美国房地产的外国投资：国际买家法律指南

一位中国科技企业家在西雅图购买了一套公寓，经过 6 个月的谈判后，由于无法将足够的资金转出中国以完成购买，导致诚意金被没收，从而损失了 100 万美元。一家越南开发商购买了一处价值 1500 万美元的工业地产，但却被约 500 万美元的环境清理义务吓了一跳，因为该开发商在购买该地产之前甚至从未进行过基本的环境尽职调查。一家西班牙公司历时 8 个月、耗资 1200 万美元收购了一块土地，但在发现只有一半的土地被划为工业用地后，该公司放弃了收购。

这些并不是罕见的异常现象，而是警示性的故事，强调了为什么购买美国房地产的外国公民需要经验丰富的跨境法律指导。

对于外国买家和国际房地产投资者而言，美国提供了令人信服的健全法律保护、市场透明度和长期增长潜力。然而，美国的房地产法律具有独特的复杂性和高度分散性。要成功驾驭这个错综复杂的系统，需要周密的规划和经验丰富的法律顾问。

驾驭复杂的法律环境

国际投资者最需要掌握的一点是美国各辖区房地产法律的巨大差异。美国实行分层法律制度--联邦、州和地方--这意味着一个城市的房地产管理规则可能在几英里之外就大相径庭。这种复杂性使得跨境房地产律师对于外国投资美国房地产市场至关重要。

将西雅图的开发项目与贝尔维尤的开发项目进行比较，贝尔维尤是西雅图的邻近城市，与西雅图隔华盛顿湖相距 15 分钟车程。我们看到，由于投资者没有意识到细微的许可差异或忽略了分区要求，导致项目无法获得必要的批准。了解这些区别并积极做好准备是房地产投资成功的基础。

税收只是拼图的一部分

外国买家和海外房地产投资者还必须应对多方面的税收环境。这可能包括联邦所得税、FIRPTA（《外国投资不动产税法》）规定的资本利得税以及额外的州税和地方税--无论其居住身份如何。

不可否认，严格的税务规划非常重要，但这只是综合投资战略的一个组成部分。成功的房地产投资还需要对实体结构、融资、严格的尽职调查以及遵守众多重叠的监管制度等方面进行缜密的考虑。

外国房地产投资者的关键步骤

在涉足任何美国房地产投资之前，国际买家应遵循以下基本步骤。
无论规模大小或复杂程度如何，这些步骤对于所有国际房地产投资交易都至关重要。

投资前阶段：

建立美国银行账户并获得外国公民抵押贷款预先批准
如果您没有社会安全号，请从国税局获取个人纳税人识别号 (ITIN)
研究各州的外国投资披露要求--有些州（如佛罗里达州）要求额外的申报材料

尽职调查要点

一定要进行至少 30 年的全面产权搜索
通过市政记录，而不仅仅是房地产列表，核实分区是否合规
额外预算购房款的 2-5%作为过户费，各州的过户费差异很大

融资战略：

国际房地产投资者通常需要支付 25-40%的投资房产首付款
通过担保信用卡或其他信贷计划建立信用记录
考虑将贷款留在内部而不是出售给政府支持实体的组合贷款人

美国房地产投资指南

虽然这些步骤提供了一个基础，但成功的国际房地产投资需要在整个过程中得到全面的法律支持。

在 Harris Sliwoski，我们以全面的战略思维对待外国房地产投资（包括商业和住宅）。我们的律师在整个过程的每个阶段为客户提供指导，将潜在的挑战转化为可控的步骤：

