俄勒冈州房屋卖方披露要求：全面法律指南

如果您在俄勒冈州出售住宅房产，您肯定希望以最佳状态展示您的房屋。但您也必须谨慎行事，因为俄勒冈州法律要求卖方必须如实披露可能影响房产价值、安全性或吸引力的某些问题。

试图隐瞒已知问题（例如屋顶漏水或线路故障）不仅有违职业道德，还可能引发房地产诉讼、交易延误，甚至导致交易取消。好消息是，完全透明通常对您有利。以下是俄勒冈州房屋卖家需要了解的内容。

俄勒冈州法律要求您披露的内容（ORS 105.464、105.465）

俄勒冈州法律（ORS 105.464和105.465）规定，卖方必须向任何提出书面要约的买方提供《卖方房产披露声明》。无论您出售的是独栋住宅、公寓、双拼房、预制房屋还是分时度假房产，此规定均适用。

该标准化表格涵盖了房产的关键方面：

• 产权与地役权：法律所有权问题及通行权。

• 系统：给水、排水、管道、电气及暖通空调。

• 结构：屋顶状况、隔热层、地基以及未经许可的增建部分（通常是披露风险较高的领域）。

• 社区：业主协会费或公共区域使用费（如适用）。

请根据您对房屋状况的实际情况作答。

买方的撤销权：披露声明交付后，买方有五个工作日的时间通过提交一份单独签署的书面撤销通知来撤销其要约，除非买方已放弃此项权利。如果卖方未能或拒绝提供披露声明，买方的撤销权将持续有效，直至根据法律规定终止，包括在交割时。（《俄勒冈州修订法典》第105.475条）

为俄勒冈州卖家界定“重大缺陷”

表格末尾有一个备受关注的关键问题，询问是否存在其他可能影响该房产或其价值的重大缺陷。

您必须对最后一个问题回答“是”或“否”（此项不可选择“未知”）。如果您回答“是”，则必须说明原因。

重大瑕疵是指任何可能对买家的购买决策或房屋价值产生重大影响的情况。卖家经常会遇到以下情况：

• 地窖、地下室或墙壁内出现霉菌或大面积受潮。

• 地基开裂或其他严重的结构问题。

• 正在发生的虫害，例如白蚁或木匠蚁。

• 化粪池系统或污水管道已知的问题。

如果您不确定某项问题是否符合条件，请咨询俄勒冈州的房地产律师。 

隐瞒的风险：沉默为何会导致诉讼

您有义务披露所知信息，但不得故意忽视显而易见或反复出现的问题。试图掩盖问题可能导致被指控存在欺诈性虚假陈述或违反合同。

隐瞒事实往往是引发披露诉讼的常见原因。例如，卖方因担心漏水问题而咨询了承包商，随后决定既不进行维修也不予以披露。交易完成后，买方聘请了同一家公司，而该公司仍保留着该房产地址的早期档案。当这份早期报告被披露时，它便可能成为直接证据，证明卖方知晓该缺陷却未予披露。

受污名化的财产：死亡或犯罪披露（《俄勒冈州修订法典》第93.275条）

与许多州不同，俄勒冈州法律（ORS 93.275）并未要求 卖方披露该房屋内是否有人死亡，无论死因是自然死亡、自杀还是暴力犯罪。对于在该房产内发生的犯罪行为，同样适用此规定。这些事件不属于“重要事实”，因为它们不会影响房产的物理状况或产权。如果买方直接询问房产的历史情况，请如实回答，以保持诚信并避免日后产生纠纷。

联邦规定：含铅涂料披露（1978年前建造的房屋）

如果您的房屋建于1978年之前，联邦法律要求您：

• 提供一份含铅涂料披露声明，说明任何已知的含铅涂料或相关风险。

• 向购房者提供美国环保署（EPA）的宣传册《保护家人免受家中铅污染的危害》。

• 应给予买方10天的期限，用于进行含铅涂料检测或风险评估，除非买方以书面形式放弃此项权利。

诚实是确保交易顺利完成的最佳策略

虽然披露瑕疵可能会让人感到冒险，但透明度能建立信任并降低风险。已披露的问题通常可通过价格调整、维修抵扣或协商维修等方式解决，从而使交易顺利进行。隐瞒问题则极有可能导致您日后因未履行披露义务而面临诉讼。

需要关于俄勒冈州房地产披露的法律指导吗？

俄勒冈州要求房屋卖方披露所有已知的物理缺陷，但法律条文和表格的结构可能会让人感到困惑。如果您不确定应披露哪些内容，或不确定如何填写《卖方房产披露声明》，请咨询专业人士。

