, las que tienen problemas urbanísticos y las transacciones financiadas pueden tardar más tiempo. El objetivo es conseguir una titularidad y un cierre sin problemas, no la rapidez.
17. ¿Cuáles son las etapas habituales en la compra de una vivienda en España?
La compra de una vivienda de segunda mano suele seguir estas etapas: oferta, acuerdo de reserva, análisis de la propiedad, contrato de compraventa privado, aprobación de la hipoteca (en caso de financiación), firma de la escritura pública ante notario, pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los detalles varían. En un mercado competitivo, los vendedores y los agentes pueden presionar a los compradores para que firmen rápidamente. Resiste esa presión hasta que tu abogado haya revisado los documentos y las condiciones del depósito.
18. ¿Qué es un contrato de reserva?
Un contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un breve periodo de tiempo a cambio de un depósito relativamente pequeño.
Este documento puede seguir siendo relevante. Algunos contratos de reserva incluyen cláusulas de pérdida del derecho, plazos, supuestos de financiación o condiciones favorables para el vendedor. Pide a tu abogado que lo revise antes de firmarlo o de realizar cualquier transferencia de dinero.
19. ¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es el contrato privado de compraventa, que suele firmarse tras la verificación inicial de la situación jurídica y antes de la formalización ante notario.
En él se establecen el precio, la señal, el plazo de formalización, la descripción del inmueble, las obligaciones y las consecuencias del incumplimiento. Es habitual pagar una señal del 10 %, aunque no es obligatorio.
La forma más habitual es la de las «arras penitenciales». Si se redacta correctamente, esto suele implicar que el comprador pierde la fianza si se retira del contrato sin justificación legal, mientras que el vendedor debe devolver el doble de la fianza si es él quien se retira. Existen otras formas de arras, y las consecuencias jurídicas varían. Su abogado debe elegir y redactar la versión que mejor se adapte a la operación.
20. ¿Qué es la escritura?
La escritura pública es el documento de compraventa que se firma ante un notario español.
La firma de la escritura transfiere la propiedad del vendedor al comprador. La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad protege dicha propiedad frente a terceros, por lo que debe realizarse sin demora.
21. ¿Qué hace un notario?
El notario es un funcionario público que verifica la identidad, la capacidad, los requisitos legales, la escritura, las modalidades de pago y determinada información registral y fiscal.
El notario es imprescindible, pero no es tu abogado. El notario no negocia las condiciones comerciales en tu nombre. El notario no sustituye a la diligencia debida por parte del comprador.
22. ¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad inscribe la titularidad legal y los derechos sobre los bienes inmuebles.
Una consulta del Registro de la Propiedad puede revelar quién es el propietario inscrito, así como hipotecas, embargos, servidumbres, retenciones, derechos de tanteo y otras cargas inscritas. La inscripción ofrece protección como registro público y prioridad frente a terceros.
No compres basándote únicamente en lo que te diga el vendedor o el agente. Tu abogado debería consultar el registro.
23. ¿Qué es el Catastro?
El Catastro es el registro catastral. Se trata, fundamentalmente, de una base de datos fiscal y de descripción física que se gestiona de forma independiente del Registro de la Propiedad.
El Catastro y el Registro de la Propiedad deberían coincidir, pero a menudo no es así. Las discrepancias son habituales en propiedades rurales, viviendas antiguas, terrenos con límites delicados y propiedades con ampliaciones, piscinas, garajes, terrazas o dependencias.
Si los datos del registro, el catastro, la escritura y el inmueble no coinciden, tu abogado debe averiguar el motivo antes de que realices la compra.
24. ¿Qué es una nota simple?
Una nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que recoge información esencial sobre el inmueble, como la titularidad, la descripción, las cargas, las hipotecas, los embargos, las servidumbres y los asuntos pendientes.
Tu abogado debería solicitarla al inicio del proceso de diligencia debida y volver a hacerlo poco antes de la firma, para confirmar que no ha habido cambios.
25. ¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética?
El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es obligatorio para cualquier compraventa o arrendamiento de una vivienda en España. En él se califica la eficiencia energética de la vivienda en una escala de la A a la G, y debe presentarse antes de firmar la escritura e inscribirse en la autoridad regional competente.
El certificado de eficiencia energética (EPC) es responsabilidad del vendedor. Sin él, el notario podría retrasar o denegar la formalización de la escritura. El certificado tiene un periodo de validez limitado y debe estar vigente en el momento de la formalización. Asegúrate de que el vendedor disponga de un certificado de eficiencia energética válido con suficiente antelación a la fecha de la firma.
Impuestos y gastos de formalización
26. ¿Cuánto dinero más, aparte del precio de compra, debería presupuestar?
Para la mayoría de las compras, calcula aproximadamente entre un 10 % y un 15 % del precio de compra para cubrir impuestos, gastos notariales, tasas de registro, honorarios de abogados y otros gastos relacionados.
La cifra exacta depende de la región, de si la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano, de si se financia la compra y de si la vivienda presenta alguna particularidad. Las regiones con impuestos elevados, las compras financiadas, las propiedades rurales complejas y los extras de las viviendas de nueva construcción pueden hacer que la cifra aumente.
En la tabla siguiente se resumen los principales costes de transacción. Comprueba las tarifas y los importes correspondientes a tu transacción concreta antes de dar por sentados estos datos.
| Gasto | Tasa o importe | Pagador |
|---|---|---|
| ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) | Por lo general, entre el 6 % y el 11 %, según la región | Comprador |
| IVA (impuesto sobre el valor añadido para viviendas de nueva construcción) | 10 % residencial, 21 % comercial/terrenos | Comprador |
| AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados para viviendas de nueva construcción) | Entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la región | Comprador |
| Gastos notariales | Entre varios cientos y varios miles de euros, según la normativa | Comprador |
| Tasas del Registro de la Propiedad | De rango inferior al notario, regulado | Comprador |
| Gastos de abogados | aproximadamente el 1 % del precio, es decir, entre 3.500 y 8.500 euros | Comprador |
| Plusvalía municipal | Variable, municipal | Vendedor |
| Comisión inmobiliaria | Entre el 3 % y el 5 %, mercado | Vendedor |
27. ¿Qué impuestos se aplican a las viviendas de segunda mano?
Las viviendas de segunda mano suelen estar sujetas al ITP, es decir, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
El ITP es un impuesto regional sobre transmisiones patrimoniales que debe pagar el comprador. Los tipos impositivos varían según la comunidad autónoma, y pueden aplicarse tipos reducidos a determinados compradores, como los jóvenes, los que compran su primera vivienda, las familias numerosas, las personas con discapacidad o quienes adquieren una vivienda para uso propio. Los compradores no residentes que adquieren una segunda vivienda no suelen tener derecho a estas reducciones.
La base imponible puede ser el mayor de los siguientes importes: el precio de compra o el valor de referencia oficial, y no simplemente el precio que hayas negociado. Esto es importante si el precio de la escritura es inferior al valor catastral de referencia.
28. ¿Cuáles son las tasas generales de ITP por región?
Utiliza esto solo como punto de partida. Comprueba la tarifa actual correspondiente a la propiedad, el comprador y la comunidad autónoma concretos antes de elaborar tu presupuesto.
En Madrid suele situarse en el 6 %. En Andalucía suele ser del 7 %. En las Islas Canarias suele rondar el 6,5 %. En Cataluña y las Islas Baleares puede ser considerablemente más alto y es posible que se apliquen tipos progresivos. En la Comunidad Valenciana, Murcia, el País Vasco, Navarra y otras comunidades autónomas es necesario realizar un análisis específico, ya que los tipos y las reducciones varían.
