شراء العقارات في إسبانيا: ما يحتاج المشترون الأجانب إلى معرفته قبل التوقيع
القرار الأول: من يحميك؟
1. هل أحتاج إلى محامٍ إسباني خاص بي؟
نعم. هذه هي القاعدة الأولى لشراء العقارات في إسبانيا.
محامي البائع يمثل البائع. وعادةً ما يتقاضى الوكيل العقاري أجره من البائع. أما كاتب العدل فهو محايد. ولا أحد منهم هو محاميك.
لا تتضمن الممارسات العقارية الإسبانية تمثيلاً قانونياً للمشتري بالطريقة التي يتوقعها العديد من المشترين الأجانب. يتحقق كاتب العدل من شرعية الصفقة وصحتها الشكلية، لكنه ليس موجوداً للتفاوض نيابة عنك، أو للتحقيق في كل المخاطر العملية، أو لحماية مصالحك التجارية. يجب أن يتحقق محاميك من سند الملكية، والديون، والامتثال لقوانين التخطيط العمراني، والمسائل المتعلقة بالمجتمع المحلي، وقيود الإيجار، والالتزامات الضريبية، وعقد الشراء قبل أن توقع عليه أو ترسل المال.
استعن بمحامٍ إسباني مستقل لا تربطه أي صلة بالبائع أو الوكيل أو المطور العقاري أو منصة الإعلانات. احرص على القيام بذلك قبل تقديم عرض الشراء أو توقيع عقد الحجز أو تحويل مبلغ التأمين.
تبدأ العديد من المشاكل التي يواجهها المشترون الأجانب باعتقاد المشتري أن الوكيل العقاري أو المطور العقاري أو كاتب العدل أو محامي البائع «يتولى الأمر بشكل أساسي».
2. ما هو أكبر خطأ يرتكبه المشترون الأجانب؟
إنهم يتحركون بسرعة كبيرة.
المشتري الذي يوقع أولاً ثم يتحقق لاحقاً يكون قد فقد بالفعل نفوذه التفاوضي. أما المشتري الذي يحوّل مبلغاً كعربون حجز قبل التحقق من سند الملكية، أو التخطيط العمراني، أو الديون، أو شرعية الإيجار، أو الضمانات الخاصة بالمشروع قيد الإنشاء، فإنه يتحمل مخاطر لا يدركها عادةً.
الترتيب الصحيح بسيط: المحامي أولاً، المستندات ثانيًا، المال ثالثًا.
هل يمكن للأجانب شراء عقارات في إسبانيا؟
3. هل يمكن للأجانب امتلاك عقارات في إسبانيا؟
نعم. لا تفرض إسبانيا أي حظر عام على ملكية الأجانب للعقارات السكنية. ويمكن للمشترين من دول الاتحاد الأوروبي وخارجه امتلاك عقارات بالتملك الحر في إسبانيا.
توجد قيود محدودة في بعض المناطق الحساسة، بما في ذلك بعض المناطق العسكرية أو الحدودية، لكنها نادراً ما تؤثر على عمليات شراء العقارات السكنية العادية. وقد تكون هذه القيود ذات أهمية في جزر الكناري، أو بالقرب من المناطق الساحلية الاستراتيجية، أو في المناطق الريفية والحدودية؛ لذا يجب على محاميك التحقق مما إذا كان العقار يقع في منطقة خاضعة للقيود.
4. هل يجب أن أكون مقيماً في إسبانيا حتى أتمكن من الشراء؟
لا. يمكنك شراء عقار في إسبانيا بصفتك غير مقيم.
إن امتلاك عقار والعيش في إسبانيا مسألتان منفصلتان. يمكن لغير المقيم امتلاك منزل في إسبانيا، ودفع الضرائب العقارية الإسبانية، وتأجيره شريطة الحصول على الترخيص والالتزام بالقوانين، وبيعه لاحقًا. لكن الملكية في حد ذاتها لا تمنحك الحق في الإقامة في إسبانيا على المدى الطويل.
5. هل السوق الإسبانية متشابهة في كل مكان؟
لا. تتمتع إسبانيا بسوق ناضجة للمشترين الأجانب، لا سيما في المناطق الساحلية والجزر والمدن الكبرى. لكن تجربة الشراء تختلف اختلافًا كبيرًا حسب المنطقة. فالشراء في مدريد يختلف عن الشراء في مايوركا أو المناطق الريفية في الأندلس أو فالنسيا أو برشلونة أو تينيريفي.
6. هل يجب أن أشتري العقار باسمي الشخصي، أم عن طريق شركة، أم عن طريق صندوق استئماني؟
يُشتري معظم الأفراد العقارات بأسمائهم الخاصة. وعادةً ما تكون هذه هي الطريقة الأسهل والأرخص لشراء منزل ثانٍ أو منزل للتقاعد.
قد تكون الشركة الإسبانية، التي عادةً ما تكون شركة ذات مسؤولية محدودة (Sociedad Limitada أو SL)، خيارًا مناسبًا للعقارات التجارية، أو محافظ العقارات المتعددة، أو مشاريع التطوير العقاري، أو بعض أنشطة تأجير العقارات. لكن امتلاك شركة ينطوي على متطلبات محاسبية، وإجراءات الإيداع السنوية، ومسائل تتعلق بضريبة الشركات، بالإضافة إلى تعقيدات محتملة عند البيع أو الميراث.
يمكن لشركة أجنبية أن تمتلك عقارًا في إسبانيا، لكن هذا النمط نادرًا ما يكون الخيار الأمثل لشراء عقار سكني عادي. فقد يؤدي ذلك إلى الحاجة إلى تقديم إقرارات ضريبية في إسبانيا، والإفصاح عن المالك الفعلي، وتأخيرات مصرفية، ومسائل تتعلق بالمقر الدائم.
تتطلب الصناديق الاستئمانية توخي الحذر بشكل خاص. فإسبانيا لا تتعامل مع الصناديق الاستئمانية الأنجلو-أمريكية بالطريقة التي تتعامل بها الدول التي تطبق نظام القانون العام. وقد يؤدي هيكل الصندوق الاستئماني إلى عدم اليقين الضريبي، والارتباك في الإجراءات التوثيقية، وتأخيرات في الامتثال المصرفي، وتعقيدات في مجال الميراث. لذا، لا تستخدم الصندوق الاستئماني لحيازة عقار في إسبانيا ما لم يقم مستشار ضريبي ومستشار في شؤون الميراث إسبانيان بمراجعة هيكله.
الإقامة والتأشيرات ونهاية "التأشيرة الذهبية"
7. هل يمنحني شراء عقار في إسبانيا حق الإقامة؟
لا. لم يعد الأمر كذلك.
كانت "التأشيرة الذهبية" العقارية الإسبانية تتيح للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على الإقامة من خلال استثمار ما لا يقل عن 500,000 يورو في العقارات الإسبانية. أوقفت إسبانيا قبول طلبات "التأشيرة الذهبية" الجديدة القائمة على الاستثمار العقاري اعتبارًا من 3 أبريل 2025 بموجب القانون الأساسي 1/2025، الذي ألغى أحكام الإقامة للمستثمرين الواردة في القانون 14/2013. قد تخضع التصاريح الحالية والطلبات المقدمة قبل تاريخ الإيقاف لمعاملة انتقالية، لكن المشترين الجدد لم يعد بإمكانهم الحصول على الإقامة الإسبانية بمجرد شراء عقار.
لا يزال بإمكانك شراء عقار بصفتك غير مقيم. لكن إذا كنت ترغب في العيش في إسبانيا، فستحتاج إلى تأشيرة منفصلة أو مسار للحصول على الإقامة. ولا ينبغي للمشترين الأجانب شراء عقار في إسبانيا اليوم متوقعين أن يحل الشراء بحد ذاته مشكلة الإقامة.
8. ما هي خيارات التأشيرة المتاحة بعد انتهاء برنامج "التأشيرة الذهبية"؟
تشمل الطرق الشائعة تأشيرة غير ربحية، وتأشيرة الرحل الرقميين، وتصريح العمل، وتأشيرة رواد الأعمال، وإقامة الطلاب، ولم شمل الأسرة.
غالبًا ما يبحث المتقاعدون عن تأشيرة الإقامة غير الهادفة للربح. وتتطلب هذه التأشيرة عمومًا إثبات وجود دخل سلبي أو مدخرات كافية، وتأمين صحي خاص، وسجل جنائي نظيف. ويرتبط الحد الأدنى للدخل بمؤشر IPREM وهو عرضة للتغيير، لذا لا تعتمد على مبلغ ثابت باليورو دون التحقق من القواعد القنصلية الحالية.
غالبًا ما يبحث العاملون عن بُعد عن تأشيرة الرحل الرقميين الإسبانية. وتُعتبر شروط الحصول على التأشيرة والمعاملة الضريبية مسألتين منفصلتين. فالحصول على التأشيرة لا يعني تلقائيًا أن حاملها مؤهل للحصول على معاملة ضريبية مواتية في إسبانيا.
9. هل هناك بالفعل خطط لفرض ضريبة بنسبة 100% على مشتري العقارات من خارج الاتحاد الأوروبي؟
ناقشت إسبانيا فرض ضريبة عقابية على مشتريات المشترين غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي، لكنها لم تصبح قانونًا بعد.
أعلن رئيس الوزراء بيدرو سانشيز عن هذه الفكرة في يناير 2025، وتلا ذلك تقديم مشاريع مقترحات. وبحلول ربيع عام 2026، أشارت التقارير إلى أن المقترح قد تعثر سياسياً ويفتقر إلى الدعم الكافي في البرلمان.
لا تتجاهلوا هذا الاقتراح، ولكن لا تضعوه في ميزانيتكم باعتباره ضريبة سارية المفعول. فقد يختلف النطاق النهائي، في حال تم إقرار أي قانون، اختلافًا جوهريًا عما ورد في الإعلان السياسي. وينبغي على المشترين متابعة هذه المسألة عن كثب، لا سيما المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين ليسوا مقيمين ضريبيين في إسبانيا.
10. هل يؤثر خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي على المشترين البريطانيين؟
نعم. لم يعد مواطنو المملكة المتحدة يُعتبرون مواطنين في الاتحاد الأوروبي فيما يتعلق بشؤون الهجرة الإسبانية.
بالنسبة للإقامات القصيرة، يخضع مواطنو المملكة المتحدة عمومًا لقيود شنغن الخاصة بفترة 90 يومًا مقابل 180 يومًا، ما لم يكونوا حاملين لتصريح إقامة. كما لا يمكنهم الاستفادة من حقوق حرية التنقل داخل الاتحاد الأوروبي للعيش في إسبانيا. وفيما يتعلق بشؤون العقارات، غالبًا ما يُصنف المشترون البريطانيون ضمن فئة المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي، على الرغم من أن المسائل المتعلقة بالمعاهدة الضريبية بين المملكة المتحدة وإسبانيا تختلف عن تلك المتعلقة بالولايات المتحدة وكندا وأستراليا ودول أخرى خارج الاتحاد الأوروبي.
والنتيجة العملية هي: لا يزال بإمكان المشترين البريطانيين شراء عقارات في إسبانيا، لكن الشراء لا يمنحهم الحق في الإقامة هناك بشكل دائم.
شهادات عدم الاعتراض، والحسابات المصرفية، والتحقق من مصدر الأموال
11. ما هو رقم NIE، وهل أحتاج إليه؟
نعم. يحتاج كل مشترٍ أجنبي إلى رقم تعريف الأجنبي (NIE).
رقم NIE هو رقم تعريف الأجانب المستخدم للأغراض الضريبية والقانونية في إسبانيا. وعادةً ما تحتاج إليه لإتمام عملية شراء، أو دفع الضرائب، أو التوقيع على مستندات موثقة، أو فتح حساب مصرفي إسباني، أو التسجيل في خدمات المرافق العامة.
يحتاج كل مشترٍ إلى رقم تعريف أجنبي (NIE) خاص به. وفي حالة الشراء المشترك بين الأزواج أو الشركاء أو الأشقاء أو الأصدقاء، يجب على كل شريك في الملكية الحصول على رقم تعريف أجنبي خاص به.
