Wie jeder Immobilienentwickler in New York City weiß, kann die Erlangung des RPAPL 881-Zugangs zu benachbarten Grundstücken, um die vom New York City Department of Buildings (DOB) geforderten baulichen Sicherheitsvorkehrungen zu installieren, ein langwieriger und teurer Prozess sein. Auch wenn dies im Rahmen eines Immobilienentwicklungsprojekts als unbedeutend erscheinen mag, kann die rechtzeitige (und korrekte) Verhandlung des Zugangs mit den benachbarten Grundstückseigentümern den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Projekt und einem Verlust ausmachen.
Dies ist der einleitende Beitrag in unserer Serie über New York City Baulizenzvereinbarungen und New York Real Property and Proceedings Law ("RPAPL") 881 Petitionen. In diesem ersten Beitrag erörtern wir die allgemeine Bedeutung des RPAPL 881-Zugangs zu einem benachbarten Grundstück und die grundlegende Logistik dafür. In den folgenden Beiträgen werden wir die Arten des Zugangs erörtern, die erforderlich sind, um die Anforderungen des Bauamtes zu erfüllen, die wichtigsten Begriffe bei der Abfassung von Baulizenzverträgen erläutern, kritische Verhandlungspunkte sowohl für Bauunternehmer als auch für benachbarte Grundstückseigentümer erklären und einen Fahrplan für einen erfolgreichen RPAPL 881-Antrag erstellen.
Das New Yorker Bauamt(DOB) schreibt vor, dass bestimmte Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden müssen , bevor ein Bauprojekt beginnen kann. Viele dieser Schutzvorrichtungen müssen vorübergehend auf angrenzenden (d. h. benachbarten) Grundstücken installiert werden. Da die Installation vorübergehender Schutzvorrichtungen auf einem Nachbargrundstück einen Eingriff in das Nachbargrundstück darstellt, muss ein Bauträger entweder (i) eine Zustimmung des/der Nachbarn zur Installation der Schutzvorrichtungen oder (ii) eine gerichtliche Verfügung einholen, die den Zugang zum Nachbargrundstück gestattet.
Die Aushandlung einer Bauzugangsvereinbarung (umgangssprachlich als "Lizenzvereinbarung" bezeichnet) sollte eines der ersten Dinge sein, die ein Bauträger tut, sobald er ein neues Grundstück in der Stadt erworben hat. Lizenzvereinbarungen sind in der Baubranche in New York City zu einer Art Heimindustrie geworden, in der viele Nachbarn belastende Bedingungen fordern und das Verfahren verzögern, um Einfluss auf den Bauträger zu nehmen. Der Grund dafür ist einfach: Jeder Tag, an dem ein Bauträger nicht mit seinem Projekt beginnen kann, ist ein zusätzlicher Tag in seinem Bauzeitplan, wobei jeder zusätzliche Tag möglicherweise Tausende von Dollar in Form von Transportkosten und allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bauunternehmer kostet.
Wie wäre es, einen Antrag nach RPAPL 881 einzureichen, um eine gerichtliche Anordnung für den Zugang zu erhalten? Hier ist RPAPL 881:
Wenn ein Eigentümer oder Pächter Verbesserungen oder Reparaturen an einem Grundstück vornehmen will, das so gelegen ist, dass diese Verbesserungen oder Reparaturen vom Eigentümer oder Pächter nicht vorgenommen werden können, ohne das Grundstück eines angrenzenden Eigentümers oder seines Pächters zu betreten, und die Erlaubnis zum Betreten des Grundstücks verweigert wurde, kann der Eigentümer oder Pächter, der diese Verbesserungen oder Reparaturen vornehmen will, ein besonderes Verfahren für eine Genehmigung zum Betreten des Grundstücks gemäß Artikel vier des Zivilprozessrechts und der Regeln einleiten. In der Klageschrift und gegebenenfalls in den eidesstattlichen Erklärungen sind die Tatsachen anzugeben, die ein solches Betreten erforderlich machen, sowie das Datum oder die Daten, an denen das Betreten beantragt wird. Eine solche Lizenz wird vom Gericht in einem geeigneten Fall unter den Bedingungen erteilt, die die Gerechtigkeit erfordert. Der Lizenznehmer haftet gegenüber dem angrenzenden Eigentümer oder seinem Pächter für den tatsächlichen Schaden, der durch das Eindringen entstanden ist.
Gemäß RPAPL 881 muss ein Bauherr versuchen, den Zugang direkt vom Nachbarn zu erhalten. Und wenn sich der Nachbar "weigert", den Zugang zu gewähren, hat das Bauunternehmen Anspruch auf eine gerichtliche Anordnung. Ein Bauträger hat auch dann Anspruch auf eine gerichtliche Verfügung, wenn der Nachbar nicht antwortet, aber wir werden dieses Thema in einem späteren Beitrag über RPAPL 881-Petitionen behandeln. Das Erfordernis, dass ein Bauträger zunächst versuchen muss, die Zustimmung des Nachbarn einzuholen, bevor er eine RPAPL 881-Petition einreicht, unterstreicht, wie wichtig es ist, den Verhandlungsprozess so früh wie möglich zu beginnen, da das Versäumnis, zu versuchen, vom Nachbarn Zugang zu erhalten, zur Ablehnung der Petition führen kann.
Wenn Sie zum ersten Mal von diesem RPAPL 881-Problem erfahren oder sich nur ein paar Mal damit befasst haben, seien Sie unbesorgt. Selbst erfahrene Bauträger in New York City tun sich schwer mit der Strategie und dem Zeitplan für den Zugang zu benachbarten Grundstücken nach RPAPL 881. Glücklicherweise hat sich unsere Immobiliengruppe mit mehr Lizenzvertragsverhandlungen und RPAPL 881-Anträgen befasst, als uns lieb ist, und wir sind hier, um zu helfen.
Dieser Beitrag ist der erste in unserer Serie über den Zugang zu benachbarten Bauwerken in New York City, die alle darauf abzielen, einen Einblick in die Navigation dieses wichtigen und komplizierten Prozesses zu geben. Bleiben Sie dran für den nächsten Beitrag in unserer Serie: Verhandlungen und Vertragsabschlüsse für die typischen, vom DOB geforderten Sicherheitsvorkehrungen. Bleiben Sie auf dem Laufenden!
