En una decisión histórica que pone de relieve la tensión entre las leyes estatales y federales sobre el cannabis, un tribunal de apelación de California dictaminó el 29 de octubre que los propietarios pueden negarse a permitir el transporte de cannabis a través de sus tierras mediante servidumbres, incluso cuando la operación de cannabis esté aprobada por las autoridades locales.
La decisión unánime del Tribunal de Apelación del Segundo Distrito llama la atención sobre los derechos de propiedad privada en un contexto en el que el cannabis sigue siendo ilegal a nivel federal, pero la ley estatal permite su cultivo, distribución y venta bajo licencia. El presidente del tribunal, Albert Gilbert, declaró: "Por mucho que se empeñen los votantes y el poder legislativo de California, el cultivo y el transporte de cannabis son ilegales en California mientras lo siga siendo en virtud de la legislación federal." JCCrandall LLC contra el condado de Santa Bárbara, Caso nº B333201, 2024 WL 4599304, 29 de octubre de 2024.
A menos que el Tribunal Supremo de California conceda la revisión -lo que yo no descartaría-, la decisión faculta a los propietarios privados a negarse a contratar con empresas de cannabis, y restringe a los gobiernos locales la aprobación de operaciones de cannabis que impliquen los derechos de propiedad de los vecinos que se opongan.
El caso que nos ocupa
El litigio se centró en una operación de cultivo de cannabis en el condado de Santa Bárbara, donde JCCrandall LLC impugnó un permiso de uso condicional concedido por el condado a su vecino, Santa Rita Holdings Inc. La cuestión fundamental era que Santa Rita Holdings sólo podía acceder a su granja de cannabis de 2,5 acres a través de un camino sin asfaltar que atravesaba la propiedad de JCCrandall mediante una servidumbre preexistente. JCCrandall cultiva avena y cebada.
¿La principal preocupación de JCCrandall? Planteó una serie de quejas a los supervisores del condado de Santa Bárbara sobre el tráfico de camiones y las operaciones nocturnas, que no prosperaron, pero en el Tribunal de Apelación JCCrandall se centró en lo que consideraba una posible responsabilidad asociada al transporte de sustancias ilegales a través de su propiedad, a pesar de que los reguladores del condado consideraron que la operación de Santa Rita cumplía plenamente las leyes estatales y locales.
Principales conclusiones jurídicas
La decisión del tribunal de apelación se basó en varios puntos cruciales:
- Derecho de propiedad: El tribunal subrayó que "el derecho a excluir a otros es la esencia del derecho de propiedad" y lo clasificó como un derecho fundamental adquirido.
- Supremacía federal: El panel determinó que permitir el transporte de cannabis a través de la propiedad privada "desafía la Cláusula de Supremacía" de la Constitución de EE.UU..
- Estado frente a ley federal: Aunque el cannabis puede ser legal según la ley de California, el tribunal dictaminó que la prohibición de la ley federal tiene prioridad en este contexto.
Implicaciones para la industria del cannabis en California
Los expertos jurídicos sugieren que esta sentencia podría tener consecuencias de gran alcance para la industria del cannabis de California. La sección 1550.5(b) del Código Civil de California hace que los contratos en California relacionados con el cannabis sean legales y ejecutables, y Santa Rita Holdings apostó el rancho a ese argumento. Pero el Tribunal de Apelación sostuvo que la ley no podía obligar a un propietario a permitir que el cannabis atravesara su propiedad en una servidumbre preexistente. Los operadores con licencia pueden tener más dificultades para hacer negocio porque los vecinos que tienen derechos de propiedad afectados por un negocio de cannabis pueden oponerse y, según la sentencia JCCrandall, el gobierno local debe ceder a esas objeciones.
Un ejemplo podría ser un dispensario de cannabis que depende del acceso a su aparcamiento a través de una servidumbre o está situado en un centro comercial donde otros arrendatarios tienen derecho a oponerse a los inquilinos a pesar de la aprobación del propietario. En el cultivo, muchas explotaciones de cannabis dependen del acceso de vehículos a través de servidumbres porque están alejadas y no siempre tienen acceso directo a las vías públicas, o dependen del agua procedente de otras propiedades en virtud de acuerdos celebrados por propietarios anteriores que cultivaban productos tradicionales. Es posible que estos vecinos no necesiten demostrar ningún impacto negativo en su propiedad, pero pueden alegar que podrían ser considerados cómplices de actividades ilegales a nivel federal.
Creo que el lenguaje más problemático de la sentencia JCCrandall es el siguiente, que podría llamar la atención del Tribunal Supremo de California y hacer que conceda la revisión: "Mientras se disfrute de una servidumbre, su modo y manera de uso seguirán siendo sustancialmente los mismos que en el momento en que se constituyó la servidumbre". El Condado argumenta que la servidumbre se utilizaba con fines agrícolas. Pero hay una gran diferencia entre fines agrícolas legales e ilegales". (Énfasis añadido.) Si California ha determinado que el cultivo de cannabis es legal -como así ha sido- y los tribunales estatales hacen cumplir habitualmente los contratos relacionados con el cannabis, es un paso bastante audaz declarar ilegal el uso de una servidumbre preexistente legal simplemente porque el cultivo agrícola es el cannabis y quitar a Santa Rita el acceso a la servidumbre.
De cara al futuro
Esta decisión crea nuevos retos para los negocios de cannabis en California, y dará lugar a más disputas entre vecinos. Aunque la administración Biden ha dado muestras de suavizar las restricciones federales a la marihuana, esta sentencia demuestra que el conflicto entre la ley federal y la estatal sigue creando importantes obstáculos legales para la industria del cannabis.
Las decisiones de los tribunales de California también pueden servir de autoridad persuasiva en otros estados, por lo que es posible que veamos litigios (y decisiones) similares en otros lugares del país donde se haya legalizado el cannabis.
El caso sirve para recordar que, a pesar de la postura progresista de California sobre el cannabis, la prohibición federal sigue proyectando una larga sombra sobre las operaciones y el desarrollo del sector. A medida que el panorama del cannabis siga evolucionando, esta sentencia puede incitar a las empresas a reconsiderar sus acuerdos de propiedad y los gobiernos locales tendrán sin duda que reconsiderar sus procesos de concesión de permisos para tener más en cuenta las objeciones de los vecinos que alegan que sus derechos de propiedad se ven implicados por las operaciones de cannabis.
Nota: Este artículo se publicó por primera vez a principios de este mes en el blog de Alger ADR.
