作为外国投资者投资西班牙房地产

 

 

大家好，欢迎参加Harris Sliwoski （Harris Sliwoski 海外房地产投资Harris Sliwoski 网络研讨会。对于首次参加的各位，Harris Sliwoski 全方位Harris Sliwoski 国际律师事务所Harris Sliwoski 在纽约、洛杉矶、西雅图、北京以及其他多个城市Harris Sliwoski 办事处。这是我们关于海外房地产投资信息的系列网络研讨会，此前我们已举办过相关研讨会。 继“美国房地产投资”系列之后，本次网络研讨会将聚焦“作为外国投资者投资西班牙房地产”。开场前，我想请大家务必Harris Sliwoski 社交Harris Sliwoski 关注Harris Sliwoski ，包括Twitter、Facebook和LinkedIn。在今天的网络研讨会上，我们很荣幸邀请到来自Monereo MeyerHarris Sliwoski尊贵同事。Monereo Meyer Abogados是一家总部位于西班牙的律师事务所，成立于1989年。 Monereo Meyer Abogados是一家提供全方位服务的律师事务所，专注于跨境业务。该所拥有近60名员工，其中包括35名律师，并在巴塞罗那、马德里和马略卡岛帕尔马设有办事处。他们为在西班牙开展业务的外国企业提供咨询和协助。除了在西班牙具备执业资格外，他们的律师还在多个其他司法管辖区拥有执业资格，真正专精于咨询和跨境交易。 该所实际上Harris Sliwoski建立了合作关系。两家律所均有一位驻巴塞罗那的合伙人——Nadia Vietz，而Monereo Meyer正是我们战略联盟的成果，他们设有美国业务部。我们秉持共同的商业理念，这也是他们今天加入我们的原因之一。 关于他们的美国业务部，他们为企业在西班牙的投资和商业活动提供指导并维护其经济利益。我们一致认为，拥有这样一支既深谙西班牙法律、又具备深厚美国法律知识的律师团队，以及在美国的广泛人脉，正是我们所拥有的附加值和竞争优势。基于此，我想向大家介绍今天将发言的Monereo Meyer事务所的各位同事。首先请莫妮卡，您是否愿意向听众做个自我介绍？ 

 

莫妮卡·雷加诺·阿吉雷 02:59 

大家好。 我很高兴能有机会与大家共同举办这次网络研讨会。我出生于西班牙北部的毕尔巴鄂，曾在德国学校就读。后来我决定去德国攻读法律，获得学位后加入了本事务所，并在Monereo Meyer从事国际法律实务工作已逾15年。我的专业领域是房地产。我们曾参与过许多重要交易，例如工业及物流仓库、购物中心和零售公园的买卖。 我通常参与收购流程，并在后续的资产管理阶段提供支持，因此我专精于为商业场所及办公空间的租赁事宜，为出租方和承租方提供咨询服务。也就是说，我亲历了近年来西班牙房地产市场的起起落落，并积累了关于收购及法律租赁协议的宝贵经验。在制定和谈判新租赁 协议及终止协议的制定与谈判。例如，鉴于疫情影响，目前重新协商租赁条款（CNA）变得尤为重要。 

 

谢谢，莫妮卡。贾尼斯？ 

 

贾尼斯·阿莫特 04:38 

是的。大家好，我叫雅尼斯·阿莫特。我是我们马德里办公室房地产与金融部门的合伙人。我本人不是西班牙人，而是来自德国。我在德国通过了律师资格考试，之后出于个人原因决定移居西班牙，这大概是在11年前的事了。 我在西班牙也通过了律师资格考试。所以现在我是一名德西双重执业律师。作为德国律师，我自然会为许多德国客户提供咨询，同时也为其他国际客户在西班牙的商业活动中提供法律服务。 我的客户既有机构投资者，也有个人投资者。是的，正如莫妮卡刚才所说，凭借我们的专业背景，我们在为国际客户提供法律咨询方面拥有相当丰富的经验，能够协助他们解决在西班牙开展业务时所面临的问题、满足相关要求并化解他们的担忧。此外，我们非常、非常高兴能受邀参加本次活动。很高兴能参与其中。很高兴有您在场。谢谢，贾尼斯。费尔南多？ 

 

