Invertir en el sector inmobiliario español como inversor extranjero

 

 

Hola a todos. Bienvenidos a nuestra serie de seminarios Harris Sliwoski sobre inversión inmobiliaria en el extranjero. Para aquellos que se unen a nosotros por primera vez, Harris Sliwoski un bufete de abogados internacional que ofrece servicios integrales y cuenta con oficinas en varias ciudades, entre ellas Nueva York, Los Ángeles, Seattle, Pekín y otras muchas. Esta es una serie de seminarios web que estamos organizando para ofrecer información sobre la inversión inmobiliaria en el extranjero, tal y como hicimos en nuestros seminarios anteriores. En este seminario web, que forma parte de nuestra serie «Invertir en EE. UU.», trataremos la inversión inmobiliaria en España como inversor extranjero. Antes de comenzar, me gustaría pedirles que no olviden seguir a Harris Sliwoski las redes sociales, como Twitter, Facebook y LinkedIn. Para el seminario web de hoy, contamos con la presencia de los estimados colegas Harris Sliwoskide Monereo Meyer Abogados, un bufete de abogados con sede en España, fundado en 1989. Monereo Meyer Abogados es un bufete de abogados de servicio integral especializado en negocios transfronterizos. Cuenta con cerca de 60 empleados, incluidos 35 abogados, y oficinas en Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. Asesoran y asisten a empresas extranjeras en el desarrollo de sus actividades en España. Además de estar habilitados en España, sus abogados están habilitados en otras jurisdicciones y están realmente especializados en el asesoramiento y las transacciones transfronterizas. Y, de hecho, están afiliados a Harris Sliwoski. Hay una socia en ambos bufetes, Nadia Vietz, con sede en Barcelona, y Monereo Meyer es el resultado de las alianzas estratégicas que mantenemos; ellos cuentan con un departamento especializado en EE. UU. Compartimos una filosofía empresarial común, y esa es una de las razones por las que se unen a nosotros hoy. En cuanto a su departamento de Estados Unidos, asesoran a empresas y protegen sus intereses económicos en materia de inversión y actividades empresariales en España, lo que todos consideramos un valor añadido y una ventaja competitiva al contar con un equipo de abogados en España y contactos en Estados Unidos con un amplio conocimiento de la legislación estadounidense. Dicho esto, me gustaría presentar a cada uno de los compañeros de Monereo Meyer que intervendrán hoy. En primer lugar, Mónica, ¿te gustaría presentarte a nuestros oyentes? 

 

Mónica Regaño Aguirre 02:59 

Hola a todos. Estoy muy contento de tener la oportunidad de celebrar este seminario web con ustedes. Nací en Bilbao, en el norte de España, y fui al colegio alemán. Después decidí estudiar Derecho en Alemania y, tras obtener mi título allí, me incorporé a nuestro bufete y llevo más de 15 años ejerciendo el Derecho internacional aquí, en Monereo Meyer. Mi especialidad es el sector inmobiliario. Hemos participado en operaciones importantes, como la compraventa de naves industriales y logísticas, centros comerciales y parques comerciales. Suelo participar en el proceso de adquisición y, posteriormente, en la gestión de activos, por lo que me he especializado en el asesoramiento tanto a arrendadores como a arrendatarios en materia de arrendamientos de locales comerciales y oficinas. Es decir, he vivido de primera mano los altibajos del mercado inmobiliario español de los últimos años y he acumulado, creo, una valiosa experiencia en lo que respecta a estas adquisiciones y a los contratos de arrendamiento. Para la formalización y negociación de nuevos contratos de arrendamiento y la formalización de actas de rescisión. La renegociación de las condiciones de los contratos de alquiler, algo que ahora es muy importante debido a la pandemia, por ejemplo. 

 

Gracias, Mónica. ¿Janis? 

 

Janis Amort 04:38 

Sí. Hola, me llamo Janis Amort. Soy socio de nuestra oficina de Madrid en los departamentos de derecho inmobiliario y financiero. Yo no soy español, sino que soy originario de Alemania. Hice el examen de acceso a la abogacía en Alemania y, después, decidí trasladarme a España por motivos personales; de eso hace ya unos once años. También me presenté al examen de acceso a la abogacía aquí en España. Así que ahora soy abogada alemana y española. Y, como abogada alemana, naturalmente asesoro a muchos clientes alemanes, pero también a otros clientes internacionales en el contexto de sus actividades empresariales aquí en España. Mis clientes son tanto inversores institucionales como particulares. Y sí, diría que, como ya ha mencionado Mónica, con la trayectoria que tenemos, contamos con bastante experiencia en asesorar a clientes internacionales y ayudarles con los problemas y requisitos a los que se enfrentan en sus actividades empresariales aquí en España. Además, estamos muy, muy contentos de que nos hayáis invitado. Encantados de estar aquí. Nos alegra teneros aquí. Gracias, Janis. ¿Fernando? 

