2026年在葡萄牙购房：外国买家签约前需知事项
葡萄牙的房产法规因地区、市镇、房产类型、买家身份及交易结构而异，其中葡萄牙本土、马德拉群岛和亚速尔群岛之间存在显著差异。
近年来，葡萄牙的税收、移民、租赁及市政法规已多次变更。具体税率、签证要求、民宿（Alojamento Local）许可规定以及当地规划事宜，均应根据具体买家、房产、市政辖区及交易日期进行确认。在签署任何文件或转账之前，请务必向具备资质的葡萄牙法律及税务顾问确认相关细节。
葡萄牙依然是欧洲对外国买家最具吸引力的房地产市场之一，但相关规定已变得更加复杂。“黄金签证”的房地产投资途径已关闭。新入境者通常无法再申请“非居民居留许可”（NHR）。短期租赁规定已多次调整。非居民房产税的处理方式不仅成本更高，且在政治上也更为敏感。
本《葡萄牙房地产常见问题解答》阐述了外国买家在签署预订协议、CPCV、授权书、产权证或进行银行转账前应了解的法律、税务、签证、融资、尽职调查、租赁及遗产规划等事项。此外，本文还探讨了许多买家往往为时已晚才发现的实际问题，包括葡萄牙公证实务、继承事务中的外国法律证明、农村土地合法性问题、公共海域领域风险、短期租赁限制以及美国的申报义务。
第一个决定：谁在保护你？
1. 我需要聘请自己的葡萄牙律师吗？
是的。这是在葡萄牙购房的第一条规则。
卖方的律师代表卖方。房地产经纪人通常由卖方支付报酬。公证人是中立的。他们都不是您的律师。
葡萄牙的房地产交易惯例并不像许多外国买家所期待的那样，提供买方法律代理服务。公证人负责核查产权文件的合法性和形式有效性，但其职责并不包括为您进行谈判、调查各项实际风险或维护您的商业利益。在您签署文件或付款之前，您的律师应核查产权状况、债务情况、规划合规性、公寓管理问题、租赁限制、税务风险以及购房合同。
聘请一位与卖方、中介、开发商或房产平台均无关联的葡萄牙律师。请在提出报价、签署意向书或汇款支付定金之前完成这一步骤。
许多外国买家遭遇的惨痛经历，往往始于他们以为房产经纪人、开发商、公证人或卖方律师“基本上都在处理这件事”。
2. 外国买家最常犯的错误是什么？
他们动作太快了。
该体系奖励审慎准备，而对那些将口头承诺视为法律保障的买家则予以惩戒。先签署《购房意向书》（CPCV）再进行调查的买家，早已丧失了谈判筹码，甚至可能连定金也一并损失。在未核查产权、规划许可、债务状况、租赁合法性或期房保证之前就汇款的买家，是在承担他们通常无法理解的风险。
正确的顺序很简单：律师第一，文件第二，钱第三。
外国人可以在葡萄牙购买房产吗？
3. 外国人可以在葡萄牙拥有房产吗？
是的。葡萄牙并未对外国人购买住宅房产实施全面禁令。欧盟和非欧盟买家均可与葡萄牙国民享有同等条件，在葡萄牙拥有房产的永久产权。
某些敏感区域（包括部分军事区和保护区）存在有限的限制，但这些限制很少会影响到普通住宅的购买。
4. 购买房产是否必须是葡萄牙居民？
不，作为非居民，您可以购买葡萄牙房产。
在葡萄牙拥有房产与在葡萄牙居住是两码事。非居民可以在葡萄牙拥有房产，缴纳葡萄牙房产税，在获得许可并符合规定的情况下将其出租，日后也可出售。但仅凭房产所有权本身，并不能赋予您在葡萄牙长期居住的权利。
居住身份也会影响购买住宅房产时需缴纳的IMT税率。请参阅问题29。
5. 我应该以个人名义、通过公司还是通过信托购买葡萄牙房产？
大多数个人购房者都是以自己名义购房。对于第二套住房或养老房而言，这通常是最简单、成本最低的购房方式。
对于商业地产、多物业组合、开发项目或积极运营的租赁业务而言，成立葡萄牙公司可能是一个明智的选择。公司所有权会带来会计核算、年度申报、企业税务问题，以及在出售或继承时可能产生的复杂性。
外国公司可以拥有葡萄牙房产，但这通常并非购买普通住宅的最佳架构。此举可能会引发葡萄牙的纳税申报义务、实际受益人披露要求、银行办理延误以及常设机构认定问题。
