Comprar una vivienda en Portugal en 2026: lo que los compradores extranjeros deben saber antes de firmar
La normativa inmobiliaria portuguesa varía según la región, el municipio, el tipo de inmueble, la situación del comprador y la estructura de la transacción, y existen diferencias importantes entre Portugal continental, Madeira y las Azores.
La normativa portuguesa en materia de impuestos, inmigración, alquileres y asuntos municipales ha cambiado en repetidas ocasiones en los últimos años. Es necesario verificar los tipos impositivos, los requisitos de visado, la normativa sobre licencias de «Alojamento Local» y las cuestiones de urbanismo en función del comprador, el inmueble, el municipio y la fecha de la transacción concretos. Antes de firmar cualquier documento o realizar una transferencia de dinero, confirme los detalles con asesores jurídicos y fiscales portugueses cualificados.
Portugal sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para los compradores extranjeros, pero la normativa se ha vuelto más compleja. La vía inmobiliaria del visado dorado ya no está disponible. El régimen NHR ya no se aplica, por lo general, a los recién llegados. La normativa sobre alquileres a corto plazo ha cambiado en repetidas ocasiones. El tratamiento fiscal de la propiedad para los no residentes se ha vuelto más costoso y políticamente delicado.
En esta sección de preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en Portugal se explican los aspectos legales, fiscales, de visados, financiación, diligencia debida, alquiler y planificación patrimonial que los compradores extranjeros deben conocer antes de firmar un contrato de reserva, un CPCV, un poder notarial, una escritura o realizar una transferencia bancaria. También se abordan cuestiones prácticas que muchos compradores descubren demasiado tarde, como la práctica notarial portuguesa, la acreditación de la legislación extranjera en materia de sucesiones, los problemas de legalidad de las propiedades rurales, los riesgos relacionados con el dominio público marítimo, las restricciones al alquiler a corto plazo y las obligaciones de declaración en Estados Unidos.
La primera decisión: ¿Quién te protege?
1. ¿Necesito un abogado portugués propio?
Sí. Esta es la primera regla a la hora de comprar una propiedad en Portugal.
El abogado del vendedor representa al vendedor. El agente inmobiliario suele recibir sus honorarios del vendedor. El notario es una figura neutral. Ninguno de ellos es tu abogado.
En el ámbito inmobiliario portugués, la representación legal del comprador no se lleva a cabo tal y como muchos compradores extranjeros esperan. El notario comprueba la legalidad y la validez formal de la escritura, pero no está ahí para negociar en su nombre, investigar todos los riesgos prácticos ni proteger sus intereses comerciales. Su propio abogado debe comprobar la titularidad, las deudas, el cumplimiento de la normativa urbanística, las cuestiones relacionadas con la comunidad de propietarios, las restricciones de alquiler, las obligaciones fiscales y el contrato de compraventa antes de que usted lo firme o envíe el dinero.
Contrata a un abogado portugués que no tenga ninguna relación con el vendedor, el agente, el promotor o la plataforma inmobiliaria. Hazlo antes de presentar una oferta, firmar un contrato de compromiso o realizar una transferencia del depósito.
Muchos problemas que sufren los compradores extranjeros comienzan cuando el comprador da por sentado que el agente, el promotor, el notario o el abogado del vendedor «se encargaban de todo».
2. ¿Cuál es el mayor error que cometen los compradores extranjeros?
Se mueven demasiado rápido.
El sistema premia la previsión y castiga a los compradores que consideran que las garantías verbales equivalen a protección jurídica. Un comprador que firma primero un contrato de compraventa (CPCV) y no investiga hasta después ya ha perdido su capacidad de negociación, y es posible que también haya perdido el depósito. Un comprador que realiza una transferencia bancaria antes de comprobar la titularidad, la planificación urbanística, las deudas, la legalidad del alquiler o las garantías sobre la vivienda en construcción está asumiendo un riesgo que, por lo general, no comprende.
El orden correcto es muy sencillo: primero el abogado, luego los documentos y, por último, el dinero.
¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en Portugal?
3. ¿Pueden los extranjeros adquirir una vivienda en Portugal?
Sí. En Portugal no existe una prohibición general sobre la propiedad de viviendas por parte de extranjeros. Tanto los compradores de la UE como los de fuera de la UE pueden adquirir propiedades en régimen de plena propiedad en Portugal en las mismas condiciones que los ciudadanos portugueses.
Existen algunas restricciones en determinadas zonas sensibles, como ciertas zonas militares y protegidas, pero estas rara vez afectan a las compras de viviendas normales.
4. ¿Tengo que ser residente en Portugal para comprar?
No. Se puede comprar una vivienda en Portugal aunque no se sea residente.
Ser propietario de una vivienda y residir en Portugal son dos cuestiones distintas. Un no residente puede ser propietario de una vivienda en Portugal, pagar los impuestos inmobiliarios portugueses, alquilarla si cuenta con la licencia correspondiente y cumple con la normativa, y venderla más adelante. Sin embargo, el mero hecho de ser propietario no le da derecho a residir en Portugal a largo plazo.
La situación de residencia también puede influir en el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se aplica a la compra de viviendas. Véase la pregunta 29.
5. ¿Debería comprar una propiedad en Portugal a título personal, a través de una sociedad o mediante un fideicomiso?
La mayoría de los compradores particulares adquieren la vivienda a su nombre. Por lo general, esa es la opción más sencilla y económica para una segunda residencia o una vivienda para la jubilación.
Una sociedad portuguesa puede ser una opción adecuada para inmuebles comerciales, carteras de varias propiedades, proyectos de promoción inmobiliaria o negocios de alquiler en activo. La titularidad de una sociedad conlleva obligaciones contables, la presentación de informes anuales, cuestiones relacionadas con el impuesto de sociedades y una posible complejidad en caso de venta o herencia.