 

Fernando González Romero 05:56 

Hola, buenas tardes desde España. Gracias por invitarnos a este seminario web. Soy Fernando González. Soy abogado. Soy español; nací en Calgary, pero estudié Derecho aquí en Madrid, en la Universidad de San Paolo, y posteriormente cursé un máster en práctica jurídica y otro máster ejecutivo en urbanismo. Estoy especializado en derecho inmobiliario. Cuento con más de siete años de experiencia profesional en estas áreas. A lo largo de mi trayectoria profesional, he trabajado con clientes internacionales asesorándoles sobre una amplia gama de cuestiones relacionadas con el urbanismo español, que, como veremos, es uno de los más complejos debido al carácter territorial de esta legislación. 

 

 

Gracias, Fernando. Creo que una de las razones por las que hemos hecho esta serie es que la adquisición de inmuebles varía de una jurisdicción a otra. Se trata de un ámbito jurídico muy local y especializado, en el que es fundamental contar con conocimientos del sector a un nivel muy básico y local. Y pensamos que no podría haber mejores personas para hablar de ello que History View. Así que quería pasar directamente a los temas que íbamos a tratar y a algunas de las preguntas, y tenemos esta pregunta para ti. ¿Cómo describirías el mercado inmobiliario español a un extranjero que se plantea invertir o adquirir una propiedad en España por primera vez? 

 

Janis Amort 07:56 

Pues bien, el mercado inmobiliario español es, junto con los de Alemania, Francia y el Reino Unido, uno de los más importantes de Europa. Sin embargo, España no estaba en el punto de mira de los inversores internacionales hasta 1986, año en que se incorporó a la Unión Europea. Y debido a esta enorme demanda acumulada de la economía española en su conjunto, especialmente a finales de los años 90. Y a principios de este siglo, la economía española no hacía más que crecer, crecer y crecer, y eso se aplica, por supuesto, también al mercado inmobiliario. Luego, por desgracia, alrededor de 2010, el mercado español o la economía española en general sufrieron un revés debido a la crisis financiera internacional. Pero desde 2013-2014, diría que el mercado se está recuperando y, durante los últimos años, ha vuelto a crecer. Así pues, para caracterizar las diferentes clases o tipos de activos en España, los más importantes desde un punto de vista tradicional serían los residenciales, los comerciales y los de oficinas. En cuanto a los residenciales, hay que saber que en España hay una tasa de propiedad realmente alta, de casi el 80 %, por lo que solo unas pocas personas alquilan realmente su vivienda. Pero esa es una situación que probablemente va a cambiar en los próximos años. Últimamente, los precios están aumentando bastante. Por lo tanto, especialmente para los jóvenes, no es posible o resulta muy difícil adquirir su propio piso o casa. Así pues, los nuevos modelos de negocio, como por ejemplo el «bill to rent», van a desempeñar un papel más importante en los próximos años. Un sector que es especialmente importante para los inversores internacionales es el mercado de oficinas, en particular los grandes centros de negocios situados en el área metropolitana de Madrid y en la del área metropolitana de Barcelona. Por otras razones, las regiones de España no son tan importantes porque simplemente no hay tanta demanda de oficinas. Por su parte, el sector minorista fue un gran éxito, especialmente a principios de siglo. De nuevo, sobre todo en Madrid y Barcelona debido a su mayor poder adquisitivo. Así que en esos años se construyeron muchos centros comerciales, parques comerciales y otros inmuebles minoristas. Tras la crisis financiera, el sector sufrió un poco más y tardó más en recuperarse. Pero recientemente también estaba creciendo de nuevo hasta la pandemia. Además, España, como destino turístico típico, cuenta, por supuesto, con un sector hotelero muy sólido. Esto se da especialmente en las ciudades más grandes, así como en la costa española, en el sur del país y en las islas, por ejemplo, las Islas Baleares en el Mediterráneo y las Islas Canarias en el océano Atlántico. Y la última clase de activos que me gustaría mencionar, que en el pasado tuvo una existencia un tanto discreta, pero que en los últimos años también ha ido creciendo y ganando popularidad, es, por supuesto, la logística, de nuevo en Madrid y Barcelona, con poblaciones en constante crecimiento, pero también en otras regiones. Y aquí se podría destacar, por ejemplo, Zaragoza, que se encuentra estratégicamente situada entre Madrid y Barcelona, pero también las regiones del sur. Por ejemplo, el sur de España o Valencia. 

 

 

Entonces, cuando hablas de «tipos de activos logísticos», ¿te refieres a almacenes o más bien a instalaciones de carácter comercial? 