请避免采用涉及在葡萄牙“避税天堂黑名单”所列司法管辖区注册实体的架构。葡萄牙对许多涉及黑名单实体的架构实施惩罚性房产税政策，包括10%的房产转让税（IMT）、按房产税基（VPT）7.5%计算的房产税（IMI）以及7.5%的房产增值税（AIMI），此外还会丧失某些其他优惠。由于葡萄牙的黑名单会随时间变化，因此在采用任何实体架构前，请务必确认当前的名单。
设立信托需格外谨慎。葡萄牙对待英美法系信托的方式与普通法管辖区不同。信托结构可能引发税务不确定性、公证问题、银行办理延误以及继承方面的复杂情况。除非事先经葡萄牙税务及继承法律顾问审查过该结构，否则请勿使用信托持有葡萄牙房产。
居留权、签证及改革后的“黄金签证”
6. 在葡萄牙购买房产能否获得居留权或有助于办理签证？
不。在葡萄牙购买房产已不再符合葡萄牙“黄金签证”的申请条件。
葡萄牙的“黄金签证”（正式名称为“投资活动居留许可”，简称ARI）已于2023年10月根据《Mais Habitação法》进行了重大调整。房地产投资不再是符合资格的投资途径。无论是直接或间接的房地产投资，还是投资于房地产配置比例较高的基金，均不再符合申请条件。
“黄金签证”计划仍适用于其他符合条件的类别，包括某些非房地产投资基金、创造就业岗位、科学研究以及文化支持。常见的申请途径包括：25万欧元用于符合条件的文化或艺术支持，50万欧元用于符合条件的科学研究，50万欧元用于符合条件的非房地产投资基金，以及创造就业岗位或商业投资途径。 各类别均有其特定条件，且针对低密度地区或特定投资类型，最低投资额可能有所不同。
葡萄牙目前仍设有“黄金签证”项目，但在葡萄牙购房并不能获得该签证。
购房仍可起到间接帮助作用。申请D7或D8等签证时，通常需要提供在葡萄牙的住宿证明。您名下的房产可以满足申请中的这一要求。但房产所有权并不能替代签证本身对收入、保险、无犯罪记录及其他实质性要求的证明。
如果你打算“先买房，签证的事以后再说”，那就把顺序调换一下。先确认签证是否可行。
7. 对于希望在葡萄牙定居的买家，有哪些签证选择？
常见的入境途径包括：面向退休人员和被动收入者的D7签证、面向远程办公人员的D8数字游民签证、面向创业者的D2签证、针对受雇职位的工签、学生居留签证以及家庭团聚签证。
D7签证是退休人士最常选择的途径。该签证通常要求申请人提供充足且稳定的被动收入证明、在葡萄牙的住所、无犯罪记录证明，以及抵达后在葡萄牙税务和社会保障系统进行登记。最低收入标准与葡萄牙的最低工资挂钩。2026年，主申请人的参考金额为每月920欧元，通常还需为配偶和受抚养子女提供额外金额。 申请人通常还需证明拥有储蓄或可用资金，其标准通常为12个月的最低工资。
D8数字游民签证专为从葡萄牙境外获得收入的远程工作者设立。2026年，收入门槛通常为葡萄牙最低工资的四倍，即每月3,680欧元，此外还需满足标准的居留申请要求。签证资格与税务待遇是两个独立的问题。获得签证并不意味着申请人自动符合享受葡萄牙优惠税务待遇的资格。
8. NHR是什么？现在还有吗？
“非惯常居民”制度（简称NHR）曾是葡萄牙针对新来伎的旗舰性税收优惠政策。多年来，该制度对某些葡萄牙来源收入实行20%的统一税率，并对大部分境外来源收入提供大幅免税。在该制度实施的最初几年，养老金享受优惠待遇，但此后相关规定有所收紧。
NHR计划已于2023年底停止接受新申请，但对能够证明自己在截止日期前已启动搬迁程序的个人，设有有限的过渡性条款。过渡性申请于2025年截止。已加入NHR计划的人员，通常可在剩余的十年期限内继续享受该计划的待遇。