En España no existe un tipo impositivo único para el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en las operaciones de reventa.
29. ¿Qué hay de la supuesta reducción de la ITP en Valencia?
Según se ha informado, está previsto que el tipo general del ITP en Valencia se reduzca del 10 % al 9 % a partir del 1 de junio de 2026, para las compras de segunda mano que cumplan los requisitos y cuyo precio no supere el millón de euros. Las propiedades que superen ese umbral podrían seguir estando sujetas a tipos más elevados. Compruebe la aplicación de estas medidas y los umbrales antes de elaborar su presupuesto.
30. ¿Qué impuestos se aplican a las viviendas de nueva construcción?
Las viviendas de nueva construcción suelen estar sujetas al IVA, al 10 %, en lugar del ITP. El comprador también debe pagar el AJD, o impuesto de timbre, cuyo importe varía según la región y suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Los inmuebles comerciales, los terrenos y los garajes o trasteros tratados por separado pueden estar sujetos a un régimen fiscal diferente, incluyendo en algunos casos un IVA del 21 %. El tratamiento de las plazas de aparcamiento y los trasteros depende de cómo se vendan, de su titularidad y de su relación con la vivienda. Pide a tu abogado que lo compruebe antes de firmar el contrato de compraventa.
31. ¿En qué consisten los gastos de notario y del Registro de la Propiedad?
Los gastos de notario y del Registro de la Propiedad están regulados y suelen ser modestos en comparación con el precio de compra.
En una compra residencial típica, los honorarios del notario pueden oscilar entre varios cientos y unos pocos miles de euros, dependiendo del precio y la complejidad de la operación. Las tasas del Registro de la Propiedad suelen ser más bajas, pero siguen siendo considerables. Tu abogado debería proporcionarte un presupuesto específico para la operación.
32. ¿Cuánto tendré que pagar en concepto de honorarios de abogados?
Muchos abogados españoles cobran unos honorarios fijos o un porcentaje del precio de compra. En una operación inmobiliaria residencial estándar para un comprador extranjero, los honorarios por un servicio jurídico integral pueden oscilar entre 2.000 y 5.000 euros, o alrededor del 1 % del precio de compra, dependiendo de la complejidad, la ubicación, el bufete y el alcance del servicio.
No elijas al abogado más barato para la compra de una propiedad en el extranjero. Un estudio jurídico barato sale caro si pasa por alto una ampliación ilegal, una cuota de comunidad impagada, una garantía sobre la vivienda sobre plano defectuosa, un problema de acceso a la finca o una cuestión fiscal.
33. ¿Quién paga al agente inmobiliario?
En España, suele ser el vendedor quien paga la comisión del agente inmobiliario, que suele oscilar entre el 3 % y el 5 %, aunque las prácticas del mercado varían.
Los agentes inmobiliarios especializados en la compra de viviendas existen, pero son menos habituales que en Estados Unidos. Si contratas a un agente de este tipo, confirma por escrito quién le paga, cuáles son sus funciones, si recibe alguna remuneración de otras personas y si tiene la obligación de actuar con lealtad hacia ti.
El agente no sustituye a un abogado.
34. ¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo urbano durante el periodo en que el vendedor ha sido propietario del mismo.
El Tribunal Constitucional español anuló el anterior método de cálculo objetivo en octubre de 2021 (STC 182/2021), y el sistema fue reformado mediante el Real Decreto-Ley 26/2021. El sistema actual permite, en general, al contribuyente optar por el más favorable de los dos métodos de cálculo, y no se adeuda ningún impuesto cuando la venta no genera una plusvalía real en el valor del terreno.
Normalmente, el pago de la plusvalía es responsabilidad del vendedor. En algunos contratos se intenta trasladar esta obligación al comprador. No lo aceptes a menos que el precio y el contrato lo reflejen claramente y tu abogado lo apruebe.
35. ¿Qué gastos hipotecarios debo tener en cuenta?
Si opta por la financiación, tenga en cuenta que se le cobrarán, en su caso, los gastos de tramitación del banco, los gastos de tasación, los gastos de seguro (si son obligatorios o si decide contratarlos) y los posibles gastos de asesoramiento.
Desde las reformas hipotecarias aplicadas en España tras 2018 y tras 2019, muchos de los gastos de formalización de las hipotecas han pasado a recaer en las entidades crediticias, incluido el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) en las operaciones hipotecarias ordinarias de consumo. No obstante, los prestatarios siguen asumiendo algunos gastos, y las prácticas bancarias varían. Pide a tu abogado o asesor hipotecario que revise el presupuesto del préstamo y la documentación hipotecaria.
Hipotecas y financiación
36. ¿Pueden los no residentes obtener hipotecas en España?
Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero normalmente con ratios préstamo-valor más bajos que los que aplican a los residentes.
A un comprador no residente se le puede ofrecer una relación préstamo-valor de entre el 60 % y el 70 %. A los residentes se les puede ofrecer una cifra más cercana al 80 %, dependiendo de sus ingresos, la propiedad, el banco y el perfil de riesgo.
37. ¿Qué documentos pedirá el banco?
Deberá presentar el pasaporte, el NIE, las declaraciones de la renta, las nóminas o los registros de ingresos de la empresa, los extractos bancarios, pruebas de activos y deudas, información crediticia y documentación sobre el origen de los fondos.
Los compradores autónomos y los compradores estadounidenses deben prepararse para un mayor escrutinio. Las declaraciones de impuestos estadounidenses, las entidades empresariales y las estructuras de ingresos pueden resultar confusas para los bancos españoles.
38. ¿Debería pedir un préstamo en España o en mi país de origen?
Depende de la moneda en la que perciba sus ingresos, los tipos de interés, su situación fiscal, sus necesidades de apalancamiento y su tolerancia al riesgo.
Una hipoteca en España puede ser una buena opción si tus ingresos son en euros, si deseas que la deuda esté garantizada por un inmueble en España o si la hipoteca te ayuda a planificar el impuesto sobre el patrimonio en España. Pedir un préstamo en tu país de origen puede resultar más barato o más sencillo, sobre todo si dispones de un valor neto de la vivienda o mantienes una buena relación con tu banco.
Un asesor fiscal transfronterizo debería simular el resultado. El tipo de interés más bajo no siempre es la mejor opción.
39. ¿Qué es el FEIN?
La FEIN, o Ficha Europea de Información Normalizada, es la ficha de información hipotecaria normalizada que las entidades crediticias españolas facilitan a los prestatarios.
El prestatario debe recibir la documentación hipotecaria necesaria antes de la firma, y el notario debe realizar una revisión previa a la firma para confirmar que el prestatario comprende las condiciones de la hipoteca. No lo considere una mera formalidad. Lea las condiciones del préstamo, las comisiones, las cláusulas de amortización anticipada, las condiciones del seguro y el funcionamiento de los tipos de interés.
Diligencia debida: lo que tu abogado debería comprobar
40. ¿Qué debería investigar mi abogado antes de que compre?
Tu abogado debe comprobar la titularidad, los datos del registro de la propiedad, los datos catastrales, las hipotecas, los embargos, las servidumbres, las deudas de la comunidad, el IBI, las deudas con las empresas de servicios públicos, el cumplimiento de la normativa urbanística, las licencias de obra, la documentación de habitabilidad, las licencias de alquiler (si procede), la situación de los inquilinos, los derechos de tanteo y las cuotas de la comunidad o los litigios pendientes.
En el caso de las propiedades rurales, la lista incluye pozos, derechos de agua, vías de acceso, límites, restricciones agrícolas, dependencias, construcciones ilegales y clasificación de terrenos.
