Arrendamiento a inquilinos de cannabis en California
Arrendar bienes inmuebles comerciales a una empresa de cannabis en California puede ser una gran oportunidad para el arrendador adecuado, pero conlleva riesgos significativos. Es importante que los arrendadores entiendan estos riesgos antes de entrar en un contrato de arrendamiento con un negocio de cannabis. Esta guía examina varias preguntas que nuestros clientes arrendadores de cannabis suelen hacer a los abogados de mi bufete sobre el arrendamiento de propiedades en California a negocios de cannabis.
1. A qué riesgos me enfrento como propietario de un local comercial si decido alquilar a un inquilino de cannabis?
Una de las cuestiones más importantes que deben comprender los arrendadores es que el cannabis sigue siendo ilegal. Aunque California permite la venta de cannabis, la ley federal lo considera una sustancia controlada de la lista I, lo que significa que EE.UU. lo trata de la misma manera que a la heroína. Y aunque es posible que el cannabis pase pronto a la lista III, eso no hará que sea legal a nivel federal.
Esta discrepancia expone a los arrendadores a posibles repercusiones legales, desde posibles confiscaciones civiles de activos hasta incumplimientos automáticos y, en algunos casos, incurables, de los contratos hipotecarios. Aunque estos riesgos no pueden eliminarse por completo, existen algunas estrategias de mitigación de riesgos que los arrendadores de cannabis sofisticados utilizan habitualmente, entre ellas:
Insistir en el estricto cumplimiento de la normativa estatal: Los arrendadores pueden reducir una enorme cantidad de riesgos legales asegurándose de que los inquilinos se adhieren a todas las leyes estatales y locales sobre el cannabis, incluyendo la obtención de las licencias y permisos necesarios. Algunos arrendadores optan por llevar a cabo auditorías o inspecciones periódicas, aunque muchos de ellos no saben qué buscar o no quieren involucrarse de forma regular - que es donde un buen abogado de cannabis puede ser inmensamente beneficioso.
Incluir disposiciones para la rescisión del contrato: Los buenos contratos de arrendamiento siempre enumeran las formas en que el arrendador puede rescindir el contrato. Muchas de estas cláusulas de rescisión "estándar" no tienen en cuenta los riesgos específicos del cannabis. Un buen contrato de arrendamiento de cannabis incluirá disposiciones de terminación específicas para el cannabis, como por ejemplo permitiendo la terminación anticipada si un inquilino se dedica a la actividad del cannabis antes de que se le conceda un permiso, si hay cambios significativos en la ley federal, o si se producen acciones de aplicación.
Abordar los riesgos potenciales en el contrato de arrendamiento: Un buen contrato de arrendamiento de cannabis también abordará los riesgos específicos de arrendamiento de cannabis, incluyendo las regulaciones de zonificación, requisitos de cumplimiento, y así uno. Abordaré muchas de estas cuestiones más adelante.
2. 2. Mi posible inquilina dice que necesita firmar un contrato antes de obtener el permiso de actividad, pero yo no quiero que se instale sin permiso. ¿Cómo puedo protegerme?
Obtener un permiso para un negocio de cannabis suele requerir la firma de un contrato de alquiler, lo que crea un dilema a los propietarios. Pero no es insuperable. Estas son algunas de las estrategias más habituales de los arrendadores de cannabis:
Exigir permisos antes de la entrada en vigor del contrato de arrendamiento: Los arrendadores suelen mitigar estos riesgos prohibiendo a su arrendatario operar antes de obtener un permiso. En algunos casos, un contrato de arrendamiento se firmará con efecto a partir de la fecha X, pero no tendrá una "fecha de inicio" hasta que el inquilino obtenga el permiso. Esto garantizará que el inquilino no tenga derecho a utilizar o, en algunos casos, ni siquiera a acceder plenamente a las instalaciones, incluso con un contrato de arrendamiento firmado.
Incentivar la concesión rápida de licencias: Los arrendatarios de cannabis suelen pedir una reducción del alquiler mientras intentan obtener la licencia o un derecho de rescisión anticipada si no consiguen obtenerla en un plazo determinado. En estos casos, lo mejor para el arrendador es asegurarse de que el inquilino persigue enérgicamente la obtención de la licencia. Por lo tanto, un arrendador inteligente negociará plazos claros. Estos arrendadores también exigirán al arrendatario que les informe periódicamente sobre las solicitudes de permisos -algo especialmente importante si el arrendador tiene cláusulas de reducción del alquiler- para poder asegurarse de que el arrendatario está haciendo realmente lo que se supone que debe hacer.