12. كيف أحصل على رقم الهوية الأجنبي (NIE)؟
هناك ثلاثة مسارات شائعة.
يمكنك تقديم الطلب عبر إحدى القنصليات الإسبانية في الخارج. كما يمكنك تقديم الطلب في أحد مراكز الشرطة الوطنية في إسبانيا بعد حجز موعد مسبق. أو يمكن لمحاميك الإسباني في كثير من الأحيان الحصول عليه نيابة عنك باستخدام توكيل رسمي.
بالنسبة للعديد من المشترين الأجانب، يُعد اللجوء إلى المحامي الخيار الأقل تعقيدًا. وتتراوح مدة إنجاز الإجراءات بين بضعة أيام وعدة أسابيع، لذا من الأفضل البدء في الإجراءات مبكرًا.
13. هل أحتاج إلى حساب مصرفي في إسبانيا؟
إن امتلاك حساب مصرفي في إسبانيا ليس دائمًا شرطًا قانونيًا إلزاميًا، ولكنه ضروري في الغالب من الناحية العملية.
من المرجح أنك ستحتاج إلى حساب مصرفي لدفع الودائع والضرائب ورسوم كاتب العدل وفواتير المرافق ورسوم المجمع السكني وضريبة الملكية العقارية (IBI) والتأمين، بالإضافة إلى الالتزامات الضريبية المستمرة المفروضة على غير المقيمين. تقدم العديد من البنوك الإسبانية حسابات لغير المقيمين، على الرغم من أن إجراءات فتح الحساب قد تتطلب الكثير من المستندات، وقد تكون الرسوم أعلى مقارنة بحسابات المقيمين.
يُرجى تجهيز جواز سفرك، ورقم الإقامة (NIE) أو إثبات تقديم طلب الحصول عليه، وإثبات العنوان، ومعلومات الإقامة الضريبية، وإثبات الدخل أو مصدر الأموال.
14. هل يمكنني الدفع من حساب مصرفي في الخارج؟
في بعض الأحيان، لكن لا تفترض أن الأمر سيكون سهلاً.
يتعين على البنوك والموثقين والمحامين الإسبان الالتزام بقواعد مكافحة غسل الأموال. وقد يطلبون وثائق تثبت مصدر الأموال، بما في ذلك كشوف الحسابات المصرفية، وعقود البيع، ووثائق الميراث، والإقرارات الضريبية، والسجلات التجارية، أو إثباتات المدخرات. ويمكن أن يحدث ذلك حتى لو كانت الأموال مشروعة، وحتى لو كان المبلغ أقل من أي حد أدنى للإبلاغ.
قم بإعداد هذه الأوراق في وقت مبكر. فقد يؤدي عدم توفر مستندات مصدر الأموال إلى تأخير إتمام الصفقة أو إلغائها.
15. هل يمكنني الشراء عن بُعد؟
نعم. يقوم العديد من المشترين الأجانب بإتمام صفقات شراء العقارات الإسبانية دون التواجد فعليًا في إسبانيا.
ويتم ذلك عادةً من خلال توكيل رسمي، أو ما يُعرف بـ«بودر»، يُمنح لمحاميك الإسباني أو لممثل آخر تثق به. ويمكن توقيع التوكيل الرسمي أمام القنصلية الإسبانية أو أمام كاتب عدل في بلدك، وعادةً ما يكون مصحوبًا بشهادة أبوستيل وترجمة محلفة.
لا توقع على توكيل عام دون مراجعته. يجب أن يكون نطاقه واسعًا بما يكفي لإتمام المعاملة، ولكن دون أن يتجاوز الحد الضروري.
عملية الشراء
16. ما هو الجدول الزمني المعتاد؟
في حالة عملية إعادة بيع عادية، يجب أن تضع في اعتبارك أن الأمر يستغرق ما بين شهرين إلى أربعة أشهر من تقديم العرض وحتى إتمام الصفقة. ويمكن اعتبار ثلاثة أشهر تقديرًا معقولاً.
تعتمد مدة إنجاز المباني الجديدة على الجداول الزمنية لأعمال البناء. أما العقارات الريفية، والعقارات القديمة، والعقارات التي تنطوي على تباينات في السجلات، والعقارات التي تواجه مشكلات تخطيطية، والمعاملات الممولة، فقد تستغرق وقتًا أطول. والهدف هو ضمان سلامة سند الملكية وسلامة إجراءات إتمام الصفقة، وليس السرعة.
17. ما هي المراحل المعتادة لعملية شراء عقار في إسبانيا؟
يمر عملية شراء العقارات في سوق العقارات المستعملة عادةً بالمراحل التالية: العرض، واتفاقية الحجز، والتحقق من الجدارة الائتمانية، وعقد الشراء الخاص، والموافقة على الرهن العقاري في حالة الحصول على تمويل، وتوقيع السند العام أمام كاتب العدل، ودفع الضرائب، والتسجيل في السجل العقاري.
تختلف التفاصيل من حالة إلى أخرى. ففي سوق تنافسية، قد يحاول البائعون والوكلاء الضغط على المشترين للتوقيع بسرعة. عليك مقاومة هذا الضغط إلى أن يقوم محاميك بمراجعة المستندات وشروط الدفعة الأولية.
18. ما هو عقد الحجز؟
يؤدي عقد الحجز إلى سحب العقار من السوق لفترة قصيرة مقابل دفع عربون بسيط نسبياً.
قد تظل هذه الوثيقة مهمة. فهناك بعض عقود الحجز التي تتضمن بنودًا تتعلق بمصادرة الحقوق، أو مواعيد نهائية، أو افتراضات تمويلية، أو شروطًا لصالح البائع. لذا، احرص على أن يراجعها محاميك قبل التوقيع أو تحويل الأموال.
19. ما هو «عقد الدفعة الأولية»؟
"عقد الأراس" هو عقد الشراء الخاص، الذي يُبرم عادةً بعد إجراء الفحص الأولي وقبل إتمام الإجراءات أمام كاتب العدل.
ويحدد العقد السعر، والمقدم، وموعد التسليم، ووصف العقار، والالتزامات، وعواقب التخلف عن السداد. ومن الشائع دفع مقدم بنسبة 10٪، ولكنه ليس إلزامياً.
أكثر النماذج شيوعًا هو «أراس بينيتينسياليس». إذا تمت صياغته بشكل صحيح، فهذا يعني عمومًا أن المشتري يفقد مبلغ التأمين في حالة انسحابه دون مبرر قانوني، بينما يتعين على البائع إعادة ضعف مبلغ التأمين في حالة انسحابه. وهناك نماذج أخرى من «أراس»، وتختلف العواقب القانونية باختلافها. لذا، ينبغي لمحاميك اختيار وصياغة النسخة التي تناسب الصفقة.
20. ما هي "إسكريبتورا"؟
"الكتابة العامة" هي عقد البيع الرسمي الذي يتم توقيعه أمام كاتب عدل إسباني.
يؤدي توقيع عقد الملكية إلى نقل الملكية بين المشتري والبائع. ويؤدي تسجيل العقد في السجل العقاري إلى حماية هذه الملكية من المطالبات من قبل أطراف ثالثة، لذا ينبغي إتمام هذا التسجيل على وجه السرعة.
21. ما هي مهام كاتب العدل؟
الموثق هو موظف عام يتولى التحقق من الهوية، والأهلية القانونية، والإجراءات القانونية، وعقد الملكية، وآليات الدفع، وبعض المعلومات المتعلقة بالسجلات والضرائب.
الموثق ضروري، لكنه ليس محاميك. فالموثق لا يتفاوض نيابة عنك بشأن الشروط التجارية. كما أن الموثق لا يحل محل إجراءات التحقق اللازمة من جانب المشتري.
22. ما هو السجل العقاري؟
يسجل سجل الملكية الملكية القانونية وحقوق الملكية.
يمكن أن يكشف البحث في سجل الملكية عن المالك المسجل، والرهون العقارية، وحقوق الحجز، وحقوق الارتفاق، وحالات الحظر، وحقوق الشفعة، وغيرها من الأعباء المسجلة. ويوفر التسجيل حماية السجلات العامة والأولوية أمام الأطراف الثالثة.
لا تشترِ العقار بناءً على ما يقوله البائع أو الوكيل فقط. يجب أن يتحقق محاميك من السجل العقاري.
23. ما هو "كاتاسترو"؟
"الكاتاسترو" هو السجل العقاري. وهو في الأساس قاعدة بيانات للضرائب والوصف المادي، وتدار بشكل منفصل عن السجل العقاري.
ينبغي أن تتطابق بيانات السجل العقاري مع سجل الأراضي، لكن هذا لا يحدث في كثير من الأحيان. وتعد التباينات شائعة في العقارات الريفية، والمنازل القديمة، والأراضي التي تتسم بحساسية الحدود، والعقارات التي تحتوي على ملحقات أو حمامات سباحة أو مرائب أو شرفات أو مباني ملحقة.
إذا كان هناك تباين بين السجل العقاري و"كاتاسترو" وسند الملكية والعقار الفعلي، فيجب على محاميك معرفة السبب قبل الشراء.
24. ما هي "نوتا سيمبل"؟
"النوتا سيمبل" هي مستخرج من السجل العقاري يوضح المعلومات الأساسية عن العقار، بما في ذلك الملكية والوصف والالتزامات والرهون العقارية وحقوق الحجز وحقوق الارتفاق والمسائل المعلقة.
يجب أن يحصل محاميك على نسخة منها في مرحلة مبكرة من عملية التحقق من الجدارة الائتمانية، ثم مرة أخرى قبل التوقيع بفترة وجيزة للتأكد من عدم حدوث أي تغيير.
25. ما هي شهادة كفاءة الطاقة؟
يُعد «شهادة كفاءة الطاقة» (EPC) وثيقة إلزامية لأي عملية بيع أو تأجير لعقار في إسبانيا. وهي تُصنف كفاءة الطاقة للعقار على مقياس يتراوح من A إلى G، ويجب تقديمها قبل توقيع عقد الملكية وتسجيلها لدى السلطة الإقليمية المختصة.
تقع مسؤولية شهادة كفاءة الطاقة (EPC) على عاتق البائع. وفي حالة عدم توفرها، قد يؤخر كاتب العدل التصديق على سند الملكية أو يرفضه. وتتمتع الشهادة بفترة صلاحية محدودة، ويجب أن تكون سارية المفعول عند إتمام الصفقة. لذا، تأكد من أن البائع يمتلك شهادة كفاءة طاقة سارية المفعول قبل موعد التوقيع بوقت كافٍ.
الضرائب وتكاليف إتمام الصفقة
26. ما المبلغ الذي يجب أن أخصصه في الميزانية بالإضافة إلى سعر الشراء؟
بالنسبة لمعظم عمليات الشراء، يجب تخصيص ما يقارب 10% إلى 15% من سعر الشراء لتغطية الضرائب ورسوم كاتب العدل ورسوم التسجيل والرسوم القانونية والتكاليف ذات الصلة.
يعتمد المبلغ المحدد على المنطقة، وما إذا كان العقار جديدًا أم مستعملًا، وما إذا كنت ستقوم بالتمويل، وما إذا كان العقار ينطوي على مشكلات خاصة. وقد تؤدي المناطق ذات الضرائب المرتفعة، وعمليات الشراء الممولة، والعقارات الريفية المعقدة، والإضافات الخاصة بالمباني الجديدة إلى ارتفاع هذا المبلغ.