En el caso de los inmuebles costeros, la lista se amplía para incluir la legislación costera y la condición de dominio público (véase la pregunta 52).
En España no existe un sector de seguros de títulos de propiedad comparable al de Estados Unidos. El Registro de la Propiedad, junto con un análisis jurídico adecuado, constituye la protección práctica.
41. ¿Qué es una declaración responsable?
En varias regiones, entre ellas Andalucía y Madrid, muchos trámites administrativos que antes requerían licencias formales se tramitan ahora mediante una «declaración responsable». Con este sistema, el propietario o el promotor presenta una declaración jurada en la que afirma que la obra o la actividad cumple con la normativa vigente, y las obras pueden comenzar sin necesidad de esperar a una autorización expresa. La administración se reserva el derecho de inspeccionar y sancionar los incumplimientos posteriormente.
Se trata de una auténtica buena noticia para los compradores que tengan previsto realizar reformas o que deseen iniciar una actividad regulada en el inmueble. Sin embargo, esto traslada el riesgo al declarante. Si la declaración es incorrecta, las consecuencias pueden incluir multas, órdenes de demolición o el cierre de la actividad. Tu abogado o arquitecto debería confirmar que todas las Declaraciones Responsables presentadas anteriormente sobre el inmueble son correctas antes de que lo compres.
42. ¿Qué ocurre si la escritura, el registro, el Catastro y el inmueble no coinciden?
Pausa.
Una discrepancia puede ser inofensiva, pero también puede indicar una ampliación ilegal, una piscina no registrada, límites inexactos, un garaje no declarado, un problema con la construcción en zona rural o una cuestión fiscal. Estos problemas son especialmente habituales en propiedades antiguas, viviendas rurales, propiedades costeras y viviendas que han sido reformadas de manera informal a lo largo de muchos años.
Una casa preciosa con un problema de registro sigue siendo un problema de registro.
43. ¿Qué son las construcciones ilegales?
España tiene una larga historia de construcciones sin licencia o con licencias incompletas, especialmente en las zonas rurales y costeras.
Una construcción ilegal puede consistir en una piscina, una terraza acristalada, una casa de invitados, un garaje, una ampliación, un piso, un pozo o toda una vivienda. Las consecuencias pueden incluir multas, órdenes de demolición, la imposibilidad de realizar reformas, problemas con los servicios públicos, problemas con la hipoteca, problemas con el seguro y dificultades para revender la propiedad.
Es posible que algunas construcciones ilegales más antiguas hayan superado el plazo de demolición fijado por la administración, pero eso no significa necesariamente que sean totalmente legales. En la práctica, esto puede traducirse en una situación restringida que permita su uso y mantenimiento, pero que limite su ampliación, renovación o cambio de uso.
44. ¿Qué es un certificado de residencia?
Dependiendo de la región, el documento pertinente puede ser una cédula de habitabilidad, una licencia de primera ocupación, una declaración responsable o un certificado de habitabilidad equivalente.
Estos documentos pueden ser importantes para los servicios públicos, la concesión de licencias de alquiler, la aprobación de hipotecas y la reventa. Los requisitos varían según la comunidad autónoma y el municipio.
45. ¿Qué debo saber sobre la comunidad de propietarios?
Los apartamentos y muchas casas adosadas forman parte de una comunidad de propietarios, similar a una asociación de propietarios.
La comunidad se encarga de la gestión de las zonas comunes, el mantenimiento del edificio, los seguros, las reservas, el reglamento y las cuotas. Su abogado debería obtener pruebas de que las cuotas están al corriente y revisar las actas de las últimas reuniones para detectar posibles reparaciones pendientes, litigios, cuotas extraordinarias, defectos en el edificio, restricciones al alquiler turístico o disputas entre propietarios.
Las cuotas extraordinarias, conocidas como «derramas», pueden resultar costosas. Infórmate antes de comprar.
46. ¿Pueden las deudas relacionadas con la propiedad recaer sobre el comprador?
Algunos sí pueden.
Según la legislación fiscal española, el IBI corre a cargo del propietario a partir del 1 de enero. Sin embargo, el IBI impagado puede gravar el inmueble como una carga real, lo que significa que, si un comprador formaliza la compraventa sin saldar dicha deuda, la administración tributaria podría reclamar el pago directamente sobre el inmueble.
Ciertas cuotas de la comunidad pendientes de pago también pueden convertirse en un problema para el comprador en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal, normalmente correspondientes al año en curso y a un periodo anterior limitado. Su abogado debería confirmar el periodo aplicable y obtener un certificado de deuda de la comunidad antes del cierre.
No aceptes la oferta basándote en la promesa de que el vendedor «lo solucionará más adelante».
Viviendas de nueva construcción y compra sobre plano
47. ¿En qué se diferencia la compra sobre plano?
Estás comprando algo que aún no existe del todo.
Esto significa que el riesgo reside en el desempeño del promotor: finalización, plazos, especificaciones, licencias, financiación, defectos e insolvencia.
La legislación española ofrece a los compradores importantes garantías en relación con los pagos anticipados, como garantías bancarias o pólizas de seguro para los depósitos abonados antes de la formalización de la compraventa. Sin embargo, estas garantías solo son útiles si realmente existen y cubren tus pagos. Tu abogado debería revisar la garantía o el certificado del seguro antes de que abones cada plazo.
48. ¿Qué puede salir mal al comprar una vivienda sobre plano?
Los problemas más habituales son los retrasos en la entrega, los cambios en las especificaciones, la falta de licencias, la insolvencia de los promotores, la mala calidad de la obra y las disputas sobre los criterios de finalización.
El mercado español de viviendas sobre plano está mejor regulado que antes de la crisis de 2008-2014, pero el riesgo no ha desaparecido. Comprueba quién es el promotor, la titularidad del terreno, la licencia de obras, las garantías de pago, las obligaciones de finalización y los derechos de reembolso.
49. ¿Qué garantías se aplican a las construcciones nuevas?
Las garantías de las viviendas de nueva construcción en España suelen ser de un año para los defectos de acabado, tres años para los defectos de habitabilidad y diez años para los defectos estructurales. Por lo general, los promotores deben contratar un seguro estructural de diez años.
El plazo de garantía y el plazo para presentar una reclamación no siempre coinciden. Notifique los defectos por escrito de inmediato y conserve los documentos correspondientes.
Propiedades rurales y costeras: terrenos, agua y acceso
50. ¿Por qué son más arriesgadas las propiedades rurales?
Las propiedades rurales son el lugar donde se esconden algunas de las sorpresas más caras.
Los límites pueden no estar bien definidos. Es posible que el registro catastral no coincida con la propiedad. Los edificios pueden ser parcialmente ilegales. Los pozos pueden ser informales. Las vías de acceso pueden atravesar la propiedad de un vecino sin una servidumbre registrada. Las tierras agrícolas pueden tener restricciones estrictas en materia de construcción. Las conexiones a los servicios públicos pueden ser improvisadas. El acceso a Internet y a las carreteras puede ser peor de lo anunciado.
Un precio más bajo suele reflejar un riesgo real.
51. ¿Qué es el suelo rústico?
El «suelo rústico» es un terreno rústico o rural, generalmente no urbanizable, que se utiliza con fines agrícolas, naturales o de protección.
Los derechos de construcción en terrenos rústicos están mucho más restringidos que en los terrenos urbanos. La normativa varía considerablemente según la comunidad autónoma y el municipio. Una vivienda construida en un terreno rústico no es necesariamente legal por el mero hecho de existir.
No compres un terreno rural dando por hecho que podrás construir una casa de campo, añadir alojamientos para invitados, instalar una piscina, reformar las dependencias agrícolas o poner en marcha un negocio de alquiler. Averígualo primero.