 

Janis Amort 12:11 

Sí, exactamente. Sobre todo los almacenes. Estamos creciendo mucho en un radio de unos 30 kilómetros alrededor de Madrid y Barcelona. Aunque hoy en día lo que está cobrando más interés son también las instalaciones logísticas más pequeñas en los centros urbanos para cubrir la «última milla» hasta el cliente. 

 

Y probablemente sea una transición bastante buena. Obviamente, seguimos en plena pandemia y esta ha tenido un impacto significativo en el sector inmobiliario, la logística y, en realidad, en todos los aspectos de todas las economías. A la luz de la pandemia en curso, ¿qué impacto ha tenido en los distintos tipos de activos que ha analizado recientemente? Y, ¿cuál es su opinión sobre la evolución que podemos esperar de cara al futuro, a medida que, con suerte, salimos de la pandemia? 

 

Janis Amort 13:12 

Sí, claro, el impacto de la pandemia ha sido y sigue siendo bastante fuerte. Y uno de los sectores más afectados es, sin duda, el comercio minorista, que sufrió mucho a causa de los cierres forzados que se prolongaron durante varios meses el año pasado. Además, la incertidumbre entre propietarios y arrendatarios, por ejemplo, en respecto a las obligaciones de alquiler del arrendatario si las tiendas estaban cerradas, no ayudó precisamente a calmar la situación. Así que el año pasado no se materializaron muchas inversiones en el sector y esperamos que aún pase algún tiempo hasta que el sector o este mercado se recupere. Por otro lado, como has dicho, no quiero decir que la logística sea la ganadora dadas las circunstancias, pero sí, la logística creció sin duda debido al aumento del comercio electrónico. Y, en este sentido, estamos bastante convencidos de que este crecimiento también continuará una vez que la pandemia haya remitido, porque el consumidor español realmente ha adaptado sus hábitos y eso no va a cambiar una vez que la pandemia haya terminado. Así que la logística va a desempeñar un papel más importante en el futuro. Y como he dicho antes, no solo los almacenes situados en las afueras de las grandes ciudades, sino también soluciones más pequeñas en los centros urbanos para cubrir la última milla hasta el cliente. Luego, las oficinas, por ejemplo. El año pasado se consideraban un sector en declive porque todo el mundo estaba convencido de que los espacios de oficinas, especialmente en los centros de las ciudades, ya no eran tan importantes, ni lo serían en el futuro, porque todos pudimos ver que el teletrabajo funcionaba realmente a gran escala. 

Sin embargo, esta perspectiva ha vuelto a cambiar durante el último mes, sobre todo por parte de los empleados. Se han realizado algunas encuestas en España y los resultados indican que más del 50 % de los empleados se decanta por una solución mixta de dos días de teletrabajo a la semana y el resto de la semana en la oficina. Es decir, tres días en la oficina. Por supuesto, el uso del espacio de oficina va a cambiar. Se va a adaptar, con cada vez más espacios, zonas comunes o áreas compartidas, pero la oficina, como clase de activo en sí misma, no va a desaparecer y seguirá desempeñando un papel importante también en el futuro. 

 

 

También hemos observado, en Estados Unidos y en Nueva York en particular, que parece que la mayoría de los empleados se decantan por un modelo híbrido, porque es muy difícil reproducir la experiencia de estar en la oficina con los compañeros, y parece que a la gente le gusta eso; va a ser interesante ver cómo los propietarios de oficinas se adaptan y evolucionan para satisfacer esa necesidad. Ahora bien, muchos de nuestros clientes de Harris Sliwoski estadounidenses y muchos de nuestros espectadores también lo son. Así que una de las preguntas —y, Fernando, esta va para ti—, que creo que mucha gente se está planteando en este momento es: ¿podría un inversor estadounidense comprar una propiedad en España? Y, de ser así, ¿existen requisitos por parte de las autoridades españolas para la inversión directa de estadounidenses en el sector inmobiliario español? 

 