يلخص الجدول أدناه تكاليف المعاملات الرئيسية. يرجى التحقق من الأسعار والمبالغ الخاصة بمعاملتك قبل الاعتماد عليها.
| المصروفات | السعر أو المبلغ | الجهة الدافعة |
|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية (ITP) | تتراوح النسبة عمومًا بين 6% و11%، حسب المنطقة | المشتري |
| ضريبة القيمة المضافة (IVA) على المباني الجديدة | 10% سكني، 21% تجاري/أراضي | المشتري |
| AJD (رسوم الدمغة على المباني الجديدة) | 0.5% إلى 1.5%، على المستوى الإقليمي | المشتري |
| رسوم كاتب العدل | ما بين عدة مئات إلى عدة آلاف من اليورو، خاضعة للتنظيم | المشتري |
| رسوم السجل العقاري | أقل من مستوى كاتب العدل، خاضع للتنظيم | المشتري |
| الرسوم القانونية | حوالي 1% من السعر أو ما بين 3,500 و8,500 يورو | المشتري |
| الزيادة في القيمة العقارية البلدية | متغير، بلدي | البائع |
| عمولة العقارات | 3% إلى 5%، السوق | البائع |
27. ما هي الضريبة التي تُفرض على العقارات المعاد بيعها؟
تخضع العقارات المعاد بيعها عمومًا لضريبة نقل الملكية (ITP).
ضريبة نقل الملكية (ITP) هي ضريبة إقليمية يدفعها المشتري. وتختلف معدلاتها باختلاف المقاطعة ذات الحكم الذاتي، وقد تُطبق معدلات مخفضة على فئات معينة من المشترين، مثل الشباب، والمشترين لأول مرة، والأسر الكبيرة، والمشترين ذوي الإعاقة، أو مشتري المسكن الرئيسي. وغالبًا ما لا يستحق مشترو المساكن الثانية من غير المقيمين الاستفادة من هذه التخفيضات.
قد تكون القاعدة الضريبية هي السعر الأعلى بين سعر الشراء والقيمة المرجعية الرسمية، وليس مجرد السعر الذي توصلت إليه بالتفاوض. ويكون لهذا الأمر أهمية إذا كان سعر سند الملكية أقل من القيمة المرجعية المساحية.
28. ما هي المعدلات العامة لمرض نقص الصفيحات المناعي (ITP) حسب المنطقة؟
استخدم هذه المعلومات كنقطة انطلاق فقط. تأكد من السعر الحالي للعقار المحدد والمشتري والمقاطعة قبل وضع الميزانية.
غالبًا ما يُشار إلى أن معدل الضريبة في مدريد يبلغ 6٪. أما في الأندلس، فيبلغ المعدل عمومًا 7٪. وتبلغ النسبة في جزر الكناري غالبًا حوالي 6.5٪. وقد تكون النسب في كاتالونيا وجزر البليار أعلى بكثير، وقد تُطبق فيها معدلات تصاعدية. أما فالنسيا ومورسيا وإقليم الباسك ونافارا ومناطق أخرى، فتتطلب مراجعة محددة نظرًا لتغير المعدلات والتخفيضات.
لا يوجد في إسبانيا معدل موحد لضريبة نقل الملكية عند إعادة البيع.
29. ماذا عن الانخفاض المبلغ عنه في معدل ITP في فالنسيا؟
أفادت التقارير بأن المعدل العام لضريبة نقل الملكية (ITP) في فالنسيا من المقرر أن ينخفض من 10% إلى 9% اعتبارًا من 1 يونيو 2026، وذلك بالنسبة لعمليات شراء العقارات المستعملة المؤهلة التي تصل قيمتها إلى مليون يورو. وقد تظل العقارات التي تتجاوز هذا الحد خاضعة لمعدلات أعلى. يرجى التحقق من تفاصيل التنفيذ والحدود المحددة قبل وضع الميزانية.
30. ما هي الضريبة المطبقة على المباني الجديدة؟
تخضع العقارات السكنية الجديدة عمومًا لضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10٪، بدلاً من ضريبة نقل الملكية (ITP). كما يدفع المشتري رسوم الطوابع (AJD)، التي تختلف حسب المنطقة وتتراوح غالبًا بين 0.5٪ و1.5٪.
قد تخضع العقارات التجارية والأراضي ووحدات المرآب أو التخزين التي تُعامل بشكل منفصل لضرائب مختلفة، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21% في بعض الحالات. ويعتمد التعامل مع مواقف السيارات وغرف التخزين على كيفية بيعها وتسجيل ملكيتها وعلاقتها بالمسكن. اطلب من محاميك التحقق من ذلك قبل التوقيع على عقد الشراء.
31. ما هي رسوم كاتب العدل والسجل العقاري؟
تخضع رسوم كاتب العدل والسجل العقاري للتنظيم، وعادةً ما تكون متواضعة مقارنةً بسعر الشراء.
في حالة شراء عقار سكني عادي، قد تتراوح رسوم كاتب العدل بين عدة مئات من اليورو وبضعة آلاف من اليورو، حسب السعر ومدى تعقيد الصفقة. وعادةً ما تكون رسوم السجل العقاري أقل من ذلك، لكنها لا تزال مبالغًا لا يستهان بها. وينبغي أن يزودك محاميك بتقدير للتكاليف الخاصة بهذه الصفقة بالتحديد.
32. ما هي تكلفة الرسوم القانونية التي يتوقع أن أدفعها؟
يتقاضى العديد من المحامين الإسبان أتعابًا ثابتة أو نسبة مئوية من سعر الشراء. وبالنسبة لصفقة شراء عقار سكني عادية يقوم بها مشترٍ أجنبي، قد تتراوح أتعاب الخدمات القانونية الشاملة بين 2,000 و5,000 يورو أو حوالي 1% من سعر الشراء، وذلك حسب درجة التعقيد والموقع والمكتب القانوني ونطاق العمل.
لا تختر أرخص محامٍ عند شراء عقار عبر الحدود. فالمراجعة القانونية الرخيصة قد تكلفك غالياً إذا أغفلت تمديداً غير قانوني، أو رسوم خدمات مجتمعية غير مسددة، أو ضماناً معيباً للعقار قيد الإنشاء، أو مشكلة في الوصول إلى المناطق الريفية، أو مسألة ضريبية.
33. من الذي يدفع أجر الوكيل العقاري؟
في إسبانيا، غالبًا ما يتحمل البائع عمولة الوكيل العقاري، والتي تتراوح عادةً بين 3% و5%، على الرغم من أن الممارسات السائدة في السوق تختلف من حالة إلى أخرى.
يوجد وكلاء للمشترين، لكنهم أقل شيوعًا مما هو عليه الحال في الولايات المتحدة. إذا قمت بتعيين وكيل للمشتري، فتأكد كتابةً من الجهة التي تتحمل أتعابه، وما هي مهامه، وما إذا كان يتلقى أجرًا من أي طرف آخر، وما إذا كان ملزمًا بالولاء لك.
الوكيل لا يُعد بديلاً عن المحامي.
34. ما هي الضريبة البلدية على الزيادة في القيمة العقارية؟
الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأراضي هي ضريبة تفرضها البلدية على الزيادة في قيمة الأراضي الحضرية خلال فترة ملكية البائع.
ألغت المحكمة الدستورية الإسبانية طريقة الحساب الموضوعية السابقة في أكتوبر 2021 (القرار رقم 182/2021)، وتم إصلاح النظام بموجب المرسوم الملكي رقم 26/2021. ويتيح النظام الحالي عمومًا للمكلف الضريبي استخدام الطريقة الأكثر ملاءمة من بين طريقتي الحساب، ولا يُستحق دفع أي ضريبة عندما لا تنتج عن عملية البيع أي زيادة فعلية في قيمة الأرض.
عادةً ما تقع مسؤولية دفع ضريبة الزيادة في القيمة العقارية على عاتق البائع. وتحاول بعض العقود تحميل هذه المسؤولية على عاتق المشتري. لا تقبل ذلك ما لم يتم توضيح ذلك بوضوح في السعر والعقد، وما لم يوافق محاميك على ذلك.
35. ما هي تكاليف الرهن العقاري التي يجب أن أتوقعها؟
إذا قمت بالتمويل، فتوقع دفع رسوم الترتيبات المصرفية (إن وجدت)، وتكاليف التقييم، وتكاليف التأمين (إن لزم الأمر أو اخترت ذلك)، بالإضافة إلى أي تكاليف استشارية محتملة.
منذ الإصلاحات التي طالت نظام الرهن العقاري في إسبانيا بعد عامي 2018 و2019، انتقلت العديد من تكاليف إتمام إجراءات الرهن العقاري إلى كاهل المقرضين، بما في ذلك ضريبة AJD على الرهن العقاري في معاملات الرهن العقاري الاستهلاكية العادية. لكن المقترضين لا يزالون يتحملون بعض التكاليف، كما تختلف الممارسات بين البنوك. اطلب من محاميك أو مستشارك في شؤون الرهن العقاري مراجعة تقدير القرض ووثائق الرهن العقاري.
الرهون العقارية والتمويل
36. هل يمكن لغير المقيمين الحصول على قروض عقارية إسبانية؟
نعم. تمنح البنوك الإسبانية قروضًا لغير المقيمين، ولكن عادةً بنسب قرض إلى قيمة أقل مقارنةً بالمقيمين.
قد يُعرض على المشتري غير المقيم قرض بنسبة تتراوح بين 60% و70% من قيمة العقار. أما بالنسبة للمقيمين، فقد تصل النسبة إلى حوالي 80%، وذلك اعتمادًا على الدخل ونوع العقار والبنك وملف المخاطر.
37. ما هي المستندات التي سيطلبها البنك؟
يُتوقع منك تقديم جواز السفر، ورقم الهوية الوطنية (NIE)، والإقرارات الضريبية، وكشوف الرواتب أو سجلات دخل الأعمال، وكشوف الحسابات المصرفية، وإثباتات الأصول والديون، والمعلومات الائتمانية، ووثائق مصدر الأموال.
ينبغي على المشترين العاملين لحسابهم الخاص والمشترين الأمريكيين توقع المزيد من التدقيق. فقد تثير الإقرارات الضريبية الأمريكية والكيانات التجارية وهياكل الدخل حيرة البنوك الإسبانية.
38. هل من الأفضل أن أقترض في إسبانيا أم في بلدي؟
يعتمد ذلك على عملة دخلك، وأسعار الفائدة، ووضعك الضريبي، واحتياجاتك من الرافعة المالية، ومدى تحملك للمخاطر.
قد يكون الحصول على قرض عقاري إسباني خيارًا مناسبًا إذا كان دخلك باليورو، أو إذا كنت ترغب في الحصول على قرض مضمون بأصل عقاري في إسبانيا، أو إذا كان القرض يساعد في التخطيط الضريبي للثروة في إسبانيا. وقد يكون الاقتراض في بلدك أرخص أو أسهل، خاصةً إذا كان لديك رصيد عقاري أو علاقة مصرفية قوية.
ينبغي أن يقوم مستشار الضرائب عبر الحدود بوضع نموذج للنتيجة. فمعدل الفائدة الأقل تكلفة ليس دائمًا أفضل هيكل.
39. ما هو رقم التعريف الضريبي للشركات (FEIN)؟
"FEIN" (أو "Ficha Europea de Información Normalizada") هي ورقة المعلومات الموحدة الخاصة بالرهن العقاري التي يقدمها المقرضون الإسبان للمقترضين.
يجب أن يتسلم المقترض المستندات المطلوبة الخاصة بالرهن العقاري قبل التوقيع، ويجب على كاتب العدل إجراء مراجعة قبل التوقيع للتأكد من أن المقترض يفهم شروط الرهن العقاري. لا تعتبر هذه الخطوة مجرد إجراء شكلي. اقرأ شروط القرض والرسوم وأحكام السداد المبكر وشروط التأمين وآلية تحديد سعر الفائدة.
التحقق الدقيق: ما الذي يجب على محاميك التحقق منه
40. ما الذي يجب على محاميي التحقق منه قبل الشراء؟
يجب على محاميك التحقق من سند الملكية، وبيانات السجل العقاري، وبيانات المساحة، والرهون العقارية، وحقوق الحجز، وحالات الحظر، وحقوق الارتفاق، والديون المستحقة للبلدية، وضريبة الملكية العقارية (IBI)، والديون المستحقة لشركات المرافق العامة، والامتثال لقوانين التخطيط العمراني، وتراخيص البناء، ووثائق الإقامة، وتراخيص الإيجار إن وجدت، ووضع المستأجر، وحقوق الشفعة، وأي تقييمات بلدية أو دعاوى قضائية معلقة.
