如何将房地产代币化
资产代币化是我在区块链/Web3 实践中最常讨论的话题之一。有形资产、无形资产和无形资产都可以代币化。我发现，许多初次创业的创始人都会迷失在自己产品的炫酷功能中，而很少退后一步来确定市场的真正需求和需要，以及如何使自己的产品符合这些参数。
房地产是每个人都固有地理解并希望拥有的资产之一，尤其是那些寻求剩余收入的人。在这篇文章中，我将讨论一些合规提供代币化房地产资产销售的各种方法，以便向潜在投资者开放更多市场。
可以创建哪些类型的房地产代币？
房地产的部分所有权权益可分为三类：(1)土地本身（我称之为 "土地代币"）；(2) 房地产产生的租金收入（我称之为 "租金代币"）；(3) 房地产的经营利润（我称之为 "经营代币"）。代币可以为上述一种或多种目的及其衍生品而创建。每种代币都可以合理地归类为一种证券代币，因为它们明显符合豪威测试标准（见此处）。
土地代币
一些投资者（代币持有者）希望获得最安全的投资，因此他们倾向于拥有土地本身的部分权益。他们这样做是因为他们专注于在房地产升值时获取收益。这在空地和已开发土地上都是可能的。这些土地代币投资者是真正的 "闲置者"，他们乐于等待自己的投资升值。
租赁代币
其他投资者则希望利用已开发物业的租金收入流。无论是哪种类型的承租人，您都可以将租金代币方案理解为将租金收入分成两部分：一部分用于支付抵押贷款，另一部分被代币化，并定期转给代币持有人。
操作代币
最后一种投资者希望获取企业在物业上产生的价值，因为该企业具有巨大的潜在盈利能力。在非加密背景下，这通常被称为百分比租金。这种情况在邓肯甜甜圈（Dunkin Donuts）等成熟的特许经营租户中非常常见。土地所有者向租户提供低于市场水平的租金，以换取租户销售总额的分层百分比，从而最大限度地提高潜在的百分比租金。运营代币持有者希望从房地产中获取多种收入流，从而获得更高的回报和投资多样化。他们也会对能从多个主要租户那里获取综合价值的代币感兴趣。
每块房地产都有不同的品质和潜力，每个潜在投资者都有不同的期望、经验和风险特征。
合规期权提供房地产代币化投资权益
提供房地产部分权益（土地代币）的最有效方式是通过持有房地产所有权的法律实体间接提供。土地代币并不代表相关不动产的直接权益，而是代表持有不动产产权的实体的一定比例。但它们是最接近不动产支持资产的资产，仅次于将每个土地代币与不动产实际绑定。这就减轻了每次土地代币易手时更新契约登记的需要，而在不动产和区块链交叉的现阶段，更新契约登记过于繁琐。
租赁代币和运营代币将由无形资产支持，这并不一定有问题。大多数网络3加密货币和代币都没有有形资产支持。但租赁代币和运营代币因其与房地产的关联性，将被视为具有吸引力的二级或二级代币。
在发售代币化房地产权益时遵守联邦和州法律
由于这些土地代币、租赁代币和运营代币在美国都被视为证券，因此这些代币的发行必须遵守联邦和各州的证券法。这些法律包括 1933 年《证券法》和美国证券交易委员会 (SEC) 法规，以及州证券法律法规，也就是通常所说的蓝天法。
代币发行必须在美国证券交易委员会注册，或者属于现有的注册豁免范围。联邦法律规定的最佳豁免是美国证券交易委员会的A 条例（二级）和D 条例（第 506(c)条），这两种条例都允许进行一般募集，并豁免各州的注册或资格要求。
A 法规（第 2 级）虽然比 D 法规（第 506(c)条）更严格，但对于希望允许代币广泛进行二级交易的项目来说，A 法规可能是最好的发行豁免。这是因为 D 法规有严格的转售限制，会严重限制二次销售，而且 D 法规的发行仅限于某些净值较高的投资者（经认可的投资者）。
每种方案都各有利弊，取决于项目的范围、投资期限、项目所在地、潜在投资者所在地以及创始团队的总体合规偏好。
州内发行豁免
在某些情况下，创始团队开发一个纯粹的州内项目可能是合理的。这意味着房地产和投资者仅位于美国的一个州。每个州都有大量的注册豁免，项目可以利用这些豁免大大减轻合规负担，加快项目进程。
总结
总之，房地产权益代币化提供了一种开辟投资机会和部分所有权的创新方式。通过创建代表房产本身部分所有权的土地代币、与租户收入流挂钩的租赁代币，以及获取房产商业运营利润的运营代币，区块链技术可以提高房地产投资的流动性和可获得性。
不过，任何代币化房地产发行都必须遵守适用的联邦和州证券法。最佳途径可能是根据联邦证券法进行 A 条例（第 2 级）或 D 条例（第 506(c)条）发行，这些法律允许进行一般募集，同时提供州注册要求豁免。对于集中在单一州的项目，州内发行豁免也可减轻合规负担。
归根结底，代币化有可能降低进入门槛，使投资组合更加多样化，从而实现房地产投资的民主化。但是，创始人必须小心谨慎地驾驭法律环境，以确保合规并保护投资者。采用正确的方法，代币化房地产可以为这一资产类别释放新的资本和机遇。
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