شراء العقارات في البرتغال عام 2026: ما يحتاج المشترون الأجانب إلى معرفته قبل التوقيع
تختلف قواعد الملكية العقارية في البرتغال باختلاف المنطقة والبلدية ونوع العقار ووضع المشتري وهيكل الصفقة، مع وجود اختلافات مهمة بين البرتغال القارية وماديرا وجزر الأزور.
شهدت القوانين البرتغالية المتعلقة بالضرائب والهجرة والإيجارات والشؤون البلدية تغييرات متكررة خلال السنوات الأخيرة. لذا، ينبغي التأكد من معدلات الضرائب وشروط الحصول على التأشيرات وقواعد ترخيص "Alojamento Local" (الإقامة المحلية) والمسائل المتعلقة بالتخطيط المحلي، وذلك وفقًا للمشتري المحدد والعقار والبلدية وتاريخ المعاملة. وقبل التوقيع على أي مستند أو تحويل أي أموال، يجب التأكد من التفاصيل مع مستشارين قانونيين وضريبيين برتغاليين مؤهلين.
لا تزال البرتغال واحدة من أكثر أسواق العقارات جاذبية في أوروبا للمشترين الأجانب، لكن القواعد أصبحت أكثر تعقيدًا. فقد أُغلق مسار الحصول على «التأشيرة الذهبية» عن طريق الاستثمار العقاري. ولم يعد برنامج «NHR» متاحًا بشكل عام للوافدين الجدد. كما تغيرت قواعد الإيجار قصير الأجل مرارًا وتكرارًا. وأصبح التعامل مع الضرائب العقارية المفروضة على غير المقيمين أكثر تكلفة وحساسية من الناحية السياسية.
توضح هذه الأسئلة الشائعة حول العقارات في البرتغال المسائل القانونية والضريبية والمتعلقة بالتأشيرات والتمويل والتحقق اللازم والإيجار والتخطيط العقاري التي يجب على المشترين الأجانب فهمها قبل التوقيع على اتفاقية الحجز أو عقد الشراء المبدئي (CPCV) أو التوكيل أو سند الملكية أو إجراء التحويل المصرفي. كما تتناول المسائل العملية التي يكتشفها العديد من المشترين بعد فوات الأوان، بما في ذلك ممارسات التوثيق البرتغالية، وإثبات القانون الأجنبي في مسائل الميراث، ومشاكل الشرعية في المناطق الريفية، ومخاطر المجال البحري العام، وقيود الإيجار قصير الأجل، والتزامات الإبلاغ في الولايات المتحدة.
القرار الأول: من يحميك؟
1. هل أحتاج إلى محامٍ برتغالي خاص بي؟
نعم. هذه هي القاعدة الأولى لشراء العقارات في البرتغال.
محامي البائع يمثل البائع. وعادةً ما يتقاضى الوكيل العقاري أجره من البائع. أما كاتب العدل فهو محايد. ولا أحد منهم هو محاميك.
لا تتضمن الممارسات العقارية البرتغالية تمثيلاً قانونياً للمشتري بالطريقة التي يتوقعها العديد من المشترين الأجانب. يقوم كاتب العدل بالتحقق من شرعية وصحة صيغة العقد من الناحية الشكلية، لكنه ليس موجوداً للتفاوض نيابة عنك، أو للتحقيق في كل المخاطر العملية، أو لحماية مصالحك التجارية. يجب أن يتولى محاميك الخاص التحقق من ملكية العقار، والديون، والامتثال لقوانين التخطيط العمراني، والمسائل المتعلقة بالملكية المشتركة، والقيود المفروضة على التأجير، والالتزامات الضريبية، وعقد الشراء قبل التوقيع عليه أو إرسال الأموال.
استعن بمحامٍ برتغالي لا تربطه أي صلة بالبائع أو الوكيل أو المطور العقاري أو منصة الإعلانات. احرص على القيام بذلك قبل تقديم عرض الشراء أو توقيع عقد الإيجار أو تحويل مبلغ التأمين.
تبدأ العديد من المشاكل التي يواجهها المشترون الأجانب باعتقاد المشتري أن الوكيل العقاري أو المطور العقاري أو كاتب العدل أو محامي البائع «يتولى الأمر بشكل أساسي».
2. ما هو أكبر خطأ يرتكبه المشترون الأجانب؟
إنهم يتحركون بسرعة كبيرة.
يكافئ النظام الاستعداد المسبق ويعاقب المشترين الذين يتعاملون مع التأكيدات غير الرسمية على أنها حماية قانونية. فالمشتري الذي يوقع على عقد الشراء المبدئي (CPCV) أولاً ثم يجري التحريات لاحقاً يكون قد فقد بالفعل نفوذه التفاوضي، وقد يكون خسر مبلغ التأمين أيضاً. أما المشتري الذي يقوم بتحويل الأموال قبل التحقق من سند الملكية، أو التخطيط العمراني، أو الديون، أو شرعية الإيجار، أو الضمانات الخاصة بالمشروع قيد الإنشاء، فإنه يتحمل مخاطر لا يدركها عادةً.
الترتيب الصحيح بسيط: المحامي أولاً، المستندات ثانيًا، المال ثالثًا.
هل يمكن للأجانب شراء عقارات في البرتغال؟
3. هل يمكن للأجانب امتلاك عقارات في البرتغال؟
نعم. لا يوجد في البرتغال حظر عام على ملكية الأجانب للعقارات السكنية. ويمكن للمشترين من دول الاتحاد الأوروبي وخارجه امتلاك عقارات بالتملك الحر في البرتغال بنفس الشروط التي ينطبق عليها المواطنون البرتغاليون.
توجد قيود محدودة في بعض المناطق الحساسة، بما في ذلك بعض المناطق العسكرية والمناطق المحمية، لكن هذه القيود نادراً ما تؤثر على عمليات شراء العقارات السكنية العادية.
4. هل يجب أن أكون مقيماً في البرتغال حتى أتمكن من الشراء؟
لا. يمكنك شراء عقار في البرتغال بصفتك غير مقيم.
إن امتلاك عقار والعيش في البرتغال مسألتان منفصلتان. يمكن لغير المقيم امتلاك منزل في البرتغال، ودفع الضرائب العقارية البرتغالية، وتأجيره شريطة الحصول على الترخيص والالتزام بالقوانين، وبيعه لاحقًا. لكن الملكية في حد ذاتها لا تمنحك الحق في العيش في البرتغال على المدى الطويل.
كما يمكن أن يؤثر وضع الإقامة على معدل ضريبة نقل الملكية (IMT) المفروض على شراء العقارات السكنية. انظر السؤال رقم 29.
5. هل ينبغي عليّ شراء عقار في البرتغال بصفتي الشخصية، أم من خلال شركة، أم من خلال صندوق استئماني؟
يُشتري معظم الأفراد العقارات بأسمائهم الخاصة. وعادةً ما يكون هذا هو الخيار الأبسط والأقل تكلفةً لشراء منزل ثانٍ أو منزل للتقاعد.
قد يكون تأسيس شركة برتغالية خيارًا مناسبًا في حالات العقارات التجارية، أو محافظ العقارات المتعددة، أو مشاريع التطوير العقاري، أو أنشطة التأجير النشطة. وتُفرض على مالكي الشركات التزامات تتعلق بالمحاسبة، وتقديم التقارير السنوية، ومسائل الضرائب على الشركات، فضلاً عن التعقيدات المحتملة عند البيع أو الميراث.