أما بالنسبة للعقارات الريفية، فتشمل القائمة الآبار، وحقوق المياه، وطرق الوصول، والحدود، والقيود الزراعية، والمباني الملحقة، والإنشاءات غير القانونية، وتصنيف الأراضي.
أما بالنسبة للعقارات الساحلية، فتشمل القائمة أيضًا قانون المناطق الساحلية ووضع الملكية العامة (انظر السؤال 52).
لا يوجد في إسبانيا قطاع لتأمين حقوق الملكية يضاهي نظيره في الولايات المتحدة. ويُعد السجل العقاري، إلى جانب إجراء العناية الواجبة القانونية المناسبة، هو وسيلة الحماية العملية.
41. ما المقصود بـ«الإقرار المسؤول»؟
في عدد من المناطق، بما في ذلك الأندلس ومدريد، أصبحت العديد من الإجراءات الإدارية التي كانت تتطلب في السابق تراخيص رسمية تُجرى الآن من خلال «إقرار مسؤول» (Declaración Responsable). وبموجب هذا النهج، يقدم المالك أو المطور إقرارًا مشفوعًا بيمين بأن العمل أو النشاط يتوافق مع القواعد المعمول بها، ويمكن بدء العمل دون انتظار الحصول على موافقة إيجابية. وتحتفظ الإدارة بالحق في إجراء عمليات تفتيش وفرض عقوبات في حالة عدم الامتثال في وقت لاحق.
هذه أخبار سارة حقًا للمشترين الذين يخططون لإجراء أعمال ترميم أو يرغبون في بدء نشاط خاضع للتنظيم في العقار. لكنها تنقل عبء المخاطرة إلى المُصرح. فإذا كان الإقرار غير صحيح، فقد تشمل العواقب غرامات مالية أو أوامر هدم أو إيقاف النشاط. يجب أن يتأكد محاميك أو مهندسك المعماري من دقة أي إقرارات سابقة تم تقديمها بشأن العقار قبل الشراء.
42. ماذا لو لم تتطابق وثيقة الملكية والسجل العقاري و"كاتاسترو" والممتلكات الفعلية؟
توقف.
قد يكون عدم التطابق أمراً غير ضار، لكنه قد يشير أيضاً إلى توسعة غير قانونية، أو حوض سباحة غير مسجل، أو حدود غير دقيقة، أو مرآب غير مُصرح به، أو مشكلة تتعلق بالمباني الريفية، أو مسألة ضريبية. وتنتشر هذه المشاكل بشكل خاص في العقارات القديمة، والمنازل الريفية، والعقارات الساحلية، والمنازل التي خضعت لتعديلات غير رسمية على مدار سنوات عديدة.
المنزل الجميل الذي يعاني من مشكلة في السجل يظل يعاني من مشكلة في السجل.
43. ما هي المباني غير القانونية؟
تتمتع إسبانيا بتاريخ طويل من أعمال البناء غير المرخصة أو التي لا تمتلك التراخيص الكافية، لا سيما في المناطق الريفية والساحلية.
قد يشمل البناء غير القانوني حوض سباحة، أو تغطية شرفة، أو بيت ضيافة، أو مرآب، أو توسعة، أو طابق، أو بئر، أو مسكن كامل. وقد تشمل العواقب غرامات مالية، وأوامر هدم، وعدم القدرة على التجديد، ومشاكل في المرافق العامة، ومشاكل في الرهن العقاري، ومشاكل في التأمين، وصعوبة في إعادة البيع.
قد تكون بعض المباني غير القانونية القديمة قد تجاوزت الفترة التي حددتها الإدارة لتنفيذ عمليات الهدم، لكن هذا لا يعني بالضرورة أنها أصبحت قانونية تمامًا. وقد تكون النتيجة العملية لذلك منحها وضعًا مقيّدًا يسمح باستخدامها وصيانتها، لكنه يحد من التوسع فيها أو تجديدها أو تغيير الغرض من استخدامها.
44. ما هي شهادة الإقامة؟
قد يكون المستند المطلوب، حسب المنطقة، هو «شهادة صلاحية السكن» أو «رخصة الإشغال الأول» أو «إقرار المسؤولية» أو أي شهادة صلاحية سكنية معادلة.
قد تكون هذه المستندات مهمة في ما يتعلق بخدمات المرافق العامة، وتراخيص الإيجار، والموافقة على الرهن العقاري، وإعادة البيع. وتختلف المتطلبات باختلاف المقاطعة والبلدية.
45. ما الذي يجب أن أعرفه عن جمعية الملاك؟
تندرج الشقق والعديد من المنازل المستقلة ضمن نطاق "مجتمع الملاك" (comunidad de propietarios)، وهو ما يشبه جمعية الملاك.
تتولى الجمعية إدارة المناطق المشتركة وصيانة المبنى والتأمين والاحتياطيات والقواعد والرسوم. يجب على محاميك الحصول على دليل يثبت سداد الرسوم المستحقة، كما يجب عليه مراجعة محاضر الاجتماعات الأخيرة للتحقق من وجود أي إصلاحات معلقة أو دعاوى قضائية أو رسوم إضافية أو عيوب في المبنى أو قيود على تأجير الوحدات للسياح أو نزاعات بين الملاك.
قد تكون الرسوم الخاصة، التي تُعرف باسم «ديراماس»، باهظة التكلفة. احرص على الاستفسار عنها قبل الشراء.
46. هل يمكن أن تنتقل ديون العقار إلى المشتري؟
البعض يستطيع ذلك.
بموجب القانون الضريبي الإسباني، يقع عبء دفع ضريبة IBI على عاتق المالك اعتبارًا من 1 يناير. لكن ضريبة IBI غير المسددة يمكن أن تُسجل كعبء عقاري على العقار، مما يعني أن المشتري الذي يُبرم صفقة الشراء دون تسوية هذا الأمر قد يجد أن مصلحة الضرائب تتجه إلى العقار لتحصيل المبلغ المستحق.
كما يمكن أن تصبح بعض رسوم المجمع السكني غير المسددة مشكلة تقع على عاتق المشتري بموجب قانون الملكية الأفقية، وعادةً ما يقتصر ذلك على السنة الحالية وفترة محدودة سابقة لها. يجب على محاميك التأكد من الفترة المعمول بها والحصول على شهادة ديون المجمع السكني قبل إتمام الصفقة.
لا تقبل الصفقة بناءً على وعد من البائع بأنه «سيحل الأمر لاحقًا».
المباني الجديدة والمشتريات على المخطط
47. ما الذي يميز الشراء على المخطط؟
أنت تشتري شيئًا لم يكتمل بعد.
وهذا يعني أن المخاطر التي تواجهك تتعلق بأداء المطور: من حيث الإنجاز والتوقيت والمواصفات والتراخيص والتمويل والعيوب والإعسار.
يمنح القانون الإسباني المشترين حماية مهمة فيما يتعلق بالدفعات المسبقة، بما في ذلك الضمانات المصرفية أو بوالص التأمين على المبالغ المدفوعة قبل إتمام الصفقة. لكن هذه الحماية لا تكون مفيدة إلا إذا كانت موجودة بالفعل وتغطي مدفوعاتك. يجب أن يقوم محاميك بمراجعة شهادة الضمان أو التأمين قبل أن تدفع كل قسط.
48. ما هي المشاكل التي قد تنشأ عند شراء العقارات على المخطط؟
وتتمثل المشاكل الشائعة في تأخر التسليم، وتغيير المواصفات، وفقدان التراخيص، وإفلاس المطور، وسوء الجودة، والنزاعات حول معايير الإنجاز.
يخضع سوق العقارات على المخطط في إسبانيا لرقابة أفضل مما كان عليه قبل الأزمة التي شهدتها الفترة 2008-2014، لكن المخاطر لم تختفِ. لذا، يجب التحقق من المطور العقاري، وملكية الأرض، ورخصة البناء، وضمانات السداد، والتزامات التسليم، وحقوق استرداد الأموال.
49. ما هي الضمانات التي تنطبق على المباني الجديدة؟
تُحدد ضمانات المباني الجديدة في إسبانيا عادةً بمدة سنة واحدة للعيوب المتعلقة بالتشطيبات، و3 سنوات للعيوب المتعلقة بالصلاحية للسكن، و10 سنوات للعيوب الهيكلية. ويجب على المطورين العقاريين عمومًا الحصول على تأمين هيكلي لمدة عشر سنوات.
فترة الضمان والموعد النهائي لتقديم المطالبة ليسا دائمًا متطابقين. يرجى الإبلاغ عن العيوب كتابةً على الفور والاحتفاظ بالسجلات.
العقارات الريفية والساحلية: الأراضي والمياه والوصول
50. لماذا تعتبر العقارات الريفية أكثر خطورة؟
العقارات الريفية هي المكان الذي تكمن فيه بعض المفاجآت الأكثر تكلفة.
قد تكون الحدود غير واضحة. وقد لا تتطابق السجلات مع الواقع الميداني. وقد تكون المباني غير قانونية جزئيًا. وقد تكون الآبار غير مرخصة. وقد تعبر طرق الوصول أراضي الجيران دون وجود حق مرور مسجل. وقد تخضع الأراضي الزراعية لقيود بناء صارمة. وقد تكون توصيلات المرافق العامة مرتجلة. وقد يكون الوصول إلى الإنترنت والطرق أسوأ مما يُعلن عنه.
غالبًا ما يعكس السعر المنخفض مخاطر حقيقية.
51. ما هو "السولو روستيكو"؟
"سويلو روستيكو" هي أرض ريفية أو زراعية، وهي عادةً أراضٍ غير قابلة للتحويل إلى مناطق حضرية وتُستخدم لأغراض زراعية أو طبيعية أو محمية.
تخضع حقوق البناء على الأراضي الريفية لقيود أكثر صرامة بكثير مقارنة بالأراضي الحضرية. وتختلف القواعد بشكل كبير من منطقة ذاتية الحكم إلى أخرى ومن بلدية إلى أخرى. ولا يعتبر المنزل المقام على أرض ريفية قانونياً بالضرورة لمجرد وجوده.
لا تشترِ أرضًا ريفية على افتراض أنه يمكنك بناء فيلا، أو إضافة وحدات للضيوف، أو إنشاء مسبح، أو تحويل المباني الزراعية، أو إدارة نشاط تجاري للتأجير. تأكد أولاً.
52. ما المقصود بـ AFO أو DAFO؟
في الأندلس، يُعد وضع «AFO» أو «DAFO» وضعًا تخطيطيًا لبعض المباني القديمة التي لا يمكن إضفاء الشرعية عليها بالكامل، ولكن يمكن اعتبارها في وضع مماثل لـ«خارج نطاق التخطيط» نظرًا لانتهاء مدة سريان الإجراءات التنفيذية.
قد تكون العقارات المصنفة ضمن فئة AFO/DAFO صالحة للاستخدام والبيع، لكنها عادةً ما تخضع لقيود. فقد يُسمح بأعمال الصيانة والإصلاحات الأساسية؛ بينما قد لا يُسمح بالتوسعة أو التجديدات الكبرى أو تغيير الغرض من الاستخدام.
تتبع المناطق الأخرى أساليبها الخاصة في التعامل مع المباني القديمة غير القانونية. فلا تفترض أن مفهوم "AFO" الأندلسي ينطبق في أماكن أخرى.
53. ما هو قانون السواحل؟
ينظم «قانون السواحل» (Ley de Costas) الملكية العامة البحرية والبرية على طول الساحل الإسباني. وتعود ملكية الأراضي الواقعة ضمن نطاق الملكية العامة المحددة إلى الدولة. وقد تكون حقوق ملكية العقارات المبنية على تلك المنطقة أو الواقعة جزئيًا داخلها مقيدة بشدة. وقد لا يحصل الملاك سوى على امتياز مؤقت لشغل الأرض، حيث تسري هذه الامتيازات لفترات محددة، وبعد انقضائها يحق للدولة استعادة الملكية.
