Como todos los promotores inmobiliarios de la ciudad de Nueva York saben, obtener el acceso RPAPL 881 a las propiedades vecinas para instalar las protecciones de seguridad en la construcción exigidas por el Departamento de Edificios de la ciudad de Nueva York (el "DOB") puede ser un proceso convulso y costoso. Aunque esto puede parecer un asunto menor en el contexto de un proyecto de desarrollo inmobiliario, negociar con prontitud (y correctamente) el acceso con los propietarios vecinos puede marcar la diferencia entre un proyecto exitoso y uno perdedor.
Este es el post introductorio de nuestra serie sobre los acuerdos de licencia de construcción en la ciudad de Nueva York y las peticiones 881 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria y Procedimientos de Nueva York ("RPAPL"). En este primer post vamos a discutir la importancia general de la obtención de acceso RPAPL 881 a una propiedad vecina y la logística básica para hacerlo. En entradas posteriores hablaremos de los tipos de acceso necesarios para cumplir con los requisitos de la DOB, detallaremos los términos clave en la redacción de contratos de licencia de construcción, explicaremos los puntos críticos de negociación tanto para promotores como para propietarios colindantes, y proporcionaremos una hoja de ruta para una petición RPAPL 881 exitosa.
Desde un punto de vista general, esto es lo que ocurre con el acceso de los vecinos a la construcción: el código del Departamento de Edificios de Nueva York(DOB) exige que se apliquen determinadas protecciones de seguridad antes de que pueda comenzar un proyecto de construcción. Muchas de esas protecciones deben instalarse temporalmente en propiedades adyacentes (es decir, vecinas). Dado que la instalación de protecciones temporales en una propiedad adyacente es una invasión de la propiedad vecina, el promotor debe obtener: (i) un acuerdo de su(s) vecino(s) para instalar las protecciones; o (ii) una orden judicial que permita el acceso a la propiedad de su vecino.
Negociar un acuerdo de acceso a la construcción (coloquialmente conocido como "acuerdo de licencia") debería ser una de las primeras cosas que un promotor hace una vez que cierra una nueva propiedad en la ciudad. Los acuerdos de licencia se han convertido en una industria artesanal en el sector de la construcción de Nueva York, en la que muchos vecinos exigen condiciones onerosas y retrasan el proceso para influir en el promotor. La razón es sencilla: cada día que un promotor no puede iniciar su proyecto es un día más en su calendario de construcción, y cada día adicional puede costar miles de dólares en gastos de transporte y condiciones generales de los contratistas.
¿Qué le parece presentar una petición RPAPL 881 para obtener una orden judicial de derecho de visita? Aquí está la RPAPL 881:
Cuando un propietario o arrendatario pretenda realizar mejoras o reparaciones en un bien inmueble situado de tal forma que no pueda realizar dichas mejoras o reparaciones sin entrar en las instalaciones de un propietario colindante o de su arrendatario, y se le haya denegado el permiso para entrar, el propietario o arrendatario que pretenda realizar dichas mejoras o reparaciones podrá iniciar un procedimiento especial para obtener una licencia para entrar de conformidad con el artículo cuatro de la ley y el reglamento de práctica civil. La petición y las declaraciones juradas, si las hubiere, indicarán los hechos que hacen necesaria dicha entrada y la fecha o fechas en que se solicita la entrada. Dicha licencia será concedida por el tribunal en un caso apropiado en los términos que la justicia requiera. El titular de la licencia será responsable ante el propietario colindante o su arrendatario por los daños reales que se produzcan como consecuencia de la entrada.
Por sus propios términos, la RPAPL 881 exige que el promotor intente obtener el acceso directamente del vecino. Y si el vecino "se niega" a conceder el acceso, el promotor tiene derecho a una orden judicial. Un promotor también tiene derecho a una orden si el vecino no responde, pero trataremos esta cuestión en un post posterior sobre las peticiones RPAPL 881. El requisito de que un promotor primero intente obtener el consentimiento de su vecino antes de presentar una petición RPAPL 881 pone de relieve la importancia de iniciar el proceso de negociación lo antes posible, ya que no intentar obtener el acceso del vecino puede dar lugar a la denegación de la petición.
Si es la primera vez que se entera de este asunto del RPAPL 881, o si sólo se ha enfrentado a él unas pocas veces, no se preocupe. Incluso los promotores inmobiliarios más experimentados de la ciudad de Nueva York tienen dificultades con la estrategia y el calendario de navegación del acceso 881 a las propiedades vecinas. Afortunadamente, nuestro Grupo Inmobili ario ha tratado con más negociaciones de acuerdos de licencia y peticiones RPAPL 881 de las que podemos contar y estamos aquí para ayudarle.
Este post es el primero de nuestra serie sobre el acceso de los vecinos a la construcción en la ciudad de Nueva York, todos los cuales tendrán como objetivo proporcionar algunas ideas para navegar por este proceso importante y complicado. Esté atento al próximo post de nuestra serie: negociación y contratación de las protecciones de seguridad típicas exigidas por el DOB. Permanezca atento.