يمكن لشركة أجنبية أن تمتلك عقارًا في البرتغال، لكن هذا النمط نادرًا ما يكون الخيار الأمثل لشراء عقار سكني عادي. فقد يؤدي ذلك إلى الحاجة إلى تقديم إقرارات ضريبية في البرتغال، والإفصاح عن المالك الفعلي، وتأخيرات مصرفية، ومسائل تتعلق بالمقر الدائم.
تجنب الهياكل التي تشمل كيانات مقرها في ولايات قضائية مدرجة على القائمة السوداء للوجهات الضريبية التي تضعها البرتغال. تطبق البرتغال معاملة ضريبية عقارية عقابية على العديد من الهياكل التي تضم كيانات مدرجة على القائمة السوداء، بما في ذلك ضريبة نقل الملكية (IMT) بنسبة 10٪، وضريبة الممتلكات العقارية (IMI) بنسبة 7.5٪ من القيمة السوقية للعقار (VPT)، وضريبة الممتلكات العقارية الإضافية (AIMI) بنسبة 7.5٪، بالإضافة إلى فقدان بعض المزايا الأخرى. تتغير القائمة السوداء للبرتغال بمرور الوقت، لذا تأكد من القائمة الحالية قبل استخدام أي هيكل كيان.
تتطلب الصناديق الاستئمانية توخي الحذر بشكل خاص. ولا تعامل البرتغال الصناديق الاستئمانية الأنجلو-أمريكية بالطريقة التي تتعامل بها الدول التي تطبق نظام القانون العام. فقد يؤدي هيكل الصندوق الاستئماني إلى عدم اليقين الضريبي، ومشاكل تتعلق بالتوثيق، وتأخيرات مصرفية، وتعقيدات في مجال الميراث. لذا، لا تستخدم الصندوق الاستئماني لحيازة عقار في البرتغال ما لم يقم مستشار ضريبي ومستشار في شؤون الميراث برتغاليان بمراجعة الهيكل أولاً.
الإقامة والتأشيرات وبرنامج «التأشيرة الذهبية» بعد إعادة هيكلته
6. هل يمنحني شراء عقار في البرتغال حق الإقامة أو يساعدني في الحصول على تأشيرة؟
لا. لم يعد شراء العقارات في البرتغال مؤهلاً للحصول على التأشيرة الذهبية البرتغالية.
خضعت "التأشيرة الذهبية" البرتغالية، والمعروفة رسمياً باسم "تصريح الإقامة للأنشطة الاستثمارية" (ARI)، لعملية إعادة هيكلة جذرية بموجب قانون "Mais Habitação" الصادر في أكتوبر 2023. ولم يعد الاستثمار العقاري مساراً مؤهلاً للحصول على التأشيرة. كما لم يعد الاستثمار المباشر أو غير المباشر في العقارات، أو الاستثمار في الصناديق التي تضم حصصاً كبيرة في القطاع العقاري، مؤهلاً للحصول على التأشيرة.
تستمر "التأشيرة الذهبية" بالنسبة للفئات المؤهلة الأخرى، بما في ذلك بعض صناديق الاستثمار غير العقارية، وخلق فرص العمل، والبحث العلمي، ودعم الأنشطة الثقافية. وتشمل المسارات الشائعة استثمار مبلغ 250,000 يورو لدعم الأنشطة الثقافية أو الفنية المؤهلة، و500,000 يورو للبحث العلمي المؤهل، و500,000 يورو لصناديق الاستثمار غير العقارية المؤهلة، بالإضافة إلى مسارات خلق فرص العمل أو الاستثمار في الأعمال التجارية. لكل فئة شروطها الخاصة، وقد تختلف المبالغ الدنيا للمناطق منخفضة الكثافة السكانية أو أنواع الاستثمار المحددة.
لا تزال البرتغال تمنح "التأشيرة الذهبية"، لكن شراء منزل في البرتغال لن يؤهلك للحصول عليها.
لا يزال شراء عقار يمكن أن يساعد بشكل غير مباشر. فطلبات الحصول على تأشيرات مثل D7 أو D8 تتطلب عادةً إثبات وجود سكن في البرتغال. ويمكن للعقار الذي تمتلكه أن يفي بهذا الشرط من شروط الطلب. لكن الملكية لا تحل محل متطلبات الدخل والتأمين والسجل الجنائي وغيرها من المتطلبات الأساسية للحصول على التأشيرة نفسها.
إذا كانت خطتك هي «سأشتري منزلاً وأفكر في أمر التأشيرة لاحقاً»، فاقلب الترتيب. تأكد أولاً من إمكانية الحصول على التأشيرة.
7. ما هي خيارات التأشيرة المتاحة للمشترين الراغبين في الإقامة في البرتغال؟
وتشمل المسارات الشائعة تأشيرة D7 للمتقاعدين وأصحاب الدخل غير النشط، وتأشيرة D8 للرحالة الرقميين الموجهة للعاملين عن بُعد، وتأشيرة D2 لرواد الأعمال، وتأشيرات العمل للوظائف الشاغرة، وإقامة الطلاب، ولم شمل الأسرة.
تُعد تأشيرة D7 المسار الأكثر شيوعًا للمتقاعدين. وتتطلب هذه التأشيرة عمومًا إثبات وجود دخل سلبي ثابت وكافٍ، ومكان إقامة في البرتغال، وسجل جنائي نظيف، والتسجيل في أنظمة الضرائب والضمان الاجتماعي البرتغالية بعد الوصول. ويرتبط الحد الأدنى للدخل المرجعي بالحد الأدنى للأجور في البرتغال. وبالنسبة لعام 2026، يبلغ المبلغ المرجعي 920 يورو شهريًا للمتقدم الرئيسي، مع مبالغ إضافية تُطلب عادةً للزوج/الزوجة والأطفال المعالين. كما يُتوقع من المتقدمين في كثير من الأحيان إثبات وجود مدخرات أو أموال متاحة، والتي تُقاس عادةً بـ 12 شهرًا من الحد الأدنى للأجور.
تم إنشاء تأشيرة D8 للرحالة الرقميين من أجل العاملين عن بُعد الذين يحصلون على دخل من خارج البرتغال. وبالنسبة لعام 2026، يبلغ الحد الأدنى للدخل عمومًا أربعة أضعاف الحد الأدنى للأجور في البرتغال، أي 3,680 يورو شهريًا، بالإضافة إلى متطلبات طلب الإقامة القياسية. وتُعتبر أهلية الحصول على التأشيرة والمعاملة الضريبية مسألتين منفصلتين. ولا يعني الحصول على التأشيرة تلقائيًا أن حاملها مؤهل للحصول على معاملة ضريبية مواتية في البرتغال.
8. ما هو NHR، وهل لا يزال متاحًا؟
كان نظام المقيمين غير الدائمين (NHR) هو النظام الضريبي الرئيسي الذي تطبقه البرتغال على الوافدين الجدد. وعلى مدى سنوات، كان هذا النظام يطبق معدلًا ثابتًا بنسبة 20% على بعض الدخل من مصادر برتغالية، مع إعفاءات كبيرة على معظم الدخل من مصادر أجنبية. وقد حظيت المعاشات التقاعدية بمعاملة تفضيلية خلال السنوات الأولى من تطبيق النظام، قبل أن يتم تشديد القواعد لاحقًا.
تم إغلاق برنامج NHR أمام المتقدمين الجدد في نهاية عام 2023، مع وضع أحكام انتقالية محدودة للأفراد الذين يمكنهم إثبات أنهم بدأوا عملية الانتقال قبل الموعد النهائي. وأُغلق باب تقديم الطلبات الانتقالية في عام 2025. وعمومًا، احتفظ الأشخاص المسجلون بالفعل في برنامج NHR بهذا النظام طوال الفترة المتبقية من مدة العشر سنوات المحددة لهم.