Fernando González Romero 17:05 

Sí, por supuesto. Antes de analizar esto desde un punto de vista jurídico, creo que es importante señalar una serie de recomendaciones muy sencillas. Puede que parezcan obvias, pero es mejor no olvidarlas. En primer lugar, visita la propiedad o evalúa las condiciones del terreno y, a continuación, acude a la oficina de catastro y a los ayuntamientos para informarte sobre la situación legal y urbanística. Hazlo siempre con antelación para evitar retrasos en las respuestas, errores y posibles sorpresas que puedan surgir en el futuro. Si no estás seguro de la compra, ¿por qué no delegar toda la tarea a un experto en la materia que analice todos los factores antes de dar el paso? Sí, tanto las personas físicas como las jurídicas pueden ser propietarias y ejercer derechos sobre bienes inmuebles. El único requisito imprescindible para comprar una propiedad en España es obtener el NIE; por lo tanto, un número de identificación es un número personal no único esencial para llevar a cabo cualquier transacción en el país, desde abrir un negocio hasta comprar una propiedad. Puede solicitarlo en su país o, si no, aquí, en España; para ello, deberá presentar un formulario de solicitud oficial, una justificación de la solicitud de este NIE en el caso de comprar un piso en España, un contrato privado de compraventa en el que ya se haya abonado una parte del precio a cuenta del precio final que se pagará cuando se le transfiera la propiedad, o cualquier otro documento que acredite la propiedad. Debe presentar su pasaporte válido y abonar en efectivo una tasa. En caso de solicitarlo a través del Centro de Referencia, deberá presentar el original y una copia de sus documentos de identidad; también se requieren los del propietario o representante. Se necesita una carta firmada por el propietario con la autorización; este número de identidad no es de un residente legal aquí en España. No es obligatorio abrir una cuenta bancaria en España, pero facilitará el pago de impuestos y tasas y evitará problemas a un inversor inmobiliario que se establezca en España. El valor total debe superar los 3 005 060 euros. Debe presentar una declaración utilizando el formulario preestablecido en la sede electrónica de la Secretaría de Estado de Comercio e Inversiones aquí. En España. El plazo para presentar la declaración es de un mes a partir de la fecha en que se haya realizado la inversión. Sin embargo, si la inversión o desinversión, total o parcial, en dichos activos procede de nuestro país o de un territorio considerado paraíso fiscal, esta declaración deberá presentarse independientemente del importe o del litigio; además, en tal caso, tras su declaración deberá dirigirse al Registro de Inversiones. Hasta ahora solo me he referido al caso de la inversión en inmuebles, sin mencionar la posibilidad de los residentes en el Estado. Sin embargo, la compra de una propiedad en España por parte de un inversor extranjero de un país no perteneciente a la Unión Europea, en la que invierta más de 500 000 euros, puede permitirle solicitar un visado especial para inversores, lo que denominamos «visado dorado», a través de entidades que le facilitan un visado personal para la compra de una propiedad en España por un valor mínimo de 500 000 euros. La solicitud debe presentarse como máximo 90 días antes de la fecha prevista de formalización de la compra, y permite al titular residir y trabajar en todo el territorio nacional. Creo que el periodo de validez de estos visados es de 365 días. Si la compra ya se ha formalizado, o de seis meses si la compra aún no se ha formalizado, mediante un precontrato con garantía de concesión o un compromiso de compra, según lo que se entiende por los fondos u otros foros que he visto en público. 

 

Una de las cosas que acabas de mencionar y sobre la que tenía curiosidad es si, al solicitar el número de identificación fiscal para realizar una inversión, es necesario tener ya firmado un contrato de compra, por ejemplo, de un piso, antes de presentar la solicitud. 

 

Fernando González Romero 23:54 

Tienes que dejar claro que estás sujeto a nuestro contrato. Formas parte de este contrato. Por eso es mejor tener un contrato privado para regular esto, es decir, la aplicación de este número, el PC y el número C. 

 

Janis Amort 24:27 

Espera un momento. No es necesario tener ya nada firmado. Lo que pasa es que, en el momento de presentar la solicitud, las autoridades te preguntarán: «¿Por qué solicitas este número? ¿Quieres ser residente permanente? ¿Quieres invertir o algo por el estilo?». Y entonces tendrás que responder algo, aunque en realidad nadie te haya consultado. Pero no es importante ni necesario tener ya un contrato firmado. 

 

 

Una explicación general de por qué estás presentando la solicitud correctamente. 

 

Janis Amort 25:04 

Muchas veces, por ejemplo, si tú, como particular, vas a convertirte en el director general de una empresa española, también tendrás que solicitar ese número y, por supuesto, indicar ese motivo en la solicitud. 

 

Y supongo que, como la mayoría de los documentos de identidad oficiales, es para fines fiscales. Sí, ya hablaremos. Bueno, desde el principio, una de las cosas que mencionaste, Fernando, es básicamente consultar los registros catastrales antes de una adquisición. Mónica, ¿existe algún sistema específico de registro en lo que respecta al catastro o al registro de la transferencia efectiva de una propiedad? ¿Y es eso obligatorio como parte de una transacción? 

 

Mónica Regaño Aguirre 26:04 

Sí, la propiedad y otros derechos específicos en España suelen inscribirse en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación exacta del inmueble; el objeto de nuestro Registro de la Propiedad es únicamente la propiedad inmobiliaria. Otros actos o contratos relativos a bienes muebles no pueden inscribirse en este Registro, ya que no se trata de un registro de bienes muebles, sino de un registro legal. En él se consignan hechos o circunstancias como, por ejemplo, la superficie del terreno o del edificio. Pero también tiene efectos jurídicos. Es decir, confiere validez al acto jurídico que se inscribe; por ejemplo, una compraventa no inscrita no puede oponerse a una compraventa que sí lo haya sido. Por eso es muy importante inscribir la propiedad y la transmisión de la misma en el Registro de la Propiedad. En muchos casos, la inscripción tiene carácter meramente declarativo y no es obligatoria. Pero hay excepciones importantes. 

