Siempre decimos que no damos consejos legales en este blog. Sin embargo, le damos algunos: no utilice ni firme un contrato que le haya dado un agente para una transacción, a menos que ese agente sea un corredor de la propiedad inmobiliaria, y a menos que el formulario sea un contrato de compraventa de una propiedad inmobiliaria. Incluso en ese caso, es casi seguro que quieras que lo vea un abogado.
Si un corredor te da un acuerdo para que lo utilices o consideres utilizarlo en una transacción comercial de cannabis -incluso como plantilla; incluso con cláusulas de exención de responsabilidad-, el corredor o bien a) carece de escrúpulos, o b) es ingenuo, y con toda seguridad c) está creando un peligro.
¿Cuál es el riesgo? Para el corredor, es un esquema de sanciones algo típico aquí en Oregón: una multa de hasta 600 dólares, o una estancia de hasta seis meses en la cárcel del condado, o ambas cosas. Se puede añadir una posible sanción disciplinaria y/o una demanda por parte del cliente perjudicado. Para el cliente, el desfile de horrores puede incluir el fracaso de la transacción, la pérdida de grandes sumas de dinero, litigios, etc. Los daños también pueden ser más insidiosos, y es posible que el cliente nunca llegue a apreciarlos del todo.
En la mayoría de los Estados (¿en todos?), un corredor -o cualquier persona que no sea abogado- que proporcione un contrato para que una parte lo utilice en el comercio incurre con demasiada frecuencia en el "ejercicio ilegal" o "no autorizado de la abogacía" ("UPL", por sus siglas en inglés). Los Estados disponen de sitios web de protección del consumidor que advierten sobre los UPL, que es el acto de prestar servicios que sólo pueden ser prestados por abogados colegiados. Estos sitios web suelen decir cosas contundentes y serias, como: "Los UPL son un delito" y "el Colegio de Abogados del Estado [de California] colabora con las fuerzas del orden para investigar a quienes se dedican a los UPL".
¿Hay algún matiz en la consideración de la UPL? Por supuesto. Pero, en términos generales, los estatutos de UPL son amplios porque están diseñados para proteger a los consumidores. Aquí en Oregón, por ejemplo, el Colegio de Abogados del Estado advierte que incluso alguien que "redacta o selecciona documentos legales" o "asesora a otros sobre derechos legales" incurre en UPL.
¿Y qué me dice de ese corredor que sólo intenta ayudarle a ahorrar costes, dándole un "modelo de formulario" para una transacción? ¿Una plantilla con renuncias en negrita, nada menos? Lo siento, eso es UPL. Como sostuvo el Tribunal Supremo de Oregón en State ex rel Oregon State Bar v. Wright, 280 Or 713, 573 P2d 294 (1977):
Cuando el demandado recomendó determinadas formas jurídicas a personas que estaban inscritas en su curso de autorepresentación jurídica, el demandado prestó asesoramiento jurídico y ejerció la abogacía sin autorización.
¿Por qué escribo esto hoy? No es porque necesitemos trabajo. Tenemos un montón, sobre todo teniendo en cuenta todo el desgaste abogado cannabis aquí en Oregon. También apostaría a que este post podría costar trabajo a mi empresa, porque parte de lo que tenemos es la limpieza de los líos UPL (más sobre esto más adelante). Feliz de perder ese trabajo.
Tampoco escribo esto porque quiera que la gente evite a los intermediarios (a menudo recomiendo intermediarios), o porque las operaciones tengan que ser complejas o excesivamente caras. Como escribí el mes pasado:
La mayoría de los negocios no son especialmente complejos. Si lo son, puede que lo estés haciendo mal. Cuanto más tiempo ejerzo como abogado, más insisto a mis clientes en que sean sencillos. Los acuerdos deben ser estrictamente necesarios, hechos a medida, no sobredimensionados y totalmente a prueba de bombas, o lo más parecido posible.
Y debo añadir que los acuerdos deben ser redactados o revisados por un abogado. Su abogado. (CONSEJO PROFESIONAL: nueve de cada diez veces, será más barato y rápido que el abogado genere el acuerdo a partir de su biblioteca y lo adapte a sus necesidades, en lugar de luchar con una plantilla obtenida por personas que no son abogados).
Estoy divagando. En última instancia, la razón por la que estoy escribiendo este post es porque seguimos viendo clientes y potenciales clientes de cannabis expuestos o perjudicados por corredores de negocios e inmobiliarios involucrados en UPL. He aquí tres ejemplos concretos de los últimos meses:
- Un corredor redactó un acuerdo inmobiliario con adendas para la venta de licencias de cannabis y otros activos, que no cubría cuestiones esenciales. Además, el vendedor no era propietario del terreno que el corredor dispuso que se vendiera. Vuelve a leer la última frase. Puedes adivinar lo liosa y costosa que resultó la situación.
- Un agente de bolsa dio instrucciones a un cliente para que le entregara información valiosa y confidencial en virtud de un acuerdo de confidencialidad que creo (?) que pretendía proteger al cliente, pero que no incluía al cliente como parte... y que habría carecido de valor aunque lo hubiera hecho.
- Un corredor entregó a un cliente vendedor un "modelo de formulario" para su uso en la venta de una empresa que favorecía en gran medida a un comprador genérico en casi todos los términos materiales, y contenía procesos y requisitos que habían sido obviados por normativas posteriores.
Si tuviera la entereza de retroceder varios años, esta lista sería mucho más larga. Pero nos interesa lo que viene después. Me importan mis clientes y el sector en el que trabajo (y me estoy haciendo viejo y huraño, y sufro mal a los tontos); así que he escrito o llamado a los tres corredores de cannabis mencionados. No atribuyo malas motivaciones a ninguno de ellos, pero sí estoy decidido a limpiar esto de una manera u otra en el cannabis de Oregón. Y creo que lo conseguiré.
Mientras tanto, dondequiera que estés, si un agente te da un contrato, o alguna otra forma de asesoramiento jurídico, deja de hacerlo. Recuerde que estaría siguiendo ese consejo, o utilizando esa forma, por su cuenta y riesgo. Por eso existen las normas contra las prácticas comerciales desleales.