费尔南多·冈萨雷斯·罗梅罗 05:56 

大家好，这里是西班牙，下午好。感谢邀请我们参加本次网络研讨会。我是费尔南多·冈萨雷斯，是一名律师。我是西班牙人，出生于卡尔加里，后来在马德里的圣保罗大学攻读法律专业，随后又攻读了法律实务硕士学位，并通过城市规划高管硕士课程进行了进修。 我专攻法律与房地产领域，在这些领域拥有超过七年的专业经验。在职业生涯中，我曾为众多国际客户提供咨询服务，涉及西班牙城市规划的广泛议题。正如我们将要看到的，由于该法律涉及的地域范围及地域性特征，西班牙的城市规划体系堪称最为复杂之一。 

 

 

谢谢你，费尔南多。我认为我们之所以制作这一系列节目，其中一个原因在于，在每个司法管辖区，房地产收购的情况都各不相同。这是一门非常具有地域性和专业性的法律领域，因此掌握基础且本地化的行业知识至关重要。 我们认为，要探讨这一话题，真的没有比“历史视角”更合适的人选了。因此，我想直接切入我们即将讨论的主题及相关问题，这里有一个问题想请教您：对于首次在西班牙进行房地产投资或收购的外国人，您会如何描述西班牙房地产市场？ 

 

贾尼斯·阿莫特 07:56 

西班牙房地产市场与德国、法国和英国的市场并列为欧洲最大的房地产市场之一。然而，直到1986年西班牙加入欧盟之前，国际投资者并未将西班牙纳入视野。由于西班牙整体经济积压了巨大的需求，这种情况在90年代末尤为明显。 进入本世纪初，西班牙经济持续增长，增长，再增长，房地产市场自然也不例外。遗憾的是，2010年左右，受国际金融危机影响，西班牙市场乃至整个西班牙经济遭遇了挫折。但自2013、2014年起，我认为 市场正在复苏，近几年来又重新呈现增长态势。若要概述西班牙的不同资产类别，从传统视角来看，最重要的当属住宅、零售和办公地产。关于住宅，您需要了解的是，西班牙的住房自有率极高，接近80%，因此实际上只有少数人选择租房。但这种情况在未来几年内可能会发生变化。 近期房价涨幅显著。因此，特别是对于年轻人而言，购买自己的公寓或房屋已变得难以实现或非常困难。因此，诸如“账单换租”等新型商业模式将在未来几年发挥更重要的作用。对于国际投资者而言，一个尤为重要的领域是这里的写字楼市场，尤其是位于大马德里地区和大巴塞罗那地区的大型商务中心。 其他地区在西班牙则相对不那么重要，因为当地的办公需求并不高。零售业曾取得巨大成功，尤其是在本世纪初。同样，主要集中在马德里和巴塞罗那，因为这两个城市拥有更高的购买力。因此，这些年建成了许多购物中心、零售公园和其他零售物业。金融危机后，该行业受挫较深，恢复耗时较长。但最近，在疫情爆发前，它又开始重新增长。 此外，作为典型的旅游目的地，西班牙的酒店业自然非常发达。这主要集中在各大城市，以及西班牙的沿海地区、南部地区和各岛屿，例如地中海的巴利阿里群岛和大西洋的加那利群岛。 最后我想提到的资产类别，过去曾一度处于相对低调的状态，但近年来同样呈现增长态势并日益受到青睐，那就是物流地产。马德里和巴塞罗那的人口持续增长，推动了该领域的发展，其他地区也是如此。例如，萨拉戈萨就位于马德里和巴塞罗那之间的战略要地，此外还有卡巴地区，比如瓦伦西亚及南部地区。 

 

 

那么，您所说的物流资产类型，是指仓库这类设施，还是更偏向于商业设施？ 

 

贾尼斯·阿莫特 12:11 

是啊，确实如此。尤其是仓储设施。我们在马德里和巴塞罗那周边30公里半径范围内发展迅速。不过，如今越来越有吸引力的是位于市中心的小型物流设施，以便覆盖到客户的“最后一公里”。 

 

这大概是个不错的过渡。 显然，我们仍处于疫情之中，这场疫情对房地产、物流乃至每个经济体的方方面面都产生了重大影响。鉴于疫情仍在持续，它对你刚才提到的各类资产产生了什么影响？此外，随着我们有望逐步走出疫情，你认为未来会有哪些发展趋势？ 