Por ejemplo, las hipotecas deben inscribirse para que sean legalmente válidas, pero no ocurre lo mismo con la adquisición de la propiedad. Los responsables de estas oficinas de registro son los registradores de la propiedad. Estos examinan la legalidad de las transacciones inmobiliarias antes de inscribirlas en el registro. Y una vez que estas transacciones se han inscrito en el registro, quedan protegidas por el Estado como verdad oficial. Así pues, el registro de la propiedad se ha creado para dar fe de la identidad de los propietarios y de cualquier gravamen existente sobre la propiedad. Si se consulta la información del registro, este indicará la titularidad única de cada bien inmueble y el Estado garantiza que el titular registrado es el verdadero propietario y que no existen gravámenes ni otros cargos distintos de los que figuran en el registro. También existe un sistema de coordinación entre las notarías y el registro. 

Antes de que el notario autorice la compra, debe enviar primero un fax al Registro de la Propiedad y solicitar la información relativa a dicho inmueble. Por lo tanto, en nuestra opinión, los títulos de propiedad en España son muy seguros siempre que estén inscritos en el Registro de la Propiedad; no es necesario que las partes celebren un contrato escrito, ya que basta con un acuerdo verbal sobre la transmisión del inmueble para que este sea válido. 

Sin embargo, como hemos visto, es muy recomendable inscribir este contrato en el Registro de la Propiedad. Para inscribir el contrato de compraventa, el Registro de la Propiedad exige un contrato notarial; un contrato privado no es suficiente para ello. A este documento lo denominamos «escritura pública». Y, como hemos visto, es muy importante inscribir esta escritura pública a tiempo para evitar que se puedan hacer valer derechos de terceros que se hayan inscrito con anterioridad a la titularidad del inmueble. 

 

Es muy similar al sistema que tenemos aquí, que es «Time It’s for Everyone». Creo que es recomendable registrar la transferencia de la propiedad lo antes posible. 

 

Mónica Regaño Aguirre 30:56 

La fecha corresponde al momento de la presentación de la escritura de inscripción del inmueble. Esto se lleva a cabo mediante una notificación del notario. Esta inscripción otorga a la compra un rango de prioridad frente a los derechos que pudieran presentarse con posterioridad a la misma; es decir, el derecho inscrito primero tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se registre más tarde, por ejemplo, como protección frente a la doble venta del inmueble por parte del vendedor, o frente a embargos o medidas ejecutivas que pudieran registrarse tras la transferencia de la Así que es una transición bastante buena porque, ya sabes, creo que para mucha de la gente que está escuchando hoy, estamos hablando de cómo es el proceso de invertir por primera vez en el mercado inmobiliario español. Y, bueno, una de las cosas de las que hablamos habitualmente en estos seminarios web es de cómo reunir al grupo adecuado de personas a tu alrededor. Así que, para alguien que está pensando en invertir en el sector inmobiliario en España por primera vez, ¿qué tipo de asesores o personas debería reunir para que el proceso sea lo más ágil posible y se sitúe en la mejor posición para que la inversión sea un éxito? 

 

Mónica Regaño Aguirre 33:05 

Por lo general, los inversores acuden a agentes inmobiliarios cuando buscan una propiedad en España, y cualquiera puede ejercer como agente inmobiliario. Sin embargo, existen agentes inmobiliarios oficiales que cuentan con un sello de calidad, lo que confiere a estos profesionales un cierto grado de credibilidad. 

Así que un agente inmobiliario en España es, supongo, el equivalente a un agente inmobiliario en Estados Unidos: vende inmuebles y, básicamente, actúa como intermediario entre el comprador y el vendedor. 

 

