Ley de Posesión Adversa de Oregón
Esta es la tercera parte de una serie de tres partes sobre la posesión adversa en Oregón. La Parte 1 fue una visión general sobre los riesgos de perder parte o la totalidad de su propiedad a través de la posesión adversa. La Parte 2 trataba sobre la posesión adversa según el derecho consuetudinario de Oregón. La Parte 3 es sobre la ley de posesión adversa estatutaria de Oregon.
La posesión adversa es una doctrina legal establecida desde hace siglos, que ha sido codificada en los estatutos de Oregón. En virtud de estas leyes, una persona puede obtener derechos de propiedad o titularidad sobre un bien inmueble tras probar su caso ante un tribunal.
Aunque las raíces de esta doctrina se encuentran en el derecho consuetudinario de Oregón, cualquier reclamación por posesión adversa que haya adquirido derechos después del 1 de enero de 1990 debe seguir los requisitos legales. Aunque los elementos que deben probarse son similares tanto en el marco del derecho consuetudinario como en el estatutario, este último incluye requisitos adicionales que deben cumplirse.
Posesión legal indebida
La ley de Oregón exige que una reclamación de posesión adversa que haya adquirido derechos después del 1 de enero de 1990, debe probar ante un tribunal los siguientes requisitos:
1. La persona (y su predecesor, en su caso) ha mantenido la posesión real de la propiedad. Una persona puede establecer el elemento de "uso real" de la propiedad si su uso de la propiedad "lo haría un propietario del mismo tipo de terreno, teniendo en cuenta los usos para los que el terreno es adecuado." Allison v. Shepherd, 285 Or 447, 452, 591 P2d 735 (1979).
2. Esa posesión ha sido:
a. Abierta y notoria. El elemento requerido de posesión abierta y notoria se cumple si la posesión es "de tal carácter que proporcione al propietario los medios de conocerla, y de la reclamación." Hoffman v. Freeman Land & Timber, LLC329 Or 554, 560, 994 P2d 106 (1999).
b. Exclusividad. El elemento requerido de posesión exclusiva se cumple mediante la prueba de la ocupación por parte del demandante que es característica de la propiedad exclusiva. Sertic v. Roberts171 Or 121, 130, 136 P2d 248 (1943). El grado de exclusión que ejercería un propietario del bien es la prueba que emplea el tribunal, que demuestra que su posesión era del tipo que caracterizaría el uso de un propietario.
c. Hostil. El elemento requerido de posesión hostil se cumple cuando "el demandante poseyó la propiedad con la intención de ser su propietario y no en subordinación al verdadero propietario." Schoeller v. Kulawiak118 Or App 524, 529, 848 P2d 619, rev den, 317 Or 272 (1993).
d. Continua. El elemento requerido de posesión continua se cumple si el uso de la propiedad es constante y no intermitente. Hoffman v. Freeman Land & Timber, LLC329 Or 554, 560, 994 P2d 106, 110 (1999). En particular, "el uso permisivo, no importa cuánto tiempo continuado, no es hostil y no puede ser la base de la posesión adversa." Rise v. Steckel59 Or App 675, 686, 652 P2d 364, 371 (1982), rev den, 294 Or 212 (1982).
e. La persona ha estado en posesión durante al menos 10 años. El tiempo que el predecesor en interés de una persona también pudo cumplir los elementos anteriores puede "añadirse" al tiempo del propietario actual para cumplir el requisito legal de 10 años.
f. En el momento en que la persona que reclama la posesión adversa o los predecesores en interés de la persona entraron por primera vez en posesión de la propiedad, la persona que entró en posesión tenía la "creencia honesta" de que la persona era el propietario real de la propiedad. El elemento requerido de tener una creencia honesta de propiedad "se refiere a una creencia de buena fe de la propiedad real, no acompañada de ninguna conciencia consciente de que la tierra podría pertenecer realmente al propietario vecino". Stone contra CCXL, LLC318 Or App 107, 116, 506 P3d 1167, 1174 (2022).
g. La creencia honesta continuó durante los 10 años del periodo legal de adquisición de derechos.
h. La persona tenía una base objetiva para su creencia honesta. Este elemento es relativamente autoexplicativo, pero un ejemplo de una razón por la que una persona puede no tener una base objetiva para apoyar su creencia honesta sería si un vecino hubiera informado previamente a la persona de que el terreno estaba en disputa. Stone contra CCXL, LLC318 Or App 107, 116, 506 P3d 1167, 1174 (2022).
i. La creencia honesta de la persona era razonable dadas las circunstancias.
Por último, para tener éxito ante los tribunales, el demandante debe probar estos elementos legales mediante pruebas claras y convincentes, que es el nivel de prueba más alto en los casos civiles. Esto significa que las pruebas deben hacer sustancialmente más probable que no que cada elemento sea cierto.
Entender las complejidades de la posesión legal adversa en Oregón es esencial tanto para los propietarios como para aquellos que buscan reclamar derechos de propiedad. Si se enfrenta a un problema de posesión adversa, es importante consultar con profesionales legales experimentados que puedan guiarle a través de las complejidades de la ley y ayudarle a proteger sus intereses de propiedad.
