Siempre decimos que en este blog no ofrecemos asesoramiento jurídico. Sin embargo, aquí va un consejo: no utilices ni firmes ningún contrato que te entregue un agente para una transacción, a menos que dicho agente sea un agente inmobiliario y que el documento sea un contrato de compraventa inmobiliaria. Incluso en ese caso, lo más probable es que te convenga que lo revise un abogado.
Si un agente te entrega un contrato para utilizarlo o plantearte utilizarlo en una transacción comercial relacionada con el cannabis —aunque sea como modelo o incluya cláusulas de exención de responsabilidad—, dicho agente es: a) poco escrupuloso, o b) ingenuo, y sin duda alguna c) está creando un riesgo.
¿Cuál es el riesgo? Para el agente inmobiliario, se trata de un baremo de sanciones bastante habitual aquí en Oregón: una multa de hasta 600 dólares, una pena de prisión de hasta seis meses en la cárcel del condado, o ambas cosas. A esto se pueden sumar posibles sanciones disciplinarias profesionales y/o una demanda por parte del cliente perjudicado. Para el cliente, la lista de posibles consecuencias puede incluir el fracaso de la transacción, la pérdida de grandes sumas de dinero, litigios, etc. Los daños también pueden ser más insidiosos, del tipo que el cliente quizá nunca llegue a valorar en su totalidad.
En la mayoría (¿en todos?) de los estados, un agente —o cualquier persona que no sea abogado— que facilite un contrato para que una parte lo utilice en el ámbito comercial incurre con demasiada frecuencia en el «ejercicio ilegal» o «ejercicio no autorizado de la abogacía» («UPL»). Los estados cuentan con sitios web de protección al consumidor que advierten sobre la UPL, que es el acto de prestar servicios que solo pueden ser prestados por abogados con licencia. Estos sitios web suelen incluir mensajes contundentes y serios, como: «La UPL es un delito» y «el Colegio de Abogados [de California] colabora con las fuerzas del orden para investigar a quienes se dedican a la UPL».
¿Existen matices a la hora de considerar el ejercicio ilegal de la abogacía? ¡Por supuesto! Pero, en términos generales, las leyes sobre el ejercicio ilegal de la abogacía son amplias porque están diseñadas para proteger a los consumidores. Aquí en Oregón, por ejemplo, el Colegio de Abogados del Estado advierte de que incluso alguien que «redacte o seleccione documentos jurídicos» o «asesore a otros sobre sus derechos legales» está incurriendo en ejercicio ilegal de la abogacía.
¿Y qué hay de ese agente que solo intenta ayudarte a ahorrar gastos proporcionándote un «formulario tipo» para una transacción? ¿Un formulario con cláusulas de exención de responsabilidad en negrita, nada menos? Lo siento, eso constituye ejercicio ilegal de la abogacía. Tal y como dictaminó el Tribunal Supremo de Oregón en el caso State ex rel Oregon State Bar v. Wright, 280 Or 713, 573 P2d 294 (1977):
Al recomendar el demandado determinadas formas jurídicas a las personas matriculadas en su curso de representación legal por cuenta propia, prestó asesoramiento jurídico y ejerció la abogacía sin estar habilitado para ello.
¿Por qué escribo esto hoy? No es porque necesitemos trabajo. Tenemos de sobra, sobre todo teniendo en cuenta la gran cantidad de abogados especializados en cannabis que están abandonando la profesión aquí en Oregón. Además, apostaría a que esta publicación podría costarle trabajo a mi bufete, ya que parte de lo que tenemos que hacer es arreglar los líos relacionados con el ejercicio ilegal de la abogacía (más sobre esto más adelante). Me alegro de perder ese trabajo.
Tampoco escribo esto porque quiera que la gente evite a los agentes inmobiliarios (yo mismo recomiendo a gente a agentes con frecuencia), ni porque las operaciones tengan que ser complejas o excesivamente caras. Como escribí el mes pasado:
La mayoría de los acuerdos comerciales no son especialmente complejos. Si lo son, es posible quelo estéshaciendo mal. Cuanto más tiempo ejerzo como abogado, más insisto a los clientes en que mantengan la sencillez. Lo que necesitas son acuerdos que sean estrictamente necesarios, hechos a medida, sin excesos y totalmente a prueba de fallos —o lo más cerca posible de ello—.
Y, si me permites añadirlo, lo mejor es que los contratos los redacte o revise un abogado. Tu abogado. (CONSEJO: nueve de cada diez veces, resultará más barato y rápido que el abogado elabore el contrato a partir de su propio archivo y lo adapte a tus necesidades, en lugar de tener que lidiar con alguna plantilla proporcionada por personas que no son abogados).
Me estoy desviando del tema. En definitiva, la razón por la que escribo esta entrada es que seguimos viendo cómo clientes y posibles clientes del sector del cannabis se ven expuestos a riesgos o sufren perjuicios a causa de agentes comerciales e inmobiliarios que ejercen la profesión sin estar habilitados. He aquí tres ejemplos concretos de los últimos meses:
- Un agente inmobiliario redactó un contrato inmobiliario con anexos para la venta de licencias de cannabis y otros activos, que no contemplaba cuestiones fundamentales. Además, el vendedor no era el propietario del terreno que el agente había acordado vender. Vuelve a leer esa última frase. Ya te puedes imaginar lo complicada y costosa que se volvió la situación.
- Un agente dio instrucciones a un cliente para que revelara información valiosa y confidencial en virtud de un acuerdo de confidencialidad que, según creo (?), tenía por objeto proteger al cliente, pero que no lo incluía como parte... y que, de haberlo hecho, habría carecido de valor.
- Un agente inmobiliario entregó a un cliente vendedor un «modelo de contrato» para su uso en la venta de un negocio que favorecía claramente a un comprador genérico en casi todas las condiciones sustanciales y que incluía procedimientos y requisitos que habían quedado obsoletos a raíz de normativas posteriores.
Si tuviera la entereza de remontarme varios años atrás, esta lista sería mucho más larga. Sin embargo, nos interesa lo que vendrá después. Me preocupo por mis clientes y por el sector en el que trabajo (y me estoy haciendo mayor y más cascarrabias, y soporto mal a los necios); por eso he escrito o llamado a los tres intermediarios de cannabis mencionados anteriormente. No atribuyo malas intenciones a ninguno de ellos, pero estoy decidido a poner orden de una forma u otra en el sector del cannabis de Oregón. Y creo que lo conseguiré.
Mientras tanto, estés donde estés, si un agente te entrega un contrato o cualquier otro tipo de asesoramiento jurídico, detente. Recuerda que seguir ese consejo o utilizar ese formulario sería a tu propio riesgo. Por eso existen las normas contra el ejercicio ilegal de la abogacía.