Una empresa extranjera puede ser propietaria de un inmueble en Portugal, pero rara vez es la mejor opción para la compra de una vivienda habitual. Esto puede dar lugar a obligaciones fiscales en Portugal, a la necesidad de revelar la identidad del beneficiario efectivo, a retrasos bancarios y a cuestiones relacionadas con el establecimiento permanente.
Evite las estructuras que impliquen a entidades domiciliadas en jurisdicciones incluidas en la lista negra de paraísos fiscales de Portugal. Portugal aplica un régimen fiscal punitivo en materia de impuestos sobre la propiedad a muchas estructuras que incluyen entidades de la lista negra, lo que incluye un IMT del 10 %, un IMI del 7,5 % del VPT y un AIMI del 7,5 %, además de la pérdida de otros beneficios. La lista negra de Portugal cambia con el tiempo, por lo que conviene consultar la lista actualizada antes de utilizar cualquier estructura societaria.
Los fideicomisos requieren especial precaución. Portugal no trata los fideicomisos angloamericanos de la misma manera que las jurisdicciones de derecho anglosajón. Una estructura de fideicomiso puede generar incertidumbre fiscal, problemas notariales, retrasos bancarios y complicaciones sucesorias. No utilice un fideicomiso para mantener propiedades en Portugal a menos que un asesor fiscal y sucesorio portugués haya revisado primero la estructura.
Residencia, visados y la «Golden Visa» renovada
6. ¿La compra de una propiedad en Portugal me da derecho a la residencia o me ayuda a obtener un visado?
No. La compra de una propiedad en Portugal ya no da derecho a obtener el visado dorado portugués.
La «Golden Visa» de Portugal, conocida oficialmente como «Permiso de residencia por actividad inversora» (ARI), fue objeto de una profunda reforma en octubre de 2023 mediante la Ley «Mais Habitação». La inversión inmobiliaria ya no constituye una vía de inversión válida. Ni la inversión directa o indirecta en el sector inmobiliario, ni la inversión en fondos con una exposición significativa al sector inmobiliario, cumplen ya los requisitos.
El visado dorado sigue vigente para otras categorías que cumplen los requisitos, entre las que se incluyen determinados fondos de inversión no inmobiliarios, la creación de empleo, la investigación científica y el apoyo a la cultura. Las vías más habituales son: 250 000 € para el apoyo a la cultura o las artes que cumpla los requisitos, 500 000 € para la investigación científica que cumpla los requisitos, 500 000 € para los fondos de inversión no inmobiliarios que cumplan los requisitos, así como las vías de creación de empleo o de inversión empresarial. Cada categoría tiene sus propias condiciones, y los importes mínimos pueden variar en zonas de baja densidad o para tipos de inversión específicos.
Portugal sigue contando con el programa «Golden Visa», pero comprar una vivienda en el país no te da derecho a obtenerla.
La compra de una vivienda puede seguir siendo de ayuda de forma indirecta. Las solicitudes de visado como el D7 o el D8 suelen exigir una prueba de alojamiento en Portugal. Una vivienda de tu propiedad puede cumplir ese requisito de la solicitud. Sin embargo, la propiedad no sustituye a los requisitos de ingresos, seguro, antecedentes penales y otros requisitos sustantivos del propio visado.
Si tu plan es «Compraré una casa y ya me ocuparé del visado más adelante», invierte el orden. Asegúrate primero de que el visado sea viable.
7. ¿Qué opciones de visado existen para los compradores que desean residir en Portugal?
Entre las vías más habituales se encuentran el visado D7 para jubilados y personas con ingresos pasivos, el visado D8 para nómadas digitales destinado a trabajadores a distancia, el visado D2 para emprendedores, los visados de trabajo para puestos asalariados, los permisos de residencia para estudiantes y la reagrupación familiar.
El visado D7 es la vía más habitual para los jubilados. Por lo general, exige acreditar unos ingresos pasivos suficientes y estables, disponer de alojamiento en Portugal, no tener antecedentes penales y darse de alta en los sistemas fiscales y de la Seguridad Social portugueses tras la llegada. La referencia de ingresos mínimos está vinculada al salario mínimo portugués. Para 2026, la cantidad de referencia es de 920 € al mes para el solicitante principal, y normalmente se exigen cantidades adicionales para el cónyuge y los hijos a cargo. A menudo también se espera que los solicitantes demuestren que disponen de ahorros o fondos disponibles, que suelen equivaler a 12 meses del salario mínimo.
El visado para nómadas digitales D8 se creó para los trabajadores a distancia que obtienen ingresos fuera de Portugal. Para 2026, el umbral de ingresos es, por lo general, cuatro veces el salario mínimo portugués, es decir, 3.680 € al mes, además de los requisitos habituales para solicitar la residencia. La elegibilidad para el visado y el régimen fiscal son cuestiones independientes. La obtención del visado no implica automáticamente que el solicitante tenga derecho a un régimen fiscal favorable en Portugal.
8. ¿Qué era el NHR? ¿Sigue estando disponible?
El régimen de residentes no habituales (NHR) fue el principal régimen fiscal de Portugal destinado a los recién llegados. Durante años, ofreció un tipo impositivo fijo del 20 % sobre determinados ingresos de origen portugués y exenciones significativas sobre la mayoría de los ingresos de origen extranjero. Las pensiones recibieron un trato favorable durante los primeros años de vigencia del régimen, aunque posteriormente se endurecieron las normas.