أرسى قانون السواحل لعام 1988 والإصلاحات اللاحقة حدود الأراضي، وعالج مسألة العديد من العقارات القديمة التي وقعت ضمن نطاق الملكية العامة بعد إعادة ترسيمها. وحصل بعض الملاك على امتيازات، بينما فقد آخرون حقوقهم بالكامل. وقد يكون من الصعب رهن العقارات الخاضعة لامتياز أو التأمين عليها أو تجديدها أو بيعها.
بالنسبة لأي عقار يقع على شاطئ البحر مباشرةً، يجب على محاميك التحقق مما إذا كان العقار يقع داخل المجال العام البحري-البرّي أو جزئيًا داخله أو خارجه بالكامل، وما إذا كان هناك أي امتياز ساري المفعول، وما هي المدة المتبقية لهذا الامتياز وشروطه. لا تشترِ عقارًا ساحليًا بناءً على تأكيد البائع بأن «قانون السواحل لا ينطبق على هذا المنزل».
54. ما هي المشاكل التي قد تنشأ بشأن حقوق المياه في المناطق الريفية؟
كثيرًا.
قد يذكر إعلان عقاري في منطقة ريفية أن «يوجد بئر»، لكن هذا لا يعني أن المالك يتمتع بحقوق قانونية لاستخدامه. فالبئر عادةً ما تتطلب الحصول على ترخيص أو امتياز أو تسجيل أو أي أساس قانوني آخر من خلال هيئة المياه المختصة.
قد يؤدي الحصول على المياه بطريقة غير قانونية أو غير رسمية إلى إضعاف قيمة العقار الريفي. لذا، تأكد من مصدر المياه وشرعيتها وسعتها والوثائق المتعلقة بها قبل إتمام الصفقة.
55. ماذا عن طرق الوصول؟
تأكد من أن العقار يتمتع بإمكانية الوصول القانونية، وليس فقط العملية.
يتم الوصول إلى العديد من العقارات الريفية عبر طرق تمر عبر أراضي مجاورة. وقد يكون حق المرور هذا مسجلاً أو عرفياً أو موضع نزاع أو غير رسمي تماماً. ولا يكفي التوصل إلى اتفاق شفهي بشأن حق المرور.
حل هذه المشكلة قبل الشراء، وليس بعد الانتقال إلى المنزل.
56. كيف تبدو كارثة العقارات الريفية؟
يجد مشترٍ فيلا ريفية مزودة بمسبح وبيت ضيافة وبئر و"إمكانات استثمارية مذهلة". ويشير الإعلان إلى أن كل شيء قانوني. لكن السجل العقاري لا يظهر سوى مبنى زراعي صغير. فالمسبح غير مسجل. وبيت الضيافة لا يحمل ترخيصًا. والبئر غير رسمي. كما أن طريق الوصول يمر عبر أرض أحد الجيران دون وجود حق مرور مسجل.
هذه ليست صفقة مربحة. إنها دعوى قضائية ذات دوافع خفية.
استئجار العقار
57. هل يمكنني تأجير عقاري في إسبانيا للسياح؟
أحيانًا.
تخضع عمليات الإيجار السياحي قصير الأجل لرقابة صارمة، وتختلف القواعد باختلاف المنطقة والمدينة. قد تحتاج إلى ترخيص للإيجار السياحي أو رقم تسجيل، وقد يتعين على العقار استيفاء متطلبات تتعلق بالمعدات والسلامة وإمكانية الوصول والتأمين والإبلاغ.
تحمل فئات التراخيص أسماءً إقليمية. ومن المصطلحات الشائعة: VFT في الأندلس، وHUT في كاتالونيا، وVUT في مدريد، وETV في جزر البليار، وVV في جزر الكناري. وتعتبر هذه التسمية أقل أهمية من الترخيص الفعلي، والتصريح البلدي، والتسجيل الإقليمي، وقواعد المجتمع المحلي، والالتزام الضريبي.
لا تشترِ العقار لمجرد أن الوكيل يقول لك: «مسموح باستخدام Airbnb». اطلب رؤية الترخيص الحالي، وتأكد من إمكانية نقله، وتحقق من اللوائح البلدية، واطلع على القيود المجتمعية، وتأكد مما إذا كان إصدار التراخيص الجديدة محدودًا أو معلّقًا.
58. ما هي القواعد المعمول بها في برشلونة؟
تعد برشلونة مدينة تنطوي على مخاطر كبيرة بالنسبة للاستثمار في مجال تأجير العقارات السياحية.
أعلنت المدينة أن تراخيص الشقق السياحية الحالية لن يتم تجديدها بعد نوفمبر 2028، مما سيؤثر على أكثر من 10,000 شقة سياحية مرخصة. وينبغي على المشترين اعتبار الاستثمار في الإيجار قصير الأجل في برشلونة استراتيجية عالية المخاطر أو غير مجدية، ما لم يؤكد المستشار القانوني خلاف ذلك.
59. ماذا عن الإيجارات طويلة الأجل؟
تخضع الإيجارات طويلة الأجل لرقابة أقل من الإيجارات السياحية، لكنها لا تزال خاضعة لرقابة صارمة.
تتميز قواعد حماية المستأجرين في إسبانيا بصرامتها. وقد يستغرق إجراء الإخلاء بسبب عدم السداد وقتًا طويلاً حتى في حالة وجود قضية قوية. وقد أدخل قانون الإسكان لعام 2023 أدوات للتحكم في الإيجارات في المناطق المحددة التي تعاني من ضغوط، لكن تطبيق هذه الأدوات يختلف باختلاف المقاطعات ذات الحكم الذاتي. وقد طبقت كاتالونيا ضوابط الإيجارات بشكل أكثر صرامة مقارنة بالعديد من المناطق الأخرى.
إذا كان العائد الإيجاري عاملاً أساسياً في قرار الشراء، فقم بتقييم الاستثمار بناءً على افتراضات متحفظة: مثل معدل الشغور، والضرائب، والإصلاحات، ورسوم المجمع السكني، وإدارة العقار، والتأمين، والتراخيص، والامتثال القانوني، ومخاطر الإخلاء.
60. هل يمكنني عرض عقار على موقع Airbnb أو منصات مشابهة دون ترخيص؟
لا تفعل هذا.
تتجه إسبانيا والاتحاد الأوروبي نحو تطبيق قواعد أكثر صرامة فيما يتعلق بعرض أرقام التسجيل، وإبلاغ المنصات، وتبادل البيانات في مجال الإيجارات قصيرة الأجل. ويمكن للسلطات الضريبية الإسبانية مقارنة إيرادات المنصات مع الإقرارات الضريبية. كما أن العمل دون الترخيص المطلوب يترك أثرًا واضحًا في السجلات.
التكاليف والضرائب السنوية المتعلقة بالملكية
61. ما هي التكاليف السنوية التي يجب أن أتوقعها؟
توقع أن تتحمل مجموعة من التكاليف تشمل ضريبة IBI، ورسوم المجتمع المحلي، وضريبة النفايات، والتأمين، والمرافق العامة، والإصلاحات، وإدارة العقار، وضريبة الدخل على غير المقيمين، وضريبة الثروة إن وجدت، وضريبة الدخل من الإيجار في حالة تأجير العقار.
غالبًا ما تكون التكلفة السنوية معقولة، لكن المشترين يقللون من شأن الإجراءات الورقية.
62. ما هو مؤشر IBI؟
IBI، أو ضريبة الممتلكات العقارية (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)، هي ضريبة بلدية سنوية على الممتلكات العقارية.
ويستند هذا الضريبة إلى القيمة المساحية، وليس القيمة السوقية. وتختلف المعدلات حسب البلدية. ويتحمل المالك الذي كان مسجلاً في 1 يناير عمومًا مسؤولية دفع الضريبة عن تلك السنة، على الرغم من أن عقود البيع قد تنص على تقاسم التكلفة بين المشتري والبائع. وكما ورد في السؤال رقم 46، يمكن أن تصبح ضريبة IBI غير المسددة رهنًا على العقار نفسه، لذا يجب التأكد من حالة السداد عند إتمام الصفقة.
63. ما المقصود بـ IRNR؟
IRNR هو ضريبة الدخل المفروضة على غير المقيمين في إسبانيا.
إذا كنت تمتلك عقارًا في إسبانيا بصفتك غير مقيم ولم تقم بتأجيره، فإن إسبانيا تفرض عليك ضريبة بشكل عام على الدخل المفترض أو المقدر استنادًا إلى القيمة المساحية. أما إذا قمت بتأجيره، فإن إسبانيا تفرض ضريبة على دخل الإيجار. وعادةً ما يقوم غير المقيمين بتقديم إقراراتهم الضريبية باستخدام النموذج 210.
عادةً ما يتقدم كل شريك بطلب للحصول على حصته.
64. ما هو ضريبة الدخل المفترض للغير المقيمين؟
إذا كنت غير مقيم وتحتفظ بالعقار لاستخدامك الخاص، فقد تعتبرك إسبانيا مع ذلك متلقياً لدخل افتراضي من العقار.
يتم حساب الوعاء الضريبي عادةً بنسبة 1.1% أو 2% من القيمة المساحية، حسب ما إذا كانت القيمة المساحية قد تم تحديثها أم لا. ويبلغ معدل الضريبة عادةً 19% للمقيمين في دول الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية و24% لغير المقيمين في دول الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية.
وهذا الأمر يفاجئ العديد من مالكي المنازل الثانية الأجانب، لأنهم ملزمون بدفع الضرائب الإسبانية حتى في حالة عدم حصولهم على أي إيجار.
65. كيف يتم فرض الضرائب على إيرادات الإيجار بالنسبة لغير المقيمين؟
تاريخياً، كان بإمكان غير المقيمين من دول الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية خصم نفقات الإيجار المؤهلة، وكانت الضريبة المفروضة عليهم تبلغ 19٪، في حين كان غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية يخضعون لضريبة بنسبة 24٪ على إجمالي دخل الإيجار دون أي خصومات.
ينبغي الآن صياغة تلك القاعدة القديمة بمزيد من الدقة. ففي يوليو 2025، قضت المحكمة العليا الإسبانية بأن المقيم في الولايات المتحدة يمكنه خصم النفقات المتعلقة بدخل الإيجار الإسباني، مما فتح الباب أمام مناقشات حول الخصومات واسترداد الضرائب بالنسبة لمالكي العقارات الآخرين من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية. وقد يواجه هذا القرار مقاومة إدارية ومزيدًا من الدعاوى القضائية؛ لذا ينبغي على المالكين من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على مشورة ضريبية إسبانية حديثة قبل تقديم الإقرارات الضريبية أو المطالبة باسترداد الضرائب.
66. ما هو ضريبة الثروة الإسبانية؟
يمكن أن يُفرض ضريبة الثروة الإسبانية على غير المقيمين الذين يمتلكون أصولاً إسبانية، بما في ذلك العقارات الإسبانية.
يخضع غير المقيمين للضريبة عمومًا على الأصول والحقوق الموجودة في إسبانيا فقط. وتشير مصلحة الضرائب الإسبانية إلى أنه يجوز لغير المقيمين الخاضعين لضريبة الثروة بموجب التزام فعلي الاستفادة من إعفاء بحد أدنى قدره 700,000 يورو، على أن يتم احتساب الضريبة في 31 ديسمبر من كل عام.
لا ينبغي عمومًا اعتبار الإعفاء الخاص بمسكن الإقامة المعتاد البالغ 300,000 يورو ساريًا على مالكي المنازل الثانية غير المقيمين، لأن العقار الإسباني لا يمثل عادةً مسكن إقامتهم المعتاد.
67. هل يؤدي الإعفاء الضريبي على الثروة في مدريد إلى إلغاء ضريبة الثروة؟
ليس بالضرورة.
لطالما قدمت مدريد إعفاءً بنسبة 100% من ضريبة الثروة الإقليمية، لكن على دافعي الضرائب من أصحاب الثروات الكبيرة أن يأخذوا في الاعتبار «ضريبة التضامن الوطني» الإسبانية، التي صُممت جزئيًا لاستهداف الثروات الضخمة في المناطق التي تُمنح فيها إعفاءات من ضريبة الثروة.
