Cómo tokenizar el sector inmobiliario
La tokenización de activos es uno de los temas de debate más habituales en mi consulta sobre blockchain/web3. Tanto los activos tangibles como los intangibles e intangibles pueden tokenizarse. He descubierto que muchos fundadores primerizos se pierden en la funcionalidad guay de su producto y rara vez dan un paso atrás para determinar lo que el mercado realmente quiere y necesita y cómo hacer que su producto se ajuste a esos parámetros.
Los bienes inmuebles son uno de esos activos que todo el mundo entiende y quiere poseer, especialmente las personas que buscan ingresos residuales. En este post, discuto algunas de las diversas maneras de ofrecer activos inmobiliarios tokenizados para la venta para abrir el mercado más a los inversores potenciales.
¿Qué tipos de tokens inmobiliarios pueden crearse?
Las participaciones fraccionarias en bienes inmuebles pueden dividirse en tres categorías: (1) el terreno en sí (las llamaré "fichas deterreno"); (2) los ingresos por alquiler generados por la propiedad (las llamaré "fichas de alquiler"); y (3) los beneficios de las operaciones en la propiedad (las llamaré "fichas de operación"). Las fichas podrían crearse para uno o varios de estos fines y sus derivados. Cada uno de ellos se clasificaría razonablemente como un tipo de token de seguridad porque encajarían claramente en los criterios del Test de Howey (ver aquí).
Fichas de terreno
Algunos inversores (poseedores de fichas) querrán la inversión más segura posible, por lo que se inclinarán por poseer una participación fraccionaria en el propio terreno. Esto se debe a que su objetivo es obtener beneficios a medida que el bien inmueble se revaloriza. Esto es posible tanto en terrenos baldíos como en terrenos urbanizados. Estos inversores en participaciones en terrenos son verdaderos "ganaderos"que se contentan con esperar a que su inversión se revalorice.
Fichas de alquiler
Otros inversores querrán capitalizar el flujo de ingresos por alquiler de una propiedad desarrollada. Independientemente del tipo de inquilino, se puede pensar en un escenario de alquiler de fichas como la división de los ingresos por alquiler en dos botes: uno que paga el pago de la hipoteca y el otro que se tokeniza y se pasa en intervalos regulares a los titulares de fichas.
Fichas de operación
El último tipo de inversor quiere captar el valor generado por un negocio en la propiedad debido a la importante rentabilidad potencial de esa empresa. En el contexto no criptográfico, esto se conoce comúnmente como alquiler porcentual. Es muy común con inquilinos franquiciados establecidos, como un Dunkin Donuts. El propietario ofrece un alquiler por debajo del mercado al arrendatario a cambio de un porcentaje de las ventas brutas del arrendatario sobre una base escalonada para maximizar la renta porcentual potencial. Los titulares de fichas de operación buscarían una mayor rentabilidad y diversificación de su inversión mediante la captación de múltiples flujos de ingresos procedentes del sector inmobiliario. También estarían interesados en un token que captara el valor agregado de múltiples inquilinos ancla.
Cada parcela inmobiliaria tiene cualidades y potencial diferentes, y cada posible inversor tendrá expectativas, experiencias y perfiles de riesgo distintos.
Compliant Options ofrecerá intereses de inversión tokenizados en bienes inmuebles
La forma más eficaz de ofrecer participaciones fraccionadas en bienes inmuebles (fichas de terreno) es indirectamente a través de entidades jurídicas que posean la titularidad de los bienes inmuebles. Los land tokens no representarían un interés directo en la propiedad inmobiliaria subyacente, sino un porcentaje de la entidad que ostenta la titularidad de la propiedad inmobiliaria. Pero son lo más parecido a un activo respaldado por bienes inmuebles, junto a la vinculación real de cada ficha de terreno al bien inmueble. Esto alivia la necesidad de actualizar el registro de escrituras cada vez que un land token cambia de manos, lo que resulta demasiado engorroso en esta fase de la intersección entre la propiedad inmobiliaria y blockchain.
Los tokens de alquiler y los tokens de operación estarían respaldados por activos intangibles, lo que no es necesariamente problemático. La mayoría de las criptomonedas y tokens web3 no están respaldados por activos tangibles. Pero los tokens de alquiler y los tokens de operación se verían como un atractivo token secundario o de nivel 2 debido a su afiliación con el sector inmobiliario.
Cumplimiento de las leyes federales y estatales en la oferta de intereses inmobiliarios tokenizados
Dado que cada uno de estos tokens de terrenos, alquileres y operaciones se considerarían valores en EE.UU., estas ofertas de tokens deben realizarse de conformidad con las leyes de valores federales y estatales. Esto incluye la Ley de Valores de 1933 y los reglamentos de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), así como las leyes y reglamentos estatales de valores, que comúnmente se conocen como Leyes Blue Sky.
Las ofertas de tokens deben registrarse en la SEC o acogerse a una exención de registro disponible. Las mejores exenciones en virtud de la legislación federal son el Reglamento A de la SEC (Nivel 2) y el Reglamento D (Regla 506(c)), que permiten la solicitud general y están exentos de los requisitos estatales de registro o cualificación.
El Reglamento A (Nivel 2), aunque más riguroso que el Reglamento D (Regla 506(c)), es probablemente la mejor exención de oferta para proyectos que buscan permitir una amplia negociación secundaria de sus tokens. Esto se debe a que el Reglamento D tiene estrictas restricciones de reventa que limitarían severamente las ventas secundarias y porque las ofertas del Reglamento D se limitan sólo a ciertos inversores de alto valor neto (inversores acreditados).
Cada opción tiene ventajas e inconvenientes, dependiendo del alcance del proyecto, el periodo de inversión, la ubicación del proyecto, la ubicación de los posibles inversores y el apetito general de cumplimiento del equipo fundador.
Exenciones de la oferta intraestatal
En algunos casos, puede tener sentido que un equipo fundador desarrolle un proyecto puramente intraestatal. Esto significa que los bienes inmuebles y los inversores sólo estarían ubicados en un único estado de EE.UU.. Cada estado tiene una serie de exenciones de registro que un proyecto puede utilizar para reducir significativamente la carga de cumplimiento y acelerar el proyecto.
Conclusión
En conclusión, la tokenización de intereses inmobiliarios ofrece una forma innovadora de abrir oportunidades de inversión y fraccionar la propiedad. Mediante la creación de tokens de terreno que representan la propiedad fraccionaria de la propiedad en sí, tokens de alquiler vinculados al flujo de ingresos de los inquilinos y tokens de operación que capturan los beneficios de las operaciones comerciales en la propiedad, la tecnología blockchain permite una mayor liquidez y accesibilidad en la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, cualquier oferta tokenizada de bienes inmuebles debe cumplir las leyes de valores federales y estatales aplicables. El camino óptimo es probablemente una oferta de Reglamento A (Nivel 2) o Reglamento D (Regla 506 (c)) bajo las leyes federales de valores, que permiten la solicitud general al tiempo que proporcionan exenciones de los requisitos de registro estatal. Para los proyectos centrados en un solo estado, las exenciones de oferta intraestatal también pueden reducir la carga de cumplimiento.
En última instancia, la tokenización tiene el potencial de democratizar la inversión inmobiliaria al reducir la barrera de entrada y permitir carteras más diversificadas. Pero los fundadores deben navegar cuidadosamente por el panorama legal para garantizar el cumplimiento y proteger a los inversores. Con el enfoque adecuado, la tokenización inmobiliaria puede desbloquear nuevos capitales y oportunidades en esta clase de activos.
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