El NHR dejó de admitir nuevas solicitudes a finales de 2023, con disposiciones transitorias limitadas para aquellas personas que pudieran demostrar que habían iniciado el proceso de reubicación antes de la fecha límite. El plazo para presentar solicitudes transitorias finalizó en 2025. Las personas que ya estaban inscritas en el NHR conservaron, por lo general, el régimen durante el resto de su período de diez años.
Posteriormente, Portugal introdujo un régimen sucesor, el IFICI, al que a veces se denomina coloquialmente «NHR 2.0». El IFICI tiene un alcance mucho más limitado que el NHR. Se centra en actividades específicas que cumplen los requisitos, entre las que se incluyen el profesorado de educación superior, los investigadores científicos, los puestos en empresas emergentes certificadas, el personal de investigación y desarrollo que cumple los requisitos del SIFIDE, los puestos altamente cualificados en entidades que se benefician de ventajas fiscales contractuales por inversión productiva, y otras categorías definidas en la normativa aplicable.
El IFICI no es un régimen general favorable para los jubilados. Las pensiones no están cubiertas. Muchos jubilados y trabajadores a distancia comunes que en su día podrían haber optado por el NHR no podrán acogerse al IFICI a menos que cumplan alguno de sus requisitos específicos basados en la actividad.
Si tu plan de traslado dependía del NHR, da por hecho que el antiguo régimen ha dejado de existir, a menos que te acojas claramente a una disposición transitoria. El IFICI tiene un ámbito de aplicación más limitado y no sustituirá al NHR para muchos jubilados y teletrabajadores. Calcula tus impuestos en Portugal según el régimen estándar del IRS antes de dar por sentado que Portugal es un país fiscalmente ventajoso.
9. ¿Cuánto tiempo tardan realmente en tramitarse las solicitudes de residencia?
A menudo, más tiempo del que indican los plazos oficiales.
El sistema de inmigración de Portugal se ha visto sometido a una gran presión. La AIMA, el organismo que sustituyó al SEF, asumió la gestión de los trámites de inmigración en 2023 y heredó un importante volumen de solicitudes y renovaciones pendientes. El Gobierno ha informado de avances significativos en la reducción de este volumen de trabajo atrasado, pero muchos solicitantes siguen sufriendo retrasos que superan con creces los plazos oficiales de tramitación, incluso en las categorías D7, D8, reagrupación familiar y residencia por inversión.
Prepárate para posibles retrasos. No compres una vivienda dando por sentado que los plazos para obtener la residencia serán predecibles.
10. ¿Tiene importancia el Brexit para los compradores británicos?
Sí. A efectos de la legislación portuguesa en materia de inmigración, los ciudadanos del Reino Unido ya no se consideran ciudadanos de la UE.
En el caso de estancias cortas, los ciudadanos del Reino Unido suelen estar sujetos a los límites de 90/180 días del espacio Schengen, a menos que posean un permiso de residencia. No pueden acogerse a los derechos de libre circulación de la UE para residir en Portugal. En lo que respecta a la compra de inmuebles, a los compradores británicos se les suele agrupar con otros compradores de fuera de la UE, aunque las cuestiones relacionadas con el convenio fiscal entre el Reino Unido y Portugal difieren de las que se plantean con los convenios de Estados Unidos, Canadá, Australia y otros países no pertenecientes a la UE. En 2026 entró en vigor un nuevo convenio fiscal entre el Reino Unido y Portugal, por lo que los compradores británicos deben confirmar el tratamiento actual del convenio en lugar de basarse en resúmenes fiscales antiguos entre el Reino Unido y Portugal.
En la práctica, esto significa que los compradores británicos siguen pudiendo adquirir inmuebles en Portugal, pero la compra no les da derecho a residir allí de forma permanente.
NIF, cuentas bancarias y comprobaciones del origen de los fondos
11. ¿Qué es un NIF y cómo se solicita?
Todo comprador extranjero necesita un NIF, o Número de Identificación Fiscal, que a veces también se denomina «número de contribuinte».
El NIF es el número de identificación fiscal portugués. Es necesario para formalizar la compra de una vivienda, pagar impuestos, firmar documentos notariales, abrir una cuenta bancaria en Portugal, dar de alta los servicios públicos y realizar la mayoría de las demás gestiones administrativas en Portugal. Cada comprador debe disponer de su propio NIF, incluidos los cónyuges, parejas, hermanos o amigos que participen en una compra conjunta.
Los residentes fuera de la UE suelen necesitar un representante fiscal portugués para obtener un NIF; por lo general, se trata de un abogado, un contable o un proveedor de servicios especializado portugués. Los residentes de la UE pueden solicitarlo directamente sin necesidad de un representante fiscal.
Puede presentar la solicitud en persona en una oficina de Hacienda portuguesa, o bien su abogado portugués suele poder obtener el NIF en su nombre mediante un poder notarial. Para la mayoría de los compradores extranjeros, la vía del abogado es la más sencilla. Es posible que los no residentes de fuera de la UE necesiten representación fiscal continua tras la emisión del NIF, a menos que se conviertan en residentes portugueses o cumplan los requisitos para acogerse a un régimen alternativo. Confirme los requisitos vigentes al presentar la solicitud y prevea en su presupuesto los gastos de representación fiscal continua si sigue siendo un no residente de fuera de la UE.
12. ¿Necesito una cuenta bancaria en Portugal?
No siempre es obligatorio por ley tener una cuenta bancaria en Portugal, pero en la práctica suele ser necesario.
Probablemente necesitarás una para pagar fianzas, impuestos, gastos notariales, suministros, cuotas de comunidad, el IMI, seguros y las obligaciones fiscales que te correspondan como no residente. Los bancos portugueses ofrecen cuentas para no residentes, aunque el proceso de apertura requiere mucha documentación. Tendrás que presentar tu NIF, pasaporte, justificante de domicilio, información sobre tu residencia fiscal y pruebas del origen de los fondos.