ثم أدخلت البرتغال نظامًا جديدًا خلفًا للنظام السابق، وهو نظام IFICI، الذي يُطلق عليه أحيانًا بشكل غير رسمي اسم NHR 2.0. ويُعد نظام IFICI أضيق نطاقًا بكثير من نظام NHR. فهو يستهدف أنشطة محددة مؤهلة، بما في ذلك أساتذة التعليم العالي، والباحثين العلميين، والمناصب المعتمدة في الشركات الناشئة، وموظفي البحث والتطوير المؤهلين بموجب نظام SIFIDE، والمناصب التي تتطلب مؤهلات عالية في الكيانات التي تحصل على مزايا ضريبية تعاقدية للاستثمار الإنتاجي، وبعض الفئات الأخرى المحددة في اللوائح المعمول بها.
لا يُعد نظام IFICI نظامًا عامًا ملائمًا للمتقاعدين. فمعاشات التقاعد غير مشمولة به. ولن يكون العديد من المتقاعدين والعاملين عن بُعد العاديين، الذين ربما كانوا يتطلعون في السابق إلى نظام NHR، مؤهلين للاستفادة من نظام IFICI ما لم يستوفوا إحدى فئات الأهلية المحددة القائمة على النشاط.
إذا كانت خطة انتقالك تعتمد على نظام "المقيم غير المقيم" (NHR)، فافترض أن النظام القديم قد انتهى، ما لم تكن تندرج بوضوح ضمن قاعدة انتقالية. نظام IFICI أضيق نطاقًا ولن يحل محل نظام NHR بالنسبة للعديد من المتقاعدين والعاملين عن بُعد. قم بحساب الأرقام الضريبية البرتغالية وفقًا للنظام القياسي لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) قبل أن تفترض أن البرتغال تتمتع بمزايا ضريبية.
9. ما هي المدة التي تستغرقها طلبات الإقامة فعليًّا؟
غالبًا ما تستغرق وقتًا أطول مما تشير إليه الجداول الزمنية الرسمية.
يتعرض نظام الهجرة في البرتغال لضغوط كبيرة. فقد تولت وكالة AIMA، التي حلت محل SEF، مهام معالجة شؤون الهجرة في عام 2023، وورثت عن سلفها تراكمًا كبيرًا من الطلبات المعلقة وطلبات التجديد. وأفادت الحكومة بتحقيق تقدم ملموس في تقليص هذا التراكم، لكن العديد من المتقدمين ما زالوا يواجهون تأخيرات تتجاوز بكثير المهل الزمنية الرسمية للمعالجة، بما في ذلك في فئات D7 وD8 ولم شمل الأسرة والإقامة الاستثمارية.
استعد للتأخيرات. لا تشترِ عقارًا وتفترض أن الجدول الزمني للحصول على الإقامة سيكون ثابتًا.
10. هل يؤثر خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي على المشترين البريطانيين؟
نعم. لم يعد مواطنو المملكة المتحدة يُعتبرون مواطنين في الاتحاد الأوروبي فيما يتعلق بشؤون الهجرة البرتغالية.
بالنسبة للإقامات القصيرة، يخضع مواطنو المملكة المتحدة عمومًا لقيود شنغن البالغة 90 يومًا في غضون 180 يومًا، ما لم يكونوا حاملين لتصريح إقامة. ولا يمكنهم الاعتماد على حقوق حرية التنقل داخل الاتحاد الأوروبي للعيش في البرتغال. وفيما يتعلق بشراء العقارات، غالبًا ما يُصنف المشترون البريطانيون ضمن فئة المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي، على الرغم من أن المسائل المتعلقة بالمعاهدة الضريبية بين المملكة المتحدة والبرتغال تختلف عن تلك المتعلقة بالمعاهدات مع الولايات المتحدة وكندا وأستراليا ودول أخرى من خارج الاتحاد الأوروبي. دخلت معاهدة ضريبية جديدة بين المملكة المتحدة والبرتغال حيز التنفيذ في عام 2026، لذا يجب على المشترين البريطانيين التأكد من المعاملة الحالية بموجب المعاهدة بدلاً من الاعتماد على الملخصات الضريبية القديمة بين المملكة المتحدة والبرتغال.
والنتيجة العملية هي: لا يزال بإمكان المشترين البريطانيين شراء عقارات في البرتغال، لكن الشراء لا يمنحهم الحق في الإقامة هناك بشكل دائم.
صناديق الاستثمار الوطنية، والحسابات المصرفية، والتحقق من مصدر الأموال
11. ما هو رقم التعريف الضريبي (NIF)، وكيف يمكنني الحصول عليه؟
يحتاج كل مشترٍ أجنبي إلى رقم تعريف ضريبي (NIF)، أو Número de Identificación Fiscal، والذي يُعرف أحيانًا باسم número de contribuinte.
رقم NIF هو رقم التعريف الضريبي البرتغالي. وهو ضروري لإتمام عملية شراء عقار، ودفع الضرائب، وتوقيع المستندات الموثقة، وفتح حساب مصرفي برتغالي، وتسجيل خدمات المرافق العامة، وإجراء معظم المعاملات الرسمية الأخرى في البرتغال. ويحتاج كل مشترٍ إلى رقم NIF خاص به، بما في ذلك كل من الزوج أو الزوجة، أو الشريك، أو الأخ أو الأخت، أو الصديق في حالة الشراء المشترك.
يحتاج المقيمون من خارج الاتحاد الأوروبي عمومًا إلى ممثل ضريبي برتغالي للحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF)، وعادةً ما يكون هذا الممثل محامٍ أو محاسب أو مقدم خدمات متخصص برتغالي. أما المقيمون في الاتحاد الأوروبي فيمكنهم التقدم بطلب مباشرةً دون الحاجة إلى ممثل ضريبي.
يمكنك تقديم الطلب شخصياً في أحد مكاتب الضرائب البرتغالية، أو يمكن لمحاميك البرتغالي عادةً الحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF) نيابةً عنك باستخدام توكيل رسمي. بالنسبة لمعظم المشترين الأجانب، فإن اللجوء إلى المحامي هو الخيار الأقل صعوبة. قد يحتاج غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تمثيل ضريبي مستمر بعد إصدار رقم NIF، ما لم يصبحوا مقيمين في البرتغال أو يستوفوا شروط ترتيب بديل. تأكد من المتطلبات الحالية عند التقديم، وخصص ميزانية لرسوم التمثيل الضريبي المستمر إذا كنت لا تزال غير مقيم من خارج الاتحاد الأوروبي.
12. هل أحتاج إلى حساب مصرفي برتغالي؟
إن امتلاك حساب مصرفي في البرتغال ليس دائمًا شرطًا قانونيًا إلزاميًا، ولكنه ضروري في الغالب من الناحية العملية.
من المرجح أن تحتاج إلى حساب مصرفي لدفع الودائع والضرائب ورسوم كاتب العدل وفواتير المرافق ورسوم المجمع السكني وضريبة IMI والتأمين والالتزامات الضريبية المستمرة الخاصة بغير المقيمين. توفر البنوك البرتغالية حسابات لغير المقيمين، وإن كان إجراء فتح الحساب يتطلب الكثير من المستندات. توقع أن يُطلب منك تقديم رقم التعريف الضريبي (NIF) وجواز السفر وإثبات العنوان ومعلومات الإقامة الضريبية وإثبات مصدر الأموال.
