مبيعات العقارات المتعلقة بالقنب في ولاية أوريغون

يمكن أن يكون شراء وبيع العقارات المخصصة للقنب في ولاية أوريغون أمراً مثيراً للاهتمام. لقد ساعدنا في التفاوض وإتمام الكثير من هذه الصفقات منذ عام 2015 تقريبًا. وتشمل سجلات الصفقات كل شيء بدءًا من قطع الأراضي التجارية الصغيرة في مدينة بورتلاند (لصيدليات البيع بالتجزئة) وصولاً إلى عقارات المناشر الكبيرة في جنوب ولاية أوريغون (لتحويل معالجة القنب). ناهيك عن أنواع أخرى لا حصر لها من معاملات العقارات، بدءًا من أشكال مختلفة من عقود الإيجار التجارية وصولاً إلى أدوات أكثر غرابة، مثل الرهون العقارية الشاملة.

من المثير للاهتمام أيضًا أن نلاحظ، بين المحامين ووكلاء العقارات الذين يعملون بشكل مكثف في هذا القطاع، ظهور معايير معينة خلال السنوات القليلة الماضية تتعلق بكيفية شراء وبيع العقارات المرتبطة بالقنب. وقد قمت هنا بتجميع مسرد مصطلحات موجز مرتب أبجديًا لكل من يهتم بإحدى هذه الصفقات. أثناء قراءتك، افترض أنني أتحدث عن القنب غير القنب الصناعي (المعروف أيضًا باسم "الماريجوانا") ما لم يُنص على خلاف ذلك. كما يرجى ملاحظة أن هذا المسرد أبعد ما يكون عن الشمولية: فالهدف هنا هو ببساطة توفير نقطة مرجعية للمشترين والبائعين المحتملين.

الوديعة. ونظراً لعدم توفر خدمات شركات تسجيل الملكية في هذه المنطقة (كما سيتم مناقشته أدناه)، هناك عدد قليل من مكاتب المحاماة التي تدخلت لتقوم بدور الوديعة في صفقات العقارات المتعلقة بالقنب. وقد انخفضت الرسوم على مر السنين. ومن المسموح به، حسب قراءتي للقواعد الأخلاقية ذات الصلة (RPC 1.7(b)) والتعليقات عليها، أن يقوم أحد محامي الصفقة بهذه المهمة. لكن هذا لا يعني دائمًا أنها فكرة رائعة، ولن يقوم العديد من محامي الصفقات (بمن فيهم أنا شخصيًا) بالقيام بالدورين معًا، حتى مع وجود إعفاءات من تضارب المصالح وتعليمات واضحة.

التمويل. القروض المصرفية غير متاحة. يستحوذ الناس على العقارات المرهونة حالياً لدى البنوك ويحولونها لاستخدام القنب، معتمدين على أن البنك لن يطالب بسداد القرض حتى لو علم بوجود نشاط غير قانوني على المستوى الفيدرالي. ولأكون صادقاً، لم أر قط حالة تم فيها المطالبة بسداد القرض بسبب نشاط القنب وحده (تكره البنوك امتلاك العقارات؛ فهي تفضل الحصول على أموالها). ومع ذلك، وبموجب شروط العقد، يمكن للبنك دائماً المطالبة بسداد هذه القروض إذا وجدت نبتة قنب واحدة على الأقل في المبنى. لهذا السبب، نقوم بتوثيق الكثير من المعاملات الممولة من البائع. (هناك عوامل أخرى تلعب دورًا هنا أيضًا: كانت معايير الاكتتاب للعقارات التجارية صارمة نسبيًا حتى العام أو العامين الماضيين، وبعض المشترين لا يتمتعون بائتمان جيد، ويمكن إقناع العديد من البائعين بقبول المزيد من المال بمرور الوقت، وما إلى ذلك.) اعتمادًا على المبلغ المحمل، ومدة السداد، وعوامل أخرى، يمكن أن تكون المعدلات مرتفعة جدًا. ومع ذلك، فقد انخفضت قليلاً. كنا نشهد الكثير من الأسعار الجنونية التي تتراوح بين 12% و20%. والآن، تتراوح معظم الصفقات بين 6% و10% (مرة أخرى، حسب الحالة).

خطاب النوايا (LOI). قد تكون هذه الاتفاقيات ملزمة أو غير ملزمة أو ملزمة جزئيًا، وهي تُستخدم على نطاق واسع. وتُعد خطابات النوايا مفيدة بشكل خاص في الصفقات المختلطة، حيث يتم بيع شركة تعمل في مجال القنب أو حصة في ترخيص إلى جانب عقار. في هذه الحالة، تتطلب خطاب النوايا عمومًا اتفاقيتين رئيسيتين: اتفاقية شراء العقار واتفاقية شراء الأصول أو الأسهم. عند تقديمها من خلال وسيط، غالبًا ما تُكتب الاتفاقية الأولى على نموذج OREF قياسي مع ملحقات (ما لم يكن عقد بيع أرض)، في حين أن اتفاقيات بيع الأعمال التجارية قد تم تكييفها فعليًا من خلال المحاماة المتخصصة في هذا المجال. سيحدد خطاب النوايا الجيد حالات الطوارئ الرئيسية للبيع، بما في ذلك تلك التي تربط بين الصفقتين.