13. ¿Puedo pagar desde una cuenta bancaria en el extranjero?
A veces. No des por sentado que será fácil.
Los bancos, notarios y abogados portugueses deben cumplir la normativa contra el blanqueo de capitales. Pueden solicitar documentación sobre el origen de los fondos, como extractos bancarios, contratos de compraventa, documentos de herencia, declaraciones de impuestos, registros mercantiles o justificantes de ahorros. Esto puede ocurrir incluso cuando los fondos sean legítimos y aunque el importe sea inferior al umbral de notificación.
Prepara estos documentos con antelación. La falta de documentación sobre el origen de los fondos puede retrasar o incluso impedir el cierre de la operación.
14. ¿Puedo comprar a distancia?
Sí. Muchos compradores extranjeros formalizan la compra de una vivienda en Portugal sin estar físicamente presentes en el país.
Esto suele hacerse mediante un poder notarial, o «procuração», otorgado a un abogado portugués o a otro representante de confianza. El poder notarial puede firmarse ante un consulado portugués o ante un notario en el país de origen del comprador, normalmente con apostilla y traducción jurada.
No firme un poder general sin revisarlo antes. Debe tener el alcance suficiente para llevar a cabo la transacción, pero sin exceder lo necesario.
15. ¿Cómo deberían gestionar el riesgo de tipo de cambio los compradores extranjeros?
Para los compradores de Estados Unidos, Reino Unido, Canadá, Australia y otros países no pertenecientes a la zona del euro, el precio de una propiedad en Portugal, expresado en la moneda del comprador, puede variar considerablemente entre la oferta, el CPCV y la formalización de la compra.
Considera la posibilidad de fijar el tipo de cambio si el plazo es largo. Incluye un margen de seguridad para el cambio de divisas en el presupuesto. Compara las comisiones por transferencia y los diferenciales efectivos, no solo los tipos de cambio oficiales. Evita transferir más dinero del necesario demasiado pronto. Los especialistas en divisas ofrecen contratos a plazo que fijan un tipo de cambio para una fecha futura, lo que puede resultar útil para transacciones de gran volumen con plazos de varios meses.
El proceso de compra
16. ¿Qué debo hacer antes de presentar una oferta?
Contrata a un abogado portugués. Comprueba que la propiedad se ajusta a lo que indica el anuncio. Infórmate sobre el historial de la titularidad y cualquier señal de alerta evidente. Infórmate sobre los impuestos y los gastos de formalización que tendrás que afrontar. Si vas a solicitar financiación, habla con un banco o un agente hipotecario antes de comprometerte con un precio.
Una oferta realizada sin haber sentado estas bases es una oferta a ciegas. Aunque aún se puede retirar antes de la CPCV, a un comprador que ya haya pagado un depósito de reserva o haya desarrollado un vínculo emocional le resultará más difícil echarse atrás.
17. ¿Cuál es el plazo habitual?
En el caso de una venta sin complicaciones, hay que contar con un plazo de entre dos y cuatro meses desde la oferta hasta la formalización. Tres meses es un plazo razonable.
Las viviendas de nueva construcción dependen de los plazos de construcción. Las propiedades más antiguas, aquellas con discrepancias en el registro, las que presentan problemas urbanísticos, las que requieren actualizaciones de licencias y las transacciones financiadas pueden tardar más tiempo.
La rapidez no es el objetivo. El objetivo es que la titularidad esté libre de cargas y que el cierre se realice sin problemas.
18. ¿Cuáles son las etapas habituales de la compra de una vivienda en Portugal?
La compra de una vivienda de segunda mano suele seguir estas etapas: oferta, acuerdo de reserva (si procede), verificación de la situación jurídica, contrato de compraventa, aprobación de la hipoteca (si se recurre a financiación), firma de la escritura pública ante notario o a través de Casa Pronta, pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los detalles varían. En un mercado competitivo, los vendedores y los agentes pueden presionar a los compradores para que firmen rápidamente. Resiste esa presión hasta que tu abogado haya revisado los documentos y las condiciones del depósito.
19. ¿Qué es un contrato de reserva?
Un contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un breve periodo de tiempo a cambio de un depósito relativamente pequeño.
En Portugal no siempre se utilizan contratos de reserva, pero cuando se hacen, pueden resultar importantes. Algunos incluyen cláusulas de penalización, plazos, supuestos de financiación o condiciones favorables para el vendedor. Es recomendable que un abogado los revise antes de firmarlos o de realizar cualquier transferencia de dinero.
20. ¿Qué es el CPCV?
El «Contrato Promessa de Compra e Venda», o CPCV, es el contrato de promesa de compraventa. Se trata del documento fundamental para la protección del comprador en una transacción inmobiliaria en Portugal.
El CPCV establece el precio, la señal, el plazo de formalización, la descripción del inmueble, las obligaciones y las consecuencias del incumplimiento. Es habitual que la señal oscile entre el 10 % y el 30 %, siendo el 10 % la cantidad habitual en muchas transacciones.
Las disposiciones del CPCV relativas al incumplimiento y al depósito pueden resultar favorables para los compradores cuando se redactan adecuadamente. Si el comprador incumple, el vendedor suele quedarse con el depósito. Si el vendedor incumple, el comprador puede, por lo general, exigir la devolución del doble del depósito, lo que se conoce como «sinal em dobro», siempre que el CPCV se haya redactado correctamente y se cumplan los requisitos legales. El cumplimiento específico también está disponible en muchos casos en virtud de la legislación portuguesa y puede constituir un recurso significativo que los compradores extranjeros a menudo no esperan, a menos que las partes lo hayan renunciado o excluido de forma válida.