13. هل يمكنني الدفع من حساب مصرفي أجنبي؟
أحيانًا. لا تفترض أن الأمر سيكون سهلاً.
يتعين على البنوك والموثقين والمحامين البرتغاليين الالتزام بقواعد مكافحة غسل الأموال. وقد يطلبون وثائق تثبت مصدر الأموال، بما في ذلك كشوف الحسابات المصرفية، وعقود البيع، ووثائق الميراث، والإقرارات الضريبية، والسجلات التجارية، أو إثباتات المدخرات. ويمكن أن يحدث ذلك حتى لو كانت الأموال مشروعة، وحتى لو كان المبلغ أقل من أي حد أدنى للإبلاغ.
قم بإعداد هذه الأوراق في وقت مبكر. فقد يؤدي عدم توفر مستندات مصدر الأموال إلى تأخير إتمام الصفقة أو إلغائها.
14. هل يمكنني الشراء عن بُعد؟
نعم. يقوم العديد من المشترين الأجانب بإتمام صفقات شراء العقارات البرتغالية دون التواجد فعليًا في البرتغال.
ويتم ذلك عادةً من خلال توكيل رسمي، أو ما يُعرف بـ«procuradação»، يُمنح لمحامٍ برتغالي أو لممثل آخر موثوق به. ويمكن توقيع التوكيل الرسمي أمام قنصلية برتغالية أو أمام كاتب عدل في بلد إقامة المشتري، وعادةً ما يكون مصحوبًا بشهادة «أبوستيل» وترجمة معتمدة.
لا توقع على توكيل عام دون مراجعته. يجب أن يكون نطاقه واسعًا بما يكفي لإتمام المعاملة، ولكن دون أن يتجاوز الحد الضروري.
15. كيف ينبغي للمشترين الأجانب إدارة مخاطر أسعار الصرف؟
بالنسبة للمشترين من الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا وأستراليا ودول أخرى خارج منطقة اليورو، قد يتغير سعر العقار البرتغالي بعملة المشتري بشكل ملحوظ بين مرحلة العرض ومرحلة "CPCV" ومرحلة إتمام الصفقة.
فكر في تثبيت سعر الصرف إذا كانت المدة الزمنية طويلة. احرص على تخصيص ميزانية احتياطية للعملات الأجنبية. قارن بين رسوم التحويل وفروق الأسعار الفعلية، لا تقتصر على الأسعار المعلنة فقط. تجنب تحويل أموال أكثر من اللازم في مرحلة مبكرة. يقدم متخصصو الصرف الأجنبي عقودًا آجلة تثبت سعر الصرف لتاريخ مستقبلي، وهو ما قد يكون مفيدًا للمعاملات الكبيرة التي تستغرق شهورًا.
عملية الشراء
16. ما الذي يجب عليّ فعله قبل تقديم عرض؟
استعن بمحامٍ برتغالي. تأكد من أن العقار مطابق للمواصفات المذكورة في الإعلان. اطلع على تاريخ سند الملكية وأي علامات تحذيرية واضحة. اطلع على الضرائب وتكاليف إتمام الصفقة التي ستتحملها. إذا كنت ستلجأ إلى التمويل، فتحدث إلى أحد البنوك أو وسيط الرهن العقاري قبل الالتزام بالسعر.
العرض الذي يُقدم دون هذه التمهيدات هو عرض يُقدم على غير هدى. ويمكن سحبه قبل توقيع عقد الشراء والبيع (CPCV)، لكن المشتري الذي دفع بالفعل عربون الحجز أو تراكمت لديه مشاعر تجاه الصفقة سيجد صعوبة أكبر في التراجع.
17. ما هو الجدول الزمني المعتاد؟
في حالة عملية إعادة بيع عادية، يجب أن تضع في اعتبارك أن الأمر يستغرق ما بين شهرين إلى أربعة أشهر من تقديم العرض وحتى إتمام الصفقة. ويمكن اعتبار ثلاثة أشهر تقديرًا معقولاً.
تعتمد مدة تسليم المباني الجديدة على الجداول الزمنية لأعمال البناء. أما العقارات القديمة، والعقارات التي توجد بها تباينات في السجلات، والعقارات التي تواجه مشكلات تتعلق بالتخطيط العمراني، والعقارات التي تحتاج إلى تحديث التراخيص، والمعاملات الممولة، فقد تستغرق وقتًا أطول.
السرعة ليست الهدف. بل الهدف هو ملكية خالية من العوائق وإتمام الصفقة دون مشاكل.
18. ما هي المراحل المعتادة لعملية شراء عقار في البرتغال؟
يمر عملية شراء العقارات في سوق العقارات المستعملة عادةً بالمراحل التالية: العرض، واتفاقية الحجز (إن وجدت)، والتحقق من الجدارة الائتمانية، وعقد الشراء الإلزامي، والموافقة على الرهن العقاري (في حالة التمويل)، وتوقيع السند العام أمام كاتب العدل أو من خلال "كاسا برونتا"، ودفع الضرائب، والتسجيل في السجل العقاري.
تختلف التفاصيل من حالة إلى أخرى. ففي سوق تنافسية، قد يحاول البائعون والوكلاء الضغط على المشترين للتوقيع بسرعة. عليك مقاومة هذا الضغط إلى أن يقوم محاميك بمراجعة المستندات وشروط الدفعة الأولية.
19. ما هو عقد الحجز؟
يؤدي عقد الحجز إلى سحب العقار من السوق لفترة قصيرة مقابل دفع عربون بسيط نسبياً.
لا تُستخدم عقود الحجز دائمًا في البرتغال، ولكن عندما يتم اللجوء إليها، فإنها تظل ذات أهمية. فقد تتضمن بعضها بنودًا تتعلق بمصادرة المبلغ المدفوع أو مواعيد نهائية أو افتراضات تمويلية أو شروطًا لصالح البائع. لذا، احرص على مراجعة العقد مع محامٍ قبل التوقيع عليه أو تحويل الأموال.
20. ما هو CPCV؟
يُعرف «Contrato Promessa de Compra e Venda» (CPCV) باسم «عقد الوعد بالشراء والبيع». وهو الوثيقة الأساسية لحماية المشتري في معاملات العقارات البرتغالية.
تحدد اتفاقية بيع العقار (CPCV) السعر، ومبلغ الدفعة المقدمة، والموعد النهائي لإتمام الصفقة، ووصف العقار، والالتزامات، والعواقب المترتبة على التخلف عن السداد. ومن الشائع دفع دفعة مقدمة تتراوح بين 10% و30%، حيث يُعتبر دفع 10% هو المعيار المتوقع في العديد من المعاملات.
يمكن أن تكون آليات التخلف عن السداد والوديعة المنصوص عليها في عقد البيع الشامل (CPCV) مواتية للمشترين عند صياغتها بشكل سليم. فإذا تخلف المشتري عن السداد، يحتفظ البائع عادةً بالوديعة. أما إذا تخلف البائع عن السداد، فيمكن للمشتري عمومًا المطالبة باسترداد ضعف مبلغ الوديعة، وهو ما يُعرف باسم «sinal em dobro»، شريطة أن يكون عقد البيع الشامل (CPCV) قد صيغ بشكل سليم وأن تكون المتطلبات القانونية قد استوفيت. كما أن التنفيذ المحدد متاح في كثير من الحالات بموجب القانون البرتغالي ويمكن أن يكون وسيلة انتصاف مهمة لا يتوقعها المشترون الأجانب في كثير من الأحيان، ما لم يتنازل الطرفان عنها أو يستبعدوها بشكل صحيح.