 

贾尼斯·阿莫特 13:12 

是的，当然，疫情的影响一直相当显著，而且仍在持续。其中一个受冲击最严重的行业无疑是零售业，它因去年持续数月的强制停业而遭受了巨大损失。此外，房东与租户之间的不确定局面——例如， 如果店铺关闭，租户是否仍需履行租金义务等问题，都未能有效缓解局势。因此，去年该领域的投资项目寥寥无几，我们预计该行业或市场要恢复仍需时日。另一方面，正如您所说，虽然我不愿称物流业是当前形势下的赢家，但确实，随着电子商务的增长，物流业确实在持续发展。 在这方面，我们深信这种增长在疫情结束后仍将持续，因为西班牙消费者确实已经适应了新的消费习惯，而这种习惯在疫情结束后也不会改变。因此，物流在未来将发挥更重要的作用。 正如我之前所说，不仅是大城市郊区的仓库，市中心的小型仓储解决方案也将覆盖通往客户的“最后一公里”。再以办公楼为例。去年它曾被视为输家，因为大家都认为办公空间——尤其是市中心的办公空间——不再那么重要，未来也不会那么重要，因为我们都能看到，居家办公实际上在很大程度上是可行的。 

然而，在过去一个月里，这种看法再次发生了变化，尤其是员工的态度发生了转变。西班牙进行了一些调查，结果显示超过50%的员工倾向于采用混合办公模式，即每周两天在家办公，其余时间在办公室工作。也就是说，每周有三天在办公室工作。 当然，办公空间的使用方式将会发生变化。办公空间将进行调整，配备越来越多的公共区域或共享空间，但作为一种资产类别的办公空间本身并不会消失，未来仍将发挥重要作用。 

 

 

我们还注意到，在美国，尤其是纽约，大多数员工似乎更倾向于混合办公模式，因为在办公室与同事共事的体验确实很难复制，人们似乎很享受这种感觉。未来办公楼业主将如何顺应这一需求而发展变化，这将非常值得关注。 现在Harris Sliwoski 的许多客户Harris Sliwoski 美国人，我们的许多观众也是美国人。因此，费尔南多，这个问题我想很多人都在好奇——目前美国投资者能否在西班牙购买房产？如果可以，西班牙当局对美国人直接投资西班牙房地产是否有任何要求？ 

 

费尔南多·冈萨雷斯·罗梅罗 17:05 

是的，当然。在从法律角度分析这个问题之前，我认为有必要先提出一系列非常简单的建议。这些建议看似显而易见，但最好还是不要忘记。 首先实地考察房产或了解其状况，然后前往相关土地管理部门、市政厅等机构，全面了解法律、规划及城市规划方面的具体情况。奥林匹亚始终致力于帮助您规避延误、错误以及未来可能出现的意外情况。 如果您对购房尚存疑虑，那么最好将所有事务委托给一位专业人士，由其全面分析各项因素后再行决策。是的，无论是自然人还是法人，均可拥有并行使房地产权利。在西班牙购买房产的唯一必要条件是获得NIE（外国人身份识别号），该号码是西班牙境内进行任何交易（从开设公司到购买房产）所必需的个人唯一识别码。 您可在本国申请，或直接在西班牙申请。若在西班牙申请，您需提交官方申请表、申请该NIE的理由说明（如购买西班牙公寓）、一份销售协议书（其中部分款项已作为预付款支付，剩余款项将在房产过户时结清），或任何其他 证明房产归属的文件。您需持有效护照并支付现金手续费。若通过参考中心（Beef）申请，除本人身份证明文件外，还需提供业主或代表的身份证明原件及复印件。此外，需提交业主签署的授权书，其中需注明该身份号码不属于西班牙合法居民。 在西班牙开设银行账户并非强制要求，但这将有助于缴纳税费，并便于作为在西班牙投资房地产的投资者进行相关操作。若房产总价值超过3,005,060欧元，必须使用预设表格在西班牙贸易与投资注册局电子总部提交申报。 在西班牙，申报的截止期限为投资完成后一个月内。然而，如果该投资或资产的全部或部分来自被视为避税天堂的国家或地区，则无论金额大小，都必须提交此申报；此外，在这种情况下，还需在向注册处提交申报后，向税务机关提交投资申报。 到目前为止，我仅提及了房地产投资的情况，尚未提及本国居民的可能性。 然而，来自非欧盟国家的外国投资者在西班牙购买房产，且投资额超过50万欧元，可能使您有资格申请“黄金签证”。是的，这可能使您有资格申请一种专门为投资者设立的特殊签证，我们称之为“黄金签证”，即通过在西班牙购买价值至少50万欧元的房产，获得个人签证。 申请必须在计划完成房产交易日期前90天内提交，该签证允许持有人在西班牙境内居留和工作。 我认为，这些签证的有效期为365天。如果购房手续已经办妥，或者如果购房尚未办妥，但已签订附带保证的预售合同，或通过公开渠道获得的资金或其他方式，则有效期为六个月。 