Es posible que el CPCV requiera firmas autenticadas u otros trámites, dependiendo de la estructura de la operación. El formulario debe ajustarse a la operación, no a la plantilla del agente.
21. ¿Qué condiciones debo incluir en el CPCV?
El contrato de compraventa no debe limitarse a indicar el precio, la fianza y la fecha de formalización. Debe abordar las condiciones que son importantes para el comprador.
Entre las condiciones habituales de protección del comprador se incluyen la titularidad libre de cargas, una diligencia debida satisfactoria, la aprobación de la hipoteca en caso de que se necesite financiación, la entrega de los documentos requeridos, la prueba de que los gastos de comunidad y el IMI están al corriente, la confirmación de la situación urbanística y del uso legal, el tratamiento de los elementos fijos y el mobiliario, las consecuencias de un retraso en la entrega y lo que ocurre si la propiedad no puede utilizarse legalmente para el fin previsto por el comprador.
En el caso de los compradores no residentes que tengan previsto acogerse a una exención del IMT o a un mecanismo de devolución, el CPCV también debería abordar los plazos y la documentación necesarios para la actividad que da derecho a la exención. Las modalidades de la exención pueden depender de los compromisos contraídos dentro de unos plazos determinados tras la compra.
No des por sentado que las normas generales del Código de Procedimiento Civil resuelven todos los problemas prácticos. Es en el Código de Procedimiento Civil donde se establecen o se pierden muchas de las garantías de los compradores.
22. ¿Se incluyen en la venta los muebles, los electrodomésticos y los elementos fijos?
Solo si así lo establece el contrato.
Los compradores extranjeros suelen dar por sentado que los electrodomésticos, la iluminación, los muebles, los revestimientos de ventanas, el equipamiento de exterior o el inventario de alquiler están incluidos porque se encontraban presentes durante la visita. Esa suposición es peligrosa. El CPCV debe especificar qué está incluido, qué está excluido y en qué estado debe entregar el vendedor la propiedad.
En el caso de las viviendas amuebladas, adjunta un inventario. En el caso de las propiedades en alquiler, confirma por separado la ropa de cama, los utensilios de cocina, las licencias, las reservas, los depósitos, los contratos de gestión y las cuentas en las plataformas.
23. ¿Qué ocurre si el vendedor se echa atrás tras firmar el CPCV?
El comprador dispone de recursos legales efectivos, lo cual es una de las razones por las que el CPCV se toma muy en serio en Portugal.
Si el vendedor se niega a cumplir con el contrato, el comprador puede, por lo general, exigir la devolución del doble del depósito, siempre que el contrato de compraventa haya sido redactado correctamente y se cumplan los requisitos legales. El comprador también puede solicitar el cumplimiento forzoso ante los tribunales, pidiendo al juez que ordene que la venta se lleve a cabo en los términos acordados. El cumplimiento forzoso no es automático y los procedimientos judiciales pueden ser lentos, pero la mera existencia de este recurso constituye en sí misma un elemento disuasorio frente al incumplimiento por parte del vendedor.
En algunas transacciones, inscribir el CPCV en el Registro de la Propiedad puede reforzar la posición del comprador frente a posibles transmisiones posteriores, hipotecas o acreedores del vendedor. Merece especialmente la pena considerar la inscripción cuando hay un largo intervalo entre la firma del CPCV y la formalización de la compraventa, cuando se trata de una vivienda sobre plano o cuando la situación financiera del vendedor supone un riesgo. Pregunte si es posible inscribir el CPCV y si resulta conveniente en el caso concreto.
24. ¿Qué ocurre en el momento de la formalización y qué hacen el notario y Casa Pronta?
La formalización consiste en la firma de la escritura pública de compraventa. Esta puede firmarse ante notario o tramitarse a través de Casa Pronta, un servicio del Gobierno portugués que combina la firma de la escritura con la inscripción en el Registro de la Propiedad en una sola cita, que suele celebrarse en una oficina del Registro de la Propiedad o en un centro de atención al público designado.
El notario, o el funcionario equivalente en el marco de Casa Pronta, es un funcionario público que verifica la identidad, la capacidad, los requisitos legales, la escritura, los mecanismos de pago y cierta información registral y fiscal. Casa Pronta está diseñada para agilizar las transacciones inmobiliarias residenciales y combinar los trámites de firma de la escritura y de inscripción. Ambas vías se utilizan habitualmente. Casa Pronta puede resultar más rápida y económica para compras residenciales sencillas, pero no es adecuada para todas las transacciones.
Tanto si recurres a un notario como a Casa Pronta, el funcionario no es tu abogado. El funcionario no negocia las condiciones comerciales en tu nombre. El funcionario no sustituye a la diligencia debida por parte del comprador.
25. ¿Qué documentos acreditan la titularidad, la situación fiscal y los datos del inmueble registrado?
Hay tres documentos que son los más importantes.
La «certidão permanente» es un extracto del Registro de la Propiedad que recoge información esencial sobre el inmueble, como la titularidad, la descripción, las cargas, las hipotecas, los embargos, las servidumbres y los asuntos pendientes. Solicítela al inicio del proceso de diligencia debida y vuelva a hacerlo poco antes de la firma para confirmar que no ha habido cambios.
La Caderneta Predial es el registro fiscal de un inmueble ante la Agencia Tributaria portuguesa. Contiene la descripción catastral del inmueble, su valor imponible, su ubicación y determinadas características físicas a efectos fiscales.
