من المعروف أن المعاملات العقارية المتعلقة بالقنب قد تكون معقدة للغاية – أكثر بكثير من الصفقات العقارية العادية. في 9 يناير 2024، سأشارك في حلقة نقاش بعنوان"التعامل مع القضايا العقارية التي تؤثر على صناعة القنب"لصالح نقابة المحامين في مقاطعة لوس أنجلوس، حيث نخطط أنا وزملائي المشاركون في الحلقة لتناول العديد من القضايا الأكثر حساسية في هذا النوع من المعاملات. اليوم، أود أن أقدم لمحة عن بعض القضايا الرئيسية التي نراها في هذا النوع من الصفقات.
الموقع، الموقع، الموقع
إن العامل الأهم في أي صفقة عقارية تتعلق بالقنب هو الموقع. تفرض سلطات الترخيص شروطًا أو قيودًا متنوعة على المواقع العقارية، ومن بينها:
- عادةً ما تكون قوانين تقسيم المناطق شديدة التقييد بالنسبة لشركات القنب. فقد تُحصر أنشطة تجارة القنب في مناطق صغيرة جدًّا داخل المدينة. وغالبًا ما تتغير المناطق المسموح بها حسب نوع الاستخدام. على سبيل المثال، قد تسمح بعض المدن بإنشاء متاجر للبيع بالتجزئة بالقرب من المناطق السكنية، في حين أنه من شبه المؤكد أن عمليات التصنيع التي تنطوي على مخاطر ستظل محصورة في المناطق الصناعية.
- كما تفرض الولايات والمدن جميع أنواع القيود الخاصة بالمواقع. فعلى سبيل المثال، قد يُحظر إنشاء أعمال تجارية متعلقة بالقنب على مسافة لا تقل عن X أقدام من المدارس والمتنزهات والكنائس والمكتبات، وما إلى ذلك. وفي أماكن مثل كاليفورنيا، غالبًا ما تضيف المدن قيودًا إضافية إلى المتطلبات الخاصة بالولاية.
- قد تفرض الولايات أو المدن أيضًا قيودًا على عدد مؤسسات القنب التي يمكن أن تتواجد في منطقة معينة. وفي بعض الأحيان، نرى فرض حدود قصوى على عدد التراخيص داخل المدينة (سنعود إلى هذا الموضوع لاحقًا)، في حين أن بعض المدن تحظر بدلاً من ذلك وجود مؤسستين مختلفتين من مؤسسات القنب على مسافة معينة من بعضهما البعض.
- بالإضافة إلى المشكلات المتعلقة بالموقع، قد توجد مجموعة من المشكلات الخاصة بالعقار نفسه والتي قد تؤدي إلى استبعاد العقار المحتمل. فقد يكون العقار مخصصًا بشكل صحيح ضمن منطقة تخطيط معينة وخارج المناطق العازلة، ولكنه قد لا يستوفي متطلبات وقوف السيارات المحلية، أو متطلبات المسافات الفاصلة، أو احتياجات الكهرباء، وما إلى ذلك.
يمكن أن تشكل كل واحدة من المشكلات المذكورة أعلاه سببًا تلقائيًا لاستبعاد قطعة عقار ما. قد يكون من الصعب تحديد أمور مثل مواقع المناطق العازلة، كما أنها قد تتغير بمرور الوقت. على سبيل المثال، قد يتم افتتاح مدرسة في منطقة ما قبل أن تقدم شركة تعمل في مجال القنب طلب ترخيص، مما قد يؤدي إلى فقدان فرصتها في الحصول على الترخيص. كل هذا يعني أن إجراء التحريات اللازمة حول العقار وموقعه أمر بالغ الأهمية قبل إبرام عقد إيجار أو الالتزام بشراء عقار.