لا تفترض أن «مدريد تعني عدم وجود ضريبة على الثروة» دون إجراء الحسابات.
68. ما هو ضريبة الثروة التضامنية؟
يستهدف «ضريبة التضامن» الإسبانية، والمعروفة رسمياً باسم «ضريبة التضامن المؤقتة على الثروات الضخمة»، عموماً الثروات الصافية التي تتجاوز 3 ملايين يورو، لكن الإعفاءات والتفاعل مع ضريبة الثروة الإقليمية يمثلان عاملاً مهماً. وبالنسبة للمشترين من أصحاب الثروات الضخمة، ينبغي إجراء نمذجة لهذه الضريبة قبل الشراء.
بالنسبة لمشتري المنازل الثانية العاديين، قد لا يكون لهذا الأمر أي أهمية.
القضايا الضريبية الأمريكية وغيرها من القضايا الضريبية العابرة للحدود
69. ما الذي يجب على المشترين الأمريكيين الانتباه إليه؟
يواجه المشترون الأمريكيون متطلبات الامتثال الضريبي في إسبانيا والولايات المتحدة.
أما من الناحية الإسبانية، فقد يكون عليهم تقديم الإقرارات الضريبية "Modelo 210"، ودفع ضريبة الدخل المفترض، وضريبة دخل الإيجار، وضريبة الثروة في حالة تجاوز الحدود المحددة، فضلاً عن ضريبة أرباح رأس المال عند البيع. ومن الناحية الأمريكية، يتعين عليهم الإبلاغ عن دخلهم العالمي، بما في ذلك دخل الإيجار الإسباني، ويجوز لهم المطالبة بائتمانات ضريبية أجنبية وفقًا للقواعد الأمريكية.
قد تنطبق متطلبات الإبلاغ بموجب قانون FBAR وقانون FATCA أيضًا على الحسابات المصرفية الإسبانية والأصول المالية الأجنبية. ولا يُعتبر العقار الإسباني بحد ذاته عمومًا من الأصول الخاضعة لقانون FBAR، لكن الحساب المصرفي الإسباني المستخدم لإدارة هذا العقار قد يكون كذلك.
70. ما المقصود بنموذج FBAR ونموذج FATCA 8938؟
FBAR، أو نموذج FinCEN 114، هو نموذج أمريكي للإبلاغ عن الحسابات المصرفية الأجنبية. يتعين على أي شخص أمريكي عمومًا تقديم هذا الإبلاغ إذا تجاوز مجموع رصيد حساباته المالية الأجنبية مبلغ 10,000 دولار في أي وقت خلال العام. وقد يستلزم وجود حساب مصرفي إسباني يُستخدم لدفع مصاريف العقارات تقديم الإبلاغ بموجب نموذج FBAR.
النموذج 8938 هو نموذج ضريبي أمريكي منفصل يُستخدم للإبلاغ عن بعض الأصول المالية الأجنبية. وتختلف الحدود الدنيا وفقًا لحالة الإقرار الضريبي وما إذا كان دافع الضرائب يقيم في الولايات المتحدة أم في الخارج.
في كلا الحالتين، لا يُعتبر العقار الإسباني بحد ذاته عمومًا من الأصول التي يجب الإبلاغ عنها. بل غالبًا ما تكون الحسابات والهياكل المالية المرتبطة بالعقار هي التي تخضع للإبلاغ.
71. ما هو نموذج 720؟
نموذج 720 هو الإقرار الإبلاغي الإسباني الخاص ببعض الأصول الأجنبية التي يمتلكها المقيمون الضريبيون الإسبان. ولا ينطبق هذا النموذج على مالكي العقارات العاديين غير المقيمين الذين يمتلكون عقارات إسبانية فحسب.
اشتهر النموذج 720 بنظام العقوبات الصارم الذي أبطلته محكمة العدل التابعة للاتحاد الأوروبي في يناير 2022 في القضية رقم C-788/19 باعتباره انتهاكًا لقانون الاتحاد الأوروبي. وقامت إسبانيا بتعديل إطار العقوبات في وقت لاحق من عام 2022. ولا يزال النموذج ساريًا، ولا يزال يتعين على المقيمين الضريبيين الإسبان الذين يتجاوز دخلهم حدود الإبلاغ الإفصاح عن بياناتهم، إلا أن مخاطر التعرض للعقوبات أصبحت أقل خطورة بكثير عما كانت عليه قبل صدور حكم محكمة العدل التابعة للاتحاد الأوروبي.
إذا أصبحت مقيماً ضريبياً في إسبانيا وكنت تمتلك حسابات مصرفية أو أوراق مالية أو بوالص تأمين أو عقارات في الخارج تتجاوز الحدود الدنيا للإبلاغ، فاستشر مستشاراً ضريبياً إسبانياً لمعرفة ما إذا كان النموذج 720 ينطبق عليك.
72. هل يُعامل المشترون الكنديون والأستراليون وغيرهم من المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي معاملة مماثلة للمشترين الأمريكيين؟
بشكل عام، نعم، فيما يتعلق بالعديد من المسائل المتعلقة بالعقارات المملوكة لغير المقيمين في الجانب الإسباني، ولكن ليس بالطريقة نفسها.
قد يواجهون نفس الضرائب الإسبانية المفروضة على العقارات المملوكة لغير المقيمين، واحتمال الخضوع لضريبة الثروة، وعدم الحصول تلقائيًا على الإقامة بمجرد الشراء. لكن المعاملة بموجب المعاهدات، والإبلاغ من البلد الأم، وقواعد الميراث، وآليات الائتمان الضريبي الأجنبي تختلف من بلد لآخر.
لا تفترض أن مصطلح «من خارج الاتحاد الأوروبي» يعني نفس النتيجة الضريبية لكل مشترٍ.
73. ما الذي يختلف بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي؟
غالبًا ما يتمتع مواطنو الاتحاد الأوروبي بقدرة أكبر على التنقل، وفي بعض الحالات الضريبية، بمعاملة أفضل.
لطالما استفاد المقيمون في دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية من معدل ضريبي بنسبة 19% يُطبق على غير المقيمين في إسبانيا، فضلاً عن معاملة أكثر تساهلاً فيما يتعلق بخصم النفقات من دخل الإيجار. كما لا يحتاج مواطنو الاتحاد الأوروبي إلى تأشيرة إقامة للعيش في إسبانيا، وإن كان عليهم التسجيل في حال الإقامة لفترات طويلة.
لكن الحصول على وضع الاتحاد الأوروبي لا يلغي الضرائب العقارية المحلية، أو القواعد المجتمعية، أو تراخيص الإيجار، أو ضريبة الثروة، أو إجراءات العناية الواجبة.
بيع العقارات في إسبانيا
74. ما هي الضرائب التي تُفرض عند البيع؟
يدفع البائع غير المقيم عادةً ضريبة الأرباح الرأسمالية الإسبانية على الربح الناتج عن بيع عقار في إسبانيا. ويُحسب الربح عادةً بطرح تكلفة الشراء والتكاليف المسموح بها أو التحسينات من سعر البيع.
قد يكون البائع ملزماً أيضاً بدفع ضريبة الزيادة في القيمة العقارية البلدية، والتي تُحسب وفقاً للقواعد المعدلة بعد عام 2021. ويعتمد المبلغ النهائي على مكان الإقامة، وتاريخ العقار، والمنطقة، والتحسينات التي أُجريت عليه، وتكاليف الشراء، وأحكام المعاهدات، والوثائق المطلوبة.
احتفظ بالفواتير. فقد لا تفيدك المدفوعات النقدية غير الرسمية في المستقبل.
75. ما المقصود بنسبة الاحتفاظ البالغة 3٪؟
عندما يبيع شخص غير مقيم عقارًا في إسبانيا، يقوم المشتري عادةً باقتطاع 3% من سعر الشراء ودفعها إلى مصلحة الضرائب الإسبانية كدفعة مقدمة مقابل ضريبة أرباح رأس المال المستحقة على البائع.
ثم يقوم البائع بتقديم الإقرار الضريبي ذي الصلة. وإذا كانت الضريبة الفعلية أقل من نسبة الـ 3% المقتطعة، يجوز للبائع طلب استرداد المبلغ الزائد. أما إذا كانت الضريبة أعلى، فيتحمل البائع دفع الفرق.
76. هل هناك إعفاء من ضريبة أرباح رأس المال للبائعين الذين تجاوزوا 65 عامًا؟
نعم، في بعض الحالات، وقد يكون ذلك مفيدًا جدًّا.
يُعفى المقيمون الضريبيون الإسبان الذين تجاوزوا 65 عامًا والذين يبيعون مسكنهم المعتاد عمومًا من ضريبة الأرباح الرأسمالية الإسبانية على عملية البيع. ويجب أن يستوفي العقار شروط كونه المسكن المعتاد للبائع وفقًا للقواعد الضريبية الإسبانية، وهو ما يتطلب عادةً أن يكون البائع قد سكن فيه كمسكن رئيسي له لفترة متواصلة قبل البيع.
بالنسبة لغير المقيمين، لا ينطبق هذا الإعفاء بشكل مباشر لأن العقار الإسباني لا يُعد مقر إقامتهم المعتاد في إسبانيا. لكنه يهم المشترين الأجانب الذين يخططون للانتقال إلى إسبانيا. فالمشتري الذي ينتقل إلى إسبانيا، ويصبح مقيماً ضريبياً فيها، ويقيم في العقار باعتباره مقر إقامته المعتاد، ثم يبيعه لاحقاً بعد بلوغه سن 65 عاماً، قد يتمكن من التخلص من العقار دون دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية الإسبانية. وبالنسبة للتخطيط طويل الأجل للتقاعد، تُعد هذه الميزة من السمات المهمة للنظام الضريبي الإسباني.
يُعتبر المعاملة الضريبية في الولايات المتحدة وفي البلد الأصلي مسألة منفصلة. ولا يُعفي الإعفاء الضريبي الإسباني البائع الأمريكي من ضريبة أرباح رأس المال في الولايات المتحدة.
77. ما هي المستندات التي يجب أن أحتفظ بها من أجل إعادة البيع؟
احتفظ بنسخة أصلية من سند الملكية، وإثبات دفع ضريبة ITP أو ضريبة القيمة المضافة (IVA)، وفواتير كاتب العدل والسجل العقاري، وفواتير الرسوم القانونية، وفواتير أعمال التحسينات الكبرى، وإيصالات ضريبة IBI السنوية، وسجلات رسوم المجمع السكني، وسجلات التأمين، ووثائق نموذج 210، ووثائق ترخيص الإيجار إن وجدت، وشهادة كفاءة الطاقة، وإثبات الامتثال لمعايير المرافق العامة.
عند إعادة البيع، سيطلب محامي المشتري العديد من هذه المستندات.
الميراث والتخطيط للتركة
78. ماذا سيحدث لممتلكاتي في إسبانيا بعد وفاتي؟
يجب التعامل مع القواعد الإسبانية المتعلقة بالوراثة والضرائب والتسجيل.
يسمح لائحة الاتحاد الأوروبي رقم 650/2012 المتعلقة بالوراثة للعديد من الرعايا الأجانب باختيار قانون جنسيتهم لتسوية مسائل الميراث. وقد يكون هذا الأمر بالغ الأهمية للمشترين القادمين من دول تطبق نظام القانون العام، لأن قواعد الميراث الافتراضية الإسبانية تتضمن مفاهيم الورثة الإلزاميين.
لكن قانون الخلافة وضريبة الميراث مسألتان منفصلتان. ولا يؤدي اختيار قانون الخلافة الساري في البلد الأصلي إلى إلغاء ضريبة الميراث الإسبانية.
79. ما المقصود بحق الوصية الإلزامي؟
يمنح القانون المدني الإسباني بعض الورثة، ولا سيما الأبناء، حقوقًا موروثة محمية بموجب قواعد الخلافة الإسبانية الافتراضية.