La licencia de uso, es decir, la autorización municipal de uso, sigue siendo un aspecto fundamental en el proceso de diligencia debida, a pesar de que las recientes reformas han simplificado los trámites de venta y han eliminado la obligación general de presentar o acreditar dicha autorización en la escritura. Su abogado debe seguir verificando la legalidad del uso, el historial de licencias y cualquier documentación alternativa en el caso de edificios antiguos. Los problemas relacionados con el uso y las licencias pueden afectar a la financiación, los servicios públicos, la renovación, las licencias de alquiler, los seguros, el riesgo de incumplimiento normativo y la reventa.
El Registro de la Propiedad, la Caderneta Predial, el historial de licencias y el estado físico del inmueble deben coincidir. Las discrepancias son habituales y, a menudo, graves.
26. ¿Necesito un certificado energético?
Sí. Para anunciar, vender o alquilar una vivienda en Portugal es necesario disponer de un Certificado Energético válido, y la calificación energética debe figurar en los materiales de promoción.
El certificado califica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A+ a F y lo expiden técnicos cualificados. El vendedor es el responsable de obtenerlo. El certificado energético suele formar parte del expediente de la transacción y debe estar en regla antes de la firma.
27. ¿Cuál es la diferencia entre el precio de compra, la valoración bancaria y el VPT?
Estas cifras tienen fines distintos. Confundirlas puede dar lugar a una mala gestión presupuestaria.
El precio de compra es el valor de mercado del inmueble acordado entre el comprador y el vendedor. La tasación bancaria, en caso de que se solicite una hipoteca, es el valor que el tasador de la entidad crediticia asigna al inmueble a efectos de la concesión del préstamo. Este valor puede ser inferior al precio de compra, lo que puede afectar al importe de la hipoteca disponible. El VPT, o Valor Patrimonial Tributário, es el valor fiscal oficial de la propiedad, fijado por la Agencia Tributaria portuguesa. A menudo es inferior al valor de mercado, especialmente en el caso de las propiedades más antiguas.
El VPT es importante porque el IMT y el impuesto de timbre sobre la compra se calculan sobre el mayor de los dos valores: el precio de compra o el VPT, y no simplemente sobre el precio. Por lo tanto, en el caso de una propiedad que se venda por 500 000 € y tenga un VPT de 200 000 €, el IMT se calculará sobre 500 000 €, y no sobre 200 000 €. El IMI y el AIMI se basan en el VPT, no en el valor de mercado. Una propiedad con un VPT bajo puede generar una factura anual del IMI más reducida, pero los compradores no deben dar por sentado que el VPT se mantendrá sin cambios para siempre. Las reevaluaciones, las mejoras o los cambios en el registro de la propiedad pueden afectar al valor fiscal futuro.
Impuestos y gastos de formalización
28. ¿Cuánto dinero debería reservar además del precio de compra?
La mayoría de los compradores residentes deben prever entre el 7 % y el 10 % del precio de compra para cubrir impuestos, gastos notariales o de Casa Pronta, tasas de registro, honorarios de abogados y otros gastos relacionados. En el caso de muchos compradores no residentes de inmuebles residenciales, conviene hacer un cálculo más conservador, ya que las reformas fiscales en materia de vivienda previstas para 2026 en Portugal podrían aumentar considerablemente la exposición al IMT en muchas compras residenciales realizadas por no residentes. Véase la pregunta 29.
La cantidad exacta depende del valor de la vivienda, de la situación de residencia, de si se trata de una vivienda de nueva construcción o de segunda mano, de si se recurre a financiación y de si la vivienda presenta alguna particularidad. Las viviendas de mayor valor están sujetas a un impuesto de transmisiones más elevado, y determinadas estructuras de propiedad o tipos de vivienda pueden encarecer los costes.
En la tabla siguiente se resumen los principales costes de transacción. El tratamiento fiscal de los IMT no residentes deberá confirmarse con arreglo a la normativa vigente en la fecha de la transacción.
| Gasto | Tasa o importe | Pagador |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | Compras de viviendas por parte de residentes y compras de viviendas ordinarias: progresivo. Compras de viviendas por parte de no residentes: confirme si el régimen autorizado del 7,5 % es aplicable a la fecha de la transacción | Comprador |
| Impuesto de timbre sobre la compra | 0,8 % del precio de compra o del VPT | Comprador |
| Gastos de notario o de Casa Pronta | Varios cientos de euros, regulados | Comprador |
| Tasas del Registro de la Propiedad | Varios cientos de euros, regulados | Comprador |
| Gastos de abogados | Tarifa fija o porcentaje, normalmente con un mínimo | Comprador |
| Comisión inmobiliaria | Normalmente, entre un 5 % y un 6 %, más el IVA | Vendedor |
29. ¿Qué es el IMT y cómo lo pagan los no residentes?
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el impuesto municipal sobre la transmisión onerosa de bienes inmuebles. Lo abona el comprador antes de firmar la escritura.
El IMT se calcula sobre el importe más elevado entre el precio de compra y el valor catastral (VPT) del inmueble. Para los residentes fiscales portugueses que adquieran una vivienda, el IMT se aplica según una escala progresiva. Para 2026, las compras de vivienda habitual están exentas hasta 106 346 €, con tipos progresivos por encima de esa cantidad y tipos únicos más elevados para las transacciones de alto valor. Las segundas residencias y las residencias no permanentes no tienen tramo exento y se les aplica una escala progresiva similar, pero menos favorable. Las propiedades rurales y otras adquisiciones urbanas tienen tipos distintos. Los tramos y umbrales exactos se actualizan periódicamente en los Presupuestos Generales del Estado, por lo que se recomienda calcular el IMT utilizando las tablas oficiales vigentes antes de firmar.