52. ¿Qué es un AFO o un DAFO?
En Andalucía, la situación de AFO o DAFO es una situación urbanística que se aplica a determinados edificios antiguos que no pueden regularizarse por completo, pero que pueden considerarse asimilados a una situación de ilegalidad, ya que las acciones de ejecución han prescrito.
Una propiedad clasificada como AFO/DAFO puede ser apta para su uso y venta, pero suele estar sujeta a restricciones. Es posible que se permitan el mantenimiento y las reparaciones básicas, pero no las ampliaciones, las reformas importantes ni los cambios de uso.
Otras regiones tienen sus propios enfoques respecto a los edificios ilegales antiguos. No hay que dar por sentado que el concepto andaluz de «AFO» se aplica en otros lugares.
53. ¿Qué es la Ley de Costas?
La Ley de Costas regula el dominio público marítimo-terrestre a lo largo del litoral español. Los terrenos comprendidos dentro del dominio público delimitado pertenecen al Estado. Las propiedades construidas en dicha zona, o que se encuentren parcialmente dentro de ella, pueden ver sus derechos severamente restringidos. Los propietarios pueden tener únicamente una concesión temporal para ocupar el terreno, y dichas concesiones tienen una vigencia determinada, tras la cual el Estado puede recuperar la propiedad.
La Ley de Costas de 1988 y las reformas posteriores establecieron la delimitación y abordaron la situación de muchas propiedades antiguas que quedaron incluidas dentro del dominio público redefinido. Algunos propietarios obtuvieron concesiones; otros perdieron sus derechos por completo. Las propiedades sujetas a una concesión pueden resultar difíciles de hipotecar, asegurar, renovar o vender.
En el caso de cualquier propiedad situada en primera línea de playa, su abogado debe comprobar si la propiedad se encuentra dentro, parcialmente dentro o totalmente fuera del dominio público marítimo-terrestre, si existe alguna concesión y cuáles son la vigencia restante y las condiciones de dicha concesión. No compre una propiedad costera basándose en la afirmación del vendedor de que «la Ley de Costas no afecta a esta vivienda».
54. ¿Qué problemas pueden surgir con los derechos de agua en el medio rural?
Mucho.
Es posible que en un anuncio inmobiliario rural se indique que «hay un pozo», pero eso no significa que el propietario tenga derechos legales para utilizarlo. Por lo general, los pozos requieren una autorización, una concesión, un registro u otra base jurídica expedida por la autoridad competente en materia de aguas.
El acceso ilegal o informal al agua puede reducir el valor de una propiedad rural. Comprueba la fuente de agua, su legalidad, su capacidad y la documentación correspondiente antes de formalizar la compra.
55. ¿Y qué hay de las vías de acceso?
Asegúrate de que la propiedad cuente con un acceso legal, no solo práctico.
A muchas propiedades rurales se accede por caminos que atraviesan terrenos vecinos. El acceso puede estar registrado, ser consuetudinario, estar en litigio o ser totalmente informal. Un acuerdo de acceso basado en un simple apretón de manos no es suficiente.
Resuelve esto antes de comprar, no después de mudarte.
56. ¿Cómo es una catástrofe que afecta a una propiedad rural?
Un comprador encuentra una villa rural con piscina, casa de invitados, pozo y un «increíble potencial de inversión». El anuncio indica que todo está en regla. Sin embargo, en el registro solo figura un pequeño edificio agrícola. La piscina no está registrada. La casa de invitados carece de licencia. El pozo es informal. La carretera de acceso atraviesa el terreno de un vecino sin que exista una servidumbre registrada.
Eso no es una ganga. Es una demanda con segundas intenciones.
Alquilar la vivienda
57. ¿Puedo alquilar mi vivienda en España a turistas?
A veces.
Los alquileres turísticos a corto plazo están muy regulados y las normas varían según la región y la ciudad. Es posible que se requiera una licencia de alquiler turístico o un número de registro, y es posible que la vivienda deba cumplir con requisitos en materia de equipamiento, seguridad, accesibilidad, seguros y notificación.
Las categorías de permisos llevan nombres regionales. Entre los términos más comunes se encuentran VFT en Andalucía, HUT en Cataluña, VUT en Madrid, ETV en las Islas Baleares y VV en las Islas Canarias. La denominación es menos importante que el permiso en sí, la autorización municipal, la matriculación regional, la normativa comunitaria y el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
No compres solo porque el agente te diga que «se permite el uso de Airbnb». Pide ver la licencia vigente, comprueba si es transferible, verifica la normativa municipal, revisa las restricciones de la comunidad y comprueba si la concesión de nuevas licencias está limitada o suspendida.
58. ¿Cuáles son las normas en Barcelona?
Barcelona es una ciudad muy arriesgada para invertir en alquileres turísticos.
El Ayuntamiento ha anunciado que las licencias vigentes de apartamentos turísticos no se renovarán a partir de noviembre de 2028, lo que afectará a más de 10 000 apartamentos turísticos con licencia. Los compradores deben considerar la inversión en alquileres a corto plazo en Barcelona como una estrategia de alto riesgo o inviable, a menos que un asesor jurídico confirme lo contrario.
59. ¿Y qué hay de los alquileres a largo plazo?
Los alquileres a largo plazo están menos sujetos a requisitos de licencia que los alquileres turísticos, pero siguen estando muy regulados.
La normativa española en materia de protección de los inquilinos es muy estricta. El desahucio por impago puede llevar tiempo, incluso cuando el caso es sólido. La Ley de Vivienda de 2023 introdujo medidas de control de los alquileres para determinadas zonas en situación de dificultad, pero su aplicación varía según la comunidad autónoma. Cataluña ha aplicado los controles de alquiler de forma más estricta que muchas otras regiones.
Si la rentabilidad del alquiler es un factor clave en tu compra, calcula la inversión partiendo de hipótesis conservadoras: vacantes, impuestos, reparaciones, gastos de comunidad, gestión inmobiliaria, seguros, licencias, cumplimiento normativo y riesgo de desahucio.
60. ¿Puedo publicar anuncios en Airbnb o plataformas similares sin tener una licencia?
No hagas eso.
España y la UE están avanzando hacia normas más estrictas en materia de exhibición de la matrícula, notificación por parte de las plataformas e intercambio de datos para los alquileres a corto plazo. Las autoridades fiscales españolas pueden cotejar los ingresos de las plataformas con las declaraciones de impuestos. Operar sin la licencia requerida deja un rastro documental evidente.
Costes anuales de mantenimiento e impuestos
61. ¿Con qué gastos anuales debo contar?
Hay que tener en cuenta una combinación de IBI, gastos de comunidad, tasa de basura, seguros, suministros, reparaciones, gastos de administración de la propiedad, impuesto sobre la renta de no residentes, impuesto sobre el patrimonio (si procede) e impuesto sobre los ingresos por alquiler, en caso de que se alquile.
El coste anual suele ser asequible, pero los compradores subestiman el papeleo.
62. ¿Qué es el IBI?
El IBI, o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es un impuesto municipal anual sobre la propiedad.
Se basa en el valor catastral, no en el valor de mercado. Las tasas varían según el municipio. Por lo general, el propietario a 1 de enero es responsable del pago correspondiente a todo el año, aunque los contratos de compraventa pueden repartir el coste entre el comprador y el vendedor. Tal y como se indica en la pregunta 46, el IBI impagado puede gravar la propia propiedad, por lo que conviene confirmar el estado de pago en el momento de la formalización.
63. ¿Qué es el IRNR?
El IRNR es el impuesto sobre la renta de los no residentes en España.
