Como todo promotor inmobiliario de la ciudad de Nueva York sabe, obtener acceso a las propiedades vecinas para instalar las protecciones de seguridad en la construcción exigidas legalmente por el Departamento de Edificios de la ciudad de Nueva York (el "DOB") puede ser un proceso enrevesado y costoso. Aunque obtener acceso a una propiedad vecina puede parecer una cuestión menor en el contexto de un proyecto de desarrollo inmobiliario, negociar con prontitud (y correctamente) el acceso con los propietarios de propiedades vecinas es a veces la diferencia entre un proyecto exitoso y uno perdedor.
Este es el post introductorio de lo que será una serie continua sobre los acuerdos de licencia de construcción en la ciudad de Nueva York y las peticiones del artículo 881 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria y Procedimientos de Nueva York ("RPAPL"). En este primer post nos centraremos en la importancia de obtener acceso a una propiedad vecina y los fundamentos para hacerlo. En entradas posteriores hablaremos de los tipos de acceso necesarios para cumplir con los requisitos de la DOB, detallaremos términos clave en la redacción de acuerdos de licencia de construcción, explicaremos puntos críticos de negociación tanto para promotores como para propietarios colindantes, proporcionaremos una hoja de ruta para una petición RPAPL § 881 exitosa y hablaremos de posibles cambios en la ley que serían muy beneficiosos para los promotores inmobiliarios de la ciudad de Nueva York.
Desde una perspectiva general, aquí está el largo y corto de acceso a la construcción vecina: El código de construcción de DOB requiere que ciertas protecciones de seguridad estén en su lugar en una propiedad adyacente antes de que un proyecto de construcción pueda comenzar. Muchas de estas protecciones son temporales y deben instalarse en propiedades adyacentes (es decir, vecinas) dependiendo del tamaño y alcance del proyecto. Debido a que la instalación de estas protecciones temporales en una propiedad adyacente invade la propiedad vecina, un promotor debe obtener primero un acuerdo de su(s) vecino(s) para instalar las protecciones; o una orden judicial que conceda el acceso a la propiedad de su vecino.
Negociar un acuerdo de acceso a la construcción (coloquialmente denominado "acuerdo de licencia") debe ser una de las primeras cosas que haga un promotor una vez que determine que va a realizar trabajos de demolición o construcción en una propiedad. Los acuerdos de licencia con los vecinos pueden ser difíciles, ya que algunos exigen condiciones onerosas o impracticables y tratan de retrasar el proceso para influir en el promotor. La razón es sencilla: cada día que un promotor no puede iniciar su proyecto es un día adicional en su calendario de construcción, y cada día adicional puede costarle miles de dólares en costes de transporte y condiciones generales de los contratistas.
Si un promotor de la ciudad de Nueva York no puede conseguir un acuerdo de licencia razonable con su vecino (o con el asesor jurídico del vecino), su única opción para obtener acceso para instalar las protecciones legalmente obligatorias en la propiedad vecina es iniciar un procedimiento especial presentando una petición RPAPL 881 ante el tribunal supremo de la jurisdicción pertinente. La RPAPL 881 exige específicamente que el promotor intente primero obtener acceso directamente del vecino y, si éste "se niega" a conceder acceso o no responde, un tribunal puede emitir una licencia judicial que conceda al promotor acceso a la propiedad vecina.
El requisito de que un promotor intente primero obtener el consentimiento de su vecino antes de presentar una petición RPAPL 881 pone de relieve la importancia de iniciar el proceso de negociación lo antes posible, ya que no intentar obtener el acceso del vecino puede dar lugar a que el tribunal deniegue la petición de acceso RPAPL 881.
Si es la primera vez que se entera del problema del acceso a propiedades colindantes en virtud de la RPAPL 881, o si sólo se ha enfrentado a él unas pocas veces, no se preocupe. Incluso los promotores inmobiliarios más experimentados de la ciudad de Nueva York tienen dificultades con la estrategia y el momento de gestionar el acceso 881 a las propiedades colindantes. Afortunadamente, el Grupo Inmobiliario de Nueva York de mi bufete de abogados se ha ocupado de más negociaciones de acuerdos de licencia y peticiones RPAPL 881 de las que podemos contar, y estamos aquí para ayudarle.
Esté atento a las próximas entradas de nuestra serie.
