تعد ولاية أوريغون أول ولاية تطلق صناعة السيلوسيبين الخاضعة للتنظيم. في أعقاب نتائج انتخابات التجديد النصفي، أصبحنا نعرف المدن والمقاطعات في ولاية "البيفر" التي ستسمح بإنشاء شركات السيلوسيبين المرخصة في عام 2023. ستندرج الشركات الخاضعة للتنظيم في ثلاث فئات عامة: الشركات المصنعة، ومختبرات الاختبار، ومراكز الخدمة. وستحتاج جميع شركات السيلوسيبين هذه إلى عقود إيجار. ولأسباب تتعلق بالمسؤولية القانونية وأسباب أخرى، فإن حتى المشغلين الذين يمتلكون العقارات الخاصة بالأعمال المرخصة سيفصلون عادةً ملكية العقارات عن الشركة المشغلة.
اطلع على خريطة الولايات المتحدة التي توضح مدى قانونية السيلوسيبين حسب كل ولاية
وكما هو الحال مع عقود إيجار القنب، فإن عقود إيجار المسيلوسيبين أبعد ما تكون عن البساطة. يجب على مالكي العقارات والمستأجرين الذين يتعاملون مع السيلوسيبين مراعاة حالة الحظر الفيدرالي، والقيود التي يفرضها برنامج هيئة الصحة في ولاية أوريغون (OHA)، وخصائص قوانين تقسيم المناطق المحلية. تختلف هذه الاعتبارات عن الاعتبارات الأساسية لعقود الإيجار التجارية، والتي قد تكون معقدة بحد ذاتها وتمتد إلى عشرات الصفحات. دون الخوض في التفاصيل، إليك عشرة بنود يجب مراعاتها بشكل خاص في عقد إيجار السيلوسيبين الخاص بك.
1. تقاسم الأرباح. نتوقع ظهور العديد من الترتيبات التي يوافق فيها مالك العقار الذي يقدم خدمات السيلوسيبين على الحصول على حصة من أرباح النشاط التجاري بالإضافة إلى الإيجار الأساسي. وقد تعتبر هيئة OHA أي مدفوعات تتجاوز المدفوعات العادية التي تتم وفقًا لمبدأ الاستقلالية بمثابة ملكية ترخيص فعلية، تخضع للإفصاح والتدقيق. وينبغي على الطرفين مراجعة القواعد النهائية لهيئة OHA المتعلقة بـ«المصالح المالية» قبل الدخول في أي نوع من ترتيبات تقاسم الأرباح – حتى لو كانت تمثل نسبة مئوية صغيرة من إجمالي الإيجار.
2. التعويض بموجب قانون المواد الخاضعة للرقابة. غالبًا ما يضغط الملاك الأذكياء من أجل الحصول على شرط تعويض من المستأجرين بشأن قضايا المسؤولية العامة. قد يطلب المالك المتمرس في مجال السيلوسيبين أيضًا تعويضًا بشأن مسألة محددة تتعلق بالمصادرة المدنية بموجب قانون المواد الخاضعة للرقابة الفيدرالي. يتطلب هذا الشرط من مستأجر السيلوسيبين الدفاع عن المالك وتبرئته من أي مخالفة إذا اتخذت الحكومة الفيدرالية إجراءات إنفاذية ضد ممتلكات المالك لتأجيرها لأعمال السيلوسيبين.
3. التعاون في مجال الترخيص. ستكون تراخيص السيلوسيبين مرتبطة بالمواقع. سيرغب المستأجر الذي يستخدم السيلوسيبين في التأكد من أن المالك ملزم بمساعدته إذا فرضت قواعد إدارية جديدة متطلبات غير متوقعة عليه خلال مدة الإيجار. إذا اضطر المستأجر إلى الانتقال، فإن فرص تمكنه من نقل ترخيصه من مكان إلى آخر غير معروفة. وإذا كانت العقار تحتوي على أي سمات ثانوية ذات صلة بترخيص السيلوسيبين، فسيرغب المستأجر أيضًا في التأكد من أن المالك ملزم بالحفاظ على تلك الميزة.
4. الدخول.ستعتمد ولاية أوريغونقواعد صارمة بشأن من يحق له دخول مقر حامل ترخيص السيلوسيبين ومتى. وينبغي تحديد حق المالك في دخول المقر بوضوح، كما يجب أن يتوافق ذلك مع الأحكام الواردة في أي قانون أو لائحة إدارية ذات صلة تتعلق بدخول أي شخص بخلاف حامل الترخيص.