随后，葡萄牙推出了继任计划——IFICI，该计划有时被非正式地称为“NHR 2.0”。IFICI的适用范围远比NHR更为狭窄。它针对特定的符合条件的工作，包括高等教育教师、科研人员、经认证的初创企业职位、符合SIFIDE资格的研发人员、在享受生产性投资合同税收优惠的实体中担任高资质职位的人员，以及适用法规中界定的其他某些类别。
IFICI 并非一项普遍适用于退休人员的制度。养老金不在此覆盖范围内。许多退休人员和普通远程工作者，尽管他们过去可能曾考虑过 NHR，但除非符合 IFICI 基于具体活动的资格类别之一，否则将无法享受该制度。
如果您的搬迁计划依赖于非居民税收优惠（NHR），请假设旧制度已不复存在，除非您明确符合过渡性规定。IFICI的适用范围更为狭窄，对于许多退休人员和远程工作者而言，它无法取代NHR。在认定葡萄牙税收环境有利之前，请先根据美国国税局（IRS）的标准制度计算葡萄牙的税负。
9. 住院医师申请实际需要多长时间？
通常比正式时间表所示的要长。
葡萄牙的移民系统一直面临巨大压力。作为SEF的接替机构，AIMA于2023年接管了移民事务处理工作，并继承了大量积压的待处理申请和续签申请。政府表示在减少积压方面取得了显著进展，但许多申请人的办理时间仍远超正式处理时限，其中包括D7、D8、家庭团聚以及投资居留等类别。
请做好延误的准备。不要在购房时就认为入住时间表是确定的。
10. 英国脱欧对英国买家有影响吗？
是的。就葡萄牙移民政策而言，英国公民不再被视为欧盟公民。
对于短期停留，英国公民通常须遵守申根90/180天限制，除非其持有居留许可。他们不能依据欧盟人员自由流动权利在葡萄牙居住。在房产交易方面，英国买家通常被归类为非欧盟买家，尽管英国与葡萄牙之间的税收协定问题与美国、加拿大、澳大利亚及其他非欧盟国家的协定问题有所不同。 新的英国-葡萄牙税收协定已于2026年生效，因此英国买家应确认当前的协定条款，而非依赖过时的英国-葡萄牙税收概要。
实际情况是：英国买家仍然可以在葡萄牙购房，但购房并不赋予他们长期居住的权利。
非金融机构、银行账户及资金来源核查
11. 什么是NIF？如何申请？
每位外国买家都需要一个NIF（即税务识别号），有时也被称为纳税人编号。
NIF是葡萄牙的税务识别号。在葡萄牙，您需要该号码才能完成房产购买、缴纳税款、签署公证文件、开设葡萄牙银行账户、办理公用事业服务，以及进行其他大多数正式交易。每位购房者都需要拥有自己的NIF，包括共同购房中的配偶、伴侣、兄弟姐妹或朋友。
非欧盟居民通常需要通过葡萄牙税务代表来申请NIF，该代表通常为葡萄牙律师、会计师或专业服务提供商。欧盟居民则无需税务代表即可直接申请。
您可以亲自前往葡萄牙税务局办理，或者通常由您的葡萄牙律师持授权书代为申请NIF。 对于大多数外国买家而言，通过律师办理是相对省心的选择。非欧盟非居民在获得NIF后可能需要持续的税务代理服务，除非其成为葡萄牙居民或符合其他替代安排的条件。申请时请确认当前要求，并预留持续税务代理费用的预算（若您仍为非欧盟非居民）。
12. 我需要开设葡萄牙银行账户吗？
虽然开设葡萄牙银行账户并非总是严格的法律要求，但在实际操作中通常是必要的。
您可能需要一个账户来支付押金、税款、公证费、水电费、物业费、IMI（房产税）、保险费以及持续的非居民纳税义务。葡萄牙银行提供非居民账户，但开户手续较为繁琐。您需要准备NIF（纳税人识别号）、护照、住址证明、税务居住地信息以及资金来源证明。
13. 我可以使用国外银行账户付款吗？
有时。别以为这会很简单。
葡萄牙的银行、公证人和律师必须遵守反洗钱规定。他们可能会要求提供资金来源证明文件，包括银行对账单、销售合同、遗产文件、纳税申报表、商业记录或储蓄证明。即使资金来源合法，且金额低于任何报告门槛，也可能需要提供这些文件。
请尽早准备好这些文件。如果缺少资金来源证明文件，可能会导致交易延迟甚至流产。