Si eres propietario de una vivienda en España como no residente y no la alquilas, el Estado español suele gravar los ingresos presuntos o imputados basados en el valor catastral. Si la alquilas, el Estado español grava los ingresos por alquiler. Los no residentes suelen presentar la declaración mediante el Modelo 210.
Por lo general, cada copropietario presenta una solicitud por su parte.
64. ¿En qué consiste el impuesto sobre la renta imputada de los no residentes?
Si usted es un no residente y mantiene la vivienda para su uso propio, es posible que España considere que percibe unos ingresos teóricos por dicha vivienda.
La base imponible se calcula, por lo general, aplicando un 1,1 % o un 2 % del valor catastral, dependiendo de si este se ha actualizado. El tipo impositivo es, por lo general, del 19 % para los residentes de la UE/EEE y del 24 % para los no residentes de la UE/EEE.
Esto sorprende a muchos propietarios extranjeros de segundas residencias, ya que deben pagar impuestos en España incluso aunque no cobren ningún alquiler.
65. ¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler para los no residentes?
Históricamente, los no residentes de la UE/EEE podían deducir los gastos de alquiler que cumplieran los requisitos y tributaban al 19 %, mientras que los no residentes de fuera de la UE/EEE tributaban al 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler, sin deducciones.
Ahora conviene reformular esa antigua norma con mayor precisión. En julio de 2025, la Audiencia Nacional española dictaminó que un residente en Estados Unidos podía deducir los gastos relacionados con los ingresos por alquiler en España, lo que ha dado lugar a debates sobre deducciones y devoluciones para otros propietarios no pertenecientes a la UE o al EEE. Es posible que la resolución se enfrente a resistencias administrativas y a nuevos litigios, por lo que los propietarios no pertenecientes a la UE deberían buscar asesoramiento fiscal español actualizado antes de presentar declaraciones o solicitar devoluciones.
66. ¿Qué es el impuesto sobre el patrimonio en España?
El impuesto sobre el patrimonio en España puede aplicarse a los no residentes que posean activos en España, incluidos los inmuebles.
Por lo general, los no residentes solo tributan por los bienes y derechos que poseen en España. La Agencia Tributaria española establece que los no residentes sujetos al impuesto sobre el patrimonio por obligación real pueden acogerse a una exención mínima de 700 000 €, y que el impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año.
Por lo general, no se debe dar por sentada la exención de 300 000 euros por residencia habitual en el caso de los propietarios no residentes de una segunda vivienda, ya que la propiedad en España no suele ser su residencia habitual.
67. ¿La bonificación del impuesto sobre el patrimonio de Madrid suprime dicho impuesto?
No necesariamente.
Históricamente, Madrid ha ofrecido una bonificación del 100 % en el impuesto sobre el patrimonio regional, pero los contribuyentes con un elevado patrimonio deben tener en cuenta el impuesto de solidaridad nacional de España, que se diseñó, en parte, para gravar las grandes fortunas en las regiones con bonificaciones en el impuesto sobre el patrimonio.
No des por sentado que «Madrid es sinónimo de ausencia de impuesto sobre el patrimonio» sin hacer primero los cálculos.
68. ¿Qué es el impuesto solidario sobre el patrimonio?
El impuesto solidario español, cuyo nombre oficial es «Impuesto Temporal de Solidaridad sobre Grandes Fortunas», se aplica generalmente a los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, aunque hay que tener en cuenta las exenciones y la interacción con el impuesto regional sobre el patrimonio. En el caso de los compradores con un elevado patrimonio neto, conviene realizar un análisis antes de la compra.
Para los compradores habituales de segundas residencias, puede que esto no tenga importancia.
Cuestiones fiscales transfronterizas relacionadas con EE. UU. y otros países
69. ¿En qué deben fijarse los compradores estadounidenses?
Los compradores estadounidenses deben cumplir con la normativa fiscal española y la normativa fiscal estadounidense.
En España, es posible que deban presentar el formulario Modelo 210, pagar el impuesto sobre la renta imputada, el impuesto sobre los rendimientos del alquiler, el impuesto sobre el patrimonio si se superan los umbrales establecidos y el impuesto sobre las ganancias patrimoniales por la venta. En Estados Unidos, deben declarar los ingresos obtenidos en todo el mundo, incluidos los rendimientos del alquiler en España, y pueden solicitar deducciones por impuestos pagados en el extranjero, siempre que cumplan la normativa estadounidense.
La obligación de presentar informes FBAR y FATCA también puede aplicarse a cuentas bancarias españolas y activos financieros en el extranjero. La propiedad inmobiliaria en España no suele considerarse un activo a efectos del FBAR, pero la cuenta bancaria española utilizada para gestionar dicha propiedad sí podría serlo.
70. ¿Qué son el FBAR y el formulario 8938 de la FATCA?
El FBAR, o formulario 114 de la FinCEN, es un formulario de declaración de cuentas bancarias en el extranjero de Estados Unidos. Por lo general, una persona estadounidense debe presentarlo si el valor total de sus cuentas financieras en el extranjero supera los 10 000 dólares en cualquier momento del año. Una cuenta bancaria en España utilizada para pagar los gastos de una propiedad puede dar lugar a la obligación de presentar el FBAR.
El formulario 8938 es un formulario fiscal estadounidense independiente destinado a declarar determinados activos financieros en el extranjero. Los umbrales varían en función de la situación fiscal del contribuyente y de si este reside en Estados Unidos o en el extranjero.
En ambos casos, la propiedad en España no suele ser, por sí misma, el activo que debe declararse. A menudo son las cuentas y estructuras financieras relacionadas con la propiedad las que deben declararse.
71. ¿Qué es el Modelo 720?
El Modelo 720 es la declaración informativa española relativa a determinados activos en el extranjero que poseen los residentes fiscales en España. No está destinado a los propietarios no residentes habituales que simplemente poseen inmuebles en España.
El Modelo 720 era conocido por su régimen sancionador, que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró nulo en enero de 2022 en el asunto C-788/19 por constituir una infracción del Derecho de la Unión. España modificó el régimen sancionador más adelante en 2022. El formulario sigue existiendo y los residentes fiscales en España que superen los umbrales de declaración siguen estando obligados a presentarlo, pero el riesgo de sanciones es considerablemente menor que antes de la sentencia del TJUE.
Si pasa a ser residente fiscal en España y posee cuentas bancarias, valores, seguros o bienes inmuebles en el extranjero que superen los umbrales de declaración, consulte a un asesor fiscal español para saber si le es aplicable el Modelo 720.
72. ¿Se trata a los compradores canadienses, australianos y de otros países no pertenecientes a la UE igual que a los estadounidenses?
En términos generales, sí, en muchos aspectos relacionados con la propiedad inmobiliaria de no residentes en España, pero no exactamente igual.
Es posible que tengan que hacer frente a los mismos impuestos sobre la propiedad para no residentes en España, a la posible obligación de pagar el impuesto sobre el patrimonio y a la imposibilidad de obtener la residencia automáticamente por el hecho de la compra. Sin embargo, el tratamiento previsto en los convenios, la obligación de informar al país de origen, las normas sobre sucesiones y los mecanismos de deducción por impuestos pagados en el extranjero varían según el país.
No des por sentado que «no perteneciente a la UE» implica el mismo resultado fiscal para todos los compradores.
73. ¿En qué cambia la situación para los ciudadanos de la UE?
Los ciudadanos de la UE suelen disfrutar de una mayor facilidad de desplazamiento y, en algunos contextos fiscales, de un trato más favorable.