Mónica Regaño Aguirre 33:47 

Exacto, exacto. Y cualquiera puede hacer esto, pero hay agentes inmobiliarios oficiales que cuentan con ciertas cualificaciones. Han estudiado y tienen conocimientos, por lo que se puede confiar en ellos un poco más que en otros agentes. Por lo tanto, lo que recomendamos encarecidamente es contratar a un abogado para que guíe al inversor a lo largo del proceso y proteja sus intereses. En nuestra opinión, es sensato asegurarse de que el abogado no tenga ninguna relación financiera con el agente inmobiliario, el corredor o el promotor del edificio, por ejemplo, para que sea neutral a la hora de negociar y de realizar la due diligence. El abogado podrá llevar a cabo una due diligence legal en su nombre hasta la finalización de la compra y, mediante un poder notarial, el abogado también puede actuar en nombre del comprador, lo que puede resultar interesante para reducir costes, por ejemplo, para inversores internacionales que no necesitan viajar a menudo a España. Además, el abogado puede obtener el número de identificación fiscal del que hemos hablado y, por ejemplo, ayudar también a abrir una cuenta bancaria. Todo el proceso, desde la firma de la escritura pública o del contrato privado hasta la inscripción final en el Registro de la Propiedad, puede cubrirse mediante un poder notarial. Nosotros, como abogados especializados en aspectos jurídicos inmobiliarios, informamos, por supuesto, a los inversores de los posibles riesgos que detectamos. Pero también recurrimos a otros profesionales que pueden asesorar al inversor, por ejemplo, equipos técnicos o consultores económicos. Esto depende, por supuesto, de la transacción que estemos estudiando; en nuestra opinión, puede ser muy importante la valoración de un especialista fiscal para planificar la inversión y, en su caso, ahorrar costes. En caso de que el inversor quiera financiar la adquisición, los abogados solemos examinar los contratos de préstamo y las condiciones hipotecarias. A menudo, por ejemplo, los inversores internacionales contactan con agentes especializados en préstamos para buscar una buena financiación. La inspección física también puede ser muy recomendable; depende, por supuesto, del interés de los inversores en la propiedad. Y ahí colaboramos a menudo con técnicos, incluso en compras pequeñas, porque a veces pueden surgir irregularidades en la legalidad del edificio durante nuestra diligencia debida, y hay que tener en cuenta cuestiones técnicas que a menudo son demasiado especializadas para nosotros como abogados. Ya las hemos mencionado. Y a veces los abogados también tomamos decisiones y obtenemos información directamente del ayuntamiento u otras oficinas estatales. Por ejemplo, sobre la propiedad. Esto sería, en mi opinión, en beneficio del inversor. 

 

 

Janis, cuando antes hablabas de los distintos tipos de activos que hay en España, mencionaste que la situación en Barcelona y Madrid es algo diferente a la de otros lugares, algo que no difiere de lo que ocurre en Estados Unidos cuando se compara la ciudad de Nueva York con el norte del estado. Fernando tiene una pregunta para ti sobre la planificación urbanística en España. ¿Existe alguna legislación específica en materia de planificación urbanística? ¿Depende esta de la ubicación del inmueble? 

 

Fernando González Romero 39:00 

Bueno, se trata de un asunto muy complejo en el que intervienen muchos organismos oficiales. Me he equivocado. Voy a hablar, en primer lugar, de la división de España en entidades territoriales, ya que es la premisa básica para comprender la legislación urbanística en España. Vamos a considerar tres niveles territoriales. El primer nivel territorial es el Gobierno español. El segundo nivel es... En el tercer nivel territorial se encuentran los ayuntamientos de las ciudades. España está compuesta por 17 comunidades autónomas. Un total de 8135 municipios y comunidades autónomas constituyen una entidad territorial reconocida por la Constitución española, ya que el sistema jurídico les otorga autonomía con sus propias instituciones y poder representativo, ejecutivo y administrativo, y esta es la razón más importante. Las comunidades autónomas se organizan en provincias, municipios y ciudades desde un punto de vista orgánico y en lo que respecta a la toma de decisiones de gobierno y la administración del municipio. Estos son los ayuntamientos. Los ayuntamientos prestan una serie de servicios básicos a sus residentes, como la normativa urbanística de cada municipio. La planificación especial trata de lograr una relación adecuada entre la población, el territorio, las actividades y los intereses para construir ciudades. Es importante comprender esta división porque la planificación es una función pública que ejerce la administración pública a través de organismos oficiales; las competencias del Gobierno español y de las comunidades autónomas en este ámbito de la planificación pueden ser exclusivas o compartidas. El municipio ejerce competencias en la planificación, la gestión, la ejecución y la provisión de servicios públicos en los términos previstos en la legislación de la Administración General del Estado y de las comunidades autónomas. Esto significa que la planificación urbanística constituye un marco dentro de nuestro ordenamiento jurídico que incluye la legislación estatal y la autonómica; el Gobierno español regula las condiciones básicas de la propiedad del suelo, tanto en lo que respecta a los derechos como a las obligaciones, y tiene competencia en determinados ámbitos que se denominan «secretariales» o «de pulpo» en la protección de ciertas zonas específicas del territorio, como carreteras, ferrocarriles, aeropuertos de interés general, etc. artículos para todas estas razones. La Ley del Suelo, de carácter general, es una ley española que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Es la piedra angular de la aplicación de la ley y regula el derecho a la propiedad. Las comunidades autónomas tienen, por su parte, competencia en materia de ordenación del territorio, planificación parcial y vivienda. En otras palabras, se encargan en gran medida de la regulación, la planificación, la gestión y la protección de la legalidad urbanística. Cada comunidad tiene su propia legislación. Por eso tenemos 17 comunidades diferentes, dependiendo de en qué parte de España te encuentres. Así pues, en definitiva, las corporaciones municipales deben definir las actividades políticas que subyacen a cualquier programa de política urbanística. También son responsables de elaborar, directamente o mediante asistencia técnica, la planificación municipal. Asimismo, son competentes para aprobar los instrumentos de ordenación del territorio. En este sentido, lo más importante es el plan municipal de ordenación del territorio, para asumir su ejecución en el caso de la gestión pública o su control en el caso de la gestión por iniciativa privada, con el fin de garantizar el respeto de la legalidad en la ejecución de la urbanización y la modificación de la normativa sobre el uso del suelo. 