14. 我可以远程购买吗？
是的。许多外国买家在无需亲赴葡萄牙的情况下，便完成了葡萄牙房产的交易。
这通常是通过向葡萄牙律师或其他可信赖的代表授予一份授权书（portuação）来完成的。该授权书可在葡萄牙领事馆或买方所在国的公证处签署，通常需附有海牙认证和经认证的翻译件。
在未仔细审查的情况下，切勿签署范围过广的授权书。授权范围应足以完成交易，但不应超出必要范围。
15. 外国买家应如何管理汇率风险？
对于美国、英国、加拿大、澳大利亚及其他非欧元区国家的买家而言，葡萄牙房产以买家本国货币计价的金额，在报价、CPCV（合同价格）和交割之间可能会发生显著变动。
如果交易周期较长，建议锁定汇率。在预算中预留一定的货币缓冲资金。比较汇款手续费和实际点差，而不仅仅是表面汇率。避免过早汇出超过实际需要的资金。外汇专家提供远期合约，可以锁定未来某一日期的汇率，这对交易周期长达数月的大额交易非常有用。
购买流程
16. 提交报价前我应该做些什么？
聘请一位葡萄牙律师。确认房产与房源描述一致。了解产权历史及任何明显的风险信号。弄清楚您将面临的税费和交易结算费用。如果需要贷款，在确定价格之前，请先咨询银行或按揭经纪人。
如果缺乏这些前期准备，提出的报价就如同盲目行事。虽然在签署《购房意向书》（CPCV）之前仍可撤回报价，但对于已经支付了定金或产生了情感投入的买家而言，要放弃交易将变得更加困难。
17. 通常的时间安排是怎样的？
如果是简单的转售，从提交报价到交易完成通常需要两到四个月。三个月是一个合理的预估时间。
新房交房时间取决于施工进度。而老房、产权登记存在不一致的房产、存在规划问题的房产、需要更新许可证的房产以及涉及贷款的交易，可能需要更长的时间。
速度并非最终目标。产权清晰和交易顺利才是最终目标。
18. 在葡萄牙购买房产通常有哪些步骤？
典型的二手房交易通常经历以下几个阶段：报价、签订预留协议（如适用）、尽职调查、签订购房意向书、办理按揭贷款（如需融资）、在公证处或通过Casa Pronta签署公证书、缴纳税款，以及在土地登记处办理登记。
具体情况各不相同。在竞争激烈的市场中，卖家和中介可能会催促买家尽快签约。请务必抵制这种压力，直到您的律师审查完文件和定金条款为止。
19. 什么是预订合同？
预订合同以支付一笔相对较小的定金为条件，将房产从市场上暂时撤下。
在葡萄牙，预订合同并非总是被使用，但一旦使用，其重要性不容忽视。部分合同中可能包含违约条款、截止日期、融资假设或对卖方有利的条款。在签署合同或转账前，请务必请律师进行审核。
20. 什么是CPCV？
《购房意向书》（Contrato Promessa de Compra e Venda，简称CPCV）是购房意向合同。它是葡萄牙房地产交易中保护买方的核心文件。
《购房合同》（CPCV）中载明了价格、定金、交房期限、房产描述、双方义务以及违约后果。定金通常为10%至30%，在许多交易中，10%是默认标准。
如果起草得当，CPCV中的违约与定金条款对买方往往有利。如果买方违约，卖方通常会没收定金。如果卖方违约，买方通常可以要求返还双倍定金（即“sinal em dobro”），前提是CPCV起草得当且符合法律要求。 根据葡萄牙法律，在许多情况下也可适用强制履行，这往往是外国买家未曾预料到的有效救济手段，除非双方已有效放弃或排除该救济。
根据交易结构的不同，CPCV 可能需要经公证的签名或其他正式手续。该表格应与交易内容相符，而非遵循代理人的模板。
21. 我在CPCV中应包含哪些条款？
《购房意向书》不应仅列明价格、定金和交房日期，还应明确买方关心的各项条件。
常见的买家保障条款包括：产权清晰、尽职调查结果令人满意、如需融资则须获得抵押贷款批准、交付所需文件、证明已缴清公寓管理费和房产税（IMI）、确认规划及合法使用状况、关于固定装置和家具的处理方式、延迟交房的后果，以及若该房产无法合法用于买方预期的用途时应如何处理。
