¿Corre el riesgo de perder parte o la totalidad de su propiedad por prescripción adquisitiva?
Imagina que descubres que una parte de tu jardín trasero —donde tu familia ha hecho picnics durante años— podría no pertenecerte en realidad. ¿Podría otra persona reclamarla como propia por prescripción adquisitiva? Es una situación a la que ningún propietario quiere enfrentarse, pero es más habitual de lo que podrías pensar.
En general, la mayoría de la gente cree conocer los límites de su propiedad. Sin embargo, las reclamaciones por prescripción adquisitiva suelen surgir cuando una persona, tras encargar una medición topográfica de su propiedad para poder construir edificios cerca de lo que cree que es el límite o para realizar un ajuste de los límites de la parcela, descubre que la línea divisoria no se encuentra donde esperaba.
Una vez que se ha puesto de manifiesto la discrepancia en la línea de límite, el titular de la propiedad corre el riesgo de perderla por prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva es una doctrina jurídica de larga tradición que se remonta a siglos atrás y que, en Oregón, ha pasado de formar parte del derecho consuetudinario a integrarse en la legislación escrita. Tanto en virtud del derecho consuetudinario como de las leyes escritas sobre prescripción adquisitiva de Oregón, esta doctrina permite a una persona obtener derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. No obstante, una persona que haya estado en posesión de un bien ajeno debe emprender acciones formales para acreditar su titularidad mediante la prescripción adquisitiva, ya sea demostrando su caso ante los tribunales frente al titular del título de propiedad o llegando a un acuerdo con este.
Las normas de prescripción adquisitiva del derecho consuetudinario y las legales de Oregón comparten muchas similitudes, aunque presentan dos diferencias fundamentales. La primera es que la prescripción adquisitiva del derecho consuetudinario solo se aplica a los derechos que existían antes de 1990. La segunda diferencia principal es que la prescripción adquisitiva del derecho consuetudinario no exige que la persona que ostenta la posesión tenga la «convicción sincera» de que es la verdadera propietaria del bien.
Para comprender mejor cómo funciona la prescripción adquisitiva en Oregón, es importante distinguir entre dos marcos jurídicos fundamentales: el derecho consuetudinario y el derecho escrito
Prescripción adquisitiva según el derecho consuetudinario de Oregón
Aunque se recurre a ella con menos frecuencia, todavía se presentan algunas demandas antiguas basadas en la prescripción adquisitiva del derecho consuetudinario de Oregón, que es algo más fácil de obtener. Si una demanda por prescripción adquisitiva se inició y concluyó antes de 1990, los elementos y requisitos que una persona debe demostrar ante los tribunales son:
1. Abrir
2. Notorio
3. Exclusivo
4. Hostil
5. Continuo
6. Al amparo de un título o una pretensión de derecho
En la segunda parte de esta serie, que se publicará mañana, ofreceré una explicación detallada de cada uno de los elementos mencionados anteriormente relativos a la prescripción adquisitiva en el derecho consuetudinario.
Ley de prescripción adquisitiva de Oregón
De conformidad con el artículo 105.620 del ORS,en cualquier reclamación por prescripción adquisitiva que haya surgido después del 1 de enero de 1990, la persona deberá demostrar ante el tribunal que se cumplen los siguientes requisitos:
1. La persona (y su predecesor, si procede) ha mantenido la posesión efectiva del inmueble;
2. Esa posesión ha sido:
a. Abrir
b. Notorio
c. Exclusivo
d. Hostil
e. Continuo
3. En el momento en que la persona que invoca la prescripción adquisitiva (o sus predecesores en el derecho) tomó posesión del bien por primera vez, dicha persona creía de buena fe que era la verdadera propietaria del mismo;
4. Esa convicción sincera se ha mantenido a lo largo de los últimos diez años;
5. La persona tenía motivos objetivos para creerlo de buena fe; y
6. La convicción sincera de la persona era razonable dadas las circunstancias.
Además, como obstáculo adicional que hay que superar, la persona debe demostrar los elementos legales mencionados mediante pruebas claras y convincentes, lo que supone la carga de la prueba más exigente en los asuntos civiles.
En la tercera parte de esta serie, que se publicará el miércoles, ofreceré una explicación más detallada de cada uno de los elementos mencionados anteriormente relativos a la prescripción adquisitiva.
Si le preocupa la prescripción adquisitiva y otros derechos relacionados con la propiedad, no deje de leer las partes 2 y 3 de esta serie.