قد تتطلب CPCV توقيعات معتمدة أو إجراءات رسمية أخرى حسب طبيعة الصفقة. ويجب أن يتوافق النموذج مع طبيعة الصفقة، وليس مع النموذج الذي يستخدمه الوكيل.
21. ما هي الشروط التي يجب أن أدرجها في اتفاقية CPCV؟
لا ينبغي أن يقتصر عقد البيع الشامل (CPCV) على ذكر السعر والمقدم وموعد إتمام الصفقة فحسب، بل يجب أن يتناول الشروط التي تهم المشتري.
تشمل الشروط الشائعة لحماية المشتري ما يلي: سلامة سند الملكية، وإجراء العناية الواجبة بشكل مرضٍ، والموافقة على الرهن العقاري في حال الحاجة إلى تمويل، وتسليم المستندات المطلوبة، وإثبات سداد رسوم الشقة ورسوم الضريبة العقارية (IMI) حتى تاريخه، والتأكد من التخطيط وحالة الاستخدام القانوني، ومعاملة التجهيزات والأثاث، وعواقب التأخير في تسليم العقار، وما يحدث في حالة عدم إمكانية استخدام العقار قانونياً للغرض الذي يهدف إليه المشتري.
بالنسبة للمشترين غير المقيمين الذين يخططون للاستفادة من آلية الإعفاء من ضريبة نقل الملكية (IMT) أو آلية استردادها، ينبغي أن تتناول اتفاقية الشراء والبيع (CPCV) أيضًا توقيت النشاط المؤهل والوثائق المطلوبة. وقد تتوقف آليات الإعفاء على الالتزامات التي يتم التعهد بها خلال فترات محددة بعد الشراء.
لا تفترض أن القواعد الافتراضية في القانون البرتغالي تحل كل المشكلات العملية. فميثاق CPCV هو المكان الذي تُنشأ فيه العديد من إجراءات حماية المشتري أو تُفقد.
22. هل يشمل البيع الأثاث والأجهزة المنزلية والتجهيزات؟
فقط إذا نص العقد على ذلك.
غالبًا ما يفترض المشترون الأجانب أن الأجهزة المنزلية، والإضاءة، والأثاث، وستائر النوافذ، والمعدات الخارجية، أو محتويات العقار المخصص للإيجار مشمولة في الصفقة لمجرد وجودها أثناء زيارة العقار. وهذا الافتراض ينطوي على مخاطر. لذا، يجب أن تحدد اتفاقية بيع العقارات (CPCV) ما هو مشمول في الصفقة، وما هو مستبعد منها، والحالة التي يجب على البائع تسليم العقار بها.
بالنسبة للمنازل المفروشة، يرجى إرفاق قائمة بالممتلكات. أما بالنسبة للعقارات المؤجرة، فيرجى التأكد بشكل منفصل من توفر أغطية الأسرة وأدوات المطبخ والتراخيص والحجوزات والودائع وعقود الإدارة وحسابات المنصات.
23. ماذا يحدث إذا تراجع البائع عن الصفقة بعد توقيع اتفاقية شراء العقار (CPCV)؟
يتمتع المشتري بوسائل انتصاف فعلية، وهذا أحد الأسباب التي تجعل قانون حماية المستهلك يُؤخذ على محمل الجد في البرتغال.
وإذا رفض البائع إتمام الصفقة، فيمكن للمشتري عمومًا المطالبة باسترداد ضعف مبلغ العربون، شريطة أن يكون عقد البيع الشامل (CPCV) قد صيغ بشكل سليم وأن تكون المتطلبات القانونية قد استوفيت. كما يمكن للمشتري أن يطلب «الإنفاذ المحدد» عن طريق المحاكم، طالبًا من المحكمة أن تأمر بمضي البيع وفقًا للشروط المتفق عليها. ولا يتم «الإنفاذ المحدد» تلقائيًا، وقد تكون إجراءات التقاضي بطيئة، لكن توفر هذا الانتصاف بحد ذاته يمثل رادعًا يمنع البائع من التخلف عن الوفاء بالتزاماته.
في بعض المعاملات، قد يؤدي تسجيل عقد البيع (CPCV) في السجل العقاري إلى تعزيز موقف المشتري في مواجهة أي عمليات نقل ملكية أو رهونات أو مطالبات من دائني البائع في المستقبل. ويُعد التسجيل خيارًا يستحق النظر بشكل خاص عندما تكون هناك فترة زمنية طويلة بين توقيع عقد البيع وإتمام الصفقة، أو عندما يكون العقار قيد الإنشاء، أو عندما تشكل الحالة المالية للبائع مصدر خطر. لذا، يجب الاستفسار عما إذا كان التسجيل متاحًا ومفيدًا في هذه الصفقة بالذات.
24. ما الذي يحدث عند إتمام الصفقة، وما هي المهام التي يقوم بها كاتب العدل وشركة «كاسا برونتا»؟
يتم إتمام الصفقة بتوقيع "escritura pública de compra e venda"، أي سند البيع العام. ويمكن توقيع هذا السند أمام كاتب عدل أو إتمام الإجراءات من خلال "Casa Pronta"، وهي خدمة حكومية برتغالية تجمع بين توقيع السند والتسجيل في السجل العقاري في موعد واحد، ويُعقد هذا الموعد عادةً في مكتب السجل العقاري أو في أحد مراكز الخدمة المعينة.
الموثق، أو الموظف المكافئ له في إطار نظام «كاسا برونتا»، هو موظف عام يتولى التحقق من الهوية والأهلية والإجراءات القانونية وعقد الملكية وآليات الدفع، بالإضافة إلى بعض المعلومات المتعلقة بالسجلات والضرائب. وقد صُمم نظام «كاسا برونتا» لتبسيط المعاملات العقارية السكنية والجمع بين خطوات توقيع العقد والتسجيل. ويُستخدم كلا المسارين بشكل شائع. وقد يكون نظام «كاسا برونتا» أسرع وأرخص في عمليات شراء العقارات السكنية البسيطة، إلا أنه لا يناسب جميع المعاملات.
سواء استعنت بموثق أو بـ«كاسا برونتا»، فإن الموظف المعني ليس محاميك. ولا يتولى هذا الموظف التفاوض نيابة عنك بشأن الشروط التجارية. كما أنه لا يحل محل إجراءات العناية الواجبة التي يتعين على المشتري القيام بها.
25. ما هي المستندات التي تثبت الملكية والوضع الضريبي وتفاصيل العقار المسجل؟
هناك ثلاث وثائق هي الأهم.
"الشهادة الدائمة" هي مستخرج من السجل العقاري يوضح المعلومات الأساسية عن العقار، بما في ذلك الملكية والوصف والالتزامات والرهون العقارية وحقوق الحجز وحقوق الارتفاق والمسائل المعلقة. يجب الحصول على نسخة منها في مرحلة مبكرة من عملية التحقق من الجدارة القانونية، ثم مرة أخرى قبل التوقيع بفترة وجيزة للتأكد من عدم حدوث أي تغيير.
«كاديرنيتا بريدال» هو السجل الضريبي للعقار لدى مصلحة الضرائب البرتغالية. ويحتوي على الوصف الأساسي للعقار، وقيمته الضريبية، وموقعه، وبعض الخصائص المادية للأغراض الضريبية.