 

你刚才提到的一点让我很好奇：如果打算进行投资并申请政府身份证号，是否需要在申请前先签订好购房合同（例如购买公寓）？ 

 

费尔南多·冈萨雷斯·罗梅罗 23:54 

你必须明确表示，你必须遵守我们合同中的约定。你是这份合同的一方。因此，最好就此事签订一份单独的合同，以解决这个问题，即关于这个号码（PC号）和C号的适用问题。 

 

贾尼斯·阿莫特 24:27 

插一句，稍等一下。其实没必要提前签好合同。只是在申请时，相关部门会问：“你为什么申请这个号码？是想成为永久居民吗？还是想进行投资之类的？”到时候你得回答，但实际上没人会征求你的意见。不过，提前签好合同并不重要，也不是必须的。 

 

 

这只是对你为何申请的普遍性说明。 

 

贾尼斯·阿莫特 25:04 

例如，很多时候，如果你作为个人即将出任一家西班牙公司的首席执行官，那么你也需要申请该号码，当然，你需要将此作为申请理由。 

 

我想，就像大多数政府身份证件一样，这主要是为了征税。嗯，稍后再聊。所以，费尔南多，你一开始提到的一点，基本上就是在收购前去查阅土地记录。莫妮卡，在土地登记或记录房产实际转让方面，是否有专门的登记系统？这是交易中必须完成的环节吗？ 

 

莫妮卡·雷加诺·阿吉雷 26:04 

是的，在西班牙，所有权及其他特定权利通常在不动产登记处进行登记。不动产登记处对应的是房地产的确切位置，其登记对象仅限于不动产。涉及动产的其他法律行为或合同无法在此登记，且该登记处并非法律登记机构。它仅记录事实或情况，例如地块或建筑物的面积。 但登记本身也具有法律效力。即它赋予被登记的法律行为以法律效力，例如，未登记的买卖行为无法对抗已登记的买卖行为。因此，将所有权及所有权转让登记在案至关重要。在许多情况下，登记仅作为声明之用，并非强制要求。但也有重要的例外情况。 

例如，抵押贷款必须进行登记才能具有法律效力，但产权购买则无需如此。负责这些登记处的官员被称为房产登记官。他们在将房产交易记录入登记簿之前，会先审查其合法性。一旦这些交易被录入登记簿，国家就会将其作为官方事实予以保护。 因此，设立不动产登记制度旨在证明产权人的身份以及房产上是否存在任何现有负担。若您查询登记信息，系统将显示每处房产的单一所有权，国家保证登记在册的产权人即为真实所有者，且除登记簿中披露的内容外，不存在其他负担或抵押。公证处与登记处之间还设有协调机制。 

在公证人核准购房手续之前，他必须先向房产登记处发送传真，索取该房产的相关信息。因此，我们认为，只要房产已在房产登记处登记，西班牙的房产产权就非常安全；但这并不意味着各方不能就房产转让达成口头协议，这种协议同样有效且具有法律效力。 

然而，正如我们所见，强烈建议将该合同在不动产登记处进行登记。不动产登记处要求购买合同必须经过公证，仅凭私下协议是不够的。我们称这种公证文件为“公证书”（escritura pública）。此外，正如我们所见，及时登记该公证书至关重要，以避免任何第三方在房产所有权登记之前已登记的权利。 

 

这与我们现行的制度非常相似，即“及时办理，惠及大众”。我认为，尽早登记所有权转移是一项良好的做法。 

 