الشراء أم الاستئجار؟
عندما تعثر شركة تعمل في مجال القنب على عقار جيد في موقع متميز، فإن القرار التالي الأكثر أهمية الذي يتعين عليها اتخاذه هو ما إذا كانت ستشتريه أم تستأجره. وهناك بعض الاستثناءات الرئيسية في هذا الصدد، مثل المزارع الكبيرة أو منشآت المعالجة في المناطق الصناعية أو الزراعية. لكن بشكل عام، تميل معظم شركات القنب إلى الاستئجار. وهناك العديد من الأسباب التي تدفع شركات القنب إلى اختيار استئجار العقارات بدلاً من شرائها. وقد ناقشت ذلك بالتفصيل هنا. لكن بشكل عام:
- شركات القنب هي شركات ناشئة ذات موارد مالية محدودة تفضل الاستئجار بدلاً من الشراء.
- عادةً ما يكون شراء العقارات أكثر تعقيدًا بكثير من استئجارها.
- لا ترغب الشركات في الالتزام بصفقة شراء بملايين الدولارات قبل أن تتأكد من قدرتها على الحصول على ترخيص و/أو أن يكون لديها أي احتمال للنجاح.
- التمويل يمثل تحديًا كبيرًا! وهذا يقودني إلى النقطة التالية.
التمويل، والضمان، وملكية العقار
لطالما شكّل الحصول على التمويل تحديًا لشركات القنب. في الواقع، تناولت في مقالتي الأخيرة القضايا الرئيسية التي قد تواجهها شركات القنب عند سعيها للحصول على التمويل. فقليل من شركات القنب الناشئة تمتلك رأس المال الكافي لشراء العقارات دون اللجوء إلى التمويل، ونظرًا لأن التمويل التقليدي نادرًا ما يكون متاحًا، فإن المشترين غالبًا ما يضطرون إلى قبول أسعار فائدة أعلى بكثير وشروط أكثر ملاءمة للمقرضين.
لكن المشترين ليسوا وحدهم من يواجهون مشكلات متعلقة بالتمويل. فإذا أرادت شركة تعمل في مجال القنب استئجار عقار مرهون برهن عقاري، فمن المرجح ألا يتم ذلك. فالبنوك الكبرى لا تتعامل عادةً مع أموال القنب، وعادةً ما يكون لديها القدرة على اعتبار المقترض (المالك) متخلفًا عن السداد في حال قيامه بتأجير العقار لشركة تعمل في مجال القنب. وقد شاهدتُ العديد من صفقات الإيجار العقارية المحتملة تفشل لهذا السبب وحده.
ومن الصعوبات الأخرى في هذا الصدد إقناع شركات الضمان أو شركات تأمين حقوق الملكية بالتعامل مع المعاملات العقارية المتعلقة بالقنب. فمثل البنوك الكبرى، يرفض الكثير منها ببساطة التعامل مع أي معاملات تتعلق بالقنب. ويكون هذا الأمر أكثر وضوحًا في المناطق القضائية التي بدأت للتو في إصدار التراخيص.
معالجة حالة عدم اليقين بشأن التراخيص في صفقات العقارات المتعلقة بالقنب
من المستحيل أن تضمن أي شركة تعمل في مجال القنب حصولها على ترخيص. فحتى في المناطق التي لا تشهد منافسة، هناك مجموعة كبيرة من المشكلات المحتملة المتعلقة بالعقار أو الموقع والتي قد تؤدي إلى رفض طلب الترخيص. وتكون احتمالية الخسارة أعلى بكثير في مدينة تتوفر فيها 3 تراخيص متاحة و30 متقدمًا مختلفًا. وقد كتبت مؤخرًا عن بعض القضايا الرئيسية المتعلقة بالمناطق التي تشهد منافسة على التراخيص وعقود إيجار العقارات هنا.
وبالطبع، هناك طرق للتحوط ضد هذا النوع من عدم اليقين. وإليك بعض ما رأيته:
- قد تقبل بعض المدن خطابات النوايا أو أوراق الشروط غير الملزمة، لكن من الواضح أن ذلك ينطوي على مخاطر تتمثل في احتمال انسحاب المؤجر أو تغييره للشروط الأساسية في حال عدم إلزامية الاتفاقية.
- يمكن أن تشكل خيارات التأجير أو الشراء بعد الحصول على الترخيص، بخلاف عقود الإيجار أو الشراء الكاملة، وسيلة جيدة لتأمين عقار ما أثناء انتظار إصدار الترخيص.