战略规划与合作伙伴关系：我们帮助您确定并联系专业经纪人和房地产融资公司。
尽职调查与风险缓解：我们进行全面的尽职调查，评估从法律和商业风险到分区问题、限制性契约和抵押权等各个方面。
实体与所有权结构设计：我们设计的所有权结构可优化税收效率和运营目标，并在允许的情况下实现投资者匿名。
合同谈判与起草：我们的团队负责起草、审查和谈判所有必要的合同，确保清晰明了并保护您的利益。
法规遵从与许可：我们为复杂的多层次法规网络提供导航，确保获得所需的许可证和执照，并解决土地使用和环境方面的问题。
专业管理：如有需要，我们会协助聘请和管理对项目至关重要的合格专业人员，包括承包商、建筑师、工程师和产权服务提供商。

未能预见监管或结构性问题可能会带来重大的财务和运营后果。我们积极主动的风险管理方法从一开始就为客户提供了信心和清晰度。

常见问题：外国投资美国房地产

问：外国公民可以获得美国房地产投资抵押贷款吗？
答：可以，但要求更严格。海外房地产投资者通常需要支付 25-40% 的首付款、较高的信用评分，并可能面临比标准利率高 0.5-1% 的利率。组合贷款人和专门的国际贷款计划提供了最佳选择。

问：美国哪些州允许外国房地产投资？
答：大多数州都欢迎外国投资，但有些州有披露要求。德克萨斯州、佛罗里达州和其他一些州可能会要求农业或大型商业采购注册。我们帮助客户了解这些州的具体义务。

问：FIRPTA 预提税和实际税负之间有什么区别？
答：当外国投资者出售美国房地产时，FIRPTA 要求预扣总售价的 15%。但是，根据资本收益、折旧和其他因素，您的最终税负可能会大大降低。预扣税款是一种预付，而不是最终应缴纳的税款。

问：作为外国投资者，完成美国房地产交易一般需要多长时间？
答：国际交易通常需要 45-90 天，而美国买家需要 30-45 天。时间较长的原因包括 ITIN 处理、实体成立、国际电汇、融资审批和跨境尽职调查。

问：我应该以个人名义还是通过法人实体购买美国房地产？
答：大多数外国买家都会选择通过有限责任公司、公司或信托公司进行购买，以获得责任保护、税务优化和隐私保护。正确的结构取决于您的母国、投资规模、风险敞口、房产所在州以及长期目标。

问：外资拥有的美国房地产有哪些持续合规要求？
答：您需要提交年度联邦纳税申报表，如果涉及外国账户或实体，可能需要提交 FBAR 和 FATCA 披露。有些州要求提交年度报告或征收特许经营税/实体税。我们会帮助客户在各个层面保持合规。

问：在购买美国房地产时，我可以匿名吗？
答：在某些州，可以通过有限责任公司或信托公司实现匿名。但是，《公司透明度法案》等联邦法律要求向监管机构报告受益所有权。我们可以帮助您在隐私与法律合规之间取得平衡。

问：拥有美国房产是否有助于我获得签证或绿卡？
答：本身没有帮助。房地产投资并不能带来移民福利，但如果在结构上符合创造就业机会和资本要求，它可以支持更广泛的 EB-5 战略。我们拥有经验丰富的移民顾问，可在需要时提供帮助。

问：我需要在美国完成房地产交易吗？
大多数外国买家使用委托书、美国公证人或大使馆/领事馆服务远程完成交易。我们经常代理那些在交易过程中从未实际进入美国的客户。

问：货币波动如何影响我的投资策略？
答：货币风险会严重影响收益。10% 的汇率波动就可能使杠杆交易的利润化为乌有。一些国际房地产投资者采用对冲策略，战略性地安排购买时间，或在其财务模型中考虑 5-15% 的货币缓冲。我们与货币专家合作制定适当的对冲策略。我们可以为您联系银行家，帮助您制定这些策略。

问：如果我的母国在交易中期限制资本外流，会发生什么情况？
答：这种情况越来越常见。我们建议在签署购买协议之前，确保融资承诺和有关资本转移限制的法律意见。拥有备用资金来源、了解母国的审批流程并在合同中约定较长的成交时间（90 天以上），可以避免代价高昂的失败。