莫妮卡·雷加诺·阿吉雷 30:56 

该日期指的是房产登记证书提交时的日期。这一过程通常由公证人以通知形式完成。该登记赋予购房者在权利优先级上的地位，即相对于此后可能提出的任何权利，该登记具有优先权；换言之，先登记的权利优先于任何后续确定的权利。例如，这可防止卖方重复出售房产，或防范在产权转移后可能登记的留置权或强制执行措施。 这是一个非常自然的过渡，因为我想对于今天许多正在收听的听众来说，我们正在讨论首次投资西班牙房地产的过程是怎样的。因此，你知道，我们在这些网络研讨会上经常讨论的一件事，就是如何组建一个合适的人际团队。 那么，对于那些正考虑首次在西班牙投资房地产的人来说，为了使整个流程尽可能顺畅，并为投资成功创造最佳条件，他们应该组建什么样的顾问团队或人脉圈呢？ 

 

莫妮卡·雷加诺·阿吉雷 33:05 

通常，投资者在西班牙寻找房产时会咨询房产中介，而任何人都可以从事房产中介工作。不过，也有获得质量认证的正规房产中介，这使得这些专业人士在业界享有一定的信誉。 

所以，我想西班牙的房地产经纪人大概相当于美国的经纪人，他们从事房地产销售，基本上充当买卖双方之间的中间人。 

 

莫妮卡·雷加诺·阿吉雷 33:47 

没错，没错。 虽然任何人都可以做这件事，但官方经纪人具备某些特质。他们受过专业培训，拥有相关知识，因此相比其他经纪人，您对他们的信任度会更高。此外，我们强烈建议您聘请律师，由其指导投资者完成整个流程并维护其权益。我们认为，明智的做法是确保律师与房产中介、经纪人或开发商（例如）之间不存在任何财务关联， 这样他在谈判和尽职调查过程中才能保持中立。律师将能为您进行法律尽职调查，直至购房交易完成；通过买方授权委托书，律师还可以代表买方行事，这有助于降低成本，例如对于国际投资者来说，他们就不需要频繁前往西班牙。 此外，律师可协助办理前述的税务识别号，并协助开设银行账户。从签署公证书或私下合同，直至最终在房产登记处完成登记的整个流程，均可通过授权委托书授权律师代为处理。作为律师，我们负责房地产交易的法律事务，并会向投资者说明我们所发现的潜在风险。但我们也会协调其他专业人士为投资者提供评估，例如技术团队或 经济顾问。这当然取决于具体交易，但我们认为税务专家的评估至关重要，这有助于规划投资并最终节省成本。若投资者希望通过贷款完成收购，我们律师通常会审查贷款合同及抵押条件。例如，国际投资者常会联系专业贷款中介，为其寻找合适的贷款方案。 实地勘察也往往非常有必要，这当然取决于投资者对该物业的关注程度。在此过程中，我们常与技术专家合作，即使是小额交易也是如此，因为尽职调查中可能会发现建筑的潜在法律问题，而这些技术问题往往过于专业，超出我们律师的处理范围，必须予以考虑。 我们之前已经提到过这些情况。有时，我们律师也会直接向市政府或其他政府部门寻求决策和信息。例如房产方面。对我来说，这对于投资者而言就是一种保障。 

 

 

所以，珍妮丝，当你刚才谈到西班牙的各类资产类型时，曾特别强调巴塞罗那和马德里的情况与其他地方有所不同，这其实和在美国谈论纽约市与纽约州北部时的情况并无二致。费尔南多想就西班牙的城市规划向你提问。在城市规划方面是否有特定的法律法规适用？这是否取决于房产的具体位置？ 

 