- تعد عقود الإيجار التي تنص على حق الإنهاء في حالة عدم الحصول على الترخيص وسيلة أخرى للتحوط ضد رفض الطلب.
من المهم الإشارة إلى أن سلطات الترخيص قد تفرض شروطًا صارمة بشأن المستندات التي يتعين على المستأجر تقديمها لتقديم الطلب. فهناك مدن لا تقبل أي مستند ما لم يكن ملزمًا (مثل خيار الشراء أو عقد إيجار كامل). وهذا سبب آخر يجعل من الضروري للغاية بذل العناية الواجبة في وقت مبكر.
مسائل أخرى تتعلق بالمعاملات العقارية المتعلقة بالقنب
ومن بين القضايا الرئيسية الأخرى التي لاحظت تكرارها أكثر من مرة ما يلي:
- لم أرَ قط مقدم طلب ترخيص للقنب لم يقم بإجراء بعض التحسينات على المرافق التي يستأجرها للحصول على الترخيص. وقد تؤدي هذه التحسينات إلى ارتفاع ضرائب العقارات. ومن الأفضل تحديد الجهة المسؤولة عن هذه التحسينات في عقد الإيجار.
- وبالاستناد إلى النقطة السابقة، فقد رأيت عددًا لا بأس به من المستأجرين العاملين في مجال القنب يحولون مبنىً متهالكًا في منطقة صناعية إلى منشأة متطورة وعالية الإنتاجية. وكما يمكنك أن تتخيل، فإن هذا يكلف أموالاً طائلة. وقد يحاول المستأجرون الأذكياء التفاوض مع المالك للحصول على نوع من بدل تحسينات المستأجر. أو قد يستخدمون التحسينات التي أجرواها لتبرير خفض الإيجار أو تمديد مدة عقد الإيجار.
- تتطلب عقود إيجار العقارات التجارية عمومًا من المستأجرين الامتثال لجميع القوانين. ومن الممارسات الجيدة استثناء قوانين القنب الفيدرالية من هذه العقود. فهذا لن يؤدي فقط إلى تجنب الوقوع في فخ الإخلال بالشروط، بل سيمنع أيضًا المالك من محاولة إنهاء عقد الإيجار لاحقًا بدعوى أنه لم يكن على علم بأن القنب غير قانوني على المستوى الفيدرالي (نعم، لقد رأيت مثل هذه الحالات تحدث بالفعل).
- خيارات التجديد هي المفتاح! عادةً ما تتراوح مدة عقود إيجار منشآت القنب بين خمس سنوات في البداية. وفي ولايات مثل كاليفورنيا، حيث ترتبط التراخيص فعليًّا بقطعة عقار واحدة إلى الأبد، يتمتع الملاك بسلطة هائلة تسمح لهم بالانسحاب من العقد عند انتهاء مدته، ما لم يكن لدى المستأجر خيارات للتجديد (ويقوم بممارستها في الوقت المناسب). ومن الواضح أن هذا سيكون أمراً مدمراً للمتقدم الذي لا يستطيع نقل ترخيصه إلى مكان آخر.
- كما أن خيارات الشراء مهمة أيضًا. فإيجارات العقارات المخصصة لأغراض القنب عادةً ما تكون أعلى بكثير من الإيجارات السوقية للعقارات المخصصة لاستخدامات أخرى غير القنب. كما أنها ترتفع في الغالب عامًا بعد عام. وقد ترغب الشركات التي أبرمت عقود إيجار متعددة السنوات في الحصول على خيار الشراء، حتى تتمكن من تحديد ما إذا كان من الأفضل شراء العقار بالكامل (في حالة تحقيق أرباح جيدة) بدلاً من دفع مبلغ يعادل X أضعاف السعر السوقي كل شهر.
يمكنني أن أستمر في الحديث عن هذا الموضوع لفترة طويلة. المهم هو أن الصفقات العقارية في مجال القنب صعبة ومليئة بالمخاطر المحتملة. فاستخدام نموذج عقد إيجار مستمد من المعاملات التجارية العادية يعد فكرة سيئة في الغالب، كما أن عدم إجراء الفحص الدقيق للعقار قد يؤدي إلى عواقب وخيمة.