تظل «رخصة الاستخدام» (licença de utilização)، أي ترخيص الاستخدام البلدي، مسألة حاسمة في إطار إجراءات العناية الواجبة، على الرغم من أن الإصلاحات الأخيرة قد بسطت إجراءات البيع وألغت الحاجة العامة إلى عرض ترخيص الاستخدام أو إثباته في سند الملكية. ومع ذلك، ينبغي لمحاميك التحقق من قانونية الاستخدام، وتاريخ الترخيص، وأي وثائق بديلة للمباني القديمة. فقد تؤثر مشاكل الاستخدام والترخيص على التمويل، والمرافق العامة، والتجديد، وترخيص الإيجار، والتأمين، ومخاطر إنفاذ القانون، وإعادة البيع.
يجب أن تتطابق بيانات السجل العقاري (Caderneta Predial) وسجل التراخيص وسجل الملكية الفعلية. فالتناقضات شائعة وغالبًا ما تكون خطيرة.
26. هل أحتاج إلى شهادة كفاءة الطاقة؟
نعم. يلزم وجود «شهادة كفاءة الطاقة» سارية المفعول للإعلان عن عقار سكني أو بيعه أو تأجيره في البرتغال، ويجب أن يظهر تصنيف الكفاءة الطاقية في المواد التسويقية.
تصنف الشهادة كفاءة الطاقة في العقار على مقياس يتراوح بين A+ وF، ويصدرها فنيون مؤهلون. ويقع على عاتق البائع مسؤولية الحصول عليها. وعادةً ما تكون شهادة كفاءة الطاقة جزءًا من ملف الصفقة، ويجب تسوية أمرها قبل التوقيع.
27. ما الفرق بين سعر الشراء والتقييم المصرفي وقيمة VPT؟
تخدم هذه الأرقام أغراضًا مختلفة. وقد يؤدي الخلط بينها إلى وضع ميزانية غير سليمة.
سعر الشراء هو القيمة التي يتفق عليها البائع والمشتري باعتبارها القيمة السوقية للعقار. أما التقييم المصرفي، في حالة وجود قرض عقاري، فهو القيمة التي يحددها خبير التقييم التابع للمقرض لأغراض منح القرض. وقد تكون هذه القيمة أقل من سعر الشراء، مما قد يؤثر على مبلغ القرض العقاري المتاح. VPT، أو Valor Patrimonial Tributário، هو القيمة الضريبية الرسمية للعقار، التي تحددها مصلحة الضرائب البرتغالية. وغالبًا ما تكون أقل من القيمة السوقية، خاصة بالنسبة للعقارات القديمة.
تُعد قيمة الضريبة العقارية (VPT) عاملاً مهمًا لأن ضريبة نقل الملكية (IMT) ورسوم الطوابع على الشراء تُحسب على أساس أعلى قيمة بين سعر الشراء وقيمة الضريبة العقارية (VPT)، وليس على أساس السعر فقط. لذا، فإن العقار الذي يُباع بمبلغ 500,000 يورو وتبلغ قيمة الضريبة العقارية (VPT) الخاصة به 200,000 يورو، ستُحسب ضريبة نقل الملكية (IMT) على أساس 500,000 يورو، وليس 200,000 يورو. يستند ضريبة الملكية العقارية (IMI) وضريبة الملكية العقارية المؤقتة (AIMI) إلى ضريبة القيمة العقارية (VPT)، وليس إلى القيمة السوقية. قد ينتج عن عقار ذي ضريبة قيمة عقارية (VPT) منخفضة فاتورة ضريبة ملكية عقارية (IMI) سنوية أقل، ولكن يجب ألا يفترض المشترون أن ضريبة القيمة العقارية (VPT) ستبقى دون تغيير إلى الأبد. فقد تؤثر إعادة التقييمات أو التحسينات أو التغييرات في سجل العقار على القيمة الضريبية المستقبلية.
الضرائب وتكاليف إتمام الصفقة
28. ما المبلغ الذي يجب أن أخصصه في الميزانية بالإضافة إلى سعر الشراء؟
بالنسبة لمعظم المشترين المقيمين، يجب تخصيص ما بين 7% و10% تقريبًا من سعر الشراء لتغطية الضرائب ورسوم كاتب العدل أو "كاسا برونتا" ورسوم التسجيل والرسوم القانونية والتكاليف ذات الصلة. أما بالنسبة للعديد من المشترين غير المقيمين للعقارات السكنية، فيجب عليهم وضع ميزانية أكثر تحفظًا؛ لأن إصلاحات ضريبة الإسكان المقررة في البرتغال لعام 2026 قد تؤدي إلى زيادة كبيرة في التزامات ضريبة نقل الملكية (IMT) بالنسبة للعديد من عمليات شراء العقارات السكنية من قبل غير المقيمين. انظر السؤال رقم 29.
يعتمد المبلغ المحدد على قيمة العقار، ووضع الإقامة، وما إذا كان العقار جديدًا أم مستعملًا، وما إذا كنت ستحصل على تمويل، وما إذا كان العقار ينطوي على مشكلات خاصة. فكلما ارتفعت قيمة العقار، زادت ضريبة نقل الملكية، كما أن بعض هياكل الملكية أو أنواع العقارات قد تؤدي إلى ارتفاع التكاليف.
يلخص الجدول أدناه تكاليف المعاملات الرئيسية. وينبغي التأكد من المعاملة الضريبية لـ IMT غير المقيم وفقًا للقواعد السارية في تاريخ المعاملة.
| المصروفات | السعر أو المبلغ | الجهة الدافعة |
|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية الخاصة بـ IMT | مشتريات العقارات السكنية للمقيمين والعامة: ضريبة تصاعدية. مشتريات العقارات السكنية لغير المقيمين: تأكد مما إذا كان نظام الضريبة المصرح به بنسبة 7.5% ساريًا في تاريخ المعاملة | المشتري |
| رسوم الدمغة على الشراء | 0.8% من سعر الشراء أو قيمة الضريبة على المبيعات | المشتري |
| رسوم كاتب العدل أو كاسا برونتا | عدة مئات من اليورو، محددة بموجب اللوائح | المشتري |
| رسوم السجل العقاري | عدة مئات من اليورو، محددة بموجب اللوائح | المشتري |
| الرسوم القانونية | رسوم ثابتة أو نسبة مئوية، وعادةً ما يكون هناك حد أدنى | المشتري |
| عمولة العقارات | غالبًا ما تتراوح بين 5% و6% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة | البائع |
29. ما هو ضريبة الدخل (IMT)، وكيف يدفعها غير المقيمين؟
IMT، أو «Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis»، هو ضريبة نقل ملكية العقارات البلدية. ويقوم المشتري بدفعها قبل توقيع عقد الملكية.
يُحسب ضريبة نقل الملكية (IMT) على أساس أعلى قيمة بين سعر الشراء والقيمة الضريبية للعقار (VPT). وبالنسبة للمقيمين الضريبيين البرتغاليين الذين يشترون عقارات سكنية، تُطبق ضريبة نقل الملكية (IMT) وفقًا لنظام تصاعدي. بالنسبة لعام 2026، تُعفى مشتريات المسكن الرئيسي حتى مبلغ 106,346 يورو، مع معدلات تصاعدية فوق هذا المبلغ ومعدلات موحدة أعلى للمعاملات عالية القيمة. لا يوجد نطاق إعفاء للمساكن الثانية والمساكن غير الدائمة، ويُطبق عليها مقياس تصاعدي مشابه ولكنه أقل ملاءمة. للعقارات الريفية والمشتريات الحضرية الأخرى معدلات منفصلة. يتم تحديث الشرائح والحدود الدقيقة بشكل دوري من خلال ميزانية الدولة، لذا احسب ضريبة IMT باستخدام الجداول الرسمية الحالية قبل التوقيع.