费尔南多·冈萨雷斯·罗梅罗 39:00 

嗯，这是一个非常复杂的问题，涉及许多官方机构。我刚才说错了。我首先将谈谈西班牙的行政区划问题，因为这是理解西班牙城市规划法的基础。我们将探讨三个行政层级。第一层级是西班牙中央政府。第二层级是…… 第三个行政层级是市镇政府。西班牙由17个自治区组成，拥有8135个市镇政府。自治区是《西班牙宪法》所确立的行政实体，因为其法律体系赋予了它们自治权，拥有自己的机构以及立法、行政和司法权力，这是最重要的原因。 自治区下设省、市镇及城市，从组织架构和政府决策及市政管理的各个角度来看，这些都是市政厅。市政厅为居民提供一系列基本服务，例如制定各市镇的城市规划条例。专项规划旨在建立人口、领土、活动与利益之间的适当关系，以构建和谐社会。 理解这一划分至关重要，因为某些规划属于公共职能范畴，由公共行政机构通过官方渠道行使。在西班牙中央政府与自治区之间，该规划领域的权限可分为专属、共同或混合性质。市镇在规划、管理、执行及合理资金供给方面行使相应职权，具体依据中央政府及自治区相关法律规定的条款。 这意味着，合理的规划是我国法律体系中的一个框架，该框架包含中央立法和自治区立法。西班牙政府通过立法规范土地或所有权的基本条件，无论是在权利方面还是在义务方面；同时，政府在保护某些特定领土区域（如公路、铁路、机场等公共利益设施）方面拥有特定权力，这些权力被称为“秘书处权力”或“章鱼式权力”，并据此制定相关法规。 所有这些原因。土地法，作为基础性法律，是西班牙的一项法律，规范了西班牙普通土地所有者的权利和义务。它是重新适用法律的基石，也是规范土地价值权利的法律。 此外，各自治区在规划、局部规划及住房方面拥有明确的管辖权。换言之，各自治区在城市规划的法规制定、规划、管理及保护方面拥有自主权。每个自治区都有自己的法律体系。因此，根据您所在的西班牙地区不同，共有17种不同的法律体系。 最后，市政机构负责界定任何规划政策背后的政治活动。它们还负责直接或通过技术协助起草市政规划，并有权批准开发规划文件。其中最重要的是市政发展规划，该规划需在公共管理情况下承担执行责任，或在私人主导管理情况下承担监督责任，以确保在城市化实施及土地用途条例变更过程中遵守法律。 

此外，颁发许可证、实施制裁等，是政府货币权力履行规划职能的基本监管手段，而这一货币政策计划正是实现上述职能的核心，它使得内部市政实体的建立与组织成为可能。该市政计划是城市规划中一种过渡性的工具，通过它确立了市政辖区的疆域与结构。 我们所采用的这一派系战略，已由当代重新构想为一种组织模式，旨在有效管理空间并构建市政辖区的土地使用者结构，从而形成一个规范性文件，该文件传播规划模式，以服务于市政辖区的可持续发展，并保护土地。土地利用的核心面临着特定的挑战，因为根据美国的情况，我们的活动必须在城市之外及街道上进行。 因此，为使所有环节正常运转，需通过改革、翻新或整合等干预措施，最终组织各项规划方案。基于上述所有原因，土地管理至关重要，而物业所在的城市将成为根本性问题。一块土地将根据市政规划确定其运行特征。 此外，核心地块可能受保护法规约束。如前所述，针对具有特定特征的土地，我们可以制定相应的开发方案。因此，若该房产已购入，我们便可评估其用途及可开展的活动。 

 

在我看来，房地产投资中一个普遍且始终备受关注的问题就是收购融资。在西班牙进行房地产收购融资时，特别是涉及外国投资的情况下，是否有需要特别考虑的因素？ 

 

贾尼斯·阿莫特 49:34 

总体而言，我想指出的是，西班牙并没有明确规定谁可以提供融资，但融资方必须遵守适用于该类机构的具体法规。例如，银行机构当然必须遵守银行业法规，并接受西班牙央行的监管。但除此之外，实际上限制很少。 例如，作为投资者，我们可以从您所在的美国银行获得融资，利用这笔在美国根据美国法律申请的贷款在西班牙购买房产，然后通过在西班牙房产上设立抵押权来担保这笔外国融资协议——这完全没有问题。 此外，需要考虑的是，无论融资方或银行在提供融资或房产收购时，都会要求 抵押权，因为这为他们提供了一种直接手段，在借款人违约时，可通过房产拍卖或强制管理来追索贷款。正如莫妮卡之前提到的，以购房合同为例，并不一定需要通过公证形式签署，口头协议或私人文件即可。 但抵押权实际上是西班牙为数不多的必须通过公证文书正式确立的法律文件之一，且必须在房产登记处完成登记方为有效并具有可执行力。除抵押权外，银行通常还会要求提供额外担保，例如股份或银行账户的质押，若是个人借款人，则需提供个人担保。但抵押权无疑是最重要的担保和保障。 