对于计划申请IMT免税或退税机制的非居民买家，CPCV还应明确符合资格活动的时限及所需文件。免税机制的适用可能取决于购房后规定期限内作出的承诺。
不要以为《葡萄牙民法典》的默认规则能解决所有实际问题。许多买方权益的保障，正是通过《葡萄牙民法典》的特别规定才得以确立或丧失。
22. 家具、家电和固定装置是否包含在销售范围内？
只有合同中明确规定时才适用。
外国买家常常认为，既然看房时现场有家电、灯具、家具、窗帘、户外设备或租赁物品，这些就都包含在交易范围内。这种想法非常危险。《购房合同》（CPCV）应当明确列出交易包含的物品、不包含的物品，以及卖方必须以何种状态交付房产。
如果是带家具的房屋，请附上物品清单。如果是出租房产，请分别确认床上用品、厨具、许可证、预订情况、押金、管理合同及平台账户。
23. 如果卖方在签署《合同意向书》（CPCV）后反悔，会怎样？
买方拥有切实可行的救济途径，这也是《葡萄牙消费者保护法》（CPCV）在葡萄牙备受重视的原因之一。
如果卖方拒绝履行合同，买方通常可以要求返还双倍定金，前提是《合同预备条款》（CPCV）起草得当且符合法律要求。买方还可以通过法院寻求特定履行，请求法院下令按照约定条款继续进行交易。特定履行并非自动生效，且诉讼过程可能较为缓慢，但这种救济措施的存在本身就对卖方违约起到了威慑作用。
在某些交易中，将预售合同（CPCV）在土地注册处进行登记，可增强买方在面对后续产权转让、抵押或卖方债权人时的法律地位。当预售合同签订与交易完成之间存在较长时间间隔、房产处于期房阶段，或卖方的财务状况存在风险时，尤其值得考虑进行登记。请咨询该具体交易是否支持登记以及登记是否值得。
24. 交割时会发生什么？公证员和Casa Pronta会做什么？
交割是指签署《公证买卖契约》（escritura pública de compra e venda）。该契约可在公证人面前签署，也可通过“Casa Pronta”完成——这是葡萄牙政府提供的一项服务，将契约签署与土地登记合并为一次办理，通常在土地登记处或指定的服务点进行。
公证员，或“Casa Pronta”制度下的同等职权官员，是负责核实身份、行为能力、法律手续、产权文件、付款方式以及特定登记和税务信息的公职人员。“Casa Pronta”制度旨在简化住宅交易流程，并将产权文件签署与登记手续合并办理。这两种途径均被广泛采用。对于简单的住宅购买交易，“Casa Pronta”通常更为快捷且成本更低，但并非适用于所有交易。
无论您是通过公证人还是Casa Pronta办理，相关工作人员都不是您的律师。该工作人员不会为您协商商业条款。该工作人员也不能替代买方尽职调查。
25. 哪些文件可以证明所有权、纳税状况和房产登记详情？
有三份文件最为重要。
永久产权证明（certidão permanente）是土地登记处的摘录文件，其中载有房产的关键信息，包括所有权、房产描述、抵押、留置权、地役权以及待决事项。应在尽职调查初期获取一份，并在签约前不久再次获取，以确认相关信息未发生变更。
《Caderneta Predial》是葡萄牙税务局登记的房产税务记录。其中包含该房产的登记描述、应税价值、位置以及用于税务目的的某些物理特征。
尽管最近的改革简化了销售手续，并取消了在产权文件中展示或证明使用许可的一般要求，但“使用许可”（licença de utilização）仍是尽职调查中的关键问题。您的律师仍应核实建筑物的合法用途、许可历史，以及针对老旧建筑的任何替代性文件。使用和许可方面的问题可能会影响融资、公用设施、翻新、租赁许可、保险、执法风险以及转售。