5. تواريخ الإشغال وبدء التشغيل. يجب أن ينص عقد إيجار الأماكن المخصصة لاستخدام السيلوسيبين على التزام المستأجر بجميع القوانين الحكومية والمحلية، بما في ذلك شرط عدم بدء أي نشاط متعلق بالسيلوسيبين في المبنى قبل الحصول على الترخيص. في بعض الأحيان، يخلق هذا مشكلة "الدجاجة والبيضة" للمستأجر، الذي يحتاج إلى عقد إيجار للحصول على الترخيص، ولكنه يحتاج أيضًا إلى ترخيص للعمل بموجب عقد الإيجار. يجب على الأطراف وضع جدول زمني واقعي للحصول على الترخيص، ومناقشة ما إذا كان سيتم إعفاء المستأجر من دفع الإيجار أو تخفيضه قبل الحصول على الترخيص.
6. بنود الإنهاء.سيرغب الطرفانفي تضمين عقد الإيجار سلسلة من "بنود الإنهاء" الخاصة بالسيلوسيبين، أو ما يُعرف بالبنود الاستثنائية. وقد تنطبق هذه البنود في حالات تتراوح بين اتخاذ إجراءات إنفاذ القانون على المستوى الفيدرالي، وصولاً إلى رفض منح ترخيص من هيئة الصحة العامة (OHA). وقد يرغب المالك أيضًا في تضمين بنود إنهاء في حالة عدم امتثال المستأجر لقوانين الولاية المتعلقة بالسيلوسيبين أو اللوائح المحلية.
7. التأمين. يُعد هذا الأمر بالغ الأهمية في جميع فئات الترخيص. ومن خلال مناقشاتنا المستمرة مع شركات تأمين مختارة، فإن الخبر السار هو أن العديد من خطوط التأمين التجاري ستكون متاحة لهذا القطاع. وسيطلب الملاك، كخطوة أولى، إثباتًا على تغطية التأمين ضد المسؤولية العامة، بحيث تكون أسعارها معقولة ومبالغها كافية.
8. مدة عقد الإيجار.غالبًا ما تمتد عقود الإيجار التجاريةلمدة خمس أو عشر سنوات، أو أكثر، وقد يكون للمستأجر خيار واحد أو أكثر لتجديد عقد الإيجار بعد انتهاء المدة الأولية. وفيما يتعلق بالسيلوسيبين، قد يتفاوض الطرفان على مدد إيجار أقصر مع خيارات تجديد أقل، وذلك بسبب حالة عدم اليقين التي تكتنف قوانين وأسواق السيلوسيبين. وينبغي على كل طرف أن يوازن بين رغبته في استقرار العقد ومخاطر اضطراب السوق، قبل الالتزام بمدة معينة.
9. تسوية المنازعات. القاعدةالعامة في عقود الإيجار التجارية هي أن المنازعات تُحل أمام المحاكم. وقد اعتاد الملاك على الإجراءات القضائية المعجلة المصممة للتعامل مع قضايا «الدخول القسري والاحتجاز غير المشروع» (FED)، كما أن المحاكم على دراية تامة بإجراءات الإخلاء المستعجلة. سيحتاج الملاك والمستأجرون في مجال السيلوسيبين إلى إيلاء اهتمام خاص لأي سبل انتصاف "ذاتية" ينص عليها عقد الإيجار. في ولاية أوريغون، يعتبر الإغلاق وخيارات الانتصاف الذاتية الأخرى المتاحة للملاك خيارات قابلة للتطبيق إذا تم تنفيذها بشكل صحيح؛ ولكن مثل هذه الإجراءات قد تؤدي إلى فقدان الترخيص.
10. عدم الشرعية بموجب القانون الاتحادي. وكما هو الحال مع أي عقد يتعلق بالسيلوسيبين، ينبغي أن ينص عقد الإيجار المُعدّ بعناية على أن عدم الشرعية بموجب القانون الاتحادي لا يُعدّ دفاعًا صحيحًا ضد أي مطالبة تنشأ عن العقد، وأن الطرفين يتنازلان عن الحق في تقديم أي دفاع من هذا القبيل يتعلق بوضع السيلوسيبين بموجب القانون الاتحادي. وإلا، فقد تلغي المحكمة العقد بالكامل، مما يتسبب في مشاكل خطيرة.
___
القائمة المذكورة أعلاه ليست شاملة. فكل عقد إيجار يتعلق بالسيلوسيبين سيكون مختلفًا، اعتمادًا على الأطراف المعنية، ونوع النشاط، والولاية، والموقع. وقبل كل شيء، من المهم ملاحظة أن عقود الإيجار المتعلقة بالسيلوسيبين، شأنها شأن العقود الأخرى في هذا القطاع، هي اتفاقيات غير معتادة تتطلب عناية متخصصة.