Además, la concesión de licencias y la imposición de sanciones constituyen el instrumento normativo básico del poder monetario del gobierno para ejercer su competencia en materia de planificación; este plan de política monetaria permite la creación y organización de la identidad del municipio en su interior. Su plan municipal es un instrumento de planificación urbana transitorio en el territorio, a través del cual se establece la estructura del municipio. Y contenemos esta estrategia de facción que nuestro tiempo ha reestructurado en un modelo de organización que gestiona un espacio y la estructuración de los usuarios del suelo del municipio como un mundo; por lo tanto, un documento normativo que difunde el modelo de planificación que las capacidades globales para el desarrollo sostenible del territorio municipal deben servir y proteger el suelo. El centro de los usos del suelo supone un reto específico, ya que debe tener en cuenta, según los EE. UU., nuestras actividades fuera de la ciudad y en las calles. Y así, para que todo funcione, se recibe la intervención de reforma, renovación o agregaciones para, finalmente, organizar los programas. La gestión de esto es crucial por todas estas razones; la ciudad donde se ubique una propiedad será una cuestión fundamental. Se trata de un terreno que determinará las características según el plan municipal. Y en un terreno céntrico, la posible legislación de protección. Como hemos mencionado, podremos desarrollar ayudas de cierta manera para un uso con una característica específica. Así que, si esta propiedad ya ha sido comprada, podemos ver qué uso puede tener y qué actividades se pueden desarrollar. 

 

Una de las cuestiones que, en mi opinión, siempre supone un gran reto en la inversión inmobiliaria en general es la financiación de las adquisiciones. ¿Hay algún aspecto concreto que deba tenerse en cuenta a la hora de financiar la adquisición de un inmueble en España, especialmente en lo que respecta a la inversión extranjera? 

 

Janis Amort 49:34 

Bueno, en general, me gustaría señalar que no existen limitaciones expresas en cuanto a quién puede proporcionar financiación en España; los proveedores deben cumplir con la normativa específica aplicable a ellos. Por ejemplo, las entidades bancarias deben cumplir, por supuesto, con la normativa bancaria y la supervisión del Banco de España. Pero, aparte de eso, en realidad hay pocas restricciones. Por ejemplo, no sería posible que un inversor trajera su propia financiación de un banco estadounidense, comprara la propiedad en España con ese préstamo contratado en Estados Unidos y bajo la legislación estadounidense y, a continuación, garantizara ese acuerdo de financiación extranjera mediante la constitución de una hipoteca sobre la propiedad en España; eso no supone ningún problema en absoluto. Y lo que hay que tener en cuenta es que lo que un proveedor de financiación o un banco siempre pedirá en el contexto de la financiación o la adquisición de una propiedad es una una hipoteca, ya que les proporciona un instrumento directo para ejecutar su préstamo en caso de incumplimiento por parte del prestatario mediante la ejecución hipotecaria o la administración forzosa de la propiedad. Como ya ha mencionado Mónica anteriormente, un contrato de compraventa, por ejemplo, no es necesario formalizarlo en escritura pública; basta con un contrato verbal o un documento privado. Pero la hipoteca es, de hecho, uno de los pocos documentos legales en España que debe formalizarse en escritura pública y, para ser válida y ejecutable, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Además de las hipotecas, los bancos suelen solicitar garantías adicionales, como pignoraciones de acciones o cuentas bancarias, o, si se trata de un particular, una garantía personal. Pero la hipoteca es, sin duda, la garantía más importante. 

 

 

Nos estamos acercando rápidamente a la hora de duración, y sé que tenemos varias preguntas sobre los temas que hemos tratado, pero quería abordar rápidamente algunas de las preguntas que nos han enviado nuestros oyentes. Una de ellas, sobre la inscripción en el NIU, se refiere a si una empresa, en lugar de un particular, va a adquirir un inmueble en España. ¿Está obligada a obtener un NIU para poder comprar la propiedad? 

 

Janis Amort 52:33 

Sí, la obligación es la misma en el caso de una empresa: no se trata de un número de IE, sino de un número de AI F. Pero, en realidad, es el mismo sistema: la empresa, antes de poder iniciar su actividad, debe abrir una cuenta bancaria. Sí, sea cual sea la gestión que quieran realizar en España, también tendrán que solicitar ese número. 