Los residentes de la UE y del EEE se han beneficiado tradicionalmente de un tipo impositivo del 19 % para no residentes en España y de un régimen más favorable de deducción de gastos en los ingresos por alquiler. Además, los ciudadanos de la UE no necesitan un visado de residencia para vivir en España, aunque deben empadronarse si su estancia es de larga duración.
Sin embargo, la condición de empresa de la UE no exime del pago de los impuestos locales sobre la propiedad, el cumplimiento de las normas comunitarias, la obtención de licencias de alquiler, el impuesto sobre el patrimonio ni la obligación de diligencia debida.
Venta de inmuebles en España
74. ¿Qué impuestos se aplican al vender?
Por lo general, un vendedor no residente debe pagar el impuesto español sobre las ganancias patrimoniales por la plusvalía obtenida de la venta de un inmueble en España. La plusvalía se calcula normalmente restando del precio de venta el coste de adquisición y los gastos deducibles o las mejoras realizadas.
Es posible que el vendedor también deba pagar la plusvalía municipal, calculada según las normas reformadas a partir de 2021. El resultado exacto depende de la residencia, el historial de la propiedad, la región, las mejoras realizadas, los costes de adquisición, las disposiciones de los convenios y la documentación.
Guarda las facturas. Los pagos en efectivo no documentados podrían no servirte de ayuda más adelante.
75. ¿En qué consiste la retención del 3 %?
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador suele retener el 3 % del precio de compra y lo abona a la Agencia Tributaria española en concepto de anticipo del impuesto sobre las ganancias patrimoniales del vendedor.
A continuación, el vendedor presenta la declaración correspondiente. Si el impuesto real es inferior al 3 % retenido, el vendedor puede solicitar una devolución. Si el impuesto es superior, el vendedor abona la diferencia.
76. ¿Existe alguna exención sobre las ganancias patrimoniales para los vendedores mayores de 65 años?
Sí, en algunos casos, y puede resultar muy útil.
Los residentes fiscales en España mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual suelen estar exentos del impuesto español sobre las ganancias patrimoniales derivado de la venta. La vivienda debe cumplir los requisitos para ser considerada la vivienda habitual del vendedor según la normativa fiscal española, lo que suele exigir que el vendedor la haya ocupado como su residencia principal durante un período ininterrumpido antes de la venta.
En el caso de los no residentes, esta exención no se aplica directamente, ya que la vivienda en España no constituye su residencia habitual en el país. Sin embargo, resulta relevante para los compradores extranjeros que tengan previsto trasladarse a España. Un comprador que se traslade a España, adquiera la residencia fiscal española, resida en la vivienda como su residencia habitual y, posteriormente, la venda tras cumplir los 65 años, podría estar exento del impuesto español sobre las ganancias patrimoniales. Para la planificación a largo plazo de la jubilación, esta es una característica importante del sistema fiscal español.
El régimen fiscal de Estados Unidos y el de otros países de origen son independientes. Una exención en España no exime a un vendedor estadounidense del impuesto sobre las ganancias de capital de Estados Unidos.
77. ¿Qué documentos debo conservar para la reventa?
Conserve la escritura original, el justificante del pago del ITP o del IVA, las facturas del notario y del registro, las facturas de los honorarios de los abogados, las facturas de las reformas importantes, los recibos anuales del IBI, los recibos de los gastos de comunidad, los recibos de los seguros, las declaraciones del Modelo 210, los documentos de la licencia de alquiler (si procede), el certificado energético y los justificantes del pago de los servicios públicos.
En una compraventa, el abogado del comprador te pedirá muchos de estos documentos.
Sucesiones y planificación patrimonial
78. ¿Qué pasará con mi propiedad en España cuando fallezca?
Es necesario cumplir con la normativa española en materia de sucesiones, impuestos y registro.
El Reglamento (UE) n.º 650/2012 sobre sucesiones permite a muchos ciudadanos extranjeros elegir la legislación de su país de origen para regular la sucesión. Esto puede resultar de gran importancia para los compradores procedentes de jurisdicciones de derecho anglosajón, ya que las normas sucesorias españolas por defecto incluyen el concepto de herederos forzosos.
Sin embargo, el Derecho sucesorio y el impuesto de sucesiones son cuestiones distintas. El hecho de optar por el Derecho sucesorio del país de origen no exime del pago del impuesto de sucesiones español.
79. ¿Qué es la legítima?
El Derecho civil español otorga a determinados herederos, especialmente a los hijos, derechos sucesorios protegidos en virtud de las normas sucesorias españolas por defecto.
Muchos compradores extranjeros pueden elegir la legislación de su país de origen en un testamento, pero este debe redactarse correctamente. La legislación del país de origen elegida puede tener sus propias normas de protección familiar. Los compradores estadounidenses deben prestar especial atención, ya que el derecho sucesorio de EE. UU. es competencia de los estados, y no federal.
80. ¿Debería redactar un testamento en español?
Por lo general, sí.
Un testamento redactado en España y limitado a los bienes situados en España puede simplificar y agilizar el proceso sucesorio en España. Debe coordinarse con la planificación sucesoria de su país de origen y no debe revocar accidentalmente otros testamentos.
Para muchos compradores extranjeros, el testamento español debería incluir una cláusula clara sobre la elección de la ley aplicable, de conformidad con el Reglamento (UE) n.º 650/2012 sobre sucesiones, si procede.
81. ¿En qué consiste el requisito de la «prueba de la legislación extranjera»?
Los notarios y los tribunales españoles aplican la legislación española, salvo que se les informe debidamente de la legislación extranjera que rige una cuestión concreta. En los asuntos sucesorios en los que intervienen ciudadanos extranjeros, esto suele requerir una prueba formal de la legislación extranjera, denominada en ocasiones «prueba de derecho extranjero» o «certificado de derecho».
En la práctica, cuando un ciudadano estadounidense fallece siendo propietario de un inmueble en España y ha elegido la legislación de su estado de origen en EE. UU. para regular la sucesión, los herederos suelen necesitar un dictamen jurídico formal de un abogado estadounidense cualificado en el que se explique la legislación estatal pertinente en materia de sucesiones, la capacidad del testador, la validez del testamento y cómo debe distribuirse la herencia. Por lo general, dicho dictamen debe estar provisto de la apostilla y ir acompañado de una traducción jurada al español.
Un testamento estadounidense perfectamente válido que no vaya acompañado de la documentación legal adecuada del país extranjero puede retrasar el proceso de sucesión en España durante meses. Es importante coordinar a los abogados españoles y del país de origen durante la fase de planificación sucesoria, y no después del fallecimiento.
82. ¿Qué es el impuesto de sucesiones en España?
El impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) se aplica a las sucesiones y donaciones relacionadas con España.
Los tipos impositivos y las desgravaciones varían considerablemente según la comunidad autónoma y la relación entre el fallecido y el heredero. En algunas regiones, la herencia de cónyuges e hijos puede beneficiarse de importantes bonificaciones. En otras, la carga fiscal puede ser considerable.
Por lo general, los herederos no residentes pueden acogerse a la normativa fiscal regional pertinente cuando existe un vínculo jurídico, incluso en casos de fuera de la UE tras un litigio y a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo español; no obstante, este análisis depende de las circunstancias concretas de cada caso.
83. ¿Debería donar la propiedad a mis hijos en vida?
Quizás, pero no suele ser así.
Una donación en vida puede dar lugar al pago del impuesto sobre donaciones y, posiblemente, del impuesto sobre las ganancias de capital para el donante. En regiones donde la herencia a los hijos goza de importantes ventajas fiscales, fallecer siendo propietario puede resultar más ventajoso desde el punto de vista fiscal que realizar una donación en vida.
Analiza bien todas las opciones antes de regalar una propiedad en España.