Aclarar los derechos de rescisión: Las obligaciones del inquilino en cuanto a plazos e hitos son estupendas, pero si no hay penalización por no cumplir los hitos, en realidad son opcionales. Los buenos contratos permitirán al arrendador rescindir el contrato si el arrendatario no obtiene a tiempo los permisos o no cumple otros hitos relacionados con los permisos.
3. ¿Afectará a la hipoteca de mi edificio el hecho de que tenga un inquilino cannábico?
La mayoría de los acuerdos de hipotecas comerciales incluyen cláusulas que restringen el uso de la propiedad que viola la ley federal. Dado que el cannabis sigue siendo ilegal a nivel federal, esto significa que el arrendador puede encontrarse automáticamente en situación de impago de su contrato hipotecario. Para hacer frente a esto, los arrendadores de cannabis a menudo:
Revisar cuidadosamente los contratos hipotecarios: Una de las primeras cosas que un buen abogado especializado en cannabis recomendará a un arrendador es que revise sus documentos hipotecarios en busca de cláusulas que prohíban las actividades relacionadas con el cannabis. Muchos arrendadores de cannabis no tienen ni idea de que existen estas prohibiciones y sin la debida consideración pueden dispararse en el pie.
Consultar al prestamista: Si un contrato hipotecario contiene un lenguaje contrario al cannabis, los arrendadores suelen ponerse en contacto con su prestamista para solicitar su consentimiento. Algunos prestamistas darán su consentimiento, pero muchos no. Si un prestamista no da su consentimiento, y el arrendador no puede pagar el préstamo o refinanciarlo inmediatamente, es probable que el arrendamiento no funcione. Hemos visto muchos casos en los que ambas partes invierten tiempo y dinero en las negociaciones del contrato de arrendamiento, pero el arrendador se echa atrás en el último segundo cuando el prestamista dice "no" a un inquilino de cannabis. Nadie quiere verse en esa situación.
Explorar una financiación favorable al cannabis: Si un prestamista no da su consentimiento y un arrendador no tiene efectivo para pagar el préstamo, el arrendador puede explorar la refinanciación. Teniendo en cuenta que los tipos de interés son altos en este momento y que las opciones de financiación son bastante limitadas cuando se trata de negocios de cannabis, puede que esta no sea una opción viable para todos los arrendadores.
4. Las primas de mi seguro de propiedad van a aumentar debido a los riesgos del cannabis. ¿Debo repercutir este coste al inquilino?
El arrendamiento a un inquilino de cannabis puede dar lugar a un aumento de las primas de seguros de propiedad debido al mayor riesgo asociado a las operaciones de cannabis. Además, algunas aseguradoras se niegan a dar cobertura a empresas relacionadas con el cannabis. También en este caso, los arrendadores disponen de opciones:
Buscar un seguro adaptado al cannabis: Lo primero que deben hacer los arrendadores es comprobar si el arrendamiento a un negocio de cannabis puede dar lugar a problemas de cobertura en sus pólizas actuales. En caso afirmativo, hay muchos corredores especializados en contratar pólizas para negocios relacionados con el cannabis, como los arrendadores.
Traspaso de costes al inquilino: Muchos arrendamientos de cannabis se estructuran como arrendamientos de triple red o (N NN). En los arrendamientos NNN, los propietarios repercuten sus costes de seguros, impuestos y otros al inquilino. De esta forma, incluso si el uso de la propiedad por parte del inquilino conduce a un aumento de la póliza, el inquilino será financieramente responsable del aumento.
Obligar al inquilino a mantener un seguro: Cualquier buen contrato de alquiler especificará los tipos y cantidades de cobertura de seguro que se exigen al inquilino. Estas pólizas suelen incluir aspectos como la responsabilidad civil general, el seguro de la propiedad y la cobertura adicional necesaria. Al igual que con otras disposiciones mencionadas anteriormente, las disposiciones sobre seguros a menudo necesitan ajustes para usos específicos del cannabis.
5. ¿Hay algún problema si mi inquilino de cannabis quiere subarrendar a otros operadores?
