Inversión extranjera en el sector inmobiliario estadounidense: Guía jurídica para compradores internacionales
Un empresario tecnológico chino pierde un millón de dólares en la compra de un condominio en Seattle tras seis meses de negociaciones, al no poder transferir suficiente dinero desde China para completar la compra, lo que le lleva a perder su depósito en garantía. Un promotor vietnamita adquiere una propiedad industrial por valor de 15 millones de dólares, pero se ve sorprendido por una obligación de limpieza medioambiental de unos 5 millones de dólares, ya que ni siquiera llevó a cabo una auditoría medioambiental básica antes de comprar la propiedad. Una empresa española renuncia a la adquisición de un terreno por valor de 12 millones de dólares tras 8 meses, después de descubrir que sólo la mitad del terreno está zonificado para uso industrial.
No se trata de casos atípicos, sino de advertencias que ponen de relieve por qué los extranjeros que adquieren bienes inmuebles en Estados Unidos necesitan asesoramiento jurídico transfronterizo experimentado.
Para los compradores extranjeros y los inversores inmobiliarios internacionales, Estados Unidos ofrece una atractiva combinación de sólida protección jurídica, transparencia del mercado y potencial de crecimiento a largo plazo. Sin embargo, la legislación inmobiliaria estadounidense es especialmente compleja y está muy descentralizada. Navegar con éxito por este intrincado sistema exige una planificación meditada y un asesoramiento jurídico experimentado.
Navegar por un panorama jurídico complejo
Uno de los aspectos más críticos que deben comprender los inversores internacionales es la enorme variación de la legislación inmobiliaria en las distintas jurisdicciones estadounidenses. Estados Unidos se rige por un sistema jurídico estratificado -federal, estatal y local-, lo que significa que las normas que rigen una propiedad en una ciudad pueden diferir drásticamente a tan sólo unos kilómetros de distancia. Esta complejidad hace que los abogados inmobiliarios transfronterizos sean esenciales para la inversión extranjera en los mercados inmobiliarios estadounidenses.
Pensemos en un proyecto urbanístico en Seattle comparado con uno en Bellevue, su ciudad vecina, a 15 minutos en coche al otro lado del lago Washington. Hemos visto proyectos fracasar cuando los inversores, inconscientes de las diferencias de permisos o de los requisitos de zonificación, no han obtenido las autorizaciones necesarias. Comprender estas diferencias y prepararse para ellas de forma proactiva es fundamental para el éxito de una inversión inmobiliaria.
Los impuestos son sólo una pieza del rompecabezas
Los compradores extranjeros y los inversores inmobiliarios en el extranjero también deben enfrentarse a un entorno fiscal polifacético. Esto puede incluir el impuesto federal sobre la renta, el impuesto sobre plusvalías en virtud de la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) y otros impuestos estatales y locales, independientemente de su estatus de residencia.
Si bien es innegable la importancia de una planificación fiscal rigurosa, ésta es sólo uno de los componentes de una estrategia de inversión global. El éxito de las empresas inmobiliarias también requiere un examen meticuloso de la estructura de la entidad, la financiación, la diligencia debida y el cumplimiento de numerosos regímenes normativos que se solapan.
Pasos clave para los inversores inmobiliarios extranjeros
Antes de sumergirse en cualquier inversión inmobiliaria en Estados Unidos, los compradores internacionales deben seguir estos pasos esenciales.
Estos pasos son esenciales para todas las transacciones internacionales de inversión inmobiliaria, independientemente de su tamaño o complejidad.
Fase de preinversión:
- Abrir una cuenta bancaria en EE.UU. y obtener la preaprobación de una hipoteca para un ciudadano extranjero.
- Obtener un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) del IRS si no tiene número de la Seguridad Social.
- Investigue los requisitos específicos de cada estado en materia de información sobre inversiones extranjeras: algunos estados, como Florida, exigen declaraciones adicionales.
Aspectos esenciales de la diligencia debida:
- Solicite siempre un estudio de titularidad completo que se remonte al menos 30 años atrás.
- Comprobar el cumplimiento de la zonificación a través de los registros municipales, no sólo de los listados inmobiliarios.