يمكن للعديد من المشترين الأجانب اختيار قانون جنسيتهم في الوصية، ولكن يجب صياغة هذه الوصية بشكل صحيح. فقد يكون لقانون البلد الأصلي الذي يتم اختياره قواعده الخاصة بحماية الأسرة. ويحتاج المشترون الأمريكيون إلى توخي الحذر بشكل خاص لأن قانون الخلافة في الولايات المتحدة هو قانون ولائي وليس قانونًا اتحاديًا.
80. هل ينبغي عليّ إعداد وصية باللغة الإسبانية؟
عادةً، نعم.
يمكن أن يؤدي إعداد وصية إسبانية تقتصر على الأصول الموجودة في إسبانيا إلى تبسيط وتسريع إجراءات الخلافة في إسبانيا. وينبغي أن تتوافق هذه الوصية مع خطة التركة في بلدك الأصلي، كما يجب ألا تؤدي عن غير قصد إلى إبطال أي وصايا أخرى.
بالنسبة للعديد من المشترين الأجانب، ينبغي أن تتضمن الوصية الإسبانية بنداً واضحاً بشأن اختيار القانون الواجب التطبيق بموجب لائحة الاتحاد الأوروبي رقم 650/2012 المتعلقة بالخلافة، إذا كان ذلك مناسباً.
81. ما هو شرط «إثبات القانون الأجنبي»؟
يطبق الموثقون والمحاكم الإسبانية القانون الإسباني ما لم يتم إخطارهم بشكل صحيح بالقانون الأجنبي الذي يحكم مسألة معينة. وفيما يتعلق بمسائل الميراث التي تشمل رعايا أجانب، يتطلب ذلك غالبًا تقديم دليل رسمي على القانون الأجنبي، والذي يُعرف أحيانًا باسم «prueba de derecho extranjero» أو «شهادة القانون».
في الواقع العملي، عندما يتوفى مواطن أمريكي يمتلك عقارًا في إسبانيا ويكون قد اختار أن يخضع توزيع تركته لقانون الولاية الأمريكية التي ينتمي إليها، فإن الورثة سيحتاجون عادةً إلى رأي قانوني رسمي صادر عن محامٍ أمريكي مؤهل يشرح قانون الولاية ذي الصلة المتعلق بالخلافة، وأهلية المورث، وصحة الوصية، وكيفية توزيع التركة. وعادةً ما يجب أن يكون هذا الرأي مصدقًا بموجب الأبوستيل ومصحوبًا بترجمة محلفة إلى اللغة الإسبانية.
يمكن لوصية أمريكية صالحة تمامًا، لم تُرفق بدليل مناسب من القانون الأجنبي، أن تؤخر إجراءات الخلافة في إسبانيا لعدة أشهر. لذا، يجب التنسيق بين المحامين في إسبانيا وبلدك الأصلي خلال مرحلة التخطيط للتركة، وليس بعد الوفاة.
82. ما هو ضريبة الميراث الإسبانية؟
ينطبق ضريبة الميراث والهدايا الإسبانية، أو ISD، على الميراث والهدايا المرتبطة بإسبانيا.
تختلف المعدلات والخصومات بشكل كبير باختلاف المقاطعة الإقليمية والعلاقة بين المتوفى والوريث. ففي بعض المناطق، قد يتم منح مزايا كبيرة للزوج أو الزوجة والأبناء في حالة الميراث. أما في مناطق أخرى، فقد تكون الضرائب مرتفعة.
يمكن للورثة غير المقيمين عمومًا تطبيق القواعد الضريبية الإقليمية ذات الصلة عند وجود صلة قانونية، بما في ذلك في الحالات المتعلقة بغير دول الاتحاد الأوروبي بعد انتهاء الدعاوى القضائية والتطورات التي شهدتها المحكمة العليا الإسبانية، إلا أن هذا التحليل يتوقف على ملابسات كل حالة على حدة.
83. هل ينبغي عليّ أن أهدي العقار لأولادي وأنا على قيد الحياة؟
ربما، لكن هذا لا يحدث غالبًا.
قد يؤدي التبرع بالهبة أثناء الحياة إلى فرض ضريبة الهبات وربما ضريبة أرباح رأس المال على المانح. وفي المناطق التي تُمنح فيها الميراث للأبناء مزايا ضريبية كبيرة، قد يكون الوفاة بصفته المالك خيارًا أكثر كفاءة من الناحية الضريبية مقارنة بالتبرع بالهبة أثناء الحياة.
احسب التكاليف من جميع الجوانب قبل شراء عقار في إسبانيا.
84. هل تؤدي الملكية المشتركة إلى انتقال الملكية إلى الباقي على قيد الحياة؟
لا تفترض أن الملكية المشتركة تنشئ حق البقاء على قيد الحياة على غرار النظام المعمول به في الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة.
قد تنتقل حصة المالك المتوفى عن طريق الوراثة ما لم تنص هيكلية الملكية ووثائق التركة على خلاف ذلك. إذا كان مبدأ البقاء على قيد الحياة أمرًا مهمًا، فيجب معالجته قبل الشراء.
حالات محددة تتعلق بالمشتري
85. أنا أمريكي. ما الذي يميزني؟
أنت مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي. ولا يمنحك شراء العقارات حق الإقامة. وقد تكون ملزماً بتقديم إقرارات ضريبية إسبانية بصفة غير مقيم، وقد تخضع لضريبة الثروة، كما قد يتعين عليك الإبلاغ عن الدخل العالمي في الولايات المتحدة، وقد تواجه مسائل تتعلق بائتمان الضرائب الأجنبية، والإبلاغ بموجب نموذج FBAR، والإبلاغ بموجب قانون الامتثال الضريبي للحسابات الأجنبية (FATCA)، فضلاً عن التعقيدات المرتبطة بتخطيط التركة.
إن المعاهدة المبرمة بين الولايات المتحدة وإسبانيا مهمة، لكنها لا تجعل الامتثال لها أمراً تلقائياً. ويُعد التخطيط للتركة أمراً معقداً بشكل خاص لأن قانون الخلافة في الولايات المتحدة هو قانون ولائي، ومن المرجح أن يحتاج كاتب العدل الإسباني الذي يتولى إدارة التركة إلى دليل رسمي على القانون الأجنبي (انظر السؤال 81).
86. أنا بريطاني. ما الذي يميزني؟
بعد خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، يُعامل المشترون البريطانيون عمومًا كمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي فيما يتعلق بشؤون الهجرة والعديد من الجوانب المتعلقة بسوق العقارات.
تُعتبر قاعدة شنغن الخاصة بـ 90/180 يومًا ذات أهمية بالنسبة للإقامات القصيرة. ولا يمنح شراء عقار في إسبانيا حق الإقامة الدائمة. أما المسائل المتعلقة بالمعاهدة بين المملكة المتحدة وإسبانيا والمعاملة الضريبية في المملكة المتحدة، فتحتاج إلى دراسة منفصلة.
87. أرغب في التقاعد في إسبانيا. ما الذي يجب أن أعرفه؟
يمكن أن تدعم ملكية العقار خطتك العملية للانتقال، لكنها لا تمنحك حق الإقامة.
يلجأ معظم المتقاعدين إلى تأشيرة غير ربحية أو مسار آخر للحصول على الإقامة. يجب أن تكون مستعدًا لإثبات امتلاك موارد مالية كافية، وتأمين صحي خاص، وسجل جنائي نظيف. تأكد من متطلبات القنصلية الحالية قبل تقديم الطلب.
للتخطيط على المدى الطويل، يرجى أيضًا ملاحظة الإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال على مسكن الإقامة الدائم لمن تجاوزوا 65 عامًا (انظر السؤال 76). وبالنسبة للمشتري الذي ينتقل إلى إسبانيا ويصبح مقيمًا فيها، ثم يبيع العقار لاحقًا بعد بلوغه 65 عامًا، فإن هذا الأمر قد يغير بشكل جوهري النتيجة الضريبية.
88. أنا رحّال رقمي. ما الذي يجب أن أعرفه؟
قد تكون تأشيرة الرحل الرقميين الإسبانية جذابة للعاملين عن بُعد، لكن شروط الأهلية لها طابع تقني.
أما المعاملة الضريبية فهي مسألة منفصلة. قد يكون بعض الرحل الرقميين مؤهلين للحصول على معاملة ضريبية مواتية، بما في ذلك إمكانية التخطيط وفق نظام بيكهام، لكن ذلك لا يحدث تلقائيًا ويجب دراسة الخيارات المتاحة قبل الانتقال.
89. ما هو قانون بيكهام؟
نظام بيكهام هو نظام ضريبي إسباني خاص مخصص للمهاجرين الجدد المستوفين للشروط. ويُفرض بموجبه ضريبة بنسبة ثابتة تبلغ 24% على دخل العمل في إسبانيا حتى مبلغ 600,000 يورو، بينما يُفرض ضريبة بنسبة 47% على الدخل الذي يتجاوز هذا الحد. وقد يُعفي هذا النظام العديد من فئات الدخل المتأتي من مصادر أجنبية من الضرائب الإسبانية خلال فترة سريانه.
يسري هذا النظام على سنة الوصول بالإضافة إلى السنوات الضريبية الخمس التالية، ليصل المجموع إلى ست سنوات كحد أقصى. وشروط الأهلية صارمة، وقد تم توسيع نطاقها في السنوات الأخيرة لتشمل بعض العاملين عن بُعد ورجال الأعمال. وقد يكون هذا النظام مفيدًا، لكنه لا يناسب جميع فئات الدخل.
90. ماذا لو قمت بالشراء مع زوجي/زوجتي أو شريكي/شريكتي؟
حدد حصص الملكية قبل التوقيع. واذكرها بوضوح في عقد الملكية.
تختلف قواعد الملكية الزوجية الإسبانية باختلاف المنطقة. فنظام الملكية المشتركة المطبق بشكل افتراضي في معظم أنحاء إسبانيا يختلف عن النظام المطبق بشكل افتراضي في كاتالونيا أو جزر البليار. وتضيف أنظمة الملكية الزوجية الأجنبية بعدًا آخر إلى هذا الأمر.
يجب على الشركاء غير المتزوجين توخي الحذر بشكل خاص. لا تفترضوا أن حقوق الميراث تمنح تلقائيًا.
91. ماذا لو قمت بالشراء مع أشقائي أو أصدقائي؟
استخدم اتفاقية ملكية مشتركة.
يسمح القانون الإسباني لأحد المالكين المشتركين بإجبار الآخرين على تقسيم العقار أو بيعه. فإذا أراد أحد الأشقاء البيع، أو توقف أحد الأصدقاء عن دفع النفقات، أو توفي أحد المالكين المشتركين أو طلق زوجته، فإن عدم وجود اتفاق مكتوب يصبح مشكلة.
يجب أن تتناول الاتفاقية مسائل الاستخدام، والنفقات، والإصلاحات، والإيجارات، وحقوق البيع، وحالات الجمود، والوفاة، وعمليات الشراء، وتسوية المنازعات.
المزالق الشائعة وحيل الاحتيال
92. ما هي الأخطاء والعمليات الاحتيالية الأكثر شيوعًا التي يرتكبها المشترون؟
غالبًا ما يتعرض المشترون الأجانب للمشاكل بسبب الاعتماد على محامي البائع، وتجاهل إجراءات العناية الواجبة في المناطق الريفية، وافتراض أن تأجير العقارات للسياح أمر قانوني، وتجاهل التخطيط للوراثة، والتقليل من أهمية الإقرارات الضريبية السنوية، والشراء على المخطط دون ضمانات مؤكدة، واعتبار التناقضات في السجلات مجرد مسائل فنية.
من جانب البائع، يجب الحذر من المالكين المزيفين، والتفويضات المزورة، والمبيعات على المخطط دون ضمانات، والوكلاء الذين يتظاهرون بتمثيل المشتري، والبائعين الذين يخفون رسوم المجمعات السكنية، والأعمال الإنشائية غير المصرح بها، والآبار غير المرخصة، وتوقعات الإيجار المزيفة، والضغط من أجل الدفع السريع.
«الاحتيال» الأكثر شيوعًا ليس الاحتيال السينمائي. بل هو عقار سيئ يعاني من مشاكل لم يقم المشتري بالتحقق منها.
