¿Corre el riesgo de perder parte o la totalidad de su propiedad por posesión indebida?
Imagine que descubre que una parte de su jardín -donde su familia ha ido de picnic durante años- podría no pertenecerle. ¿Podría otra persona reclamarla como suya por posesión adversa? Es una situación a la que ningún propietario quiere enfrentarse, pero es más común de lo que cree.
En general, la mayoría de la gente cree conocer la línea divisoria de su propiedad. Sin embargo, las reclamaciones por posesión adversa suelen surgir cuando una persona comienza por obtener un estudio topográfico de su propiedad para poder construir estructuras cerca de la supuesta línea divisoria o para realizar un ajuste de la línea del lote, solo para descubrir que la línea de propiedad no está donde esperaba que estuviera.
Una vez revelada la discrepancia en la línea divisoria, el titular de la propiedad puede arriesgarse a perderla por posesión adversa.
La posesión adversa es una doctrina legal establecida desde hace siglos, que ha evolucionado del derecho consuetudinario al derecho estatutario en Oregón. Bajo el derecho consuetudinario o las leyes estatutarias de posesión adversa en Oregon, la doctrina permite a una persona obtener derechos de propiedad/titularidad sobre bienes inmuebles. Sin embargo, una persona que ha poseído adversamente la propiedad de otra debe tomar medidas formales para demostrar su propiedad a través de la posesión adversa, ya sea probando su caso en los tribunales contra el propietario del título o llegando a un acuerdo con el propietario del título.
El derecho consuetudinario de Oregón y las leyes estatutarias de posesión adversa comparten muchas similitudes, con dos diferencias clave. La primera es que la posesión adversa de derecho consuetudinario sólo se aplica a reclamaciones anteriores a 1990. La segunda diferencia principal es que la posesión adversa de derecho común no requiere que la persona poseedora tenga una "creencia honesta" de que es el propietario real de la propiedad.
Para entender mejor cómo funciona la posesión adversa en Oregón, es importante distinguir entre dos marcos jurídicos clave: el derecho consuetudinario y el derecho estatutario.
Posesión Adversa del Common Law de Oregón
Aunque se utiliza menos, algunas reclamaciones antiguas todavía surgen al amparo del derecho consuetudinario de posesión adversa de Oregón, que es ligeramente más fácil de obtener. Si una reclamación de posesión adversa surgió y concluyó antes de 1990, los elementos y requisitos que una persona debe probar ante un tribunal son:
1. Abra
2. Notorio
3. Exclusivo
4. Hostil
5. Continuo
6. Bajo pretexto de título o derecho
En la segunda parte de esta serie, que se publicará mañana, explicaré en profundidad cada uno de los elementos anteriores de la posesión adversa de derecho consuetudinario.
Ley de Posesión Adversa de Oregón
De conformidad con ORS 105.620, cualquier reclamación por posesión adversa que haya surgido después del 1 de enero de 1990, una persona debe probar los siguientes requisitos ante un tribunal:
1. La persona (y su predecesor, en su caso) ha mantenido la posesión efectiva del bien;
2. Esa posesión ha sido:
a. Abrir
b. Notorious
c. Exclusiva
d. Hostil
e. Continuo
3. En el momento en que la persona que reclama por posesión adversa (o los predecesores en interés de la persona) entró por primera vez en posesión de la propiedad, la persona que entró en posesión tenía la creencia honesta de que la persona era el propietario real de la propiedad;
4. Esta honesta creencia se ha mantenido durante todo el periodo de 10 años;
5. La persona tenía una base objetiva para su creencia honesta; y
6. La creencia honesta de la persona era razonable dadas las circunstancias.
Como obstáculo adicional a superar, la persona debe probar los elementos estatutarios anteriores mediante pruebas claras y convincentes, que es la mayor carga de la prueba en los casos civiles.
En la tercera parte de esta serie, que se publicará el miércoles, daré una explicación más detallada de cada uno de estos elementos de la posesión legal adversa.
Si le preocupa la posesión adversa y otros derechos relacionados con la propiedad, no deje de leer las partes 2 y 3 de esta serie.