 

 

Tiene sentido. Es similar al sistema que tenemos aquí. Otra cuestión que nos ha surgido y con la que todos hemos tenido que lidiar es la de cerrar una transacción inmobiliaria en persona o a distancia, sobre todo teniendo en cuenta la pandemia. En España, ¿es posible comprar una propiedad a distancia mediante un poder notarial o es necesario hacerlo en persona o, por lo general, con la persona que adquiere la propiedad? 

 

Janis Amort 53:35 

No, es perfecto, es perfectamente posible llevar a cabo toda la transacción mediante un poder notarial; solo tiene que otorgarse ante notario público en el país de origen y debe llevar la Apostilla de La Haya; de lo contrario, no sería reconocido por el notario español, por ejemplo, pero, aparte de eso, no hay restricciones en cuanto al uso de un poder notarial. Y, como ha dicho Mónica antes, se puede utilizar para firmar contratos privados, para solicitar el NEA o para que un miembro del IRF firme la escritura pública ante notario y para inscribir posteriormente la escritura en el Registro de la Propiedad. 

 

 

Hablando de registros, y sobre todo teniendo en cuenta que la mayoría de nuestra audiencia está interesada en la inversión inmobiliaria, ¿existen requisitos de registro adicionales para los ciudadanos estadounidenses o no pertenecientes a la UE que estén pensando en comprar una vivienda como inversión, ya sea para alquilarla a corto o largo plazo? 

 

Janis Amort 54:48 

No, en general no hay restricciones ni requisitos adicionales. Creo que si la inversión supera una determinada cantidad, creo que son unos 3 millones de euros, hay que notificarlo al Ministerio de Industria o de Economía de España. Pero se trata solo de una notificación formal para informar a las autoridades de que se va a invertir una determinada cantidad de dinero en territorio español. No se establecen más requisitos. 

 

Cuando hablamos de esto, ya sabes, obviamente, en una operación inmobiliaria está el coste real de la adquisición del inmueble. Pero, como ocurre con cualquier tipo de transacción, siempre hay gastos adicionales en los que hay que incurrir. Por ejemplo, en lo que respecta a la inversión inmobiliaria en España, ¿hay algún gasto obligatorio o imprescindible que los inversores deban tener en cuenta? 

 

Mónica Regaño Aguirre 55:54 

Sí, hay una serie de gastos y, por supuesto, impuestos que hay que tener en cuenta. Y estos surgen incluso antes de poder inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad, por ejemplo. Un gasto a tener en cuenta al comprar una vivienda son los honorarios notariales. Estos honorarios están regulados por el Estado. Esto significa que todos los notarios cobran los mismos honorarios por el mismo trabajo. Solo hay un pequeño margen de negociación, pero los honorarios son, en principio, los mismos. Y lo mismo se aplica a los costes de inscripción en el registro de la propiedad. Estos costes, estas tasas, no son el problema de los costes totales de la adquisición. Por ejemplo, como notario, si el inversor no habla español, el notario comprobará si puede entender la escritura pública; si no es así, y no se dispone de un poder notarial, un abogado o alguien que actúe en su nombre, se puede recurrir a un traductor, lo que, por supuesto, supondría un coste adicional. Pero esta traducción es también un trabajo que los abogados solemos... Supongo que normalmente lo hace el abogado y, por supuesto, los impuestos... Estos impuestos dependerán de si la propiedad es nueva o de segunda mano. Pero creo que mi colega John quería dar más detalles al respecto. Ambos somos especialistas en fiscalidad en nuestro despacho, pero quizá un poco más de información. Creo que lo que solemos decir en España es que hay que contar con un porcentaje aproximado del 10 al 12 % del precio de compra para los gastos de notario, registro e impuestos. Dependerá, por supuesto, del precio de compra y de la ubicación de la propiedad en España, ya que se aplicarían impuestos diferentes, por ejemplo, pero, por supuesto, no son grandes diferencias. Así que entre el 10 y el 30 %. 

 

Mark, lamentablemente se nos está acabando la hora, Mark. Así que aún quedan algunas preguntas sin responder. Lo que haremos, como seguimiento a este seminario web, será recopilar algunas de esas preguntas y publicar una entrada en el blog en la que las respondamos lo mejor posible. Quiero daros las gracias a todos por acompañarnos hoy y por participar. Yiannis, Monica y Fernando, ha sido fantástico. Un breve recordatorio: seguid Harris Sliwoski las redes sociales, Twitter, Facebook y LinkedIn, y suscribíos a nuestros blogs: China law blog, el blog sobre derecho canónico y el Harris Sliwoski . Y gracias de nuevo a todos por acompañarnos hoy, así como a todos nuestros oyentes. Gracias por participar.