84. ¿La propiedad conjunta da lugar a la supervivencia?
No se debe dar por sentado que la propiedad conjunta da lugar a un derecho de supervivencia al estilo de Estados Unidos o del Reino Unido.
La participación de un propietario fallecido puede transmitirse por vía sucesoria, a menos que la estructura de propiedad y los documentos sucesorios establezcan lo contrario. Si la supervivencia del cónyuge es importante, hay que tenerlo en cuenta antes de comprar.
Situaciones específicas de los compradores
85. Soy estadounidense. ¿Qué es lo que me caracteriza?
Usted es un comprador no perteneciente a la UE. La compra de una propiedad no le otorga la residencia. Es posible que tenga que presentar declaraciones de impuestos como no residente en España, que pueda estar sujeto al impuesto sobre el patrimonio, que deba declarar sus ingresos mundiales en EE. UU., que se enfrente a cuestiones relacionadas con la deducción por impuestos pagados en el extranjero, que deba presentar informes FBAR y FATCA, y que se enfrente a complejidades en la planificación sucesoria.
El convenio entre Estados Unidos y España es importante, pero no garantiza automáticamente su cumplimiento. La planificación sucesoria es especialmente compleja porque el Derecho sucesorio estadounidense se rige por la legislación de cada estado, y es probable que un notario español que se ocupe de la sucesión necesite una prueba formal de la legislación extranjera (véase la pregunta 81).
86. Soy británico. ¿Qué es lo que me caracteriza?
Tras el Brexit, a los compradores británicos se les suele considerar compradores de fuera de la UE a efectos de inmigración y en muchos aspectos relacionados con el mercado inmobiliario.
La norma de Schengen de 90/180 días es relevante para las estancias cortas. La compra de una vivienda en España no confiere la residencia a tiempo completo. Las cuestiones relacionadas con el tratado entre el Reino Unido y España y el tratamiento fiscal en el Reino Unido deben analizarse por separado.
87. Quiero jubilarme en España. ¿Qué debo saber?
Ser propietario de una vivienda puede facilitar tu plan de traslado, pero no te otorga la residencia.
La mayoría de los jubilados se plantean solicitar un visado de residencia no lucrativa u otra vía para obtener la residencia. Es necesario demostrar que se dispone de recursos económicos suficientes, un seguro médico privado y un historial penal limpio. Comprueba los requisitos consulares vigentes antes de presentar la solicitud.
A efectos de planificación a largo plazo, tenga en cuenta también la exención de las ganancias patrimoniales sobre la vivienda habitual para mayores de 65 años (véase la pregunta 76). Para un comprador que se traslade a España, adquiera la residencia y posteriormente venda la vivienda después de cumplir los 65 años, esto puede modificar de manera significativa la situación fiscal.
88. Soy un nómada digital. ¿Qué debo saber?
El visado para nómadas digitales de España puede resultar atractivo para los trabajadores a distancia, pero los requisitos son bastante estrictos.
El tratamiento fiscal es una cuestión aparte. Es posible que algunos nómadas digitales puedan acogerse a un tratamiento fiscal favorable, incluida la posibilidad de acogerse al régimen Beckham, pero no es algo automático y conviene estudiarlo detenidamente antes de trasladarse.
89. ¿Qué es la Ley de Beckham?
El régimen Beckham es un régimen fiscal especial español destinado a los recién llegados que cumplan los requisitos. Grava los ingresos por trabajo en España con un tipo fijo del 24 % hasta los 600 000 €, y los ingresos que superen ese umbral se gravan al 47 %. Durante la vigencia del régimen, puede eximir de impuestos en España a muchas categorías de ingresos de origen extranjero.
El régimen se aplica durante el año de llegada y los cinco ejercicios fiscales siguientes, lo que supone un total de hasta seis años. Los requisitos de acceso son estrictos y se han ampliado en los últimos años para incluir a algunos teletrabajadores y emprendedores. Puede resultar muy ventajoso, pero no se adapta a todos los perfiles de ingresos.
90. ¿Qué ocurre si compro junto con mi cónyuge o pareja?
Decide las cuotas de propiedad antes de firmar. Indícalas claramente en la escritura.
Las normas sobre el régimen económico matrimonial en España varían según la región. El régimen de comunidad de bienes por defecto en gran parte de España no es el mismo que el de Cataluña o las Islas Baleares. Los regímenes matrimoniales extranjeros añaden otra complicación.
Las parejas de hecho deben tener especial cuidado. No den por sentado que tienen derechos de sucesión automáticos.
91. ¿Qué pasa si compro con mis hermanos o amigos?
Utiliza un contrato de copropiedad.
La legislación española permite que un copropietario exija la división o la venta. Si uno de los hermanos quiere vender, uno de los copropietarios deja de pagar los gastos, o uno de ellos fallece o se divorcia, la falta de un acuerdo por escrito se convierte en un problema.
El acuerdo debe abordar cuestiones como el uso, los gastos, las reparaciones, los alquileres, los derechos de venta, los bloqueos, el fallecimiento, las compras de participaciones y la resolución de controversias.
Errores habituales y estafas
92. ¿Cuáles son los errores y las estafas más comunes que cometen los compradores?
Los compradores extranjeros suelen verse perjudicados por confiar en el abogado del vendedor, omitir la diligencia debida en zonas rurales, dar por sentado que los alquileres turísticos son legales, ignorar la planificación sucesoria, subestimar las obligaciones fiscales anuales, comprar sobre plano sin garantías verificadas y considerar las discrepancias en el registro como meros tecnicismos.
Por parte del vendedor, hay que estar atento a los falsos propietarios, las autorizaciones falsificadas, las ventas sobre plano sin garantías, los agentes que fingen representar al comprador, los vendedores que ocultan los gastos de comunidad, las obras no declaradas, los pozos no autorizados, las previsiones de alquiler falsas y la presión para pagar rápidamente.
La «estafa» más habitual no es un fraude cinematográfico. Se trata de una propiedad en mal estado con problemas que el comprador no ha investigado.
93. ¿Debería declarar un precio de compra inferior al real para ahorrar en impuestos?
No.
Declarar un precio inferior al real constituye un fraude fiscal. Esto puede acarrear sanciones fiscales civiles, responsabilidades penales en casos graves, un mayor impuesto sobre las ganancias de capital en caso de reventa, complicaciones en materia de donaciones o sucesiones, problemas con la hipoteca y una pérdida de credibilidad ante las autoridades fiscales.
Si el vendedor insiste en que le pagues parte del precio en efectivo, aléjate.
94. ¿Y si la vivienda tiene inquilinos?
Un contrato de arrendamiento puede seguir vigente tras la venta. El comprador puede asumir la responsabilidad del inquilino y las condiciones del contrato.
La legislación española en materia de arrendamientos es muy protectora. Antes de comprar, comprueba si la vivienda está ocupada, si existe algún contrato de alquiler, si el alquiler está al día, si las fianzas se han gestionado correctamente y si el vendedor ha hecho alguna promesa al inquilino.
95. ¿Y qué hay de los ocupantes ilegales?
Existe riesgo de ocupación, especialmente en el caso de los inmuebles desocupados de algunas zonas.
La legislación española distingue entre la ocupación de una vivienda habitual y la de viviendas desocupadas o segundas residencias. Las intrusiones en viviendas habituales se tratan con mucha más severidad, pero los casos relacionados con segundas residencias pueden seguir siendo largos y depender de las circunstancias concretas.
Tenga en cuenta la estrategia de ocupación, las alarmas, los seguros, la gestión inmobiliaria local y la cobertura contra la ocupación, según corresponda.