 

 

时间很快就要到一小时了，我知道我们还有不少关于这些话题的问题要讨论，但我还是想先快速回答几个听众提交的问题。其中一个问题是关于NIU注册的，我们刚才也在讨论：如果购买西班牙房产的是公司而非个人，是否必须先取得NIU才能完成房产交易？ 

 

贾尼斯·阿莫特 52:33 

是的，对于公司而言，义务也是一样的，只不过不是IE号码，而是AI F号码。但实际上这是同一套体系，公司必须先开设银行账户，才能开展业务。没错，无论他们在西班牙想开展什么业务，也都需要申请这样的号码。 

 

 

这说得通。这和我们这里的制度很相似。我们收到另一个问题，这也是我们所有人不得不面对的：在房地产交易中，是亲自到场还是远程完成，尤其是在疫情期间。在西班牙，是否可以通过授权委托书远程购买房产，还是必须亲自到场，或者通常需要购房者本人亲自办理？ 

 

贾尼斯·阿莫特 53:35 

不，完全没问题，完全可以通过授权委托书完成整个交易，只是必须在原籍国的公证处办理授权手续，并且还需要加盖海牙认证，否则西班牙公证处等机构将不予承认；但除此之外，在使用授权委托书方面没有任何限制。 正如莫妮卡之前所说，您可以使用它签署私人合同，申请NEA或IRF成员在公证人面前签署公证书，并随后将该公证书登记至房产登记处。 

 

 

说到注册，特别是考虑到我们的大多数听众都对投资感兴趣，如果美国公民或非欧盟公民打算购买住宅房产作为投资——无论是用于短期还是长期出租——是否还有其他注册要求？ 

 

贾尼斯·阿莫特 54:48 

一般而言，没有其他限制或要求。我认为，如果投资金额超过一定数额——大约是300万欧元——那么就必须向西班牙工业部或经济部提交通知。但这仅仅是一份正式通知，旨在告知当局您将在西班牙境内投资一定金额。除此之外，没有其他要求。 

 

我们刚才提到，显然，房地产交易中除了实际的房产购置成本外，还涉及其他费用。毕竟，任何交易都会产生一些额外开支。那么，就西班牙房地产投资而言，投资者是否需要考虑一些强制性或必缴的费用呢？ 

 

莫妮卡·雷加诺·阿吉雷 55:54 

是的，确实有一系列费用以及必须考虑的税费。而且，这些费用甚至在你将房产购置登记在房产登记簿上之前就已产生。购买房产时需要考虑的一项费用是公证费。这些费用由国家统一规定。这意味着，对于相同的工作，每位公证员收取的费用都是一样的。 虽然在费用上可以稍作协商，但原则上收费标准是统一的。房产登记的费用也是如此。这些费用本身并不是整个购房成本的主要问题。 例如，作为公证人，如果投资者不会说西班牙语，公证人会确认其是否能理解公证书内容；若无法理解，且您没有授权委托书、律师或代理人代表您，则需聘请翻译，这自然会产生额外费用。 不过，这种翻译工作通常由我们律师来处理，当然还有税费问题，税费取决于房产是新房还是二手房。但我认为我的同事约翰想就此提供更多细节。我们俩都是本事务所公认的税务专家，但他或许能补充更多信息。 我想在西班牙，我们通常的说法是，您需要预留购房价格的10%至12%左右，用于支付公证费、登记费和相关税费。当然，具体金额取决于购房价格以及房产在西班牙的具体位置，不同地区适用的税费可能略有不同，但差异通常不大。因此，总费用大约在10%到30%之间。 

 

马克，很遗憾，我们已经快到时间了。还有几个问题尚未解答。作为本次网络研讨会的后续，我们会整理这些问题，并发布一篇博客文章，尽可能详细地予以解答。 我要感谢各位今天拨冗参加并积极参与。Yiannis、Monica和Fernando，本次研讨会非常精彩。最后提醒大家，请Harris Sliwoski 社交Harris Sliwoski Twitter、Facebook和LinkedIn账号，同时也请订阅我们的博客：《China law blog》、《教会法博客》以及《Harris Sliwoski 》。再次感谢各位今天的参与，也感谢所有听众的参与。