土地登记簿、Caderneta Predial、许可记录以及实际房产状况应保持一致。不一致的情况很常见，且往往十分严重。
26. 我需要能效证书吗？
是的。在葡萄牙，宣传、出售或出租住宅物业时，必须提供有效的能源证书（Certificado Energético），且能源评级必须在营销材料中予以标注。
该证书由合格的技术人员出具，采用A+至F的等级标准对房产的能效进行评定。卖方负责办理该证书。能源证书通常是交易文件的一部分，应在签署合同前完成相关手续。
27. 购买价格、银行估值和VPT之间有什么区别？
这些数字各有其用途。若将它们混淆，可能会导致预算编制出现问题。
购买价格是指买卖双方就该房产的市场价值达成的共识。如果涉及抵押贷款，银行估值则是指贷款方评估师为发放贷款而对该房产作出的评估。该估值可能低于购买价格，从而影响可获得的贷款额度。 VPT（即Valor Patrimonial Tributário）是房产的官方应税价值，由葡萄牙税务局确定。该数值通常低于市场价值，尤其是对于老旧房产而言。
VPT之所以重要，是因为房产交易税（IMT）和购房印花税的计算依据是购房价格与VPT两者中的较高者，而非单纯以购房价格为准。因此，一套售价为50万欧元、VPT为20万欧元的房产，其房产交易税将按50万欧元计算，而非20万欧元。 IMI（房产税）和AIMI（额外房产税）是基于VPT而非市场价值计算的。VPT较低的房产可能产生的年度IMI税单金额较小，但买家不应认为VPT会永远保持不变。重新评估、房产改善或房产记录的变更都可能影响未来的应税价值。
税费和交易结算费用
28. 除了购买价格外，我还应预留多少预算？
对于大多数本地购房者而言，建议将购房价的7%至10%左右用于支付税费、公证费或Casa Pronta手续费、登记费、律师费及相关费用。对于许多非本地住宅房产买家，建议采取更为保守的预算安排，因为葡萄牙2026年的住房税改革可能会大幅增加许多非本地住宅购房者的房产转让税（IMT）负担。参见问题29。
具体金额取决于房产价值、居住身份、房产是新房还是二手房、是否申请贷款，以及房产是否存在特殊问题。价值较高的房产需缴纳更多的过户税，而某些所有权结构或房产类型也会推高相关费用。
下表总结了主要交易成本。非居民IMT的处理应依据交易日生效的规则予以确认。
| 费用 | 利率或金额 | 付款人 |
|---|---|---|
| IMT转让税 | 居民及普通住宅购买：按累进税率征收。非居民住宅购买：需确认授权的7.5%税率制度是否适用于交易日期 | 买家 |
| 购房印花税 | 购买价格的0.8% 或 VPT | 买家 |
| 公证费或Casa Pronta服务费 | 几百欧元，受监管 | 买家 |
| 土地注册费 | 几百欧元，受监管 | 买家 |
| 法律费用 | 固定费用或按比例收费，通常设有最低收费标准 | 买家 |
| 房地产佣金 | 通常为5%至6%，另加增值税 | 卖家 |
29. 什么是IMT？非居民应如何缴纳？
IMT（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）即市政房地产转让税。该税款由买方在签署产权文件前缴纳。
房产转让税（IMT）以购房价格与房产评估价值（VPT）中的较高者为基准计算。对于购买住宅房产的葡萄牙税务居民，房产转让税采用累进税率。 2026年，自住住宅的购房金额在106,346欧元以内可享受免税待遇，超过该金额的部分适用累进税率，且高价值交易将适用更高的单一税率。第二套住房及非永久性住所不设免税额度，适用类似但税率更高的累进税率。农村房产及其他城市房产的税率另有规定。具体税率区间和起征点由国家预算定期更新，因此请在签约前使用最新的官方税率表计算IMT。