Inversión, rentabilidad e inmuebles comerciales
96. ¿Y qué hay de los inmuebles comerciales?
Los inmuebles comerciales se rigen por normas y un régimen fiscal distintos.
Los inmuebles comerciales de nueva construcción pueden estar sujetos a un IVA del 21 %. Los contratos de arrendamiento comercial suelen ofrecer mayor flexibilidad que los contratos de arrendamiento residencial. La rentabilidad depende en gran medida del sector, la calidad del inquilino, la duración del contrato, la ubicación y la clase de activo.
Los compradores de inmuebles comerciales deberían recurrir a un asesor especializado en el sector inmobiliario comercial, y no limitarse a contar con asistencia en la tramitación de la compraventa de viviendas.
97. ¿Debería comprar a través de un SL?
A veces, pero no siempre.
Una sociedad limitada (SL) puede ser una buena opción para carteras con múltiples inmuebles, inmuebles comerciales, proyectos de promoción inmobiliaria o negocios de alquiler activos. En el caso de una segunda vivienda residencial individual, la propiedad a título individual suele ser más sencilla y económica.
Analice las consecuencias fiscales, contables, de cumplimiento normativo anual, financieras, en materia de responsabilidad civil, de venta y de sucesión antes de elegir una estructura.
98. ¿Qué es una SOCIMI?
Una SOCIMI es un vehículo de inversión inmobiliaria cotizado en bolsa similar a un REIT en España. Se trata de un vehículo destinado a inversores institucionales o con carteras de gran tamaño, y no a compradores extranjeros particulares que desean adquirir una vivienda o un piso de alquiler.
Cuando las cosas salen mal
99. ¿Qué ocurre si descubro defectos o que el vendedor me ha engañado después del cierre?
Actúa con rapidez, pero asegúrate de saber qué remedio estás utilizando.
La reclamación clásica por vicios ocultos en España, prevista en el artículo 1490 del Código Civil, debe interponerse en el plazo de seis meses a partir de la entrega. Ese plazo es breve y es fácil pasarlo por alto.
Sin embargo, los compradores no siempre están limitados a esa reclamación. Las acciones contractuales generales previstas en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil —incumplimiento de contrato y cumplimiento o resolución— se rigen por el plazo de prescripción general más largo. Las normas de protección del consumidor pueden ampliar las vías de recurso en la compra de viviendas de nueva construcción. Las reclamaciones por tergiversación, fraude y error se rigen por sus propios marcos normativos.
Si el vendedor mintió deliberadamente, las reclamaciones posibles pueden incluir incumplimiento, vicios ocultos, tergiversación o nulidad del contrato. Los litigios en España pueden ser largos y costosos, por lo que es habitual llegar a un acuerdo. Es importante contar con pruebas escritas sólidas.
Solicita un informe técnico, conserva las pruebas, notifica al vendedor por escrito y ponte en contacto con un abogado especializado en litigios en español de inmediato. La elección de la base jurídica suele determinar si la reclamación sigue vigente.
100. ¿Qué pasa si mi entidad hipotecaria me impone condiciones abusivas?
La legislación hipotecaria española ofrece una mayor protección al consumidor que antes de la oleada de litigios sobre cláusulas abusivas que se produjo tras 2008.
Las cláusulas de tipo mínimo, los intereses de demora, los problemas relacionados con el IRPH, el reparto de gastos y las deficiencias en materia de transparencia han dado lugar a litigios. Si una entidad crediticia se basa en condiciones que parecen excesivas o poco claras, solicite asesoramiento sobre litigios bancarios en España.
101. ¿Qué pasa si tengo que presentar una demanda en España?
Los procedimientos judiciales en España implican una gran cantidad de documentación y pueden ser lentos. Los litigios suelen requerir la intervención de un abogado y, en muchos casos, de un procurador.
La ejecución transfronteriza resulta más sencilla dentro de la UE que fuera de ella. Las sentencias dictadas en Estados Unidos, el Reino Unido, Canadá, Australia y otros países no pertenecientes a la UE requieren un análisis específico en materia de ejecución.
Señales de alerta que deberían hacer que se suspenda el acuerdo
102. ¿Qué señales de alerta deberían hacerme reflexionar?
Detente si el vendedor te pide dinero en efectivo bajo mano. Detente si el promotor no puede presentar garantías bancarias para los pagos sobre plano. Detente si los datos del registro y la propiedad física no coinciden. Detente si se da por hecho que existe la licencia de alquiler turístico, pero no se ha demostrado. Detente si el pozo o la vía de acceso son informales. Detente si el vendedor te presiona para que utilices a su abogado. Detente si el agente afirma que no es necesario realizar una revisión legal. Detente si el vendedor se niega a proporcionar documentos de la comunidad, fiscales, urbanísticos o de servicios públicos. Detente si no se ha verificado la relación de una propiedad costera con el dominio público marítimo-terrestre.
Si el vendedor se opone a la diligencia debida habitual, considéralo parte del acuerdo.
Estrategia final
103. ¿Debería comprar una vivienda en España ahora mismo?
Depende de cuál sea tu objetivo.
Si lo que buscas es una vivienda que realmente vayas a utilizar, España sigue siendo una opción muy atractiva: calidad de vida, infraestructuras, transporte, acceso a la sanidad para los residentes, clima y un sistema jurídico que los compradores extranjeros pueden entender con la ayuda adecuada.
Si lo que buscabas era la residencia por inversión, esa vía ya no está disponible. Si lo que buscas es una rentabilidad pura, España no es una opción fácil ni obvia, ya que los costes de transacción son elevados y la regulación del alquiler es cada vez mayor. Si lo que quieres es una segunda vivienda con un valor de estilo de vida a largo plazo y un potencial de revalorización razonable, España sigue siendo una opción válida.
El comprador equivocado se pregunta: «¿Puedo permitirme el precio de compra?».
El comprador avispado se pregunta: «¿Está libre de cargas la titularidad?, ¿es legal el uso?, ¿se han calculado los impuestos?, ¿es realista el plan de alquiler? y ¿podré venderla más adelante sin tener que dar explicaciones sobre posibles problemas?».
104. ¿Qué debo hacer antes de enviar dinero?
Antes de enviar el dinero, pida a su propio abogado que compruebe la titularidad del vendedor, el estado del registro de la propiedad, la situación catastral, las deudas, el cumplimiento de la normativa urbanística, la legalidad del alquiler (si procede), las obligaciones fiscales, las obligaciones comunitarias y las condiciones del contrato.
En el caso de inmuebles sobre plano, compruebe la garantía bancaria o el seguro correspondiente a cada pago. En el caso de inmuebles rurales, compruebe la legalidad de las construcciones, el suministro de agua, los límites de la propiedad y los accesos. En el caso de inmuebles costeros, compruebe la situación legal según la Ley de Costas y las condiciones de cualquier concesión. En el caso de inmuebles de alquiler, compruebe la licencia y la normativa local. Para compradores con un elevado patrimonio, realice simulaciones del impuesto sobre el patrimonio y del impuesto de solidaridad. Para compradores estadounidenses, realice simulaciones conjuntas del cumplimiento de las obligaciones fiscales en España y en EE. UU. y coordine la planificación sucesoria en ambos sistemas.
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Comprar una propiedad en España puede ser sencillo, pero solo si se resuelven las cuestiones legales, fiscales, de inmigración y de diligencia debida antes de que se produzca el intercambio de dinero. Nuestros abogados en España ayudan a los compradores extranjeros a evaluar la compra de propiedades en España, estructurar inversiones transfronterizas, coordinar el asesoramiento jurídico y fiscal en España, y evitar los errores que pueden convertir una compra prometedora en un problema de larga duración.
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