Como todo promotor inmobiliario de la ciudad de Nueva York sabe, obtener acceso a las propiedades vecinas para instalar las protecciones de seguridad en la construcción exigidas legalmente por el Departamento de Edificios de la ciudad de Nueva York (el "DOB") puede ser un proceso enrevesado y costoso. Aunque esto puede parecer un asunto menor en el contexto de un proyecto de desarrollo inmobiliario, negociar con prontitud (y correctamente) el acceso con los propietarios vecinos puede marcar la diferencia entre un proyecto exitoso y uno perdedor.
En este post sobre los contratos de licencia de construcción en Nueva York y las peticiones del artículo 881 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria y Procedimientos de Nueva York ("RPAPL") se tratará la visión general de los contratos de licencia o contratos de acceso a la construcción. Más concretamente, cuáles son las disposiciones y el contenido típicos que suelen figurar en un contrato de licencia estándar. Como ocurre con cualquier acuerdo, la mayoría de las disposiciones se negocian entre los abogados de cada parte y, en mayor o menor medida, se hacen más o menos estrictas en función de la relación de las partes y del alcance del proyecto y las protecciones en una propiedad vecina.
Negociar un acuerdo de licencia debe ser una de las primeras cosas que haga un promotor una vez que determine que va a realizar obras de demolición o construcción en su propiedad. Los acuerdos de licencia con muchos vecinos pueden ser complicados, ya que algunos exigen condiciones onerosas o impracticables y tratan de retrasar el proceso para influir en el promotor.
La siguiente lista contiene las disposiciones típicamente asociadas con el alcance del proyecto, las protecciones y el acceso necesarios para finalizar un Contrato de Licencia. La lista que figura a continuación no es exclusiva y no todas las disposiciones que figuran a continuación se incluirán en el acuerdo final negociado para un proyecto determinado; sin embargo, los temas y disposiciones que figuran a continuación se encuentran en la mayoría de los acuerdos de licencia de la ciudad de Nueva York.
Ante todo, el Contrato de Licencia debe contener la ubicación y el alcance del proyecto, los propietarios de cada finca en cuestión y una relación detallada de dónde se encuentra cada propiedad en un mapa fiscal de la ciudad de Nueva York para evitar cualquier confusión. Por ejemplo, tales disposiciones pueden decir que el promotor está demoliendo el edificio existente situado en el emplazamiento del proyecto (el "Emplazamiento") y construyendo un nuevo edificio de seis plantas en el Emplazamiento.
A continuación, el Contrato de Licencia suele incluir una lista rápida de las protecciones que es necesario instalar en la propiedad del vecino adyacente (los "Locales Adyacentes") a lo largo del proyecto y puede desglosarse en lo que es necesario para cada fase (es decir, las protecciones de la fase de demolición). A menudo, esta información irá seguida de los accesos necesarios a los locales adyacentes para instalar dichas protecciones (por ejemplo, será necesario acceder al tejado para instalar las protecciones).
Normalmente, el Contrato de Licencia permitirá al promotor acceder a los Locales Adyacentes para realizar una inspección previa a la construcción en los Locales Adyacentes con el fin de establecer una línea de base de las condiciones de los Locales Adyacentes antes del proyecto de construcción en el Emplazamiento. Estas inspecciones a menudo pueden determinar si son necesarias protecciones adicionales (por ejemplo, si se encuentran grietas en la pared del sótano de los locales adyacentes).
A continuación, dependiendo del alcance del proyecto, el Contrato de Licencia permitirá el acceso a los Locales Adyacentes para instalar equipos de vigilancia en los Locales Adyacentes durante las fases de demolición y/o cimentación del Proyecto.
Las siguientes disposiciones se detallan las protecciones temporales que se instalarán en los locales adyacentes a lo largo del proyecto, que a menudo incluye, pero no se limita a, protecciones de techo, una valla de construcción, protecciones aéreas en un patio trasero, lateral o frontal o sobre balcones residenciales, y dependiendo de la alineación de las propiedades de un cobertizo en la acera pública (aunque una licencia de acceso para esto no es necesario para un desarrollador para obtener en la mayoría de las circunstancias y se explicará en detalle en otro post).
Dependiendo de la alineación de las propiedades en cuestión, su Contrato de Licencia puede contener una licencia para acceder al espacio aéreo sobre los Locales Adyacentes para instalar andamios colgantes o andamios de tuberías encima de las protecciones aéreas.
Aunque el Contrato de Licencia suele ser para protecciones temporales, un promotor puede necesitar una licencia para instalar protecciones permanentes en los Locales Adyacentes, que pueden incluir protecciones contra la intemperie en los cimientos expuestos o tapajuntas entre los edificios.
Permanezca atento a nuestro próximo post, en el que profundizaremos en otras secciones de un Contrato de Licencia típico para proyectos de construcción en la ciudad de Nueva York.