- Presupueste un 2-5% adicional del precio de compra para los gastos de cierre, que varían considerablemente según el estado.
Estrategia de financiación:
- Los inversores inmobiliarios internacionales suelen necesitar un pago inicial del 25-40% para adquirir propiedades de inversión.
- Establecer un historial crediticio mediante tarjetas de crédito garantizadas o programas de crédito alternativos
- Considerar a los prestamistas de cartera que mantienen los préstamos internamente en lugar de venderlos a entidades respaldadas por el gobierno.
Su guía para la inversión inmobiliaria en EE.UU.
Si bien estos pasos sientan las bases, el éxito de una inversión inmobiliaria internacional requiere un amplio apoyo jurídico a lo largo de todo el proceso.
En Harris Sliwoski, abordamos la inversión inmobiliaria en el extranjero, tanto comercial como residencial, con una mentalidad global y estratégica. Nuestros abogados guían a los clientes a través de cada etapa del proceso, transformando los desafíos potenciales en pasos manejables:
- Planificación estratégica y alianzas: Le ayudamos a identificar y ponerle en contacto con corredores especializados, y empresas de financiación inmobiliaria.
- Diligencia debida y mitigación de riesgos: Llevamos a cabo una diligencia debida exhaustiva, evaluando desde los riesgos legales y empresariales hasta cuestiones de zonificación, pactos restrictivos y gravámenes.
- Estructuración de entidades y propiedad: Diseñamos estructuras de propiedad que optimizan la eficiencia fiscal, los objetivos operativos y, cuando está permitido, el anonimato de los inversores.
- Negociación y redacción de contratos: Nuestro equipo redacta, revisa y negocia todos los contratos necesarios, garantizando la claridad y protegiendo sus intereses.
- Cumplimiento de la normativa y obtención de permisos: Navegamos por la compleja red de normativas a varios niveles, obteniendo los permisos y licencias necesarios y abordando consideraciones medioambientales y de uso del suelo.
- Gestión profesional: Si es necesario, le ayudamos a contratar y gestionar profesionales cualificados cruciales para su proyecto, incluidos contratistas, arquitectos, ingenieros y proveedores de servicios de títulos.
No anticiparse a los problemas normativos o estructurales puede tener importantes consecuencias financieras y operativas. Nuestro enfoque proactivo, basado en la gestión de riesgos, ofrece a los clientes confianza y claridad desde el principio.
Preguntas más frecuentes: Inversión extranjera en el sector inmobiliario estadounidense
P: ¿Pueden los extranjeros obtener hipotecas para inversiones inmobiliarias en EE.UU.?
R: Sí, pero los requisitos son más estrictos. Los inversores inmobiliarios extranjeros suelen necesitar entre un 25% y un 40% de pago inicial, una puntuación crediticia más alta y unos tipos de interés entre un 0,5% y un 1% superiores a los tipos normales. Los prestamistas de cartera y los programas de préstamos internacionales especializados ofrecen las mejores opciones.
P: ¿Existen restricciones en cuanto a los estados de EE.UU. que permiten la inversión inmobiliaria extranjera?
R: La mayoría de los estados admiten la inversión extranjera, pero algunos imponen requisitos de información. Texas, Florida y otros pueden exigir el registro para compras agrícolas o comerciales de gran envergadura. Ayudamos a nuestros clientes a cumplir estas obligaciones específicas de cada estado.
P: ¿Cuál es la diferencia entre la retención FIRPTA y la obligación tributaria real?
R: La FIRPTA exige una retención del 15% sobre el precio de venta bruto cuando un inversor extranjero vende bienes inmuebles estadounidenses. Sin embargo, su deuda tributaria final puede ser significativamente inferior en función de las plusvalías, la depreciación y otros factores. La retención es un pago anticipado, no el impuesto final adeudado.
P: ¿Cuánto se tarda normalmente en cerrar una operación inmobiliaria en EE.UU. como inversor extranjero?
R: Las transacciones internacionales suelen tardar entre 45 y 90 días, frente a los 30-45 de los compradores estadounidenses. Este plazo más largo tiene en cuenta la tramitación del ITIN, la constitución de la entidad, las transferencias internacionales, la aprobación de la financiación y la diligencia debida transfronteriza.
