He aquí una situación que nuestros abogados especializados en cannabis y nuestro equipo de litigios han vivido en innumerables ocasiones: un cliente llama y quiere tomar medidas inmediatas por el incumplimiento de un contrato relacionado con el cannabis. Quiere rescindir el contrato. O desalojar a un inquilino. O presentar una demanda. La primera pregunta que siempre les hago a estos clientes es si el contrato contiene alguna cláusula de notificación y subsanación. En casi todos los casos, la respuesta complicará las cosas.
¿Qué son las cláusulas de notificación y subsanación?
«Notificación y subsanación» es un término jurídico técnico que puede resultar muy difícil de entender para quienes no son expertos en la materia. Significa que una parte no incurre en incumplimiento contractual hasta que:
- se les notifica que han incumplido (es decir, se les envía una notificación); Y
- se les concede un plazo determinado para subsanar la infracción (es decir, para subsanarla); Y
- no consigan subsanar la brecha en ese plazo.
Esto puede resultar confuso para muchas personas que no son juristas, ya que a menudo no se ajusta a la realidad. Si un contrato establece que una de las partes no puede hacer X y, sin embargo, lo hace, se produce un incumplimiento, al menos según la concepción habitual de lo que significa incumplir un contrato.
Sin embargo, la legislación ha ido evolucionando con el tiempo para que acudir a los tribunales, desalojar a los inquilinos y conceder indemnizaciones por daños y perjuicios sea, siempre que sea posible, el último recurso. En la práctica, esto significa que las partes suelen tener la oportunidad de subsanar sus irregularidades.
¿Qué se considera una notificación de subsanación?
Para que los plazos de notificación y subsanación sean válidos, es necesario que la notificación se haga por escrito . De lo contrario, pueden darse todo tipo de situaciones descabelladas en las que una de las partes afirme haber notificado por teléfono o en persona, algo que, en realidad, es imposible de demostrar de forma concluyente.
La parte notificante siempre debe proporcionar un nivel mínimo de detalle para que la notificación tenga un efecto significativo. Imagina que la otra parte de tu contrato te dijera: «Estás incumpliendo la cláusula X; soluciona el problema en 5 días o te demandaré». ¿Cómo podría saber qué es lo que supuestamente ha hecho mal, y mucho menos cumplir con ello? Ese tipo de notificación no es legalmente válida y podría dar lugar a una serie de problemas. Sin embargo, más allá de los umbrales mínimos de notificación, algunas disposiciones sobre notificación y subsanación exigen que la parte notificante facilite información específica y detallada.
Cómo presentar una notificación
Los contratos suelen incluir procedimientos de notificación detallados en la sección de «Varios». Estos pueden permitir la notificación por correo postal, en persona, por fax, por correo electrónico o por cualquier otro medio que acuerden las partes. Muchas personas pasan por alto estas cláusulas al revisar un contrato, y algunas incluso las ignoran al analizar las disposiciones sobre notificación y subsanación tras un incumplimiento. Ambas cosas son un error. Es importante tener muy claro cómo se realizará la notificación en caso de que surja una controversia. A veces, los contratos tampoco incluyen cláusulas de notificación (¡lo cual también es malo!), lo que puede complicar mucho más el proceso de notificación.
¿Cuánto tiempo tiene la otra parte para subsanar el defecto?
Si no existe una cláusula de notificación y subsanación, por lo general no hay posibilidad de subsanar el incumplimiento. Si las partes desean establecer un plazo de subsanación, deben definir su duración; de lo contrario, será indefinido. Los contratos suelen establecer plazos de subsanación distintos para cada tipo de incumplimiento. El alquiler u otras obligaciones de pago suelen tener plazos de subsanación ajustados, mientras que los incumplimientos no financieros suelen tener plazos más largos. Esto se debe a que pagar una cantidad de dinero y subsanar el incumplimiento es mucho más fácil que reparar las consecuencias de no actuar. En algunos casos, puede que ni siquiera haya un plazo de subsanación; depende totalmente de las partes. Y, dependiendo del tipo de contrato y del tipo de incumplimiento, la duración del plazo de subsanación «habitual en el mercado» puede variar considerablemente.
Cómo se cura una fiesta
Tras recibir la notificación, una de las partes puede optar por subsanar el incumplimiento o no (más detalles al respecto a continuación). Subsanar un incumplimiento de carácter económico es bastante sencillo desde el punto de vista procedimental: basta con pagar una cantidad de dinero. Sin embargo, subsanar un incumplimiento de carácter no económico puede resultar complicado. Si la otra parte alega que has incumplido un contrato de arrendamiento inmobiliario al no cumplir determinados criterios de acondicionamiento del local, puede resultar difícil subsanarlo. Si el plazo de notificación y subsanación no concede a la parte incumplidora tiempo suficiente para subsanar el incumplimiento, una táctica habitual es comenzar a subsanarlo y ponerse en contacto con la otra parte para solicitar más tiempo. Algunas cláusulas de notificación y subsanación incluso eximen de responsabilidad a las partes que inicien la subsanación dentro del plazo establecido y la completen lo antes posible.
¿Qué ocurre si una de las partes no subsana la irregularidad a tiempo?
Si una de las partes no subsana el incumplimiento a tiempo o no lo subsana en absoluto, se considera que ha incumplido el contrato. Esto permite a la otra parte ejercer cualquier recurso que le asista en virtud del contrato o de la ley: rescisión, desalojo, reclamación de daños y perjuicios, etc. Una vez que esto ocurre, una parte que intente subsanar el incumplimiento demasiado tarde se quedará sin opciones desde el punto de vista contractual. Si una parte subsanó el incumplimiento con un ligero retraso y aun así fue llevada a los tribunales, es posible que un juez o un jurado se muestre comprensivo y deniegue la reparación a la otra parte. Pero la compasión de un tribunal o un jurado nunca es algo en lo que nadie deba confiar ciegamente.
¿Qué ocurre si una de las partes impugna el incumplimiento?
En la mayoría de los casos, la parte que recibe una notificación de incumplimiento o de incumplimiento contractual no está de acuerdo con ella. Afirman que es mentira. O que es errónea. O que, en realidad, no tenían la obligación de cumplir porque la otra parte incumplió primero. Y así sucesivamente.
En cualquier caso, una vez que se recibe la carta de rescisión, el reloj empieza a correr. Algunos contratos pueden permitir que una de las partes abone la cantidad objeto de litigio bajo reserva. En otros casos, una de las partes podría interponer una demanda. O bien podría ponerse en contacto con la parte notificante e intentar negociar o explicar por qué su postura es errónea. Las posibilidades son muchas y dependen de los hechos.
Las cláusulas de notificación y subsanación son complicadas, pero esenciales. Nuestros abogados han visto demasiados casos en los que las partes, antes de que surgiera el conflicto, han gestionado mal el proceso de notificación y subsanación, o en los que no han reflexionado detenidamente sobre estas cláusulas al redactar el contrato. En cualquier caso, pueden surgir problemas y gastarse mucho dinero de forma innecesaria.