葡萄牙在其2026年住房税改革中，批准了对非居民住宅买家实施实质上更为严厉的房产转让税（IMT）政策。2026年3月6日颁布的第9-A/2026号法律授权政府对非居民购买用于居住的城市房产或独立单元，征收7.5%的统一房产转让税税率。
在撰写本文时，买方应确认实施细则是否已发布，7.5%的税率是否适用于其交易日期，以及已根据《资本利得税法》（CPCV）进行的交易是否适用任何过渡性规定。在签署文件前，应核对现行的《土地及建筑税法》（IMT）汇编版本，因为土地及建筑税的征收依据是应税收购事件，而非房地产营销材料或过时的在线摘要。
在具体交易的实施细则确定之前，非居民买家应假设IMT（房产转让税）的计算结果可能比按照普通累进住宅税率表计算的结果要差得多，并应在签署CPCV（预售合同）或产权契约之前，委托葡萄牙税务顾问计算实际应缴税款。
与居住或长期租赁相关的潜在减免机制，也应根据交易日生效的规则予以确认。这些机制可能包括在购房后规定期限内成为葡萄牙税务居民、将房产用于符合条件的长期住宅租赁，或其他具体条件。除非律师已确认相关资格、时间节点、所需文件、退税程序以及未满足条件所产生的后果，否则请勿依赖这些机制。
对于某些首次购房的年轻葡萄牙税务居民、位于指定区域的城市更新房产以及其他特定类别，也可能适用减免税率或零税率。外国非居民买家购买第二套住房通常不符合享受这些减免的条件。
由位于葡萄牙“避税天堂黑名单”管辖区的实体购得的房产，可能面临房产转让税（IMT）的惩罚性处理，包括适用10%的统一税率。相关规则可能较为复杂，尤其是在涉及所有权或控制权结构的情况下。
在签署CPCV之前，请与葡萄牙法律顾问确认适用的IMT税率、可享有的免税条款、退税机制、生效日期以及过渡性规定。
30. 购房需缴纳多少印花税？
印花税（Imposto do Selo）适用于房产转让，税率为购房价或VPT（房产估值）两者中较高者之0.8%。该税款由买方在缴纳IMT（房产转让税）之外另行支付。
印花税还单独适用于按揭契约（税率根据贷款期限而定），以及其他公证行为。
31. 新建房产的增值税如何处理？
葡萄牙通常不对住宅房产销售征收增值税。新建住宅房产与二手房一样，需缴纳房产转让税（IMT）和印花税，但不征收增值税。
在某些特定结构的商业地产交易中，增值税可能适用，同时也适用于部分开发活动及建筑合同。如果您直接从开发商处购买新建房产，所见价格通常已包含任何嵌入的建筑增值税，此外您还需缴纳房产交易税和印花税。
32. 公证费、登记费、Casa Pronta 服务费和法律费用分别指什么？
公证费、土地登记费和“Casa Pronta”手续费均受监管，且通常占购房总价的比例较低。对于典型的住宅购房交易，这些费用合计通常在几百欧元到约1,000至1,500欧元之间，具体金额取决于交易结构和复杂程度。“Casa Pronta”通常比传统的“公证加单独登记”流程更经济、更快捷。
关于律师费，许多律师会报价固定费用或按比例收费，通常设有最低收费标准。请询问具体包含哪些服务：NIF（投资意向书）、银行支持、尽职调查、CPCV（公司注册证书）审核、交割现场出席、注册登记以及交割后的税务协调。
切勿仅凭价格选择法律顾问。如果审查工作遗漏了未获许可的扩建部分、公寓债务、有瑕疵的期房保证、缺失的许可记录或税务问题，原本低廉的审查费用最终可能会变得非常昂贵。
33. 谁支付房产经纪人的佣金？
在葡萄牙，卖方支付中介佣金，通常在5%至6%之间，另加增值税，不过具体费率可以协商。
虽然有买方代理，但其普及程度不如美国。如果您聘请买方代理，请务必以书面形式确认以下事项：由谁支付其费用、其具体职责、是否从其他方收取报酬，以及是否对您负有忠诚义务。
代理人不能代替律师。
34. 葡萄牙是否有财富税或高价值房产附加税？
