Los litigios relacionados con el cannabis crecen a medida que el sector madura. Recientemente, hemos visto una demanda relacionada con la publicidad engañosa, pero también estamos viendo litigios empresariales más tradicionales en torno a cuestiones de asociación e incumplimientos contractuales. En Los Ángeles, la derogación de la Proposición D y la aplicación de la Medida M provocaron muchas luchas internas en el sector, algunas de las cuales desembocaron en litigios. En particular, la fiebre inicial por la propiedad inmobiliaria elegible en la ciudad llevó a muchos propietarios a arrendar al mejor postor. De esa fiebre están surgiendo ahora más litigios entre propietarios e inquilinos por el cannabis.
Litigios sobre cannabis en CJ World
En el caso de CJ World contra 147-151 W. 25th St LLC (que se consolidó con 147-151 W. 25th St. LLC contra GRG Collective), las alegaciones entre las partes se centraban en la concesión de licencias de Fase II en la ciudad de Los Ángeles. En concreto, el demandante CJ World alegó que 147-151 W. 25th St. LLC (el "arrendador"):
. . vio la oportunidad de casi duplicar el alquiler mensual que cobraba a su inquilino de toda la vida, CJWorld-LA ("CJ World"), una empresa de cultivo de cannabis. Esta oportunidad llegó en forma de Downtown Natural Caregivers, Inc. ("DNC"), una empresa competidora de cannabis que se puso en contacto con [el arrendador] para arrendar la propiedad para su propia operación de cultivo.
Básicamente, CJ World, un cultivador preexistente de Fase II en L.A., alegó que su arrendador alquiló la propiedad de CJ World a DNC, un "dispensario de marihuana medicinal existente" ("EMMD") de Fase I, que estaba dispuesto a pagar más alquiler. Bajo la Medida M, a los EMMD se les permitió solicitar licencias antes que los solicitantes no minoristas, como CJ World. Y el 23 de octubre de 2018, DNC obtuvo la aprobación temporal del Departamento de Regulación del Cannabis de Los Ángeles ("DCR") en la ubicación de CJ World mientras CJ World aún tenía un contrato de arrendamiento para cultivar en esa propiedad. CJ World estuvo representado por Arash Sadat y Brie Mills de Mills Sadat Dowlat LLP.
Litigios de CJ World sobre el cannabis
En Los Ángeles, no es raro encontrarse con situaciones en las que varios operadores de cannabis afirman haber alquilado el mismo local en un esfuerzo por conseguir una licencia de aprobación anual de la Ciudad. Lo que es menos habitual es ver cómo un litigio sobre cannabis llega realmente a juicio por esa cuestión. En su caso, CJ World argumentó que:
- El propietario y DNC trabajaron juntos para forzar ilegalmente a CJ World a desalojar los locales arrendados antes de la expiración del plazo de arrendamiento para que el propietario pudiera realquilar la propiedad a un alquiler sustancialmente más alto. Y que esta conducta incluyó:
- el arrendador alquila en secreto la propiedad a DNC sin informar a CJ World (el "arrendamiento secreto");
- Hacer declaraciones falsas y engañosas a la ciudad de Los Ángeles y al Estado de California para permitir que DNC obtuviera la aprobación temporal para cultivar en la propiedad, impidiendo así que CJ World obtuviera dicha aprobación;
- Interponer una acción infundada e infructuosa de retención ilegal contra CJ World, que el arrendador abandonó en última instancia; y
- Después de que los esfuerzos de desalojo del propietario resultaran infructuosos, cambió las cerraduras de la propiedad sin el consentimiento ni el conocimiento de CJ World y sin una orden judicial.
En su escrito del juicio, CJ World conjeturó que el propietario:
. . actuando de común acuerdo con DNC en virtud de un contrato de arrendamiento firmado y evidenciado por correspondencia escrita, privó a CJ World de la posibilidad de obtener la aprobación de la Ciudad para cultivar cannabis en la propiedad en virtud de un marco normativo recientemente promulgado, y luego intentó desalojar a CJ World sobre la base de que estaba operando ilegalmente.
Ouch. Inevitablemente, CJ World tuvo que pedir a la DCR que reubicara sus operaciones. Una vez reubicada con éxito, recibió la aprobación temporal como solicitante de la Fase II en su nuevo emplazamiento.
Educar al Tribunal sobre el cannabis
En la divulgación completa, uno de nuestros abogados de cannabis fue contratado por el abogado de CJ World como experto en este caso, y encargado de educar al jurado sobre la Medida M, las fases de concesión de licencias de Los Ángeles (en particular, la Fase II), y el estado de la aplicación contra los operadores de cannabis en 2018. Es probablemente una de las primeras veces que un experto ha subido al estrado en un tribunal abierto y ha sido admitido para describir el régimen de licencias de Los Ángeles para la Fase I y la Fase II (la Medida M ni siquiera fue ley hasta marzo de 2017).
Lo bueno de todo esto es que los tribunales y los jurados van a aprender cada vez más sobre las leyes y normas del cannabis a medida que aumenten los litigios sobre esta materia.
Recordemos que las partes se demandaron mutuamente en este asunto consolidado. Aunque CJ World tenía una larga lista de reclamaciones contra el arrendador, este alegó que CJ World incumplió su contrato de arrendamiento al no pagar el alquiler en el mes de septiembre de 2019.
El jurado declaró que CJ World había incumplido su contrato por no pagar el alquiler de septiembre y concedió al propietario 17.500 dólares, pero 0 dólares por otros daños reclamados por el propietario. En cuanto a las reclamaciones de CJ World, el jurado consideró que el arrendador y sus directivos habían cometido fraude, incumplimiento de contrato escrito, incumplimiento del pacto implícito de buena fe y trato justo, incumplimiento del pacto implícito de disfrute pacífico, desalojo ilícito y usurpación de bienes muebles. En cuanto a los daños y perjuicios, el jurado concedió a CJ World lo siguiente:
- Plantas perdidas: $ 20,250.00
- Beneficios perdidos: $ 337,609.00
- Angustia emocional: $ 30,000.00
¿Cuál es el futuro de los litigios sobre cannabis?
Sin duda, se avecinan más litigios sobre el cannabis. Los operadores de cannabis ya no tienen miedo de reivindicar sus derechos ante un tribunal(estatal, al menos) dado el rumbo que están tomando los vientos políticos. Y los tribunales estatales se inclinan a escuchar estos casos dada la legalización a nivel estatal. Como resultado, estoy seguro de que veremos surgir más demandantes como CJ World en Los Ángeles y más allá.
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