Portugal ha autorizado un tratamiento fiscal considerablemente más estricto en materia de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) para los compradores de viviendas no residentes, en el marco de sus reformas fiscales en materia de vivienda de 2026. La Ley n.º 9-A/2026, de 6 de marzo de 2026, autoriza al Gobierno a establecer un tipo impositivo fijo del 7,5 % en el IMT para las adquisiciones por parte de no residentes de inmuebles urbanos o de fracciones autónomas destinadas a vivienda.
En el momento de redactar este documento, los compradores deben confirmar si se ha publicado la legislación de aplicación, si el tipo del 7,5 % está vigente en la fecha de su transacción y si se aplican normas transitorias a las transacciones que ya se rigen por el CPCV. Es necesario consultar el Código IMT consolidado vigente antes de firmar, ya que el IMT se devenga en el momento de la adquisición sujeta a impuestos, y no en función de materiales de promoción inmobiliaria o resúmenes en línea desactualizados.
Hasta que se confirmen las modalidades de aplicación de esta operación concreta, los compradores no residentes deben tener en cuenta que el resultado del IMT podría ser considerablemente peor que el que se obtendría con las tablas progresivas ordinarias para viviendas, y deben solicitar a un asesor fiscal portugués que calcule el impuesto real a pagar antes de firmar el CPCV o la escritura.
Los posibles mecanismos de desgravación vinculados a la residencia o al alquiler a largo plazo también deben confirmarse con arreglo a la normativa vigente en la fecha de la transacción. Estos pueden implicar convertirse en residente fiscal portugués en un plazo determinado tras la compra, destinar la propiedad a un alquiler residencial a largo plazo que cumpla los requisitos, u otras condiciones específicas. No confíe en estos mecanismos a menos que un asesor legal haya confirmado la elegibilidad, los plazos, la documentación, el procedimiento de devolución y las consecuencias en caso de incumplimiento de las condiciones.
También pueden aplicarse tipos reducidos o nulos a determinados jóvenes que sean residentes fiscales en Portugal por primera vez, a inmuebles destinados a la rehabilitación urbana en zonas designadas y a otras categorías específicas. Por lo general, los compradores extranjeros no residentes que adquieran una segunda vivienda no pueden acogerse a estas reducciones.
Los inmuebles adquiridos por entidades residentes en jurisdicciones incluidas en la lista negra de paraísos fiscales de Portugal pueden estar sujetos a un régimen fiscal punitivo en materia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT), que incluye un tipo impositivo fijo del 10 %. La normativa puede resultar compleja, especialmente cuando entran en juego estructuras de propiedad o de control.
Antes de firmar el CPCV, consulte con un abogado portugués para confirmar el tipo impositivo del IMT aplicable, las exenciones disponibles, las modalidades de devolución, la fecha de entrada en vigor y las normas transitorias.
30. ¿En qué consiste el impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra?
El «Imposto do Selo», o impuesto de timbre, se aplica a las transmisiones de propiedad a un tipo del 0,8 % del importe más elevado entre el precio de compra y el VPT. Lo abona el comprador, además del IMT.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados también se aplica por separado a las escrituras hipotecarias, con tipos variables en función del plazo del préstamo, así como a otros actos notariales.
31. ¿Qué ocurre con el IVA en las viviendas de nueva construcción?
Por lo general, en Portugal no se aplica el IVA a la venta de viviendas. Las viviendas de nueva construcción están sujetas al IMT y al impuesto de timbre, al igual que las viviendas de segunda mano, pero no al IVA.
El IVA puede aplicarse a las transacciones inmobiliarias comerciales en determinados casos específicos, a algunas actividades de promoción inmobiliaria y a los contratos de construcción. Si compras una vivienda de nueva construcción directamente a un promotor, el precio que ves suele incluir el IVA de la construcción, y además debes pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT) y el impuesto de timbre.
32. ¿Qué son los gastos de notario, de registro, de Casa Pronta y los honorarios de abogados?
Los honorarios del notario, del Registro de la Propiedad y de Casa Pronta están regulados y suelen ser modestos en comparación con el precio de compra. En una compra residencial típica, el coste total de estos honorarios suele oscilar entre varios cientos de euros y unos 1 000 o 1 500 €, dependiendo de la estructura y la complejidad de la operación. Casa Pronta suele ser más económica y rápida que la vía tradicional de notario más inscripción separada.
En cuanto a los honorarios legales, muchos abogados ofrecen un precio fijo o un porcentaje, a menudo con un mínimo. Pregunte qué servicios están incluidos: NIF, gestión bancaria, diligencia debida, revisión del CPCV, asistencia al cierre, inscripción y coordinación fiscal tras el cierre.
No elijas a un asesor basándote únicamente en el precio. Una revisión barata puede salir cara si pasa por alto una ampliación sin licencia, una deuda de la comunidad de propietarios, una garantía defectuosa sobre una vivienda sobre plano, la falta de historial de licencias o un problema fiscal.
33. ¿Quién paga al agente inmobiliario?
En Portugal, el vendedor paga la comisión del agente, que suele oscilar entre el 5 % y el 6 %, más el IVA, aunque el porcentaje es negociable.
Los agentes inmobiliarios especializados en la compra de viviendas existen, pero son menos habituales que en Estados Unidos. Si contratas a un agente de este tipo, confirma por escrito quién le paga, cuáles son sus funciones, si recibe alguna remuneración de otras personas y si tiene la obligación de actuar con lealtad hacia ti.
El agente no sustituye a un abogado.
34. ¿Existe en Portugal un impuesto sobre el patrimonio o un recargo por propiedades de alto valor?
Portugal no cuenta con un impuesto general sobre el patrimonio como el de España. Sin embargo, sí tiene el AIMI (Adicional ao IMI), que es un recargo anual que grava determinadas propiedades residenciales portuguesas de alto valor.