葡萄牙没有像西班牙那样开征普遍性的财富税。但该国确实设有AIMI（即IMI附加税），这是一项针对葡萄牙境内某些高价值住宅房产持有的年度附加税。
AIMI的计算依据包括房产的VPT、业主身份以及所有权结构。对于个人而言，AIMI通常适用于每位纳税人名下价值超过60万欧元的葡萄牙住宅VPT。选择联合AIMI征税的已婚夫妇或民事伴侣，其扣除额可翻倍至120万欧元。 AIMI 通常按超过适用起征点的部分征收 0.7% 的税率，对更高价值区间分别适用 1% 和 1.5% 的边际税率。当选择联合 AIMI 征税时，这些较高边际税率区间的起征点也将相应翻倍。
公司通常需缴纳0.4%的AIMI，且不适用个人免税待遇。在被列入黑名单的司法管辖区注册的实体可能需缴纳7.5%的AIMI。
葡萄牙2026年的住房改革方案还考虑对租金处于中等或可负担水平的房产提供AIMI减免。在依据该豁免条款之前，应根据实施细则确认具体细节。
对于仅拥有一处价值适中的葡萄牙房产的非居民而言，AIMI通常不是主要问题。对于高净值买家、房产组合、公司以及高价值单一房产，应在购买前对AIMI进行测算。
抵押贷款与融资
35. 外国买家能否申请葡萄牙的住房贷款？
是的。葡萄牙银行会向非居民提供贷款，但通常其贷款价值比（LTV）低于向居民提供的水平。
非本地买家通常可获得约60%至70%的贷款价值比。本地买家则可能获得接近80%至90%的贷款价值比，具体取决于收入、房产、银行及风险状况。
请准备好提供护照、纳税人识别号（NIF）、纳税申报表、工资单或商业收入记录、银行对账单、资产和债务证明、信用信息以及资金来源证明文件。自雇人士和美国买家应做好接受更严格审查的准备。美国纳税申报表、商业实体及收入结构可能会让葡萄牙银行感到困惑。
是在葡萄牙贷款还是在您本国贷款，取决于货币、利率、抵押品、税务处理以及时机。如果您收入以欧元计价，希望以葡萄牙房产作为债务担保，或者抵押贷款有助于改善现金流，那么葡萄牙的抵押贷款可能是一个不错的选择。如果您拥有房产净值或与银行建立了长期合作关系，在本国贷款可能成本更低或办理速度更快。建议咨询跨境税务顾问进行方案测算。利率最低的方案并不总是最佳的融资结构。
36. 外国买家在审阅葡萄牙抵押贷款文件时应注意哪些事项？
葡萄牙已实施《欧盟抵押贷款指令》，并建立了自己的抵押贷款消费者保护框架。贷款机构必须通过FINE文件提供标准化信息，给予借款人冷静期，并满足透明度要求。
请仔细阅读贷款条款、费用、提前还款规定、保险条件、利率机制以及任何捆绑销售条款。抵押贷款印花税由借款人承担。银行指定的保险产品较为常见，但借款人通常可以自行选购人寿保险、房屋保险及类似险种。
尽职调查与检查
37. 在购房前，我的律师应该调查哪些事项？
您的律师应核查以下事项：产权状况、登记数据、不动产登记簿（Caderneta Predial）数据、抵押、留置权、负担、地役权、公寓债务、房产税（IMI）、房产增值税（AIMI）欠款、公用事业费欠款、规划合规性、建筑许可证、合法用途及许可历史、能源证书、相关租赁许可证（如适用）、租户状况、优先购买权，以及待决的公寓分摊费或诉讼。
对于农村房产，清单还包括水井、水权、通道、边界、农林限制、附属建筑、违章建筑以及土地分类。
对于沿海地产，该范围还包括公共海域。参见问题51。
葡萄牙通常并不像美国买家所期待的那样依赖产权保险。土地登记加上适当的法律尽职调查，才是切实可行的保障。
38. 购房前是否应该进行房屋检查或勘测？
是的，尤其是二手房和乡村房产。
从历史上看，葡萄牙的房地产交易惯例相较于美国或英国，较少依赖独立的技术检查。因此，许多外国买家在未聘请合格的验房师、工程师或建筑师对房产进行检查的情况下便完成了交易。许多交易完成后的纠纷都涉及本可通过检查发现的瑕疵。
