Por qué debe poner siempre por escrito su servidumbre de paso
Imagínese que se muda a su nueva propiedad y descubre que lo que creía que era su camino de entrada es en realidad el camino de entrada de su vecino. El propietario anterior sólo tenía un acuerdo verbal para utilizarla. Incluso si su vecino parece estar de acuerdo con que usted siga utilizándola, las cosas pueden torcerse rápidamente. Las disputas entre vecinos surgen por innumerables razones, y usted podría perder fácilmente la posibilidad de utilizar el camino de entrada.
Las servidumbres son habituales, pero a menudo no se entienden bien y están mal documentadas. Sin un acuerdo de servidumbre debidamente redactado y registrado, corre el riesgo de perder el acceso esencial a su propiedad, a menudo en el peor momento posible.
Para garantizar el uso legal e ininterrumpido del camino de entrada o de cualquier otro acceso compartido, es fundamental que la servidumbre conste por escrito y se registre en la oficina de registro del condado. Esto es lo que debe saber para proteger sus derechos.
¿Qué es una servidumbre de paso?
Una servidumbre es un derecho legal a utilizar la propiedad de otra persona para un fin específico. Puede crearse verbalmente o por escrito, pero un acuerdo por escrito es mucho más seguro. Las servidumbres suelen ser necesarias para acceder a una propiedad, por ejemplo, para utilizar un camino que atraviesa el terreno de un vecino.
La persona que recibe la servidumbre está autorizada a utilizar la zona especificada para el fin acordado, mientras que el propietario conserva todos los demás derechos de propiedad, excepto los restringidos por la servidumbre. Por ejemplo, si tienes una servidumbre para utilizar un camino compartido, el propietario no puede bloquear tu acceso.
Por qué necesita una servidumbre escrita
Aunque los "acuerdos de mano" entre vecinos son habituales, confiar en un acuerdo no escrito es arriesgado. Sin una servidumbre escrita, los malentendidos sobre el alcance o la duración del uso son casi inevitables. Una servidumbre expresa bien redactada -una servidumbre por escrito- debe incluir:
- Identificación de las propiedades implicadas: Especifique la propiedad que concede la servidumbre y la propiedad que se beneficia de ella.
- Finalidad y ubicación: Describir claramente qué permite la servidumbre y dónde se aplica.
- Mantenimiento, reparaciones y mejoras: Detalla quién es responsable del mantenimiento y cómo se repartirán los costes.
- Responsabilidad: Especifique cualquier limitación o responsabilidad relacionada con el uso de la servidumbre.
- Modificación y rescisión: Describa cómo se pueden realizar cambios y en qué circunstancias se puede rescindir la servidumbre.
Una vez preparada la servidumbre, todas las partes deben firmarla ante notario y registrarla en la oficina del registro del condado donde se encuentre la propiedad. El registro de la servidumbre garantiza que pase a formar parte del registro público, lo que es crucial para notificar su existencia a futuros compradores. Una servidumbre registrada aparecerá en el informe de titularidad del comprador, que las compañías de títulos elaboran para su revisión antes de la compra de una propiedad.
Los peligros de los acuerdos verbales
Los acuerdos verbales, aunque convenientes, están plagados de problemas potenciales:
- Memoria e interpretación. Con el tiempo, los recuerdos se desvanecen y las interpretaciones de los acuerdos verbales pueden divergir. Lo que empieza como un acuerdo amistoso puede convertirse rápidamente en una acalorada disputa cuando los recuerdos difieren.
- Cambios de titularidad. Los acuerdos verbales son especialmente vulnerables cuando cambia la titularidad de una propiedad. Un nuevo propietario no está vinculado por un acuerdo hecho a dedo por el propietario anterior y no tiene obligación de cumplirlo.
- Dificultad de la prueba. Sin un registro escrito, probar la existencia y los términos de un acuerdo verbal puede ser extremadamente difícil. A menudo surgen situaciones de "él dijo, ella dijo", que conducen a batallas legales costosas y lentas con resultados inciertos.
- Ámbito de aplicación. Los acuerdos verbales suelen carecer de la especificidad necesaria. Por ejemplo, un acuerdo verbal para utilizar un camino de entrada puede no especificar quién es responsable del mantenimiento o la retirada de la nieve.
Hacer cumplir su servidumbre
Si alguna vez necesita hacer valer una servidumbre frente a un vecino, los tribunales aplicarán generalmente los principios del derecho contractual e interpretarán la servidumbre basándose en sus términos escritos y en la intención original de las partes. Sin embargo, si los términos de la servidumbre no son claros o están incompletos, los tribunales se basarán en la jurisprudencia de Oregón para determinar cómo se aplica.
En Oregón, ORS 105.170-105.185 regula las servidumbres creadas después del 1 de enero de 1992. Estos estatutos abordan principalmente:
- Obligaciones de mantenimiento de la zona de servidumbre.
- Cómo se reparten los costes de mantenimiento.
- Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento.
Es importante señalar que estas obligaciones legales pueden modificarse mediante un acuerdo de servidumbre debidamente escrito y registrado.
Por qué es importante una documentación adecuada
Incluso con una servidumbre escrita, pueden surgir disputas. Si se produce un desacuerdo sobre el uso de una servidumbre, las fuerzas del orden suelen tratarlo como un asunto civil y se negarán a intervenir. Por eso es esencial contar con una servidumbre debidamente redactada y registrada.
Cuando una servidumbre está mal redactada o anticuada, la resolución de conflictos puede resultar difícil y costosa. Siempre es mejor formalizar el acuerdo por escrito y registrarlo en el condado, aunque se haga años después de un acuerdo de palabra.
Lo esencial
Un acuerdo verbal puede funcionar, hasta que deja de funcionar. Sin una servidumbre debidamente redactada y registrada, corre el riesgo de perder sus derechos de uso de partes fundamentales de su propiedad. Tomarse el tiempo necesario para redactar un acuerdo claro y ejecutable es esencial para proteger sus intereses.
Si se enfrenta a un problema de servidumbre o quiere asegurarse de que su acuerdo es legalmente ejecutable, lo mejor que puede hacer es consultar a un abogado con experiencia. Un acuerdo de servidumbre bien redactado puede ahorrarle tiempo, dinero y estrés en el futuro.