Las normativas locales y de California limitan el subarriendo para los negocios de cannabis con licencia. Esto significa que una vez que un arrendatario obtiene una licencia, la propiedad no puede subarrendarse más. Hay situaciones en las que una parte arrienda una propiedad concreta con la intención de subarrendarla a un operador, en cuyo caso, puede haber un subarriendo disponible. Sin embargo, es importante que los arrendadores entiendan qué quiere hacer su inquilino.
También es importante tener en cuenta que las cláusulas de cesión de un buen contrato de arrendamiento (que suelen ir de la mano de las cláusulas de subarrendamiento) suelen considerar un cambio en los accionistas del arrendatario como una cesión que requiere la aprobación previa por escrito del arrendador.
Teniendo esto en cuenta, los arrendadores suelen mitigar los problemas relacionados con la cesión y el subarriendo definiendo claramente los requisitos de aprobación, los plazos de notificación y las condiciones para el subarriendo y la cesión, específicamente en lo relacionado con los cambios de titularidad del arrendatario, e investigando a cualquier subarrendatario propuesto para garantizar mejor el pago puntual y el cumplimiento de su contrato.
6. Zonificación y normativa local
Comprender las leyes de zonificación y las normativas locales es crucial a la hora de arrendar a negocios de cannabis. El incumplimiento puede acarrear multas, cierres operativos u otros problemas legales, que a su vez pueden afectar al arrendador. Los arrendadores no quieren encontrarse en una situación en la que el inquilino culpe al arrendador de haber tergiversado un problema de zonificación que afecte a la propiedad. Los arrendadores deberían tener al menos un conocimiento mínimo de las normas locales de zonificación que afectan a la propiedad y de si ésta se encuentra en la zona adecuada para el uso deseado del cannabis. Un buen arrendador suele ser cuidadoso al negar cualquier tipo de declaración sobre zonificación en su contrato de arrendamiento.
7. ¿Qué debería incluir mi contrato de alquiler de cannabis?
Un contrato de arrendamiento bien redactado es esencial para proteger los intereses del propietario en un arrendamiento de cannabis. Algunas de las disposiciones que solemos ver en los contratos de arrendamiento de cannabis incluyen:
Disposición de uso permitido: Estas disposiciones describen las actividades específicas permitidas en la propiedad y excluyen todo lo demás. Un inquilino que realice usos no permitidos incurrirá en incumplimiento y el arrendador podrá tomar medidas contra él.
Disposición sobre control de olores: Estas disposiciones imponen requisitos para el control de olores, como sistemas de ventilación y filtración de aire, para minimizar las molestias a las propiedades vecinas. Esta es una buena forma de que el arrendador pueda protegerse contra cosas como los litigios por molestias de los vecinos, algo que hemos visto ocurrir una y otra vez, especialmente en lo que se refiere al cultivo.
Requisitos de seguridad: Los negocios de cannabis suelen ser blanco de delitos. Ningún arrendador desea que se produzcan daños a la propiedad, vandalismo o robos. Por ello, un buen contrato de arrendamiento incluirá disposiciones sobre medidas de seguridad, como sistemas de vigilancia, sistemas de alarma y controles de acceso, para mejorar la seguridad de la propiedad y evitar daños, vandalismo o robos.
Requisitos de seguro y disposiciones de rescisión: Como ya se ha mencionado, un buen contrato de arrendamiento de cannabis especificará los tipos y las cantidades mínimas de cobertura de seguro exigidas al arrendatario, así como las circunstancias en las que el arrendador puede rescindir el contrato.
8. ¿Debo recurrir a un abogado con experiencia en arrendamientos de cannabis en California?
Por supuesto. Dado el complejo panorama legal que rodea al cannabis, consultar con un abogado con experiencia en arrendamientos de cannabis en California casi con toda seguridad ahorrará dinero y reducirá los riesgos.
Un abogado con experiencia en arrendamientos de cannabis en California puede proporcionar asesoramiento personalizado, redactar contratos de arrendamiento completos y proteger los intereses del arrendador en caso de desafíos legales. Ellos entienden los matices de las regulaciones de cannabis, las posibles responsabilidades, y pueden ayudar a los arrendadores a navegar por las complejidades de arrendamiento de bienes inmuebles a un negocio de cannabis.