P: ¿Debo comprar bienes inmuebles en EE.UU. a mi nombre o a través de una entidad jurídica?
R: A la mayoría de los compradores extranjeros les conviene comprar a través de una sociedad de responsabilidad limitada, una sociedad anónima o un fideicomiso para proteger su responsabilidad, optimizar los impuestos y proteger su intimidad. La estructura adecuada depende de su país de origen, el volumen de la inversión, la exposición al riesgo, el estado en el que se encuentre la propiedad y los objetivos a largo plazo.
P: ¿Cuáles son los requisitos de cumplimiento vigentes para los bienes inmuebles estadounidenses de propiedad extranjera?
R: Deberá presentar declaraciones anuales de impuestos federales y es posible que tenga que presentar declaraciones FBAR y FATCA si hay cuentas o entidades extranjeras implicadas. Algunos estados exigen informes anuales o imponen impuestos a nivel de franquicia/entidad. Ayudamos a nuestros clientes a cumplir la normativa a todos los niveles.
P: ¿Puedo permanecer en el anonimato al comprar bienes inmuebles en EE.UU.?
R: El anonimato es posible en algunos estados mediante el uso de LLC o fideicomisos. Sin embargo, las leyes federales, como la Ley de Transparencia Corporativa, exigen que se informe a los reguladores sobre la titularidad real. Podemos ayudarle a equilibrar la privacidad con el cumplimiento de la ley.
P: ¿Poseer una propiedad estadounidense me ayuda a obtener un visado o la tarjeta verde?
R: No por sí sola. La inversión inmobiliaria no otorga beneficios de inmigración, pero puede respaldar una estrategia EB-5 más amplia si se estructura para cumplir los requisitos de creación de empleo y de capital. Contamos con asesores de inmigración experimentados que pueden ayudarle en caso necesario.
P: ¿Necesito estar en EE.UU. para completar una transacción inmobiliaria?
R: No. La mayoría de los compradores extranjeros cierran a distancia utilizando poderes notariales, notarios estadounidenses o servicios consulares o de embajada. A menudo hemos representado a clientes que nunca entraron físicamente en EE.UU. durante el proceso.
P: ¿Cómo afectan las fluctuaciones monetarias a mi estrategia de inversión?
R: El riesgo cambiario puede afectar significativamente a la rentabilidad. Una fluctuación del 10% puede hacer desaparecer los beneficios de las operaciones apalancadas. Algunos inversores inmobiliarios internacionales utilizan estrategias de cobertura, programan sus compras estratégicamente o incluyen en sus modelos financieros un colchón cambiario del 5-15%. Trabajamos con especialistas en divisas para desarrollar estrategias de cobertura adecuadas. Podemos ponerle en contacto con banqueros que pueden ayudarle con estas estrategias.
P: ¿Qué ocurre si mi país de origen restringe la salida de capitales a mitad de la transacción?
R: Esto es cada vez más frecuente. Recomendamos asegurar los compromisos de financiación y los dictámenes jurídicos sobre las restricciones a las transferencias de capital antes de firmar los acuerdos de compra. Contar con fuentes de financiación de reserva, conocer los procesos de aprobación de su país de origen y prever plazos de cierre más largos (más de 90 días) en los contratos puede evitar fracasos costosos.
Nuestro equipo inmobiliario
Nuestros abogados aportan décadas de experiencia en el sector inmobiliario comercial estadounidense, tanto a escala nacional como internacional. Hemos representado a clientes en complejas adquisiciones, promociones, arrendamientos, litigios y resolución de conflictos. Somos negociadores estratégicos y solucionamos los problemas de forma pragmática, dedicándonos a cerrar acuerdos y a mitigar los riesgos de forma proactiva.
Si está considerando una inversión inmobiliaria en EE. UU. -o busca ampliar su cartera actual- programe una consulta gratuita de 30 minutos para hablar de sus objetivos de inversión y conocer cómo nuestra experiencia puede ayudarle a entrar en el mercado con fuerza y seguridad. Con las nuevas normativas y requisitos de cumplimiento que entrarán en vigor a lo largo de 2025, ahora es el momento de asegurarse de que su estrategia de inversión está correctamente estructurada y cumple con la legislación.