93. هل يجب أن أقلل من قيمة سعر الشراء لتوفير الضرائب؟
لا.
يُعدّ الإبلاغ عن سعر أقل من القيمة الحقيقية للغرض الضريبي نوعًا من الاحتيال الضريبي. وقد يؤدي ذلك إلى فرض عقوبات ضريبية مدنية، والتعرض للمساءلة الجنائية في الحالات الخطيرة، وارتفاع ضريبة أرباح رأس المال عند إعادة البيع، ومشاكل تتعلق بالهبات أو الميراث، ومشاكل في الرهن العقاري، فضلاً عن فقدان المصداقية لدى السلطات الضريبية.
إذا أصر البائع على الحصول على جزء من المبلغ نقدًا، فابتعد عن الصفقة.
94. ماذا لو كان العقار مؤجراً؟
قد يستمر عقد الإيجار ساريًا بعد البيع. وقد يتولى المشتري مسؤولية المستأجر وشروط عقد الإيجار.
يتميز قانون الإيجار الإسباني بطابعه الوقائي. قبل الشراء، تأكد مما إذا كان العقار مشغولاً، وما إذا كان هناك عقد إيجار ساري المفعول، وما إذا كانت الإيجارات مستحقة الدفع، وما إذا تم التعامل مع الودائع بشكل صحيح، وما إذا كان البائع قد قدم أي وعود للمستأجر.
95. وماذا عن المستوطنين غير الشرعيين؟
هناك مخاطر تتعلق بالاحتلال، لا سيما بالنسبة للعقارات الشاغرة في بعض المناطق.
يميز القانون الإسباني بين شغل المسكن الرئيسي وشغل المنازل الشاغرة أو المنازل الثانية. وتُعامل حالات اقتحام المسكن الرئيسي بجدية أكبر بكثير، لكن قضايا المنازل الثانية قد تستغرق وقتًا طويلاً وتخضع لظروف كل حالة على حدة.
ضع في اعتبارك استراتيجية الإشغال، وأنظمة الإنذار، والتأمين، وإدارة العقارات المحلية، والتغطية التأمينية ضد الإشغال، حسب الاقتضاء.
الاستثمار والعائد والعقارات التجارية
96. وماذا عن العقارات التجارية؟
تخضع العقارات التجارية لقواعد ومعاملة ضريبية مختلفة.
قد تخضع العقارات التجارية الجديدة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21٪. وتتميز عقود الإيجار التجارية عمومًا بمرونة أكبر مقارنة بعقود الإيجار السكنية. ويعتمد العائد بشكل كبير على القطاع، ونوعية المستأجر، ومدة عقد الإيجار، والموقع، وفئة الأصل.
ينبغي على المشترين التجاريين الاستعانة بمستشارين متخصصين في العقارات التجارية، وليس الاكتفاء بخدمات نقل الملكية السكنية فحسب.
97. هل ينبغي عليّ الشراء من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة؟
في بعض الأحيان، ولكن ليس تلقائيًا.
قد يكون التسجيل كشركة ذات مسؤولية محدودة (SL) خيارًا مناسبًا لمحافظ العقارات المتعددة، أو العقارات التجارية، أو أنشطة التطوير العقاري، أو شركات الإيجار النشطة. أما بالنسبة لمنزل سكني ثانٍ واحد، فغالبًا ما تكون الملكية الفردية أسهل وأرخص.
قم بتحليل الآثار المترتبة على الصيغة المختارة من حيث الضرائب والمحاسبة والامتثال السنوي والتمويل والمسؤولية القانونية والبيع والميراث قبل اتخاذ القرار بشأن الهيكل.
98. ما هي شركة SOCIMI؟
SOCIMI هي أداة استثمار عقاري مدرجة في البورصة تشبه صناديق الاستثمار العقاري (REIT) في إسبانيا. وهي مخصصة للمستثمرين المؤسسيين أو أصحاب المحافظ الاستثمارية الكبيرة، وليست مخصصة للمشترين الأجانب العاديين الذين يرغبون في شراء منزل أو شقة للإيجار.
عندما تسوء الأمور
99. ماذا لو اكتشفت عيوبًا أو تضليلًا من جانب البائع بعد إتمام الصفقة؟
تصرف بسرعة، ولكن احرص على معرفة الدواء الذي تستخدمه.
يجب رفع الدعوى التقليدية المتعلقة بالعيوب الخفية في القانون الإسباني، بموجب المادة 1490 من القانون المدني (vicios ocultos)، في غضون ستة أشهر من تاريخ التسليم. وهذا الموعد النهائي قصير ويسهل تفويته.
لكن حقوق المشتري لا تقتصر دائمًا على هذا الادعاء. فالسبل القانونية العامة المتاحة بموجب المادتين 1101 و1124 من القانون المدني، مثل الإخلال بالعقد والوفاء به أو فسخه، تخضع لأجل التقادم العام الأطول. وقد توسع قواعد حماية المستهلك نطاق السبل القانونية المتاحة في عمليات شراء العقارات الجديدة. أما الدعاوى المتعلقة بالتضليل والغش والخطأ، فلها أطرها القانونية الخاصة.
إذا كان البائع قد كذب عمدًا، فقد تشمل الدعاوى القضائية المتاحة الإخلال بالعقد، أو العيوب الخفية، أو التضليل، أو بطلان العقد. قد تكون الإجراءات القضائية في إسبانيا بطيئة ومكلفة، لذا فإن التسوية أمر شائع. ومن المهم وجود أدلة مكتوبة قوية.
احصل على تقرير فني، واحتفظ بالأدلة، وأبلغ البائع خطياً، وتواصل فوراً مع محامٍ متخصص في الدعاوى القضائية الإسبانية. فاختيار الأساس القانوني غالباً ما يحدد ما إذا كانت الدعوى لا تزال سارية أم لا.
100. ماذا لو فرضت الجهة المقرضة لشروطًا مجحفة؟
يوفر قانون الرهن العقاري الإسباني حماية أقوى للمستهلكين مقارنة بما كان عليه الحال قبل موجة الدعاوى القضائية التي اندلعت بعد عام 2008 بشأن البنود التعسفية.
أدت بنود الحد الأدنى للفائدة، وفوائد التأخير، وقضايا مؤشر IRPH، وتوزيع التكاليف، ونقص الشفافية، إلى نشوب نزاعات قضائية. إذا كان المقرض يعتمد على شروط تبدو مفرطة أو غير واضحة، فاحرص على الحصول على مشورة قانونية متخصصة في النزاعات المصرفية الإسبانية.
101. ماذا لو اضطررت إلى رفع دعوى قضائية في إسبانيا؟
تتميز الإجراءات القضائية الإسبانية بكثرة المستندات وقد تكون بطيئة. وعادةً ما يتطلب التقاضي الاستعانة بمحامٍ (abogado)، وفي كثير من الأحيان، بمحامي مرافعة (procurador).
يعد تنفيذ الأحكام عبر الحدود أسهل داخل الاتحاد الأوروبي مقارنةً بما هو عليه خارج الاتحاد. أما الأحكام الصادرة في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا وأستراليا ودول أخرى خارج الاتحاد الأوروبي، فتتطلب إجراء تحليل منفصل بشأن تنفيذها.
العلامات التحذيرية التي تستدعي وقف الصفقة
102. ما هي العلامات التحذيرية التي يجب أن تدفعني إلى التوقف والتفكير؟
توقف عن الشراء إذا طلب البائع دفع مبلغ نقدي تحت الطاولة. توقف عن الشراء إذا لم يتمكن المطور العقاري من تقديم ضمانات بنكية للمدفوعات على المخطط. توقف عن الشراء إذا لم تتطابق بيانات السجل العقاري مع حالة العقار الفعلية. توقف عن الشراء إذا كان ترخيص الإيجار السياحي مجرد افتراض ولم يتم إثباته. توقف عن الشراء إذا كان البئر أو طريق الوصول غير رسمي. توقف عن الشراء إذا ضغط عليك البائع لاستخدام محاميه. توقف عن الشراء إذا قال الوكيل إن المراجعة القانونية غير ضرورية. توقف إذا رفض البائع تقديم وثائق المجتمع أو الضرائب أو التخطيط أو المرافق. توقف إذا لم يتم التحقق من علاقة العقار الساحلي بالمجال العام البحري-البرّي.
إذا رفض البائع إجراء الفحص العادي، فاعتبر ذلك جزءًا من الصفقة.
الاستراتيجية النهائية
103. هل ينبغي عليّ شراء عقار في إسبانيا في الوقت الحالي؟
هذا يعتمد على هدفك.
إذا كنت تبحث عن منزل ستستفيد منه فعليًا، فإن إسبانيا تظل خيارًا جذابًا: جودة الحياة، والبنية التحتية، ووسائل النقل، وإمكانية الحصول على الرعاية الصحية للمقيمين، والمناخ، ونظام قانوني يمكن للمشترين الأجانب التعامل معه بمساعدة مناسبة.
إذا كنت ترغب في الحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار، فإن هذا الخيار لم يعد متاحًا. أما إذا كنت تبحث عن عائد مالي بحت، فإن إسبانيا لا تُعد خيارًا سهلاً ومضمونًا، نظرًا لارتفاع تكاليف المعاملات وتزايد القيود التنظيمية على الإيجارات. لكن إذا كنت ترغب في امتلاك منزل ثانٍ يتمتع بقيمة نمط حياة على المدى الطويل وإمكانية معقولة لارتفاع قيمته، فإن إسبانيا قد تظل خيارًا منطقيًا.
يسأل المشتري غير المناسب: «هل أستطيع تحمل ثمن الشراء؟»
يسأل المشتري الحصيف: «هل سند الملكية خالٍ من العيوب؟ وهل الاستخدام قانوني؟ وهل تم تقدير الضرائب بشكل صحيح؟ وهل خطة الإيجار واقعية؟ وهل يمكنني بيع العقار لاحقًا دون الحاجة إلى تبرير أي مشاكل؟»
104. ما الذي يجب عليّ فعله قبل إرسال الأموال؟
قبل إرسال الأموال، اطلب من محاميك التحقق من صحة سند ملكية البائع، وحالة التسجيل، والوضع المساحي، والديون، والامتثال للخطط العمرانية، وشرعية الإيجار إن وجدت، والالتزامات الضريبية، والالتزامات المجتمعية، وشروط العقد.
بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، تحقق من الضمان المصرفي أو التأمين لكل دفعة. بالنسبة للعقارات الريفية، تحقق من شرعية المباني ومرافق المياه والحدود وطرق الوصول. بالنسبة للعقارات الساحلية، تحقق من الوضع القانوني وفقًا لقانون السواحل وأي شروط امتياز. بالنسبة للعقارات المؤجرة، تحقق من الترخيص والقواعد المحلية. بالنسبة للمشترين من أصحاب الثروات الكبيرة، قم بحساب ضريبة الثروة وضريبة التضامن. بالنسبة للمشترين الأمريكيين، قم بحساب الامتثال الضريبي في كل من إسبانيا والولايات المتحدة معًا، وقم بتنسيق التخطيط العقاري عبر كلا النظامين.
احصل على مشورة قانونية مستقلة بشأن الشؤون الإسبانية قبل التوقيع على أي مستند أو تحويل أي أموال.
هل تحتاج إلى مساعدة في شراء عقار في إسبانيا؟
قد يكون شراء العقارات في إسبانيا أمرًا بسيطًا، ولكن فقط إذا تمت معالجة المسائل القانونية والضريبية والمتعلقة بالهجرة وإجراءات العناية الواجبة قبل إتمام عملية الدفع. يساعد محامونا في إسبانيا المشترين الأجانب على تقييم عمليات شراء العقارات الإسبانية، وهيكلة الاستثمارات عبر الحدود، وتنسيق الاستشارات القانونية والضريبية الإسبانية، وتجنب الأخطاء التي قد تحول عملية شراء واعدة إلى مشكلة طويلة الأمد.
هل تفكر في شراء عقار في إسبانيا؟ اتصل بنا.