أقرت البرتغال معاملة أكثر صرامة من الناحية المادية فيما يتعلق بضريبة نقل الملكية (IMT) للمشترين غير المقيمين الذين يشترون عقارات سكنية، وذلك في إطار إصلاحات ضرائب الإسكان لعام 2026. ويخوّل القانون رقم 9-A/2026، المؤرخ 6 مارس 2026، الحكومة بتطبيق معدل ثابت بنسبة 7.5% لضريبة نقل الملكية (IMT) على عمليات شراء العقارات الحضرية أو الأجزاء المستقلة المخصصة للسكن من قبل غير المقيمين.
في وقت كتابة هذا التقرير، ينبغي على المشترين التأكد مما إذا كانت اللوائح التنفيذية قد نُشرت، وما إذا كان معدل الضريبة البالغ 7.5% ساريًا في تاريخ معاملتهم، وما إذا كانت هناك أي قواعد انتقالية تنطبق على المعاملات التي تخضع بالفعل لقانون CPCV. وينبغي مراجعة قانون IMT الموحد الحالي قبل التوقيع، لأن ضريبة IMT تُفرض بناءً على حدث الاستحواذ الخاضع للضريبة، وليس بناءً على المواد التسويقية العقارية أو الملخصات القديمة المتوفرة على الإنترنت.
وإلى أن يتم تأكيد آليات التنفيذ الخاصة بهذه الصفقة المحددة، ينبغي للمشترين غير المقيمين أن يفترضوا أن نتيجة ضريبة نقل الملكية (IMT) قد تكون أسوأ بشكل جوهري مقارنة بالجداول الضريبية السكنية التقدمية العادية، كما ينبغي عليهم الاستعانة بمستشار ضريبي برتغالي لحساب الضريبة الفعلية المستحقة قبل التوقيع على عقد الشراء المبدئي (CPCV) أو سند الملكية.
كما ينبغي التأكد من آليات الإعفاء المحتملة المرتبطة بالإقامة أو الإيجار طويل الأجل وفقًا للقواعد السارية في تاريخ المعاملة. وقد تشمل هذه الآليات الحصول على الإقامة الضريبية البرتغالية خلال فترة محددة بعد الشراء، أو تخصيص العقار للإيجار السكني طويل الأجل المؤهل، أو شروط محددة أخرى. لا تعتمد على هذه الآليات ما لم يؤكد المستشار القانوني الأهلية والتوقيت والوثائق وإجراءات الاسترداد والعواقب المترتبة على عدم استيفاء الشروط.
وقد تُطبق أيضًا معدلات ضريبية مخفضة أو صفرية على بعض المقيمين الضريبيين البرتغاليين الشباب الذين يشترون عقارًا لأول مرة، وعلى العقارات المخصصة لإعادة تأهيل المناطق الحضرية في مناطق محددة، وعلى فئات أخرى معينة. ولا يستحق المشترون الأجانب غير المقيمين الذين يشترون مساكن ثانية، عمومًا، الاستفادة من هذه التخفيضات.
قد تخضع العقارات التي تستحوذ عليها كيانات مقيمة في ولايات قضائية مدرجة على القائمة السوداء للوجهات الضريبية التي وضعتها البرتغال لمعاملة ضريبية عقابية في إطار ضريبة نقل الملكية (IMT)، بما في ذلك تطبيق معدل ثابت بنسبة 10٪. وقد تكون هذه القواعد ذات طابع فني، لا سيما عندما يتعلق الأمر بهياكل الملكية أو السيطرة.
يرجى التأكد من معدل ضريبة الدخل الشخصي (IMT) المطبق، والإعفاءات المتاحة، وآلية استرداد الضريبة، وتاريخ السريان، والقواعد الانتقالية مع مستشار قانوني برتغالي قبل التوقيع على اتفاقية CPCV.
30. ما هو رسوم الدمغة على عملية الشراء؟
يُفرض «ضريبة الطوابع» (Imposto do Selo) على عمليات نقل ملكية العقارات بمعدل 0.8% من السعر الأعلى بين سعر الشراء وقيمة العقار (VPT). ويتحمل المشتري دفع هذه الضريبة بالإضافة إلى ضريبة نقل الملكية (IMT).
كما يُفرض ضريبة الدمغة بشكل منفصل على عقود الرهن العقاري بمعدلات متفاوتة حسب مدة القرض، وعلى الإجراءات التوثيقية الأخرى.
31. ماذا عن ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة؟
لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة عمومًا في البرتغال على مبيعات العقارات السكنية. وتخضع العقارات السكنية الجديدة لضريبة نقل الملكية (IMT) ورسوم الدمغة، تمامًا مثل العقارات المعاد بيعها، ولا تخضع لضريبة القيمة المضافة.
يمكن أن تُفرض ضريبة القيمة المضافة على معاملات العقارات التجارية في حالات محددة، وعلى بعض أنشطة التطوير العقاري، وعلى عقود البناء. إذا كنت تشتري عقارًا جديدًا مباشرةً من المطور العقاري، فإن السعر المعروض يشمل عادةً ضريبة القيمة المضافة المضمنة في تكلفة البناء، وتقوم بدفع ضريبة نقل الملكية ورسوم الدمغة بالإضافة إلى ذلك.
32. ما هي رسوم كاتب العدل، ورسوم السجل، ورسوم "كاسا برونتا"، والرسوم القانونية؟
تخضع رسوم كاتب العدل والسجل العقاري و«كاسا برونتا» للتنظيم، وعادةً ما تكون متواضعة مقارنةً بسعر الشراء. بالنسبة لعملية شراء عقار سكني عادية، تتراوح هذه الرسوم مجتمعةً عادةً بين عدة مئات من اليورو إلى ما يقارب 1,000 إلى 1,500 يورو، اعتمادًا على هيكل الصفقة ومدى تعقيدها. وتعتبر «كاسا برونتا» عمومًا أرخص وأسرع من المسار التقليدي الذي يجمع بين كاتب العدل والتسجيل المنفصل.
فيما يتعلق بالرسوم القانونية، يحدد العديد من المحامين إما أتعابًا ثابتة أو أتعابًا على أساس نسبة مئوية، غالبًا مع حد أدنى. اسأل عما تشمله هذه الأتعاب: NIF، والتوثيق المصرفي، وإجراءات العناية الواجبة، ومراجعة CPCV، والحضور عند إتمام الصفقة، والتسجيل، والتنسيق الضريبي بعد إتمام الصفقة.
لا تختر المستشار القانوني بناءً على السعر فقط. فقد تصبح المراجعة الرخيصة مكلفة إذا أغفلت وجود ملحق غير مرخص، أو ديون متعلقة بالوحدات السكنية، أو ضمان معيب للعقار قيد الإنشاء، أو نقص في سجل التراخيص، أو مشكلة ضريبية.
33. من الذي يدفع أجر الوكيل العقاري؟
في البرتغال، يتحمل البائع عمولة الوكيل، والتي تتراوح عادةً بين 5% و6% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، على الرغم من أن النسبة قابلة للتفاوض.
يوجد وكلاء للمشترين، لكنهم أقل شيوعًا مما هو عليه الحال في الولايات المتحدة. إذا قمت بتعيين وكيل للمشتري، فتأكد كتابةً من الجهة التي تتحمل أتعابه، وما هي مهامه، وما إذا كان يتلقى أجرًا من أي طرف آخر، وما إذا كان ملزمًا بالولاء لك.
الوكيل لا يُعد بديلاً عن المحامي.