El AIMI se basa en el valor catastral (VPT) del inmueble, la situación del propietario y la estructura de la propiedad. En el caso de las personas físicas, el AIMI se aplica, por lo general, a los inmuebles residenciales situados en Portugal cuyo valor catastral supere los 600 000 € por contribuyente. Las parejas casadas o en unión civil que opten por la tributación conjunta del AIMI pueden duplicar la deducción hasta 1,2 millones de euros. El AIMI se aplica, por lo general, a un tipo del 0,7 % por encima del umbral aplicable, con tipos marginales del 1 % y del 1,5 % en los tramos de mayor valor. Cuando se opta por la tributación conjunta del AIMI, los umbrales de esos tramos marginales más altos también se duplican.
Por lo general, las empresas pagan un AIMI del 0,4 %, sin exenciones de tipo individual. Las entidades residentes en jurisdicciones incluidas en la lista negra pueden verse sujetas a un AIMI del 7,5 %.
Las reformas en materia de vivienda de Portugal para 2026 también contemplan una exención del impuesto AIMI para los inmuebles alquilados a precios moderados o asequibles. Es necesario confirmar los detalles en las normas de aplicación antes de acogerse a la exención.
Para los no residentes que posean una única vivienda portuguesa de valor moderado, el AIMI no suele ser el principal problema. En el caso de compradores con un elevado patrimonio, carteras inmobiliarias, empresas y propiedades individuales de gran valor, conviene realizar un cálculo del AIMI antes de la compra.
Hipotecas y financiación
35. ¿Pueden los compradores extranjeros obtener hipotecas en Portugal?
Sí. Los bancos portugueses conceden préstamos a no residentes, pero normalmente con ratios préstamo-valor más bajos que los que aplican a los residentes.
A un comprador no residente se le puede ofrecer una relación préstamo-valor de entre el 60 % y el 70 %. A los residentes se les puede ofrecer una relación más cercana al 80 % o al 90 %, dependiendo de los ingresos, la propiedad, el banco y el perfil de riesgo.
Deberá presentar el pasaporte, el NIF, las declaraciones de la renta, las nóminas o los registros de ingresos de la empresa, los extractos bancarios, pruebas de activos y deudas, información crediticia y documentación sobre el origen de los fondos. Los compradores autónomos y los compradores estadounidenses deben contar con un mayor escrutinio. Las declaraciones de la renta estadounidenses, las entidades empresariales y las estructuras de ingresos pueden resultar confusas para los bancos portugueses.
La decisión de solicitar un préstamo en Portugal o en tu país de origen depende de la moneda, los tipos de interés, las garantías, el tratamiento fiscal y el momento en que se solicite. Una hipoteca portuguesa puede resultar útil si tus ingresos son en euros, si deseas que la deuda esté garantizada con la propiedad portuguesa o si la hipoteca te ayuda con la liquidez. Solicitar un préstamo en tu país puede resultar más barato o más rápido si dispones de un valor neto de la vivienda o de una relación bancaria consolidada. Un asesor fiscal especializado en asuntos transfronterizos debería analizar las posibles opciones. El tipo de interés más bajo no siempre es la mejor opción.
36. ¿Qué deben tener en cuenta los compradores extranjeros al revisar los documentos hipotecarios portugueses?
Portugal ha transpuesto la Directiva de la UE sobre el crédito hipotecario y cuenta con su propio marco de protección del consumidor en materia de préstamos hipotecarios. Las entidades crediticias deben facilitar información normalizada a través del documento FINE, conceder un plazo de reflexión y cumplir los requisitos de transparencia.
Lee las condiciones del préstamo, las comisiones, las cláusulas de amortización anticipada, las condiciones del seguro, el funcionamiento de los tipos de interés y cualquier vinculación con productos complementarios. El impuesto de timbre hipotecario corre a cargo del prestatario. Es habitual que el banco imponga la contratación de determinados productos de seguro, pero el prestatario suele tener la posibilidad de contratar por su cuenta seguros de vida, seguros de hogar y otras coberturas similares.
Diligencia debida e inspección
37. ¿Qué debería investigar mi abogado antes de que compre?
Tu abogado debe comprobar la titularidad, los datos del registro de la propiedad, los datos de la Caderneta Predial, las hipotecas, los embargos, los gravámenes, las servidumbres, las deudas de la comunidad de propietarios, el IMI, la exposición al AIMI, las deudas de servicios públicos, el cumplimiento de la normativa urbanística, las licencias de obra, el uso legal y el historial de licencias, el certificado energético, las licencias de alquiler si procede, la situación de los inquilinos, los derechos de tanteo y las cuotas pendientes de la comunidad de propietarios o los litigios en curso.
En el caso de las propiedades rurales, la lista incluye pozos, derechos de agua, vías de acceso, límites, restricciones agrícolas y forestales, dependencias, construcciones ilegales y la clasificación del suelo.
En el caso de los inmuebles costeros, la lista se amplía al dominio público marítimo. Véase la pregunta 51.
En Portugal no es habitual recurrir al seguro de título de propiedad tal y como podrían esperar los compradores estadounidenses. El Registro de la Propiedad, junto con una debida diligencia jurídica adecuada, constituye la protección práctica.
38. ¿Debería encargar una inspección o un informe técnico del inmueble antes de comprarlo?
Sí, sobre todo en el caso de las viviendas de segunda mano y las propiedades rurales.
Históricamente, la práctica en Portugal ha recurrido menos a las inspecciones técnicas independientes que la de Estados Unidos o el Reino Unido. Como consecuencia, muchos compradores extranjeros formalizan la compra sin que un perito, ingeniero o arquitecto cualificado haya inspeccionado el inmueble. Muchas disputas posteriores a la formalización de la compra se deben a defectos que se habrían detectado mediante una inspección.
