Como saben todos los promotores inmobiliarios de la ciudad de Nueva York, obtener acceso a las propiedades vecinas para instalar las protecciones de seguridad en la construcción legalmente exigidas por el Departamento de Edificios de la ciudad de Nueva York (el "DOB") puede ser un proceso enrevesado y costoso.
En este post de nuestra serie sobre los acuerdos de licencia de construcción en la ciudad de Nueva York y las peticiones del artículo 881 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria y Procedimientos de Nueva York ("RPAPL") se analizarán las disposiciones y el contenido que suelen encontrarse en los acuerdos de licencia que permiten el acceso del promotor a una propiedad vecina. Al igual que con cualquier acuerdo, la mayoría de las disposiciones de estos acuerdos de licencia se negocian entre los abogados de cada parte y se hacen más o menos estrictas en función de la relación de las partes y el alcance del proyecto y las protecciones en una propiedad vecina.
En un post anterior de esta serie, tratamos el alcance del proyecto, el ámbito inicial de acceso, las protecciones temporales y permanentes y el posible acceso al espacio aéreo. En este post, hablaremos de las responsabilidades del promotor y del propietario colindante en relación con el acuerdo de licencia.
Las disposiciones que figuran a continuación no son exclusivas y no todas ellas figurarán en el acuerdo final negociado para un proyecto determinado. No obstante, la mayoría de los acuerdos de licencia de la ciudad de Nueva York incluyen los siguientes temas y disposiciones.
Responsabilidades del promotor
La responsabilidad más importante del Promotor es realizar el trabajo de acuerdo con las leyes estatales y municipales pertinentes y de forma profesional, así como obtener todos los permisos necesarios antes de comenzar dicho trabajo. Si el proyecto del promotor causa daños a los locales adyacentes, el promotor será responsable de inspeccionar y realizar las obras de reparación necesarias en los locales adyacentes. En determinadas circunstancias (dependiendo sobre todo del calendario y del alcance de la reparación), el propietario colindante podrá solicitar la realización de los trabajos por sí mismo y el reembolso de los costes por parte del promotor. El Contrato de Licencia debe especificar los plazos para el inicio y/o la finalización de dichas obras de reparación y cuándo o si el Propietario Adyacente llevará a cabo sus propias reparaciones.
El Promotor es responsable de descargar y/o eliminar cualquier gravamen de mecánico u otros gravámenes que se presenten contra los Inmuebles Adyacentes como resultado del Proyecto o del acceso a los Inmuebles Adyacentes.
Como se explicará con más detalle en una entrada posterior, el promotor (y/o su contratista general) es responsable de mantener un seguro adecuado de acuerdo con los requisitos del DOB y de nombrar al propietario colindante como asegurado adicional en la póliza de seguro del promotor o del contratista general para el proyecto. Esta disposición a menudo sobrevive a la vigencia del Contrato de Licencia hasta después de que el Proyecto esté realmente terminado, no sólo el acceso a los Locales Adyacentes.
Además, el promotor y su contratista general son responsables de indemnizar, defender y mantener indemne al propietario adyacente de y contra cualquier causa de acción, daños, reclamaciones, demandas, juicios, embargos, sanciones, órdenes, violaciones, pérdidas, costes o gastos derivados de un incumplimiento material del contrato por parte del promotor. El alcance de la indemnización y los actos u omisiones del promotor o de su equipo de construcción cubiertos por la cláusula de indemnización incluirán invariablemente más de lo que aquí se expone. A menudo, el alcance de la indemnización será negociado por los abogados de las respectivas partes para garantizar la máxima cobertura.
Responsabilidades del propietario colindante
Dado que el Propietario Adyacente no suele querer suscribir un Contrato de Licencia o perder potencialmente el acceso a partes de su propiedad, el Propietario Adyacente no tiene muchas responsabilidades aparte de cumplir los términos del Contrato de Licencia. Por ejemplo, el Propietario Adyacente normalmente se compromete a facilitar el acceso al Promotor según lo previsto en el Contrato de Licencia y a no interferir con el Proyecto ni retrasarlo u obstaculizarlo.
Cuando el Propietario Adyacente haya instalado o mantenido una parte de su propiedad que invada los Locales del Proyecto, el Propietario Adyacente asumirá la responsabilidad de retirar las invasiones (por ejemplo, una Unidad de Aire Acondicionado fuera de la ventana de un inquilino que esté en el espacio aéreo de los Locales del Proyecto). Como en todo, las partes pueden negociar quién retirará la intrusión y cuándo lo hará.
Permanezca atento a nuestro próximo post, en el que profundizaremos en otras secciones de un Contrato de Licencia típico para proyectos de construcción en la ciudad de Nueva York.