34. هل تفرض البرتغال ضريبة على الثروة أو ضريبة إضافية على العقارات عالية القيمة؟
لا يوجد في البرتغال ضريبة ثروة عامة على غرار ما هو موجود في إسبانيا. لكنها تفرض ضريبة AIMI، أو «Adicional ao IMI»، وهي ضريبة إضافية سنوية تُفرض على بعض العقارات السكنية البرتغالية ذات القيمة العالية.
يستند ضريبة AIMI إلى القيمة الضريبية للعقار (VPT) ووضع المالك وهيكل الملكية. بالنسبة للأفراد، تُطبق ضريبة AIMI عمومًا على العقارات السكنية البرتغالية التي تزيد قيمتها الضريبية عن 600,000 يورو لكل دافع ضرائب. ويمكن للأزواج المتزوجين أو الشركاء المدنيين الذين يختارون الخضوع للضريبة المشتركة AIMI مضاعفة الحد المسموح به ليصل إلى 1.2 مليون يورو. يُفرض ضريبة AIMI عمومًا بنسبة 0.7% فوق الحد الأدنى المطبق، مع معدلات هامشية تبلغ 1% و1.5% على الشرائح ذات القيمة الأعلى. وعند ممارسة خيار AIMI المشترك، تتضاعف أيضًا الحدود الدنيا لتلك الشرائح الهامشية الأعلى.
تدفع الشركات عمومًا ضريبة AIMI بنسبة 0.4٪ دون أي إعفاءات على غرار الإعفاءات الفردية. وقد تخضع الكيانات المقيمة في ولايات قضائية مدرجة على القائمة السوداء لضريبة AIMI بنسبة 7.5٪.
كما تتضمن إصلاحات الإسكان في البرتغال لعام 2026 إعفاءً من ضريبة AIMI للعقارات المؤجرة بإيجارات معتدلة أو ميسورة. وينبغي التأكد من التفاصيل وفقًا للقواعد التنفيذية قبل الاعتماد على هذا الإعفاء.
بالنسبة لغير المقيمين الذين يمتلكون عقارًا واحدًا في البرتغال بقيمة متوسطة، لا يمثل ضريبة AIMI عادةً مشكلة رئيسية. أما بالنسبة للمشترين من أصحاب الثروات الكبيرة، والمحافظ الاستثمارية، والشركات، والعقارات الفردية عالية القيمة، فيجب إجراء نمذجة لضريبة AIMI قبل الشراء.
الرهون العقارية والتمويل
35. هل يمكن للمشترين الأجانب الحصول على قروض عقارية برتغالية؟
نعم. تمنح البنوك البرتغالية قروضًا لغير المقيمين، ولكن عادةً بنسب قرض إلى قيمة أقل مقارنةً بالمقيمين.
قد يُعرض على المشتري غير المقيم قرض بنسبة تتراوح بين 60% و70% من قيمة العقار. أما بالنسبة للمقيمين، فقد يُعرض عليهم قرض بنسبة أقرب إلى 80% إلى 90%، اعتمادًا على الدخل ونوع العقار والبنك وملف المخاطر.
يُتوقع منك تقديم جواز السفر، ورقم التعريف الضريبي (NIF)، والإقرارات الضريبية، وكشوف الرواتب أو سجلات دخل الأعمال، وكشوف الحسابات المصرفية، وإثباتات الأصول والديون، والمعلومات الائتمانية، ووثائق مصدر الأموال. ويجب على المشترين العاملين لحسابهم الخاص والمشترين الأمريكيين توقع خضوعهم لمزيد من التدقيق. فقد تثير الإقرارات الضريبية الأمريكية والكيانات التجارية وهياكل الدخل حيرة البنوك البرتغالية.
يعتمد قرار الاقتراض من البرتغال أو من بلدك الأم على العملة، وأسعار الفائدة، والضمانات، والمعاملة الضريبية، والتوقيت. قد يكون الرهن العقاري البرتغالي مفيدًا إذا كان دخلك باليورو، أو إذا كنت ترغب في الحصول على قرض مضمون بعقار في البرتغال، أو إذا كان الرهن العقاري يساعد في تحسين التدفق النقدي. قد يكون الاقتراض من بلدك أرخص أو أسرع إذا كان لديك رصيد عقاري أو علاقة مصرفية راسخة. يجب أن يقوم مستشار ضرائب دولي بتحليل النتائج. فأسعار الفائدة الأرخص ليست دائمًا هي أفضل هيكلية.
36. ما الذي يجب على المشترين الأجانب الانتباه إليه في مستندات الرهن العقاري البرتغالية؟
طبقت البرتغال توجيه الاتحاد الأوروبي بشأن الائتمان العقاري، ولديها إطار عمل خاص بها لحماية المستهلك في مجال القروض العقارية. ويجب على المقرضين تقديم معلومات موحدة من خلال وثيقة FINE، وإتاحة فترة للتفكير، والوفاء بمتطلبات الشفافية.
اقرأ شروط القرض والرسوم وأحكام السداد المبكر وشروط التأمين وآلية تحديد سعر الفائدة وأي عروض بيع منتجات أخرى مرتبطة بالقرض. يتحمل المقترض رسوم الطوابع الخاصة بالرهن العقاري. ومن الشائع أن يفرض البنك منتجات تأمينية معينة، لكن يمكن للمقترض في كثير من الأحيان البحث بنفسه عن تأمين على الحياة وتأمين على المنزل وتغطيات تأمينية مماثلة.
التحقق الدقيق والتفتيش
37. ما الذي يجب على محاميي التحقق منه قبل الشراء؟
يجب أن يتحقق محاميك من ملكية العقار، وبيانات السجل العقاري، وبيانات "كاديرنيتا بريدال"، والرهون العقارية، وحقوق الحجز، والالتزامات العقارية، وحقوق الارتفاق، وديون المجمع السكني، وديون ضريبة الملكية العقارية (IMI) وضريبة الملكية العقارية الإضافية (AIMI)، وديون المرافق العامة، والامتثال لقوانين التخطيط العمراني، وتراخيص البناء، والاستخدام القانوني وتاريخ التراخيص، وشهادة كفاءة الطاقة، وتراخيص الإيجار إن وجدت، ووضع المستأجر، وحقوق الشفعة، وأي رسوم أو دعاوى قضائية معلقة تتعلق بالمجمع السكني.
أما بالنسبة للعقارات الريفية، فتشمل القائمة الآبار، وحقوق المياه، وطرق الوصول، والحدود، والقيود الزراعية والغابية، والمباني الملحقة، والإنشاءات غير القانونية، وتصنيف الأراضي.
أما بالنسبة للعقارات الساحلية، فإن القائمة تشمل المجال البحري العام. انظر السؤال رقم 51.
لا تعتمد البرتغال عادةً على تأمين الملكية بالطريقة التي قد يتوقعها المشترون الأمريكيون. فالتسجيل العقاري، إلى جانب إجراء العناية الواجبة القانونية المناسبة، هو ما يشكل الحماية العملية.
38. هل يجب عليّ إجراء فحص للمبنى أو مسح له قبل الشراء؟
نعم، لا سيما بالنسبة للعقارات المعروضة للبيع والعقارات الريفية.
لطالما اعتمدت الممارسات البرتغالية، تاريخياً، على عمليات الفحص الفني المستقلة بدرجة أقل مقارنة بالممارسات المتبعة في الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة. ونتيجة لذلك، يُنجز العديد من المشترين الأجانب عمليات الشراء دون أن يقوم خبير عقاري أو مهندس أو معماري مؤهل بفحص المبنى. وتشمل العديد من النزاعات التي تنشأ بعد إتمام الصفقة عيوباً كان من الممكن اكتشافها لو أجريت عملية الفحص.