请勿拿您的财务和法律安全冒险。

常见问题：俄勒冈州卖方披露 

根据俄勒冈州的披露法，“实际知情”是指什么？

“实际知情情况”是指您根据自身的观察、记录和沟通所真正了解的情况。您无需保证房屋没有瑕疵；您必须根据填写表格时所实际了解的情况，如实回答披露问题。

在填写披露表格之前，我是否有法律义务聘请一名检查员？

不。俄勒冈州的《卖方房产披露声明》基于您已知的实际情况，而非强制性检查。尽管许多卖方仍会选择在挂牌前进行检查以尽早发现问题，但法律并不要求您在已知信息之外进行进一步调查。

在什么情况下卖方可以免于提供《卖方房产披露声明》（SPDS）？

俄勒冈州法律列举了若干豁免情形（参见《俄勒冈州修订法典》第105.465条及相关条款）。常见的例子包括共同所有人之间的特定转让或向配偶的转让、某些法院命令或止赎拍卖，以及未实际占有该房产的受托人（如遗产管理人、信托受托人）进行的特定转让。请务必确认豁免条款是否适用于您的具体交易。

合同中的“现状”条款能否让我在俄勒冈州免于因未履行披露义务而面临的诉讼？

通常情况下，不会。“现状”条款并不能免除卖方根据《俄勒冈州修订法典》第105.464条所规定的披露已知重大缺陷的义务。 “现状”条款可限制您对未知缺陷的责任，并强化买方的检查义务，但无法使您免于因明知而隐瞒或掩盖重大缺陷而产生的索赔。在依赖“现状”条款之前，请咨询俄勒冈州的房地产律师。

我必须透露有人在该住宅内去世，或者那里曾发生过犯罪事件吗？

不。俄勒冈州法律并未要求披露死亡或犯罪情况，因为这些并非影响房产物理状况或产权的实质性事实。（《俄勒冈州修订法典》第93.275条）

每次交易时，我必须提供卖方的房产披露声明吗？

大多数住宅销售都需要遵守此规定，但法规中也有例外情况。在继续操作之前，请确认该规定是否适用于您的具体交易。（《俄勒冈州法规》第105.465条；另见第105.470条）

该缺陷已在五年前修复。我是否仍需在《卖方房产披露声明》中披露此事？

最好直接说明车辆的维修历史和维修情况。提供具体日期、收据以及（如有）保修单。对于已解决的问题，如实说明情况远比保持沉默更稳妥。

如果我对“存在实质性瑕疵”这一问题回答“是”，买方是否自动有权解除买卖合同？

并非自动生效。在您提交披露文件后，买方有权在合同规定的期限内撤回要约（除非其已放弃该权利）。如果随后因出现新情况而修改披露内容，您的合同可能会赋予买方额外的时间或救济措施。请与您的经纪人或律师一起查阅购房协议及《俄勒冈州修订法典》第105.475条。

在回答问题时，选择“未知”和“否”有什么区别？

“未知”是指根据您实际掌握的情况，您确实不知道。而“否”则是一种肯定表述，表示据您所知，该情况并不存在。在不确定的情况下回答“否”，可能会产生虚假陈述的风险。请记住：在最后一个关于“重大缺陷”的问题中，您必须回答“是”或“否”；该问题不允许选择“未知”。

披露已知问题会影响交易吗？

通常情况下，并非如此。大多数因信息披露引发的问题都能通过协商解决。交易失败通常发生在托管后期或交割后，当未披露的瑕疵浮出水面时。

如果我未经正规建筑许可就进行了施工，是否必须如实申报？

是的。未经许可的施工是买家、贷款方和保险公司普遍关注的重大问题。请如实说明具体施工内容、时间，以及后续是否已获得许可或通过验收。请做好提供相关文件的准备，或考虑采取补救措施。

在俄勒冈州，卖方是否必须披露房屋内是否存在氡气、霉菌或石棉？

如果您知晓房屋存在氡气、霉菌、石棉或类似的环境问题，请如实告知，并提供您持有的任何检测结果或报告。联邦含铅涂料法规对1978年前建造的房屋另有规定，要求提供特定文件并设置10天的检查期，除非获得豁免。

我的地基已经修好了。关于这一点，我具体应该披露哪些信息？

应如实披露问题性质及维修情况，包括日期、承包商或工程师信息、相关许可或验收记录，以及保修条款是否可转让。附上发票、工程师函件和最终验收文件，有助于买家评估风险，并确保交易顺利进行。

买方在收到我的披露文件后，有多少时间可以撤销交易？

买方通常在收到您的披露文件后有五个工作日（但具体时限可能因合同而异）的时间，通过提交一份单独签署的书面撤销通知来撤销其要约，除非买方此前已放弃此项权利。如果您未能或拒绝提供披露文件，买方的撤销权将持续有效，直至根据法律规定终止，包括在交割时。（《俄勒冈州修订法典》第105.475条）

如果我在接受录用通知后发现新问题，该怎么办？

请立即通知您的经纪人和买家，然后修改披露内容。您可以提出诸如维修、补偿或调整价格等解决方案。及时且有据可查的披露有助于降低诉讼风险。