لجنة مراقبة المشروبات الكحولية في ولاية أوريغون (OLCC). لجنة مراقبة المشروبات الكحولية في ولاية أوريغون (OLCC) هي الهيئة الحكومية المسؤولة عن إصدار تراخيص الأعمال التجارية المتعلقة بالماريجوانا. وبموجب لوائحها، لا يجوز شراء أو بيع أي نشاط تجاري متعلق بالقنب دون الحصول على موافقة مسبقة من اللجنة. وفيما يتعلق بتغيير الملكية، غالبًا ما تستغرق هذه الموافقات ما يصل إلى عام كامل. كما أن معالجة اللجنة لطلبات التراخيص الجديدة قد توقفت فعليًا.

وقد أدى هذا النموذج إلى ظهور سوق ثانوية قوية لحقوق تراخيص القنب. كما يعني ذلك أن مشتري العقارات يضطرون في كثير من الأحيان إلى تحمل مخاطر كبيرة، حيث يتم إبرام صفقات العقارات قبل الحصول على أي ضمانات بالحصول على الترخيص لاحقًا. وعند إبرام هذه الصفقات، غالبًا ما تنطوي على اتفاقيات جانبية غير ملائمة، مثل اتفاقيات خدمات الإدارة (حيث يدير المشتري فعليًا أعمال البائع خلال فترة الموافقة) إلى اتفاقيات إعادة التأجير (حيث ينتقل البائع من "مالك" إلى "مستأجر"، ويحتفظ بالترخيص خلال فترة الموافقة).

شركة تسجيل الملكية. في عام 2016، كتبتُ مقالاً على المدونة بعنوان«معاملات العقارات المتعلقة بالماريجوانا: الدور الغريب لشركات تسجيل الملكية». بدا لي المقال عادياً في ذلك الوقت، لكنه أثار عدداً هائلاً من الاستفسارات، ولا يزال الناس يصلون إليه بطريقة ما؛ فهم يتصلون بي لأن مسألة الملكية تشكل مصدر إزعاج كبير في هذه المعاملات. في تلك المقالة، أوضحت أن شركات الملكية في ولاية أوريغون "تقوم عمومًا بإتمام صفقات القنب، بل إنها توفر تأمينًا على الملكية في معظم الحالات. ومع ذلك، فإنها لا تيسر عمومًا عملية تبادل الأموال". لذا، لا يوجد حساب ضمان. بعد أربع سنوات، لا يزال حساب الضمان غير متاح، وقد تقلص عدد شركات الملكية المستعدة لتوفير تأمين على الملكية إلى شركة أو شركتين.

لقد رأيت أشخاصًا يُجرون معاملات عبر شركات تسجيل الملكية دون الإفصاح عن الغرض المقصود. وهذا الأمر ليس مثاليًا، ولو لمجرد أن بوليصة التأمين ستكون عرضة للإبطال بموجب استثناء أو أكثر من الاستثناءات القياسية المتعلقة بعدم الشرعية. ومع ذلك، فإن الناس يفعلون ذلك طوال الوقت، وهناك شركات تسجيل ملكية معينة تتعامل مع بعض عملائنا بشكل دائم، ويبدو أنها تتجاهل الأمر – شريطة ألا تشمل الخدمات حساب الضمان.

صك الائتمان. بالنسبة لجميع المشترين من خارج الولاية، تُعد ولاية أوريغون ولاية تعتمد نظام صك الائتمان. والفرق الرئيسي بين صك الائتمان والرهن العقاري هو أن صك الائتمان يشمل ثلاثة أطراف (المقترض/المانح، والمقرض/المستفيد، والوصي)، في حين أن الرهن العقاري يشمل طرفين فقط (الراهن والمرتهن). وتُعد صكوك الائتمان شائعة جدًا في عمليات بيع العقارات المخصصة لزراعة القنب في ولاية أوريغون.

يمكن أن يكون عقد الأمانة أداة ضمان بسيطة (بما في ذلك التنازل عن عقود الإيجار والإيجارات، وتسجيل التجهيزات الثابتة)، وفي بعض الأحيان يقوم الطرفان أيضًا بدمجها لتصبح أداة لخط ائتمان. وعلى غرار الرهن العقاري، يُسجَّل عقد الأمانة عادةً في سجلات المقاطعة؛ ولهذا السبب، لا تشير عقود الأمانة عادةً إلى وجود القنب أو احتمال وجوده في العقار. في بعض الأحيان، نقوم بصياغة ملحق غير مسجل يغطي ذلك (يتم توقيعه وتوثيقه أيضًا، ولكن يتم الاحتفاظ به لدى الأطراف).

تجدر الإشارة إلى أن «الوصي» بموجب أحد هذه العقود يجب أن يكون محامياً أو مؤسسة مالية أو شركة تسجيل عقاري أو الحكومة الأمريكية نفسها أو وكيل حساب ضمان. ومن الناحية العملية، غالباً ما يكون الوصي محامياً في نهاية المطاف، لأن البنوك وشركات تسجيل العقارات تتجنب التعامل مع هذه المعاملات. لكنني رأيت أشخاصاً يخطئون في هذا الأمر ويختارون أوصياء غير مؤهلين. وهذا يحدث أكثر مما تتصور.

لمزيد من المعلومات حول العقارات المتعلقة بالقنب في ولاية أوريغون، يرجى الاطلاع على ما يلي: